北京市基准地价更新成果

㈠ 基准地价的更新调整

2014年9月房价回调之际，部分地方政府上调了基准地价。北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。华南某省国土资源厅一位处表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”
由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到竞争比13年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”
据中国指数研究院统计，2014年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。
一位业内人士说评论称，“如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”

㈡ 基准地价几年更新

你好！每季度发布中心城区地价指数，同时缩短基准地价更新周期，至少每两年更新一次，逐步实现统一进行全市城镇基准地价更新工作。

㈢ 北京市昌平区基准地价表

昌平区好像有自己单独的基准地价表，不知道和北京市的基准地价表区别大不大

这个在建标那有资料可以看

㈣ 目前国内城镇土地定级、基准地价更新的软件有哪些

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利回用类型分答别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

㈤ 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

㈥ 基于MapX的城市地价监测与更新系统研究

董金玮 郑新奇 闫弘文

（山东师范大学，济南，250014）

摘要：随着市场经济的发展，土地价格对社会经济的调控作用重要性凸现，城市地价的动态监测与更新是准确把握地价规律的重要手段。在分析已有城市地价动态监测领域相关成果的基础上，设计和实现基于MapX的城市地价动态监测与更新信息系统，通过在济南市地价监测工作中的实证，结果表明：该系统提高了地价信息建库的效率、实现了多种地价测算模型的集成以及地价的快速更新，能够方便地进行查询及成果报表输出等，从而提高了成果的科学性、准确性、现势性。

关键词：城市地价；动态监测；MapX

在1999年的国土资源大调查中首先提出“地价动态监测”概念^［1］，2002年又颁布了《城市地价动态监测体系技术规范》。该文本作为一个技术规程，在地价监测和地价更新的实施过程中发挥了巨大的作用。同时，许多学者在监测体系建立的关键环节如地价区段的划分地价监测点的选取等方面的工作流程进行了优化研究^［2］，并在数字地价模型^［3，4］、地价的时空分析等方面做了大量的工作。在这个过程中，人们对于城市地价动态监测的意义、概念、工作路线、应用领域有了渐渐明确的认识。地价动态监测的目的在于土地市场的监测和预警，服务政府决策、调控市场经济，而目前国内针对于城市地价动态监测的系统开发研究较少。鉴于此，基于技术流程的城市地价动态监测与更新信息系统的构建已经成为必须，本文旨在构建一个这样的平台，以提高城市地价动态监测的可操作性、科学性、准确性、现势性，更好地为国土资源部门工作开展和政府经济宏观调控决策提供依据。

1 需求分析

国家对于各城市建立动态监测体系具有明确的要求。城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地为监测对象，形成从地价监测点的设立，资料采集、汇总、整理到地价分析、监测资料应用以及体系维护与更新的地价动态监测系统^［5］。地价动态监测与土地定级和基准地价评估是互为参照、相互补充的^［6］。

城市地价动态监测体系的两个工作重点在于地价动态监测与基准地价快速更新，本系统主要是面向这两个方面进行相关技术改进，提高工作效率和准确性，更科学地为政府宏观决策提供依据，提高政府在市场经济中的宏观调控能力。

动态监测第一手资料是监测点的相关资料，主要来自于选定的宗地监测点实时调查资料和交易样点数据。如何提高工作效率，保证数据的准确性是至关重要的，在本环节中，对系统的设计提出了两个要求，一是要求系统能够实现监测点调查表格的报表输出功能，同时实现监测点数据的快速录入，其中让系统自动获取监测点的部分字段信息是重要的技术措施；二是对已有的交易样点资料实现直接转入，实现信息快速入库。基于GIS的系统构建可以极大地提高工作效率，对于图元的属性检验、地价的结果测算等具有强大的支持功能。

从动态监测环节的技术流程上看，地价区段的划分、地价监测点的选取也是一个重要环节，在此方面的研究较多，规范中亦有明确说明，根据规则可以在GIS软件中方便实现，在本系统中暂不做考虑。针对本环节的设计重点在于实现监测点数据的及时更新。

基准地价更新指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程^［7］。基准地价更新方法有三种^［8］，本系统的设计就是采用基于工作流的方式进行的，可以自动完成监测点、区段和级别地价的更新，由于地价动态监测和地价更新工作要求连续性和衔接性，建立在监测点地价更新——区段地价更新——级别地价更新基础上由下而上的基准地价更新方法，周期短、效率高、节约成本，具有较强的可操作性。

鉴于以上分析，系统拟采用面向组件的开发技术，即将GIS组件嵌入通用开发环境中。既可以充分发挥GIS的查询和空间分析功能，又能通过编程语言将各类地价测算模型和方法加以实现，进而实现各类报表功能，达到高效无缝的系统集成目的。本文决定以MapInfo公司的组件产品MapX进行二次开发^［9，10］，开发平台选择面向对象的VB平台，语言简便，便于系统维护。

2 基于 MapX 的城市地价动态监测与更新信息系统设计

系统的主要功能模块设计如图1所示。

图1 系统功能模块图

2.1 GIS 数据库编辑模块

本模块用于实现GIS数据库基本的空间与属性信息的录入、修改、保存、添加、删除、数据备份等功能^［11］，是进行后续工作的前提。

系统的数据库主要由级别信息数据库、区段信息数据库、监测点信息数据库三个层次的子数据库构成，由于数据量不大，采用文件格式进行存储。同时，支持对 Access 数据库的绑定，以满足属性数据计算分析的需要。系统可以方便地进行监测点图元的绘制和属性信息的录入，数据录入可以在卡片式和记录式两种操作方式下进行。实现属性信息和空间信息的交互查询，监测点根据录入时间进行自动编号，监测点的缺省信息如所处土地级别等由计算机自动完成录入。信息编辑也有卡片和记录两种方式，系统自动记录修改时间，并将原来的记录进行备份，在地价指数计算等环节需使用。

2.2 地价信息检索查询及专题分析模块

空间查询和分析作为 GIS 的基本功能，是进行地价查询和分析的重要手段。可以对监测点、区段等信息进行空间信息和属性信息的互查^［12］、SQL查询等，进而可以挖掘重要规则信息。对监测点进行专题图分析，生成柱状图等立体效果专题图可以将地价分布规律进行可视化，对符合条件的监测点进行空间分布规律研究，给决策提供直观依据。

2.3 地价更新模块

2.3.1 监测点地价评估和更新

在该子模块中涉及到监测点资料的标准化处理，以及不同方法的地价评估两个环节。

（1）由于监测点土地利用条件的不一致，需对土地使用年限、土地开发程度、容积率、基准日等进行修正，即进行数据的标准化处理，将地价内涵统一到标准地价。这是在录入信息后，系统通过修正系数表进行实现的。

（2）可以采用不同的方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法等方法进行宗地价格的评估。

2.3.2 区段地价测算及更新

在监测点地价评估的基础上，可以进行区段地价的更新。对区段内的监测点按种类采用区域内样点地价平均法测算区段地价。首先选取要更新的区段，由MapX组件的查询功能选出位于该区段内的监测点，对监测点的地价字段数值（在监测点地价计算子模块中求得）进行平均值计算，采用区域平均地价法更新区段地价。

其中，在要更新的地价区段的选择时，有属性查询选择以及直接点击图元选择两种方式。在监测点选择的处理上，采用 Layer.SearchWithinFeature 方法进行，选取参数采用miSearchTypeCentroidWithin，以监测点宗地的中心点决定监测点归属，避免了不同区段监测点的重复。

2.3.3 级别地价测算及更新

城镇土地定级与基准地价评估是一项重要的工作任务，每次的地价更新若都使用因素定级法，不仅效率低下，且难以反映地价变化的规律，该系统的构建可以使这一问题解决成为可能，本系统的工作思路是由点及面进行的，传统的定级方法是由上而下进行因素定级，本系统所采用的由下而上的思路，能够反映地价变化的热点地区，能够更为全面地实现地价的更新工作，且使工作效率得以提高。

2.4 地价预警模块

当监测点地价及区段地价超过正常变化幅度时，进行地价的预警提示。采用颜色标识的方法进行，将预警级别分为五级：正常、偏高、过高、偏低、过低，分别用绿色、浅红、深红、浅黄、深黄表示。将预警作为一个字段［Warning］进行标识。

2.5 报表设计模块

地价监测体系中涉及大量的表格，如地价监测点登记表（初始/变更）、地价监测点（年度/季度）调查表等，该系统的应用可以方便地实现表格的打印、汇总报表等。对于图件的输出，MapX也提供了强大的支持功能，可以满足成图的需要。在地价更新完成后，需对地价规律进行不同角度的分析，地图信息的可视化是至关重要的，有学者曾做过立体地价图的绘制研究^［13］。本系统利用MapX自带的专题图绘制功能，用以实现直方图、饼状图、密度图等多种专题图，可以直观清晰地提示地价规律，为决策提供服务。

3 系统的实现

系统采用的是界面驱动的开发方式进行的，系统的前两个模块是任何GIS系统都具有的基本功能模块，主要通过MapX的数据绑定来实现属性空间信息的互查和专题图分析功能来实现，在此不再赘述。

以下主要说明地价更新的编码实现过程，三个子模块的实现机理是相似的，由于篇幅所限，具体各子模块的编码在此不做详细介绍，仅以区段地价更新为例进行说明：

（1）选择要更新的区段：有两种方式进行，可以直接在 ComboBox 控件中选择要更新的区段号，也可以从图2 中进行点选。实现点选的代码如下：

图2 区段地价更新实现窗体

在区段地价更新对话框中加入以下代码：

Private Sub Commandselectqd_Click （）

Form2.Map1.CurrentTool＝miSelect-Tool

End Sub

在有 MapX 控件的主窗体 Map1_Selec-tionChanged （）事件中加入以下代码：

Private Sub Map1_SelectionChanged （）

Dim ftrsA s MapXLib.Features

Dim sel As MapXLib.Selection

Set sel ＝Map1.Layers （lyrname）.Selection

Set ftrs＝sel

Ftrid＝ftrs.Item （1）.FeatureID

qddjupdate.Combo1.Text＝Ftrid

End Sub

（2）要更新的区段定义好之后，再设定选用的监测点的种类，如出让、转让、出租等。从下拉选框中进行选择，点击确定按钮后，将所选区段内的指定监测点类型的编号显示在ListBox中，实现代码如下：

Dim keypoints，ftrsA s Features

Dim regionselin As FindFeature

Dim custLayer As Layer

Dim i As Integer

Set regionselin＝Form2.Map1.Layers （lyrname）.Find.Search （Combo1.Text）

If regionselin.FindRC Mod 10 ＜ ＞ 1 Then

MsgBox ″找不到你需要的图层！″

End If

Set custLayer＝Form2.Map1.Layers （Combo2.Text）

Set keypoints＝custLayer.SearchWithinFeature （regionselin，miSearchTypeCentroidWithin）

Set qdnpoints＝keypoints

For i＝1 To keypoints.Count

List1.AddItem keypoints.Item （i）.Name

Next

（3）在选择了区段内的符合条件的监测点后便可以采用样点地价平均法计算区段内地价。该过程容易实现，在此不再赘述代码。

总体来讲，系统可以从纵向上实现GIS基本的数据库管理及空间查询分析，地价计算数学方法的模型实现，报表三个方面的功能。按工作流的方式由监测点、区段、级别依次进行地价更新的操作。系统层次鲜明，结构合理，能够为广大土地管理工作者提供一个友好便捷的操作平台。系统通过在济南市城市地价动态监测中的试用，取得了良好的效果。

为了更好地提高工作效率，实现数据的共享和互操作，系统在后期可考虑向WebGIS过渡。基于网络GIS的国土资源管理部门电子政务综合一体化平台的开发是电子政务发展的重要趋势，具有广阔的前景。

参考文献

［1］许丹奇，陈雄.基于MAPGIS的城市地价动态监测管理系统的实现［J］.现代计算机，2006 （1）：71～73

［2］洪增林，薛惠锋.城市地价动态监测中有关问题探讨［J］.西安建筑科技大学学报（社会科学版），2006，25 （1）：73～77

［3］郑新奇，王家耀，闫弘文等.数字地价模型在城市地价时空分析中的应用［J］.资源科学，2004，26 （1）：14～21

［4］郑新奇.城市土地优化配置与集约利用评价——理论、方法、技术、实证［M］.北京：科学出版社，2004：235～243

［5］国土资源部.城市地价动态监测技术规范［M］.北京：中国标准出版社，2002

［6］闫弘文，郑新奇.城镇基准地价更新与平衡［M］.济南：山东省地图出版社，2002

［7］GB/T 18508－2001.城镇土地估价规程［S］

［8］田崇新，黄克龙，张丽，张小燕，郑光辉.基于地价动态监测体系的基准地价更新研究［J］.国土资源科技管理，2005，22 （2）：94～99

［9］范新南，陈鹏，谢迎娟.组件式GIS软件MapX的应用技术研究［J］.微计算机信息，2003 （8）：92～93

［10］刘迎春，周志宇.基于组件GIS的应用系统开发技术［J］.微计算机信息，2004 （2）：123～124

［11］薛丰昌，张绍良，张世荣.基于GIS的城市地价动态监测系统［J］.石家庄职业技术学院学报，2005，17 （2）：18～20

［12］史剑珺，李军，陈荦，吴秋云.基于MapX的空间查询应用［J］.计算机工程与科学，2004，26 （9）：75～78

［13］郑光辉，黄克龙，田崇新，张小燕.GIS在立体基准地价图中的应用［J］.农机化研究，2005，（1）：211～213

㈦ 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。

㈧ 新一轮基准地价更新结果是不是属于规范性文件

属于

规范性文件，是各级机关、团体、组织制发的各类文件中最主要的一类，因其内容具有约束和规范人们行为的性质，故名称为规范性文件。

㈨ 基准地价如何制定及公布

基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。

㈩ 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表