转让不动产营改增案例

1. 一般纳税人转让营改增后的不动产税率9% 为什么很多地方写5%

营改增以后，一般纳税人转让不动产，增值税税率是9%。
但是，对于纳税人转让不动产，还有特殊规定。
比如，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
再比如，
一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
当然，上述也可以选择适用一般计税方法，按照9%税率计算应纳税额。
这应该就是你所说的很多地方写5%的原因。

2. 营改增：纳税人转让不动产，在国税缴哪些税

纳税人转让不动产需要缴纳土地增值税、增值税等

3. 一般纳税人转让不动产，应如何计算缴纳增值税

1、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3、一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

4、一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5、一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

6、一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(3)转让不动产营改增案例扩展阅读：

例如：某企业（小规模纳税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，计税如下：

1、应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%；

2、应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%；

3、该纳税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。

4. 全面营改增后，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权是否需要缴纳增值税

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）内附件3 营业税改征容增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税
......
（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
......
六、上述增值税优惠政策除已规定期限的项目和第五条政策外，其他均在营改增试点期间执行。如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关政策规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠政策期限内，按照本规定享受有关增值税优惠。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定：“本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

5. 非货币性资产交换中，如果换出的是固定资产也要交增值税

非货币性资产交换中，如果换出的是固定资产也要确认增值税的，简易计税的，是确认应缴纳增值税，一般计税方法的，要确认销项税额。

6. 营改增后购进不动产的处理

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件二） 第一条第(四)款第1点规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

7. 营改增后企业出售不动产怎样纳税

《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条 增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

8. 销售营改增之前取得的不动产如何会计处理

答：首先，在税收政策上，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，纳税人销售2016年4月30日之前取得的不动产，选用简易计税方法计税的，如果该不动产是自建方式取得的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，也就是全额计税;如果不动产是自建以外的方式取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，也就是差额计税。根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）的规定，除金融商品转让业务以外，“差额计税”的账务处理程序有两种:简易计税方法计税的，通过“应交税费-简易计税”明细科目核算；一般计税方法计税的，通过“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”专栏核算。房开企业以外的一般纳税人销售不动产，只有以非自建的方式取得且选用简易计税方法计税的才是“差额计税”，因此，此类业务也无需使用“销项税额抵减”这个专栏，只用“应交税费-简易计税”这一个明细科目即可。

9. 转让不动产预收款营改增之前是否价税分离

转让不动产预收款营改增之前不价税分离。

营改增之前，转让不动产缴纳营业税，营业税是含税计算的，不需要价税分离。而营业税改增值税之后，增值税是价外税，所以需要价税分离后计算缴纳增值税。
当前转让不动产的增值税税率为9%。简易征收率为5%。