勾地转让

㈠ 房地产开发商中的合并权益指的是什么

房地产投资中三个细分领域：招拍挂、收并购、勾地。其中收并购是各细分领域中最为复杂的，对投资人员的综合能力要求也最高。复杂在于收并购项目无法标准化，项目本身情况千差万别、转让方心态高低不平，可以说又对人又对事，谈成一单必须天时地利人和都具备才行；同时收并购项目对投资人员也是极大的考验，可以说是投资中最体现技术的领域，投资人员必须具备财务、法务、土地、谈判、测算等多种素质，还要有创新能力去研究双赢的交易模式让交易能够达成。

本文不是讲技术，收并购博大精深，具体要展开，可以写很多文，比如收并购中税筹研究、收并购中法律尽调须知、收并购中土地问题大全、收并购中测算注意要点等等，网上各种都找得到，写这些又枯燥又累又没人看。本文只是讲收并购该怎么做，如果你是收购新人，怎么上手，讲讲逻辑。

收并购有点像买二手房，本质上是谈，谈得你情我愿就成了，谈的条件好了你就赚了，谈的清楚了进展就快了，本文的切入点就是讲讲怎么去谈。

一、谈判地位
为什么讲这个，因为这个很重要啊，愿不愿意谈、谈了算不算，都看双方的谈判地位了，找对了人谈就能事半功倍、少走弯路，没找对人谈就是谈了也白谈、浪费时间。

1）如果你没拿到老板的授权去谈，就是去吹牛，谈了也没用，如果对方觉得你谈了不算数，也不会和你谈，所以最好早点找到自家老板的背书；

2）如果人家派个小喽啰和你谈，你和小喽啰也变成没啥好谈的，他也定不了什么事，最多去问他拿拿资料，带个话；

3）人家老板出面和你谈，但是他已经资不抵债了，项目控制权都在债权人手里，老板出来估计也定不了啥事，最多介绍下情况；

4）和中介愉快得吹牛，这种还是尽量避免，这就是典型的没有谈判地位，只能吹牛的那种。

二、观察卖方老板
看人很重要，毕竟协议只是几张纸而已，约定再完美的协议想反悔也能找到理由，就算是对方违约但对方硬顶着、项目推进不下去也很难受。与不诚信的人合作履约风险太大，就算项目非常好，也要三思。

三、洽谈内容
这是重点。新手菜鸟直面卖方老板洽谈的时候都会发懵发怵，倒不是怯场，而是不知道从何谈起，然后犹豫了半天就变成聊聊对项目的认识、侃侃情怀，甚或是直接让位给了随行的法务、营销等职能口的同事去聊专业，满满的尬聊。

收并购应该怎么谈？为了便于理解，以下内容也会拿买卖二手房举例辅助理解。

1、一谈价格

买二手房的时候首先大家都是直截了当得询价，先卖方开价、再买方还价、最终成交。收并购项目也一样，首先要明确我方拟购买的是一个什么物业（净地、在建工程、成品商品房），卖方对拟出售的物业进行报价，我方进行评估后进行还价，最终有个达成一致的价格。

需要注意的是：

1）土地不能直接买卖，必须随着公司一块卖。土地的价格确定后，要减去公司的负债，才是公司的股权价格（会较净资产有溢价），有些小伙伴容易把土地价格和公司的股权价格混为一谈；2）常规流程上面都是卖方先报价，如果碰到卖方同时向几家企业询价的情况，建议可以少花力气了，说明卖方心不诚，保留一个沟通的渠道，等他诚心想卖了还是能插得上队的。

2、二谈核心诉求

无论哪个收并购项目，卖方要卖总是有他的核心诉求点，要么想多卖钱，要么想解套，要么没钱开发又被政府逼着要动工等不一而足，洽谈的时候一定要明确卖方的主要诉求点，并围绕着核心诉求来制定洽谈策略和交易架构、商务条件。

3、三谈交易架构

价格谈拢了，就要研究如何实现过户。收并购项目五花八门，每个项目都有自己的特殊情况，要展开就会很啰嗦，未来可以搞一个专题来讲。但总而言之，交易架构就是为了实现如何一手交钱、一手过户的目标。好的交易架构可操作性强，不确定性低，且双方都能接受。

4、四谈付款

买房子的时候价格是一块，付款也是一块，价格和付款一般都要联动起来谈，付款好价格会便宜点。收并购也一样，价格、付款缺一不可，而且付款被赋予了两层含义，一是现金流管理，二是风险控制。

㈡ 求世界上典型的土地供应制度

香港地区土地、英美地区实行土地批租制度。土地批租期满，土地连同地上产业无偿收归土地所有权人。
我国大陆地区也借鉴香港经验，实行有偿有期限的土地使用制度，可以增加国家收入，中国现在土地财政收入就很多。

㈢ 什么是土地开发中的一二级联动。

土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。

一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。

虚增一级开发成本：

土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。

㈣ 香港楼价节节高 “新居屋”能起作用吗

房屋政策是重头戏。 一是政府要在5年内建成7 .5万个公屋，这样确保香港人购买公屋的等候时间为3年。二是政府推出新居屋政策。申请新居屋的家庭月收入上限由现在的2.7万港元调高到3万港元。新居屋的业主在购入单位五年内只能将单元出售给特定人士或者香港房屋委员会。此后，新居屋可以在私人市场上进行出售。补地价时以单元购入时的价格为准，不会随着市场调整而变动。此外，“置安心”房屋计划也有所调整。这种房屋以单元出售时的价格作为整个单元的“封顶价”，以后不会有价格调整，因此有利于一些收入较低的人士拥有。 新居屋政策的意义极其重大，标志着香港公共房屋政策的一个新起点，因此，新居屋成为香港各界人士热议的焦点。新居屋政策与旧居屋政策的区别在于：业主的收入最高上限要比以往高。此外，旧居屋进入市场转让时要按转让市场价补地价给政府，房屋升值大部分归政府所有，而新居屋今后的升值利润大多数归业主。 为何香港政府会出台新居屋政策？虽然原有居屋价格优惠，不过许多港人不愿意购买，市场上也极少有居屋出售，原因在于之前居屋制度设计有缺陷。业主无法从居屋升值中获利，导致市场交易量偏少。因此内地政府今后在设计类似的房屋政策时也要考虑各方的利益需求。 笔者在肯定香港新居屋政策的同时，也提醒诸位不要忽略了香港房屋政策的失误。曾荫权日前承认，在房屋问题上香港政府施政失误，当年房地产泡沫破灭，市场与商界的反应很大，导致许多房屋有关政策突然停止，因此出现土地储备严重不足，这样也引发了大量民怨。香港楼价在近三年内快速上升，2009年初至今，楼价上升达7成之巨。市场的供款与收入比例高达47%。底层民众的生活举步维艰，许多市民一家住在比内地大学生宿舍还小的单元。之前，许多政府官员将责任推到内地客炒楼的身上，此举间接引发香港民众对内地经济崛起的怨言和不满。事实上，香港政府在过去几年内土地年供应量不足需求量的一半，是政府的行为直接导致了楼价的异常上升。在2003年之后，政府还实施勾地制度，将土地出让主导权出让给了开发商。开发商愿意勾哪块土地，哪块土地就进入市场交易。逐利的开发商往往追求利润最大化，结果导致土地和房屋供应严重不足，一方面楼价急剧上升，另一方面市民居住环境日益变差。 香港从一个公共房屋的示范地，变成了一个房屋政策失败的典范。这说明政府的施政需要高度谨慎。由于刻意保持市场的稳定(不让房价下跌)的思路作怪，香港政府在房屋政策上严重失分。在内地地产商实力增强之后，在越来越多的居民投资于房产之后，内地政府的决策也可能陷入与香港目前一样的境地。前车之鉴，后来者当警醒。

㈤ 土地预出让是否有法律依据

你指的是：土地出让预申请制度(俗称‘勾地’制度)
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发【2006】114号）里面有用地预申请环节，还有国有土地使用权出让预申请书示范文本

㈥ 大陆与港澳台土地使用制的区别

香港与内地土地使用权制度的比较研究
香港于一九九七年正式回归中华人民共和国,但由于历史因素影响下,但香港及内地所实行之土地使用权制度亦截然不同,故本文会重点比较两地土地使用权,由使用权制度、出让制度、转让制度各方面作深入比较,亦会探讨两者之优点及缺点,互补长短,从而完善两地之土地使用权制度。
一、土地使用权制度
基本上,香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。香港的土地由政府拥有,政府把使用权租出,并每年收回地租。在1985年5月27日《中英联合声明》生效至1997年6月30日期间,香港政府制定有关批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契约期,不得超逾2047年6月30 R,有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997年6月30日,亦可根据《中英联合声明的规定》续期至2047年,该日以后则每年缴纳租金,即土地应课差饷租值的百分之三。负责管理香港所有土地事宜的权力机关是地政总署。
在内地,根据《中华人民共和国宪法》第10条“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土区,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”内地土地概念上属于全民所有,国家所有土地的所有权操作上由国务院代表国家行使,负责内地土地资源的是国土资源部。在历史沿革中,内地政府透过继承、没收、征用和征收四种方法取得土地使用权。内地之集体土地指农民集体对其所有的土地依法享有的占有使用、收益和处分的权利。集体土地的所有权要通过国家征用程序转为国有,被收购的土地使用权一经交付,即纳入国家的土地储备库。
二、土地使用权出让制度
香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。
在内地,土地使用权出让是指指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向国家支付土地所有权出让金的行为。
而内地则透过协议、招标、拍卖、挂牌交易四个方法出让土地使用权,比香港多元化,其中协议出让又称为秘密出让,而招标、拍卖、挂牌交易方式合称为公开出让。土地使用权出让是一种有偿行为,所以要符合平等自愿的原则,履行受让双方之权利和义务。
在香港,所有评估土地价格的工作,由估价委员会按当时市场的情况,以公开市值厘定。内地国有土地估价工作由组织土地使用权出让活动的市、县国土资源部门委托具备法定资质的机构进行评估。
三、土地使用权转让制度
至于土地使用权转让方面,由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。
在内地,土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移行为,在权利与义务同时转移原则、产权一致原则、效益不可损原则下,以出售、交换和赠与方式转让国有土地使用权。可转让的土地使用权必须是通过土地使用权出让合同取得土地使用权,并必须进行一定开发之后才能转让,在转让时亦要向国家交纳相应的税收。如果价格太低,政府有机会插手,以防国家土地被贱卖。
无论在香港或内地,转让土地年限必须为原先土地使用年限减去己使用年限后的剩余年限。
四、比较两地土地使用权制度之不足及其完善
两地之土地政策并没有一地绝对占优,香港实行高地价政策,是一个市场主导的制度,既贯彻让市场力量推动经济兴旺发展的哲学,以及把政府干预市场的程度减至最低,发展商诺付出最低地价如果为政府接受,便会以此作为底价,然后透过招标或拍卖方式把有关土地公开发售,以保证不贱卖资产。勾地为政府带来可观的收入,却扭曲了市场的正常价格起落,演化成了“只许地价涨,不许地价跌”的土地交易制度地价因而高企。政府亦透过勾地表中土地选择及数量间接影响土地的供应。为确保楼市不会出现供应过份紧张的情况,市场及政府有一些措施作为对勾地表制度的补充。从市场角度看,发展商可以通过加快补地价、转换土地用途等途径来增加发展数目。勾地表广受欢迎相信是与事前政府谘询了发展商及专业人士意见有关,为确保未来勾地表的质量,我认为在香港,政府应谘询发展商及用家意见,可能还应考虑谘询是否应制度化和透明化的做法,同时也要致力达至市场中性,从而控制土地价格。
内地方面,至今尚未制定出反映土地使用权制度的专门法律,由于附属法例在立法上缺乏可操作性,要完善国家土地使用权制度,可以从立法、刑事、行政及土地交易方面手段方面入手。对于立法存在空白这处,应当尽快填补,加快土地法律责任立法建设进程。另外,必须加大土地刑事责任惩罚力度和修正《土地管理法》等法律法规关于土地行政法律责任之规定,建立一套购严密的土地法律责任制度,设立强而有力的规划决策和管理机构,实行严格的许可制。这样既能约束政府土地利用管理行为,又能为政府约束市场主体土地利用行为提供制度依据,这才能保证土地法律、法规的严格执行,以完善土地使用权制度。
总括而言,香港和内地的土地均由国家所拥有,再透过不同方式把土地使用权出让给人民发展,虽然两地现行法律法规仍有改善空间,但只要适当立法,即可以完善土地使用权制度。

㈦ 勾地与招拍挂的区别是什么

1、适用范围不同（土地类别）：在政策执行概念上可以这样理解：挂牌出让为土地出让的一般方式，协议出让是土地出让的特殊方式。

2、土地使用权出让金定价方式不同：协议出让是政府与土地使用者协商定价的，而挂牌出让则是社会公开竞价。

勾地指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。

注意事项：

1、楼盘销控，控局、控价、控利润。中国人民大学商学院韩润青教授在谈及楼盘“销控”的目的时表示，任何产品的利润都与销售速度直接相关，房地产的销售也不例外，因此，她认为，控制销售进度就可以对利润率产生影响。

2、而记者采访的几位楼盘的销售总监也对上述说法表示了认同，除了韩润青提及的控制利润之外，他们还补充了销控的另两大目的——控制销售速度和销售价格。 据此，不少业内人将楼盘“销控”的目的概括为“三控”，即控局、控价、控利润。

以上内容参考资料：勾地制-网络

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1：政府勾地.
2：不良重整.
3：土地/股权转让.
4：小股操盘.
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