⑴ 基准地价分异规律
8.1.6.1 城镇内部地价区域分异规律
从总体上看,石家庄各县(市)城镇区域内地价呈中心衰变特点。通过对基准地价的分析,具有如下特点:
(1)无论是商业地价、居住地价还是工业地价水平,均按一定几何结构自中心递减,而且3种地价衰变方向一致,但衰变级差不同。
(2)在经济发达的一些县(市),除1级商业地比较稳定外,2级商业中心有外移和增多的趋势,致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高。
8.1.6.2 基准地价区域分异规律
根据掌握的资料分析,石家庄市城镇地价水平中间高,周围低。如果以17个县(市)辐射和代表区域为研究对象,将地价进行东西向和南北向比较,可以明确地将城镇地价水平划分为3个层次,即城镇地价较高区、城镇地价中等区、城镇地价较低区。其中,城镇地价较高区主要分布在石家庄市东、北、西3个方向,包括井陉县、井陉矿区、鹿泉市、石家庄市、正定县、新乐市、藁城市、晋州市、辛集市,形成统一区域,这一区域受市区经济发展辐射影响较大;城镇地价中等区主要分布在东南和西北两个方向,包括平山县、灵寿县、栾城县、赵县、高邑县;城镇地价较低区分布在石家庄市南部及西北、东北两侧,包括行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县。
由于城镇的局域性和地价区域性的特点:
第一,同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的,不同等别的城镇平均地价水平有差别,同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别,例如正定县、辛集市。
第二,所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的,但是,总的来说,中间高、周围低的趋势是存在的。
实际上,这种地价分布特点是很客观的,它基本上与石家庄经济发展程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低主要是由一个地区的社会经济发展程度所决定的。
8.1.6.3 基准地价的带状分异规律
根据石家庄市各县市镇商业、居住、工业的各级地地价水平,绘制了石家庄市各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较图,见图8.2、图8.3、图8.4。从图中可以看出石家庄市城镇地价水平具有明显的特征线分布特点。城镇地价水平特征线分布特点有两个含义:一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致;另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。
整体上看,石家庄地区地价水平比较明显的分布特征线有3部分:第一部分主要包括有井陉县、鹿泉市、藁城市、晋州市、辛集市、正定县、新乐市等城市,成倒“T”形分布,这些县(市)的地价具有相同的特点,一方面是由于受东西向的石太—石黄高速公路、石太—石德铁路,南北向的京广铁路、京港澳高速公路的影响,地价水平明显高于邻近它们的内地同类城市,另一个特点是地价的增长速度比较接近。这些城市的地价同样遵循着中间高、周边低的变化趋势,最高点在鹿泉市,井陉县地价最低。这条特征线代表了交通发达地区地产市场发育较快、地价相对较高的特点。
图8.2 石家庄市各县(市)商业用地地价水平比较
图8.3 石家庄市各县(市)居住用地地价水平比较
图8.4 石家庄市各县(市)工业用地地价水平比较
而像平山县、灵寿县、栾城县、赵县等县,分布于石家庄市中心的西北、东南两个方向,处于第二地价阶梯,主要是由于远离石家庄市中心,受到市中心经济发展辐射较小,而其本身经济发展并不是很快,因此地价相对较低,但是随着石家庄“1+3”组团发展战略(即按照石家庄市500万人口大都市规划,都市区形成“1+3”的城市发展新体系,形成以老城区+正定为核心,以藁城市、栾城县、鹿泉市为组团,以机场空港产业园、装备制造业基地等产业特色片区为补充的都市区空间布局结构)的提出,栾城县以承接产业转移及用地需求方面受到的影响是很大的,地价水平将会有明显的提升,有可能会跃居到第1地价阶梯。平山县也会因“大西柏坡”的建设而快速发展,而另外的几个县,将会平稳发展,地价按照现有的位置呈现规律性的增长,不会出现突变现象。
第三部分主要有行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县、高邑县等县,成以石家庄市中心为交点的“Y”字形分布,这些地区相对来讲无明显的特色产业,经济发展较慢。随着京昆高速开通、石武高铁即将运行、石港高速就要开工,这一部分县经济将会有进一步的发展,地价也会随之稳中有升。
8.1.6.4 基准地价峰值分异规律
石家庄市地价分布具有地域特征点的特点。就一般而言,在一定地域内,地价水平具有分层控制的特点。从全市的情况看,可以从宏观上将地价水平分成3个特征层面。
第一层面由地区性特征点构成,主要有鹿泉市、辛集市、正定县、藁城市,这4个县(市)的地价为全市最高水平,如其最高级别商业基准地价在1000元/米2以上。这一层面特征点的城镇经济上的辐射范围广,影响力大,活力强。
第二层面为县域性特征点构成。新乐市、井陉县、晋州市、高邑县、平山县、灵寿县、栾城县、赵县等8个县(市),商业地价在800~1000元/米2之间,经济辐射全县域。
第三层面一般为城乡镇特征点构成,如行唐县、无极县、深泽县、元氏县、赞皇县,地价水平较低,商业地价在600~800元/米2之间。经济辐射范围很小,活力较小。
8.1.6.5 基准地价与等别的分异性
由各县(市)商业、居住、工业用地地价水平比较的图及数据中可以看出,基准地价的水平与其所在的等别一致,但又存在个别的分异性。主要体现在:
(1)位于9等的鹿泉市与位于10等的正定相比,鹿泉市的商业、居住均比正定高出一个层次,然而正定县的各级工业用地价却都高出鹿泉市。
(2)井陉县与新乐市相比,新乐市的等别比井陉县高,然而其各用途的地价均低于井陉县。
(3)同样,12等的栾城县与13等的灵寿县、赵县相比,也存在等别与地价不成正比的现象。
(4)而13等的深泽县与14等的赞皇县、平山县相比,地价也不完全与等别一致。
由此可见,等别并不是确定基准地价的唯一因素,同等别的城镇基准地价受到经济、区位及自然因素等多重影响,也有较大的差异,而低等别的城镇基准地价也有可能比高等别的城镇基准地价高,反之亦然。
⑵ 城镇基准地价更新的技术路线
依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。
分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。
基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。
图8.1 土地定级估价流程图
⑶ 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现
刘耀林 焦利民 刘洋
（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）
摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。
关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS
城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。
目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。
1 技术流程与方法分析
1.1 技术流程
城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。
图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程
1.2 模型与方法
1.2.1 因素选取与权重确定
《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。
权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。
1.2.2 城镇土地分等
根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。
采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，Dij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；
Wk——第k个因子的总排序权重值；
Fik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；
Fjk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。
此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。
1.2.3 基准地价平衡
基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：
Pi＝P0 －ΔNi（P0 －Pn）/（N0 －Nn）
式中，Pi——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；
P0——前控制点某用途基准地价高值；
Pn——后控制点某用途基准地价高值；
ΔNi——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；
N0——前控制点的城镇土地分等综合分值；
Nn——后控制点的城镇土地分等综合分值。
2 系统结构与功能模块设计
2.1 系统结构
城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋6.0，GIS组件采用MapObjects 2.1，属性数据库采用Micro Access 6.0进行管理。系统结构如图2。
图2 系统结构图
2.2 功能模块
按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。
2.2.1 数据管理模块
该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。
2.2.2 数据编辑模块
该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。
2.2.3 因素体系和权重确定模块
该模块包括两个子模块。
因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。
权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。
2.2.4 城镇土地分等模块
该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。
分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。
等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。
等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。
2.2.5 基准地价平衡模块
该模块包括五个子模块。
基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。
基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。
基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。
基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。
基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。
2.2.6 数据输出模块
报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。
图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。
发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。
3 系统数据库设计
3.1 数据组成
城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。
3.2 空间数据组织
根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。
3.3 调查表格数据组织
将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。
3.4 空间数据和属性表格数据的关联
空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。
综上所述，系统数据库结构可用图3表示。
图3 系统数据库结构图
4 系统类设计
城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。
类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。
系统类关系如图4所示。
图4 系统类关系图
5 系统应用实例
城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。
图5 聚类分析图
图6
图7
图8
6 因素分值计算
采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。
本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。
参考文献
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严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999
刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002
李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004
⑷ 包头市2021年3月1日起执行的基准地价成果
摘要 亲我久等了为您查询到一是强化经济社会发展用地保障。全面落实计划跟着有效项目落地要求，安排使用新增建设用地计划268公顷，全市供应土地176宗、506.1公顷，实现价款28.54亿元、政府收益11.07亿元；市四区出让土地29宗、139.63公顷，实现价款21.35亿元、政府收益6.85亿元，化解政府债务10.36亿元。
⑸ 城镇基准地价平衡方法研究——以湖北省为例
刘耀林 刘洋 焦利民 邓念超
（武汉大学资源环境科学学院，武汉，430072）
摘要：通过分析现阶段研究方法的优缺点，结合湖北省城镇基准地价平衡工作实例，对现有方法进行了改进。首先提出了根据区域经济发展水平分区片统一还原利率和容积率的方法，然后对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。
关键词：城镇基准地价平衡；还原利率
1 引言
1.1 城镇基准地价平衡的目的和意义
城镇基准地价平衡，是为了协调区域地价，充分发挥地价在调控土地市场中的作用使其能客观地反映出不同城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展。由于各城镇所处区位不同，政府培育土地市场的力度不同，经济发展水平与产业结构不同等，必然造成部分城镇地价水平或基准地价评估结果与其土地质量相背离，不匹配，因此对城镇间地价水平的平衡分析是非常必要的，有利于区域间地价协调，培育、发展城镇土地市场，使其地价水平能客观地反映当地实际水平。
1.2 城镇基准地价平衡的技术流程
城镇土地分等是基准地价平衡的前导工作，因此首先应进行城镇土地分等，然后界定基准地价平衡的统一内涵，对参与基准地价平衡的城镇基准地价进行开发程度、期日、还原利率、最高使用年限和容积率修正，对前次评估基准日之后地价发生较大变化的城镇还要进行基准地价更新，以保证不同城镇之间基准地价的可比性，对各城镇修正后基准地价进行标准化，接着开展基准地价平衡和成果验证工作，最后广泛征求专家和土地行政主管部门意见，确定城镇基准地价。
1.3 国内城镇基准地价平衡方法的研究现状
由于我国自从开展城镇土地分等定级工作以来，多偏重于本城镇内部土地的基准地价评估，而对于城镇所在区域缺乏宏观调控土地价格的基准地价平衡研究，因此城镇基准地价平衡工作在全国范围来说才刚刚起步。2002年山东省作为试点在全国率先进行了城镇土地分等和基准地价平衡研究，随后福建省和江苏省也相继进行了这方面的研究工作。
他们提出了以序位比较法或分段线性插值法为主导，回归分析法、土地市场交易样点资料和专家论证为验证的技术路线。这些方法在实践中进行了有益的尝试，具有较好的效果和可操作性。但同时也存在以下缺点：①统一基准地价内涵时，全省采用统一的容积率和还原利率没有考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，缺乏严密性；②现有的平衡方法和验证方法均是从城镇属性（分等总分值）和基准地价的关系入手，平衡和验证基准地价，没有结合区域发展的特点验证平衡后基准地价空间分布的合理性。
2 分区片统一界定还原利率和容积率——以湖北省基准地价平衡为例
容积率与城镇经济发展水平、规划限制、房地产投资强度等因素有关，具有较强的地域性。土地还原利率本质上是城镇土地的投资收益率，与城镇经济发展水平、房地产投资收益率紧密相关，也具有一定的区域性，在全省对这两个参数设定统一的值不太合适。因此考虑经济发展和土地市场发展的区域差异，在湖北省基准地价平衡工作中划分了5个均值区片，对每个区片确定统一的还原利率和容积率。
区片划分的原则是：根据各个城镇的等别及基准地价信息，把等别相近且地价水平相当的城镇划分为相同的区片。由于湖北省其他城镇与武汉市均没有可比性，因此武汉市可单独作为一个区片，仍然采用其原来的还原利率和容积率。对于湖北省的其他城镇，可以按照较发达城镇、中等发展水平城镇、欠发达城镇、不发达城镇划分4个区片。区片分布如图1。
图1 湖北省城镇土地区片图
划分区片之后，区片容积率可通过计算区片内所有城镇容积率的平均值来确定，而还原利率的确定则通过调查区片内各城镇的租售比来实现。湖北省基准地价内涵基本参数信息如表1所示。
表1 湖北省基准地价内涵基本参数
3 分段线性插值方法为主导，分段回归和空间插值方法为验证的基准地价平衡方法——以湖北省基准地价平衡为例
3.1 对分段线性插值方法的改进
现阶段常用的基准地价平衡方法主要有序位比较法［1］和分段线性插值法［2］，笔者认为前者在数学上缺乏一定的逻辑严密性，而后者是一种比较理想的方法，并在福建省基准地价平衡工作中得到了较好的效果［2］。
但该方法存在一个显著缺点：由于城镇土地分等时，把每个城镇作为一个点来考虑，其分等总分值反映的是城镇综合的社会经济发展水平，但不能很好地反映城镇的特性。例如在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡中，黄石市城区的总分值为88，荆州市城区的总分值为82，它们均为2等。在商业地价和住宅地价方面，等别及总分值能够较好地反映两者地水平关系。然而在工业地价方面则不理想，黄石是重工业城市，工业比较发达，工业地价水平较高（最高地价574元），而荆州以商业、农业和轻工业为主，工业处于中等发达水平，工业地价中等偏低（最高地价262元），此时等别和总分值不能很好地反映两者工业地价的水平关系，这主要是城市的特点和性质引起的，即城镇的商业、工业、住宅的地价水平并非都是与分等总分值成正比。
因此，将全省各城镇分别按照土地分等综合分值和某用途的基准地价高值进行排序，选择二者序位的吻合程度较高的约占总数15%的城镇作为控制点，然后生成分段线性插值折线来进行基准地价平衡的方法会造成个别城镇平衡后地价的失真。例如黄石市城区平衡后的工业地价高值为574 元，与实际水平符合较好，而荆州市城区平衡后的工业地价高值为462 元，则与实际水平相差甚远。
笔者认为，解决这一问题有两种方法：
（1）在城镇土地分等时，就商、住、工三种地类分别采用不同的分等因素因子体系和权重，计算出三种地类的总分值，然后根据城镇性质设定其商业、住宅和工业的权重，加权求和计算出城镇综合总分值，以此进行分等。基准地价平衡时则根据各地类城镇总分值和标准化基准地价高值的序位关系来选择控制城镇。此方法有两个缺点：①分等因素因子的数目庞大，指标体系确定的任务繁重；②与城镇土地分等是将城镇作为点目标，从宏观上对城镇进行分类排队的思想相违背。
（2）在基准地价平衡时根据城镇分等总分值和标准化后综合地价高值的序位关系来选择控制城镇。首先对综合地价平衡，然后根据城镇性质，设定商业、住宅和工业地价对综合地价的影响权重，最后对各地类地价进行平衡。此方法思路清晰，操作简单。因此本文采用第二种思路对现有的分段线性插值方法进行改进。
如果黄石市城区平衡后综合地价高值为X，假定平衡后商业地价高值为X1，住宅地价高值为X2，住宅地价高值为X3；根据商业、住宅、工业在城镇GDP中所占的比例，设定它们对综合地价的影响权重为W1，W2 和W3；而且根据刘伟等人的研究［3］，各城镇合理的商、住、工地价水平应具备一定的比例关系，这可以在各用途土地市场交易样点资料和各用途各级别基准地价水平中得到反映，假定黄石市城区平衡后商、住、工地价高值的比例关系为P1∶P2∶P3，则有：
X＝X1×W1 ＋X2×W2 ＋X3×W3
X1∶X2∶X3＝P1∶P2∶P3
由上面两个式子可求得黄石市城区平衡后商、住、工地价的高值，然后由平衡前后地价的比例关系求得平衡后商、住、工地价的中高值、中值、中低值和低值。
3.2 分段回归分析方法对平衡结果的验证
以城镇分等总分值为X轴，标准化后的综合地价高值为Y轴，做出散点图，然后根据散点的分布趋势和聚集特征进行回归分析或分段回归分析并获得回归方程，以此进行城镇基准地价平衡。然后将上述两种方法的平衡结果进行对比分析，找出结果符合程度较高的城镇和差异较大的城镇。
图2 回归分析界面
图3 两种结果的对比分析
3.3 空间插值方法对平衡结果的验证
3.3.1 核心思想
上述两种方法均是基于属性（城镇总分值和基准地价的关系）方面的考虑来平衡基准地价，并没有结合区域发展的空间结构考察结果的合理性，因此有必要从空间分布的角度验证平衡结果。由于影响基准地价的因素主要有繁华程度、交通条件、人口状况、基础公用设施状况、城市规划、环境状况以及产业聚集规模，从性质上看这些因素属于区位条件因素和城镇内部条件因素，而区位条件因素对地价的影响较大，同时区位条件因素在空间上也具有很强的辐射性，因此笔者认为城镇的基准地价水平与其周边有影响力的高级中心城镇的基准地价是密切相关的，故可采用空间插值的方法对平衡结果进行验证。
主要思路如下：根据区域发展的空间结构特点，选择规模较大、辐射能力较强的高级中心城镇为控制点，参考土地市场交易资料，上述两种平衡结果以及专家意见确定控制城镇平衡后基准地价；然后确定各控制城镇的影响范围；最后根据城镇引力模型和地价的衰减规律计算各城镇的平衡后基准地价。
3.3.2 中心城镇影响范围的确定
本文采用类似于确定商服中心作用半径的方法来计算各控制城镇的影响范围。假设控制城镇中一等中心地的个数为N1，二等中心地的个数为N2，三等中心地的个数为N3…，则各等别控制城镇的影响范围为：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，R为某等别控制城镇地影响范围；S为区域总面积；N为高于或等于该等别地控制城镇数目。
因此有：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
R1，R2，R3——一等，二等，三等控制城镇的影响范围。
3.3.3 各城镇平衡后基准地价的计算
首先选择影响地价的6个因素为指标，计算出各城镇的规模指数［4］。假设城镇D位于控制城镇A、B和C的影响范围内（如图所示），城镇D的规模指数为Md，控制城镇平衡后的综合地价高值为Pa、Pb、Pc，规模指数分别为Ma、Mb、Mc，城镇D到控制城镇的最短时间为Ta、Tb、Tc。则根据城镇引力模型［4］可计算出各控制城镇对城镇D的吸引力Fa、Fb、Fc：
土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集
式中，k为引力常数；r为距离摩擦系数，按惯例一般取2。
根据吸引力的大小可确定各控制城镇对城镇D地价的影响权重W1∶W2∶W3＝Fa∶Fb∶Fc，然后根据各控制城镇地价的衰减特性（线性衰减或指数衰减），计算出各控制城镇地价随着时间距离［5］衰减到城镇D时的地价水平P′a、P′b、P′c，最后加权求和得到城镇D平衡后综合地价的高值Pd。然后采用2.1中的方法计算出各地类平衡后基准地价。
Pd＝P′a×W1 ＋P′b×W2 ＋P′、P′c×W3
获取上述三种平衡结果之后，还应参考土地市场交易调查资料和当地专家的意见，对3种结果进行调整，取其平均值或较优值作为最终的平衡结果。
通过提出根据区域经济发展水平分区片统一界定还原利率和容积率的方法，对现有的分段线性插值的平衡方法进行了改进，并提出了以分段线性插值方法为主导，分段回归分析和空间插值方法为验证的技术路线。其中改进后的分段线性插值方法和分段回归分析方法在湖北省城镇土地分等和基准地价平衡工作中得到了应用，具有很好的效果和可操作性。空间插值方法中关于控制城镇影响范围的确定，城镇吸引力的计算以及控制城镇地价衰减模型的确定还需要在下一步的工作中进一步的研究并得到实践的检验。
参考文献
［1］王庆改等.城镇基准地价平衡研究［J］·地理科学，2004，24 （1）
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［4］李新运等.基于曲边Voronoi图的城市吸引范围挖掘方法［J］·测绘学院学报，2004，21 （1）
［5］陆大道.区域发展及其空间结构［M］.北京：科学出版社，1995，117～124
［6］王远飞等.GIS和引力多边形方法在公共设施服务域研究中的应用［J］·经济地理，2005，25 （6）
⑹ 关于房产评估的基准地价法
基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件
⑺ 基准地价如何制定及公布
基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有专同样的市场价属格的原理进行。首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价，具体程序如下：
（1）确定基准地价评估区域。
（2）收集与调查基准地价评估资料。
（3）资料整理。
（4）样点数据检验。
（5）评估基准地价。
基准地价的公布：为保证城镇基准地价评估成果质量，在基准地价评估的每个阶段或每道工序完成后，都必须进行认真的自检和互检，全部工作完成后要进行自检。在全面自检合格的基础上，再提请上级国土资源管理部门验收，经验收符合《城镇土地估价规程》要求的，其成果才能定为合格，经验收合格后，报经当地人民政府批准后向社会公布。
⑻ 城镇基准地价内涵
基准地价即土地初始价,也称城市基准地价,是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
石家庄市城镇土地定级和基准地价评估工作始于20世纪90年代。近年来,随着土地市场体系建设快速发展,土地市场日趋活跃,随之而来的土地评估工作也大量开展,部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化,已经进行了第2轮或第3轮的基准地价成果更新工作。
⑼ 基准地价成果介绍
2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。
表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2
续表
⑽ 城镇基准地价更新的目的与意义
为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。