公寓转让费陷阱

『壹』 40年产权的公寓转让全部需要交多少税

一、过户时卖方需要缴纳印花税、个人所得税和土地增值税；买方需要缴纳契税和印花税。

二、买方需要缴纳3%的契税和0.05%的印花税。

三、卖方需要缴纳印花税、个人所得税和土地增值税：

1、个人转让非居住用房买卖双方均要缴纳印花税，购(售)房合同适用“产权转移书据”税目，适用税率0.05%；房产证适用“权利、许可证照”税目，每件5元定额税率。

2、个人所得税：按照“财产转让所得”适用20%的税率计算缴纳。

3、应纳税额＝(转让非居住用房的收入额-非居住用房原值和合理费用)*20%。

4、土地增值税：按转让房屋价格的5%核定征收。

5、印花税：评估价*0.1%。

6、房产证工本费：85元。

7、土地证工本费：105元。

8、交易评估费：评估价*0.3。

9、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米。

(1)公寓转让费陷阱扩展阅读

一、确认房屋原值和购房时间：

1、根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

2、第四条有关购房时间的规定执行，即其购房时间按发生受赠行为前的购房时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

『贰』 投资公寓 是馅饼还是陷阱

在最近南京叫停商业办公类建筑按住宅套型设计之后，近期公寓市场意外地迎来了一波小阳春行情。有土豪一次买下一整层、某公寓每周涨价500元/㎡等消息，频频刺激着大众的眼球，让过去不太受关注的公寓房，重新走进了买房人的视野。

部分在售公寓或成绝版

销售进入快车道

3月8日，南京出台了《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》。

通知中明确，商业办公建筑不得按住宅套型设计，即不得设立独立的卫生间及厨房。同时，开发商在销售时应告知购房人严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。

对于3月8日之前已经取得建设工程规划许可证的项目来说，新政成了它们的利好，意味着这些以居住为卖点的公寓将成为绝版，加上不限购不限贷的优势，一些公寓的销售进入了快车道。

新政出台次日，城东的苏宁紫金嘉悦一天卖出了80套公寓，其中总价最低的30㎡小户型已经被抢光，连销售人员都忍不住出手，买了十几套。河西的升龙河西公馆，一周卖出了200套。江北明发悦庭的销售经理也表示，新政之后现场人气大增，晚上八九点还会有人来看房。龙江里项目一共578套挑高小公寓，去年12月30日开盘，截至目前已经只剩几十套可售，有购房者一出手就是4套。

近40家楼盘可选

河西板块供应量较大

前段时间南京住宅项目鲜有上市，相比之下，公寓房源则频频发声，例如3月13日—3月19日，一周内住宅零上市，仅有雨花客厅和明发悦庭两家公寓推房，吸引了不少买房人的关注。

据《扬子楼市》不完全统计，目前全市（不含高淳、溧水）近40家楼盘有非住宅性质的公寓房源在售，主力面积在30—60㎡左右。

从区域分布看，河西板块在售的公寓项目最多，包括海峡城、龙江里、升龙河西公馆、涵碧楼等在内共有8家，价格也相对最高。城南和城北板块的公寓房源也有不少，分别都达到了6家之多。江北和江宁板块紧随其后，各有5家。

“近一个月我们的公寓卖出了100多套”，海峡城策划经理赵阳告诉《扬子楼市》，最近公寓市场升温明显，购买的客群也有鲜明特征，大致可以分为两类：首先是投资者，由于调控新政的目标并不包括非住宅性质的公寓房，并且40年产权的公寓不限购也不限贷，还不占用“首套房”指标，由此带动了部分被政策打压的资金转向公寓市场。

第二种客户是用于自住的，赵阳表示，除了一些经济实力较弱的普通刚需，还有一些刚来南京的外地人，因为限购也失去了在主城购买住宅的资格，因此转而购买公寓。

北京新政警示

购买商办项目须谨慎

以往低总价是公寓房源的卖点，但近期随着销量升温，价格开始呈现上扬的趋势。

“3月20日起，项目每周上调500元/㎡”，升龙河西公馆的这条通知最近在微信朋友圈里火了。升龙南京公司营销总监李远解释，其实他们不是涨价，只是原来的优惠力度比较大，现在要逐步缩减优惠了。“预计经过4周，售价会恢复到原来31000元/㎡的表价。”海峡城的公寓开盘时有4个点的优惠，最近也计划要取消优惠了。

对此，业内人士提醒，公寓房源火爆更多属于资金挤压现象，对购房者而言，仍需要谨慎。比如北京近期便已出台新政，规定在建在售“商办”项目不得卖给个人，因此买房人购房之前一定要警惕政策调整的风险。如果市场热度过高，不排除南京也会出台类似严厉的整治措施。

（以上回答发布于2017-04-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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『叁』 央视曝长租公寓高收低租卷款跑路，租房要小心哪些陷阱

如今的社会过于复杂，无论做什么事情之前我们都应该留个心眼。就像央视曝光出来这种“高收低租”敛财的方式，已经在如今的社会层出不穷，不仅仅是上海和成都等一线城市就连二三线城市也曾上演过类似的情况。那么对于刚刚步入社会的学生以及涉世不深的职场人来说租房是个坑，那么我们应该如何来避免被诱导呢？

其实这类似的事情发生之后，给很多人都敲了警钟，也避免了一些人重蹈上当受骗的覆辙。希望每一个人都能吃一堑长一智，在以后的租房生涯中能够慧眼识中介，避免自己再像小韭菜一样被人疯狂的宰割。

『肆』 公寓二次转租可以涨价吗

公寓二期转租可以涨价，只要是有人租就可以。

『伍』 公寓过户费是比住宅过户费要高吗

公寓过户费确实要高于普通住宅的过户费。

房屋产权在变更时需要缴纳相关的费用，其中契税是资金占比较大的部分，除此之外还包括营业税、个税等项目。公寓属于商业性的房屋，与普通住宅相比，公寓过户需要缴纳的契税税率更高一些，即便是通过继承、赠予等方式来进行过户也是必须要缴纳相应的费用。

一、 公寓继承过户的费用

契税：法定继承人继承房地产的话，免征契税;非法定继承人依照遗嘱接受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

营业税：需缴纳5.55%，但转让出售购买时间超过5年的普通住宅的，免征营业税。

个税：目前免征，但继承后对外出售的，需缴纳房价的20%，若继承的房产是满五年且为家庭唯1住房的，同样也免征个税。

交易手续费：5元/平方米。工本费：80元。公证费：继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，不低于200 元。

二、 公寓赠予过户的费用

营业税：近亲或具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产的，免征营业税。

个人所得税：近亲或具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产的，免征个税。

契税：赠与房产的领受人需要全额缴纳契税，按照3%的比例缴纳。印花税：万分之五。公证费，一般为评估价的2%。

三、公寓买卖过户的费用

(一)买房人应缴纳税费

契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)、印花税：房款的0.05%、交易费：3元/平方米测绘费：1.36元/平方米、权属登记费及取证费一般情况是在200元内

(二)卖房人应缴纳税费

印花税：房款的0.05%、交易费：3元/平方米、营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯1住房的可以免除)

(三)商业拍卖房子过户需要缴纳的税费

成交价3%的契税、手续费：5元/㎡的交易费，550元/套的登记费、成交总价万分之五的印花税、差价30%-60%的土地增值税、差额的5.55%营业税以及附加、差价20%的个人所得税，这样算下来，一套商铺在转让时产生的税费至少高达差价的40%以上，相对普通住宅，交易成本要大得多。

以上是公寓过户费用的相关介绍，不同形式的过户所需要缴纳的费用也是不一样的，而契税税率在不同地区间也略有差异，大家在办理前可以咨询相关部门。

(5)公寓转让费陷阱扩展阅读：

公寓和住宅的区别：

1、产权年限：住宅是居住用地,使用权年限大多为70年,而公寓是商业用地,使用权一般是40年。另外,有些住宅楼的低楼层由于不满足住宅光照时间最低标准,只能作为居住性公寓。这种产品的年限也是70年,除了光照时间等方面外,与住宅没有区别。

2、日常费用：普通住宅的水、电、暖收费按民用来算,比如暖气费济南市按每平方米26.7元来收。而公寓的水、电、暖收费按商用计算,暖气费是每平方米39.5元。物业费也是同样的,价格会偏高些。

3、户口问题：公寓如果是在商业用地上建起的项目,是商业性质,就不能办理落户。住宅在满足一定面积的条件下,在济南可以实现买房落户。

4、贷款方面：贷款利率和首付都不同,公寓贷款首付最低比例一般为五成,利率通常上浮10%-20%,最长贷款期限10年。住宅则根据首套房、二套房不同,最低首付比例三成、六成,利率目前为基准或者上浮10%,最长贷款年限25-30年。

『陆』 先转租再转让…陷阱

你的表述非常模糊，“她”是谁？“上家”又是谁？这个房子是“她”直接租来的还是“她”向“上家”租来的？你都没有交代清楚，根据你所提供的信息，这个转租很可能是存在瑕疵的，有着很大的风险。所以你应该先把从房屋的所有人开始往下直到你方的逻辑关系理清，这样我才能告诉你在你所处的那个环节可能会出现的法律上的风险和问题。若有不明，可追问。

『柒』 公寓买了后真的卖不出去吗

很难卖出去。

商住公寓最主要的问题是税费极高，有一个税种叫做土地增值税，这个税种税率为增值额（增值额不是单纯的增值，而是有个公式，与“扣除项目金”有关）的百分比，按照增值额的30%到60%纳税（平时说的0%至35%是速算扣除数），但有些城市有优惠。这么高税率的前提下，导致商住公寓在二手市场及其不受欢迎，没有接盘者，价格也几乎不涨，远远跑输住宅。 商住公寓的存在是因为商业不好卖，但是地块性质又无法改变，于是创造一种打擦边球的产品迎合市场。

这么高税率的前提下，导致商住公寓在二手市场及其不受欢迎，没有接盘者，价格也几乎不涨，远远跑输住宅。 商住公寓的存在是因为商业不好卖，但是地块性质又无法改变，于是创造一种打擦边球的产品迎合市场。

(7)公寓转让费陷阱扩展阅读

买房子无非三个目的，一是自住，二是投资赚差价，三是收房租。

公寓多是两梯N户，人来人往，环境嘈杂，电梯的等待时间、损坏几率都要远远大于普通住宅。

另一个问题是，公寓多是小户型，单一朝向，很难做到南北通透，很多公寓更是全天采不到光。

公寓的住户，租客数量大于房东，住户人员成分不稳定，邻居之间缺乏有效沟通，心里总是装有一份谨慎，难以做到邻里和睦。

很多公寓都设计成双层的LOFT，样板间装修豪华，置业顾问拿着计算器啪啪算出租金很划算，这满足了很多人的小小的美好愿望，小年轻、初步看房者、尤其是单身女性很容易一冲动就买了。这都是陷阱，只要你不问，销售永远不会说要缴多少税。

买一个新公寓，需要交：3%的契税，133每平的公共维修基金，50%的首付，贷款利率上浮30%。

『捌』 40年产权公寓出售过户费是多少

1》增值来营业税=（本次评估价格—原始源发票价格）×约5.3%
2》契 税=本次评估价格×3%
3》土地增值税=增值额×增值率相对应的增值税率（30%—60%）
增值额=本次评估价—原始发票价格（1+5%×年限）—增值税、贷款利息、初始办证契税、 维修基金等
增值率=增值额/扣除额×100% （扣除额=评估价—增值额）
4》个人所得税=（本次评估价格—原始发票价格—初始办证契税、维修基金—土地增值税—增值税）×20%；或直接按本次评估价的1%缴纳。

『玖』 旅馆转让，要注意什么问题

一定要注意转让原因，隐形纠纷，宾馆位置，房租期，发展前景及合同等因素。

1，要看转让原因，是不是存在隐性的纠纷，是不是此地段要搬迁，会不会拆迁或者其他因素。对于转让者的转让目的要有正确客观的认识。

2，要看宾馆位置，看此位置适不适合经营宾馆，人流量大不大等因素。位置的考虑是宾馆盈利的一项很重要的因素。

3，要看发展前景，了解政府对此地段的规划，然后评估宾馆的发展市场。整体考虑宾馆的发展的有利条件和不利因素，做到有的放矢。

4，在签转让合同时要注意一下细节：

（一），之前的债权债务的承担，签约之前，包括整个宾馆的所有财产的清单交接，

（二），物业水电暖数字电视等涉及到用户名交费的是否需要过户或者更名，宾馆的卫生许可证，消防证，营业证，住宿行业证等。

（三）、费用的约定。

（四）、涉及到房屋租赁的，还要了解土地使用权和宾馆所在的房子的产权租赁情况。

（五）、合同中还要有纠纷的解决条款。

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。

宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)转让人拥有二处以上的农村住房;

(2)同一集体经济组织内部成员转让;

(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;

(4)转让行为征得集体组织同意;

(5)宅基地使用随房一并转让。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。

(9)公寓转让费陷阱扩展阅读：

旅馆发展趋势

国际上旅馆建设的趋势是向高层、大规模、高标准、综合体（即商店、旅馆、办公室、公寓等综合设置）发展，竭力增加盈利大的公共活动部分。在设施方面，大力运用先进的科学技术，创造理想的室内外环境，以提高经营管理水平。

例如：用空气调节设备、严密的围蔽构造、防止或减轻噪声干扰的设备（包括吸声、隔声、消声装置）以保持室内安静，空气清新，温度适宜；用机群程序控制系统电梯快速接送旅客；以多功能高效率的电话和电传打字机保持与国内外各地密切联系；

在总服务台配备小型保险柜为旅客保存贵重物件；用电子技术管理客房（包括预订、接待、结帐等业务），以提高工作效率和客房利用率；以遥测监察器防盗，保证旅客安全；设置火灾感应器，在失火时能及时报警，自动灭火。

参考资料：网络-营业转让网络-宅基地