舟山市区基准地价更新成果图

A. 基准地价的更新调整

2014年9月房价回调之际，部分地方政府上调了基准地价。北京大幅上调了基准地价，而济南、江西等地也计划调高基准地价。华南某省国土资源厅一位处表示，现在明确要求“土地不能贱卖”，而且要控制土地出让节奏。“土地出让通常由市政府定价，国土部门只是提参考意见。”
由于资金退出二三四线，回归抗跌性较强的一线城市，也导致了一线城市的土地受到追捧。“大家一窝蜂来一线城市，明显感觉到竞争比13年更激烈了，大家都担心有钱买不到地。”深圳某房企投资发展部负责人说。上述房企投资发展部负责人称，“一线城市由于土地稀缺，开发商也不愿意降价卖。”
据中国指数研究院统计，2014年1-8月，全国300个城市共推出23467宗土地，同比减少17%，而成交的土地总数为18023宗，同比减少24.75%。1-8月，全国300个城市土地出让金总额为15332亿元，同比减少12.9%。
一位业内人士说评论称，“如果今年卖的地价格低于去年，这对中海地产的项目销售会影响很大，因此政府不可能降地价。”

B. 城镇基准地价更新的目的与意义

为保证基准地价及定级成果和宗地地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映石家回庄市的地答价水平,服务地区经济,依据冀政〔2001〕55号《河北省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》:“各市、县要加强地价管理,根据土地市场价格的变化,及时更新基准地价。凡现有基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生重大变化,要进行基准地价更新”的要求,以及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。对石家庄市现行的各县(市)土地定级估价成果进行更新。目的为使该项成果更加科学、合理地显现石家庄市各县(市)地价水平,保持土地定级估价成果的现势性,为政府制定规划和土地利用计划;进一步规范和调控地产市场,优化土地资源配置,促进合理利用土地;依法征收土地税费,防止国有资产流失;为服务于经济建设提供更加客观的依据。

C. 刘卫东的学术成果

·研究项目
·城市地价动态监测系统建设 中国土地勘测规划院 2006-03-15
·德清县洛舍镇土地利用总体规划 德清县洛舍镇人民政府 2006-12-18
·德清县莫干山镇土地利用总体规划 德清县莫干山镇人民政府 2006-12-18
·德清县钟管镇土地利用总体规划 德清县钟管镇人民政府 2006-12-18
·东阳市新一轮土地利用总体规划 东阳市国土资源局 2005-04-13
·金华市区新一轮土地利用总体规划编制 金华市国土资源局 2004-1-1
·宁波市城市基准地价更新研究 宁波市国土资源局 2005-4-1
·我国城市化快速发展地区耕地多功能性保护价值评价与效益核算 国家自然科学基金委 2005-1-1
·舟山市新一轮土地利用总体规划 舟山市国土资源局 2005-07-01
·促进区域协调发展的土地管理政策研究 国家发改委地区经济司 2007-11-5
·德清县新安镇土地利用总体规划 德清县新安镇人民政府 2007-1-8
·德清县新市镇土地利用总体规划 德清县新市镇人民政府 2007-1-25
·德清县禹越镇土地利用总体规划 德清县禹越镇人民政府 2007-1-8

D. 城镇基准地价更新的技术路线

依据《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507—2001)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),城镇土地级别与基准地价更新工作一般采用综合定级综合估价或者采用分类定级、分类估价的方式进行。石家庄地区多采用分类定级、分类估价的方式,即采用多因素综合评定法初步划分土地级别,然后利用市场交易资料与样点地价进行调整,并结合当地专家的意见最终确定土地级别。采用收益还原法和成本逼近法等多种方法,通过测算样点地价、分析不动产市场交易资料和土地利用效益资料,综合确定各类用地(商业、居住、工业)相对应的每个土地级别的基准地价。

分类定级是指分别对影响城镇某种类型土地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析,按分类评价值的差异划分土地均质区域(即土地级别),按商业、居住、工业3种用地类型划分土地级别。土地定级的技术路线可概括为:在全面收集影响城区土地质量的因素因子资料的基础上,应用地理信息系统(GIS)技术和方法,编绘城区土地定级因素图;然后,运用多因素综合评定法,根据影响各类土地级别的因素因子的相似性和差异性初步评定出城区各类用地土地级别。利用土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充,最终确定土地级别。

基准地价更新的技术路线可概括为:在全面收集城区土地出让和转让资料、房地出租和出售资料、商品房开发、征地拆迁所缴纳的各种规费和税费以及房屋重置价、物价指数等资料的基础上,以土地定级成果为基础,运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价;根据本次基准地价评估设定的地价内涵,对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发程度、使用年期等系列修正,评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价;采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验后做出判定,采用“利用样点数和样本类型综合加权平均求基准地价”方法测算出各土地级别平均地价,最终确定各土地级别的基准地价。在测算的各类用地基准地价的基础上,按照《城镇土地估价规程》规定,编制宗地地价修正系数表,见图8.1。

图8.1 土地定级估价流程图

E. 城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计与实现

刘耀林 焦利民 刘洋

（武汉大学资源与环境科学学院，武汉，430079）

摘要：本文探讨了城镇土地分等与基准地价平衡的技术路线、模型方法和系统设计思路，提出了系统的总体结构模式、功能模块划分、数据库构成和面向对象的系统类设计，并基于高级语言、GIS组件和数据库技术实现了该系统。实例表明，系统设计可行，效果较好，实用性强。

关键词：城镇土地分等；基准地价平衡；组件式；GIS

城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，采用多因素综合评定方法判定城镇土地等别。城镇土地等反映城镇之间土地质量的总体差异，其序列在区域（如省）或全国范围内统一排列。基准地价平衡是在区域范围内，根据现有各城镇土地定级与基准地价平衡成果，在统一基准地价内涵、基准地价修正的基础上，对各城镇的基准地价进行平衡，建立区域内统一、协调的基准地价体系。目前我国城镇基准地价体系基本建立，但各城镇的基准地价由于技术方法、基准地价内涵等的不一致性，导致城镇之间基准地价的不可比性。开展城镇土地分等和基准地价平衡工作对于规范基准地价体系、发挥基准地价对土地市场的宏观调控作用有重要意义。

目前我国城镇土地分等研究主要集中在城镇土地分等的影响因素和分等方法等问题，采用城镇土地分等指导基准地价平衡并完成区域性实践研究的只有山东、福建等地，但并没有形成统一、成熟的基准地价平衡方法。上述研究大多也借助了计算机技术、GIS技术，但还没有设计开发相对独立、完整的城镇土地分等与基准地价平衡信息系统。本文提出了一套完整的城镇土地分等与基准地价平衡技术流程，并基于此开发了信息系统，同时以湖北省为例给出了系统应用实例。该系统操作简便，功能较为完善，有助于提高工作效率以及结果的准确性和可靠性。

1 技术流程与方法分析

1.1 技术流程

城镇土地分等是对城镇土地质量的综合评定，对基准地价平衡起指导和控制作用。土地市场交易资料是土地市场情况的直观反映，可以作为土地分等与基准地价平衡的结果验证的参考依据。本文提出以城镇分等综合分值为控制、采用分段线性插值方法进行分类基准地价平衡、并以市场交易样点进行检验的技术路线。同时顾及下面两点：对于基准地价资料较老、无法通过简单修正而满足平衡条件的城镇，则基于补充调查样点进行基准地价更新；对土地分等和基准地价平衡结果采用多种方法进行验证和检验。具体的技术流程如图1。

图1 城镇土地分等与基准地价平衡技术流程

1.2 模型与方法

1.2.1 因素选取与权重确定

《城镇土地分等定级规程》（以下简称《规程》）中列出了较为全面的城镇土地质量影响因素，根据实地情况进行选取或补充，充分考虑因素影响显著性、区域差异性、可得性等，建立初始的因素因子体系。然后进行主成分分析，提取主成分，基本确定因素因子体系。最后通过召开专家论证会，广泛听取意见，最终确定城镇土地分等的因素因子体系。在进行系统设计时，提供较为全面的因素体系供用户选择，一级因素包括以下八大类：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇公用设施、城镇用地效率、城镇生态环境、区域经济发展水平、区域土地供应潜力。

权重确定可选用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法或灰关联度分析法等。

1.2.2 城镇土地分等

根据《规程》要求，城镇土地分等采用多因素综合评判法进行各级因素作用分和城镇综合分值的计算，采用数轴法和总分频率法进行城镇土地等的初步划分。而实际工作中，由于城镇数目较少，采用上述方法进行等别划分时效果并不理想，引入总分柱状图法，按照自然分段法（Natural Breaks）进行等别划分。

采用聚类分析法进行城镇土地分等，验证初始分等结果。将城镇作为聚类对象，将多因素综合评判计算的参评因素综合分值作为因子评分值，分等因素因子的权重作为聚类对象的总排序权重，加权计算聚类对象之间的距离，按距离进行聚类。这里采用欧式距离：

土地信息技术的创新与土地科学技术发展：2006年中国土地学会学术年会论文集

式中，D_ij——第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；

W_k——第k个因子的总排序权重值；

F_ik——第i个分等对象到第k个因素的评分值；

F_jk——第j个分等对象到第k个因素的评分值。

此外结合基准地价资料、市场交易资料和专家经验进行校验，对分等结果进行调整并最终确定城镇土地等别。

1.2.3 基准地价平衡

基准地价平衡的操作对象是修正和规范后的城镇基准地价，如修正后统一到高值、中值、低值。平衡时一般针对高值进行，平衡后中值和低值按不变间距推算。基准地价平衡方法目前还没有国家规范可循，这里采用选取典型城镇作为控制点、根据分等综合分值进行分段线性插值的方法。平衡计算的基本公式为：

P_i＝P₀ －ΔN_i（P₀ －P_n）/（N₀ －N_n）

式中，P_i——某城镇某用途基准地价高值的平衡结果；

P₀——前控制点某用途基准地价高值；

P_n——后控制点某用途基准地价高值；

ΔN_i——当前城镇与前控制点分等综合分值的差；

N₀——前控制点的城镇土地分等综合分值；

N_n——后控制点的城镇土地分等综合分值。

2 系统结构与功能模块设计

2.1 系统结构

城镇土地分等与基准地价平衡信息系统采用组件式开发方式，高级语言采用VC＋ ＋6.0，GIS组件采用MapObjects 2.1，属性数据库采用Micro Access 6.0进行管理。系统结构如图2。

图2 系统结构图

2.2 功能模块

按照软件结构化设计的原则，自顶向下逐步划分城镇土地分等与基准地价平衡信息系统的功能模块和子模块。

2.2.1 数据管理模块

该模块主要实现图层加入、图层显示控制、视图缩放浏览、视图导航等功能，并实现对空间数据和属性数据（分等因素调查数据表、基准地价调查表、修正系数表等）的一体化管理。

2.2.2 数据编辑模块

该模块主要实现图形数据（点、线、面）和属性数据的编辑处理。

2.2.3 因素体系和权重确定模块

该模块包括两个子模块。

因素选择子模块：实现用户初选因素因子体系、根据调查数据进行主成分分析、最终确定分等因子体系等功能。

权重确定子模块：实现因子权重的计算功能，包括特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法、灰色关联度分析法。

2.2.4 城镇土地分等模块

该模块实现多因素综合评判法城镇土地分等和结果校验，包括三个子模块。

分等因素计算子模块：实现单因子分值计算（指标赋分加权求和法、位序法）、次级因素分值计算、一级因素分值计算和总分值计算。

等别划分子模块：根据各城镇分等总分值划分等别，包括总分频率法、数轴法和柱状图法。

等别校验子模块：实现聚类分析法城镇土地分等并与初始等别进行对比分析、等别的基准地价检验等。

2.2.5 基准地价平衡模块

该模块包括五个子模块。

基准地价更新子模块：对于基准地价成果不具有现势性（由于上次基准地价工作较早、城区范围扩大、城市建设迅速等原因）需要进行基准地价更新以满足平衡需要。

基准地价预处理与修正子模块：完成基准地价标准化（如将城镇基准地价统一到高、中、低三级）和基准地价修正（期日、年期、容积率、开发程度）。

基准地价平衡计算子模块：选择等别次序和基准地价次序相近、基准地价标准和市场实际情况一致性较高的典型城镇作为控制点；根据城镇土地分等总分值采用分段线性插值方法进行基准地价平衡。

基准地价平衡校验子模块：采用回归分析法、空间聚类分析法、空间插值法进行基准地价平衡检验。

基准地价控制幅度测算：实现各等别和各城镇基准地价控制幅度的测算。

2.2.6 数据输出模块

报表输出子模块：实现城镇土地分等和基准地价平衡成果表的格式输出功能。

图件输出子模块：实现城镇土地分等图件和基准地价平衡图件的输出功能。

发布数据转出子模块：将可用于公开发布的数据提取转出形成信息发布数据库。

3 系统数据库设计

3.1 数据组成

城镇土地分等与基准地价平衡数据库由空间数据库和调查表格数据库两大部分组成。空间数据库的主要内容是：基础地理数据，包括水系、交通、行政区划等；城镇土地分等与基准地价平衡单元图；各城镇商业、住宅、工业的市场交易调查样点分布图。调查表格数据库的主要内容是：分等因素因子调查表，包括前述八大类因素因子的调查表格；基准地价调查表，包括基准地价评估确定的商业、住宅、工业各级别基准地价、级别面积比例及基准地价内涵和相关参数，以及调查时点基准地价的执行标准；修正系数表，包括城镇基准地价评估时制定的期日、年期、容积率和开发程度修正系数表；交易样点调查表，包括城镇土地交易资料调查表、城镇商品住宅交易样点调查表等；基准地价更新样点调查表（仅对需要进行基准地价更新的城镇而言），包括土地使用权出租调查表、土地使用权出（转）让调查表、商品房出售调查表等。

3.2 空间数据组织

根据空间数据的用途（如基础地理数据、单元图、样点图等）分类，图层采用shape格式存储，通过MO组件进行访问和管理。单元图在视图中用行政区划结构树建立索引。

3.3 调查表格数据组织

将调查表格数据规范化，使之符合3 NF要求，并分类存储于Access数据库。系统通过ODBC与之交互。

3.4 空间数据和属性表格数据的关联

空间数据与属性表格数据之间通过关键字以自然连接方式关联。城镇土地分等与基准地价平衡单元图与分等因素因子调查表关联生成各分等因素图层。交易样点分布图与交易样点调查表关联生成交易样点地价图层。

综上所述，系统数据库结构可用图3表示。

图3 系统数据库结构图

4 系统类设计

城镇土地分等与基准地价平衡系统采用面向对象技术开发，系统类主要包括主程序框架类、视图类、文档类、工程管理相关类、土地分等因素体系及权重确定相关类、土地分等相关类、基准地价平衡相关类、基准地价更新及修正相关类、成果输出相关类。

类设计遵循开闭原则（扩展性方面是开放的而在更改性方面是封闭的）、替换原则（子类应当可以替换父类并出现在父类能够出现的任何地方）、依赖原则（与特定业务有关的依赖关系依赖接口和抽象类而不是具体类）、接口分离原则（尽量避免功能太多的服务接口类）。类、函数、变量的命名原则遵循一般的设计原则，尽量简洁、清晰，并具有良好的可区分性。

系统类关系如图4所示。

图4 系统类关系图

5 系统应用实例

城镇土地分等与基准地价平衡系统在湖北省取得了成功应用。湖北省共有84个城镇土地分等与基准地价平衡单位。基于该系统完成了因素选取、权重计算、土地分等、等别检验、基准地价平衡、平衡结果检验等工作，系统界面友好、操作方便，结果符合实际。以下是系统部分功能的界面示例（图5～图8）。

图5 聚类分析图

图6

图7

图8

6 因素分值计算

采用聚类分析（图6）等方法与多因素综合评定法相互验证，保证了结果的可靠性。从图8可以看出，分段线性插值曲线与回归分析曲线在总体趋势上一致，但回归分析曲线在分值高端偏差较大，而分段线性插值更加灵活，在分值高端仍然能够与实际情况保持较高的一致性。市场交易样点地价也验证了这一点。

本文在《城镇土地分等定级规程》的基础上，提出了一个切实可行的城镇土地分等与基准地价平衡技术方案和系统设计方案，并基于高级语言、GIS组件（MO）和Accsss数据库实现了该系统。系统可以实现因素选取、权重确定、土地分等与基准地价平衡等功能，并提供了多种结果检验方法，保证了结果的准确性。实例表明，系统功能完善，实际应用效果较好，其中以分等为控制的分段线性插值基准地价平衡方法具有较高的实用性。

参考文献

国土资源部.城镇土地估价规程.北京：国土资源部，2001

严星，林增杰.城市地产评估.北京：中国人民大学出版社，1999

刘耀林.土地信息系统.北京：中国农业出版社，2002

李清石.最新全国城市基准地价及土地评估业务手册.北京：中国大地出版社，2004

F. 目前国内城镇土地定级、基准地价更新的软件有哪些

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利回用类型分答别 评估的土地使用权平均价格。基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循"以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地 在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

G. 基于MapX的城市地价监测与更新系统研究

董金玮 郑新奇 闫弘文

（山东师范大学，济南，250014）

摘要：随着市场经济的发展，土地价格对社会经济的调控作用重要性凸现，城市地价的动态监测与更新是准确把握地价规律的重要手段。在分析已有城市地价动态监测领域相关成果的基础上，设计和实现基于MapX的城市地价动态监测与更新信息系统，通过在济南市地价监测工作中的实证，结果表明：该系统提高了地价信息建库的效率、实现了多种地价测算模型的集成以及地价的快速更新，能够方便地进行查询及成果报表输出等，从而提高了成果的科学性、准确性、现势性。

关键词：城市地价；动态监测；MapX

在1999年的国土资源大调查中首先提出“地价动态监测”概念^［1］，2002年又颁布了《城市地价动态监测体系技术规范》。该文本作为一个技术规程，在地价监测和地价更新的实施过程中发挥了巨大的作用。同时，许多学者在监测体系建立的关键环节如地价区段的划分地价监测点的选取等方面的工作流程进行了优化研究^［2］，并在数字地价模型^［3，4］、地价的时空分析等方面做了大量的工作。在这个过程中，人们对于城市地价动态监测的意义、概念、工作路线、应用领域有了渐渐明确的认识。地价动态监测的目的在于土地市场的监测和预警，服务政府决策、调控市场经济，而目前国内针对于城市地价动态监测的系统开发研究较少。鉴于此，基于技术流程的城市地价动态监测与更新信息系统的构建已经成为必须，本文旨在构建一个这样的平台，以提高城市地价动态监测的可操作性、科学性、准确性、现势性，更好地为国土资源部门工作开展和政府经济宏观调控决策提供依据。

1 需求分析

国家对于各城市建立动态监测体系具有明确的要求。城市地价动态监测体系是以城市内具体宗地为监测对象，形成从地价监测点的设立，资料采集、汇总、整理到地价分析、监测资料应用以及体系维护与更新的地价动态监测系统^［5］。地价动态监测与土地定级和基准地价评估是互为参照、相互补充的^［6］。

城市地价动态监测体系的两个工作重点在于地价动态监测与基准地价快速更新，本系统主要是面向这两个方面进行相关技术改进，提高工作效率和准确性，更科学地为政府宏观决策提供依据，提高政府在市场经济中的宏观调控能力。

动态监测第一手资料是监测点的相关资料，主要来自于选定的宗地监测点实时调查资料和交易样点数据。如何提高工作效率，保证数据的准确性是至关重要的，在本环节中，对系统的设计提出了两个要求，一是要求系统能够实现监测点调查表格的报表输出功能，同时实现监测点数据的快速录入，其中让系统自动获取监测点的部分字段信息是重要的技术措施；二是对已有的交易样点资料实现直接转入，实现信息快速入库。基于GIS的系统构建可以极大地提高工作效率，对于图元的属性检验、地价的结果测算等具有强大的支持功能。

从动态监测环节的技术流程上看，地价区段的划分、地价监测点的选取也是一个重要环节，在此方面的研究较多，规范中亦有明确说明，根据规则可以在GIS软件中方便实现，在本系统中暂不做考虑。针对本环节的设计重点在于实现监测点数据的及时更新。

基准地价更新指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程^［7］。基准地价更新方法有三种^［8］，本系统的设计就是采用基于工作流的方式进行的，可以自动完成监测点、区段和级别地价的更新，由于地价动态监测和地价更新工作要求连续性和衔接性，建立在监测点地价更新——区段地价更新——级别地价更新基础上由下而上的基准地价更新方法，周期短、效率高、节约成本，具有较强的可操作性。

鉴于以上分析，系统拟采用面向组件的开发技术，即将GIS组件嵌入通用开发环境中。既可以充分发挥GIS的查询和空间分析功能，又能通过编程语言将各类地价测算模型和方法加以实现，进而实现各类报表功能，达到高效无缝的系统集成目的。本文决定以MapInfo公司的组件产品MapX进行二次开发^［9，10］，开发平台选择面向对象的VB平台，语言简便，便于系统维护。

2 基于 MapX 的城市地价动态监测与更新信息系统设计

系统的主要功能模块设计如图1所示。

图1 系统功能模块图

2.1 GIS 数据库编辑模块

本模块用于实现GIS数据库基本的空间与属性信息的录入、修改、保存、添加、删除、数据备份等功能^［11］，是进行后续工作的前提。

系统的数据库主要由级别信息数据库、区段信息数据库、监测点信息数据库三个层次的子数据库构成，由于数据量不大，采用文件格式进行存储。同时，支持对 Access 数据库的绑定，以满足属性数据计算分析的需要。系统可以方便地进行监测点图元的绘制和属性信息的录入，数据录入可以在卡片式和记录式两种操作方式下进行。实现属性信息和空间信息的交互查询，监测点根据录入时间进行自动编号，监测点的缺省信息如所处土地级别等由计算机自动完成录入。信息编辑也有卡片和记录两种方式，系统自动记录修改时间，并将原来的记录进行备份，在地价指数计算等环节需使用。

2.2 地价信息检索查询及专题分析模块

空间查询和分析作为 GIS 的基本功能，是进行地价查询和分析的重要手段。可以对监测点、区段等信息进行空间信息和属性信息的互查^［12］、SQL查询等，进而可以挖掘重要规则信息。对监测点进行专题图分析，生成柱状图等立体效果专题图可以将地价分布规律进行可视化，对符合条件的监测点进行空间分布规律研究，给决策提供直观依据。

2.3 地价更新模块

2.3.1 监测点地价评估和更新

在该子模块中涉及到监测点资料的标准化处理，以及不同方法的地价评估两个环节。

（1）由于监测点土地利用条件的不一致，需对土地使用年限、土地开发程度、容积率、基准日等进行修正，即进行数据的标准化处理，将地价内涵统一到标准地价。这是在录入信息后，系统通过修正系数表进行实现的。

（2）可以采用不同的方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法等方法进行宗地价格的评估。

2.3.2 区段地价测算及更新

在监测点地价评估的基础上，可以进行区段地价的更新。对区段内的监测点按种类采用区域内样点地价平均法测算区段地价。首先选取要更新的区段，由MapX组件的查询功能选出位于该区段内的监测点，对监测点的地价字段数值（在监测点地价计算子模块中求得）进行平均值计算，采用区域平均地价法更新区段地价。

其中，在要更新的地价区段的选择时，有属性查询选择以及直接点击图元选择两种方式。在监测点选择的处理上，采用 Layer.SearchWithinFeature 方法进行，选取参数采用miSearchTypeCentroidWithin，以监测点宗地的中心点决定监测点归属，避免了不同区段监测点的重复。

2.3.3 级别地价测算及更新

城镇土地定级与基准地价评估是一项重要的工作任务，每次的地价更新若都使用因素定级法，不仅效率低下，且难以反映地价变化的规律，该系统的构建可以使这一问题解决成为可能，本系统的工作思路是由点及面进行的，传统的定级方法是由上而下进行因素定级，本系统所采用的由下而上的思路，能够反映地价变化的热点地区，能够更为全面地实现地价的更新工作，且使工作效率得以提高。

2.4 地价预警模块

当监测点地价及区段地价超过正常变化幅度时，进行地价的预警提示。采用颜色标识的方法进行，将预警级别分为五级：正常、偏高、过高、偏低、过低，分别用绿色、浅红、深红、浅黄、深黄表示。将预警作为一个字段［Warning］进行标识。

2.5 报表设计模块

地价监测体系中涉及大量的表格，如地价监测点登记表（初始/变更）、地价监测点（年度/季度）调查表等，该系统的应用可以方便地实现表格的打印、汇总报表等。对于图件的输出，MapX也提供了强大的支持功能，可以满足成图的需要。在地价更新完成后，需对地价规律进行不同角度的分析，地图信息的可视化是至关重要的，有学者曾做过立体地价图的绘制研究^［13］。本系统利用MapX自带的专题图绘制功能，用以实现直方图、饼状图、密度图等多种专题图，可以直观清晰地提示地价规律，为决策提供服务。

3 系统的实现

系统采用的是界面驱动的开发方式进行的，系统的前两个模块是任何GIS系统都具有的基本功能模块，主要通过MapX的数据绑定来实现属性空间信息的互查和专题图分析功能来实现，在此不再赘述。

以下主要说明地价更新的编码实现过程，三个子模块的实现机理是相似的，由于篇幅所限，具体各子模块的编码在此不做详细介绍，仅以区段地价更新为例进行说明：

（1）选择要更新的区段：有两种方式进行，可以直接在 ComboBox 控件中选择要更新的区段号，也可以从图2 中进行点选。实现点选的代码如下：

图2 区段地价更新实现窗体

在区段地价更新对话框中加入以下代码：

Private Sub Commandselectqd_Click （）

Form2.Map1.CurrentTool＝miSelect-Tool

End Sub

在有 MapX 控件的主窗体 Map1_Selec-tionChanged （）事件中加入以下代码：

Private Sub Map1_SelectionChanged （）

Dim ftrsA s MapXLib.Features

Dim sel As MapXLib.Selection

Set sel ＝Map1.Layers （lyrname）.Selection

Set ftrs＝sel

Ftrid＝ftrs.Item （1）.FeatureID

qddjupdate.Combo1.Text＝Ftrid

End Sub

（2）要更新的区段定义好之后，再设定选用的监测点的种类，如出让、转让、出租等。从下拉选框中进行选择，点击确定按钮后，将所选区段内的指定监测点类型的编号显示在ListBox中，实现代码如下：

Dim keypoints，ftrsA s Features

Dim regionselin As FindFeature

Dim custLayer As Layer

Dim i As Integer

Set regionselin＝Form2.Map1.Layers （lyrname）.Find.Search （Combo1.Text）

If regionselin.FindRC Mod 10 ＜ ＞ 1 Then

MsgBox ″找不到你需要的图层！″

End If

Set custLayer＝Form2.Map1.Layers （Combo2.Text）

Set keypoints＝custLayer.SearchWithinFeature （regionselin，miSearchTypeCentroidWithin）

Set qdnpoints＝keypoints

For i＝1 To keypoints.Count

List1.AddItem keypoints.Item （i）.Name

Next

（3）在选择了区段内的符合条件的监测点后便可以采用样点地价平均法计算区段内地价。该过程容易实现，在此不再赘述代码。

总体来讲，系统可以从纵向上实现GIS基本的数据库管理及空间查询分析，地价计算数学方法的模型实现，报表三个方面的功能。按工作流的方式由监测点、区段、级别依次进行地价更新的操作。系统层次鲜明，结构合理，能够为广大土地管理工作者提供一个友好便捷的操作平台。系统通过在济南市城市地价动态监测中的试用，取得了良好的效果。

为了更好地提高工作效率，实现数据的共享和互操作，系统在后期可考虑向WebGIS过渡。基于网络GIS的国土资源管理部门电子政务综合一体化平台的开发是电子政务发展的重要趋势，具有广阔的前景。

参考文献

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［3］郑新奇，王家耀，闫弘文等.数字地价模型在城市地价时空分析中的应用［J］.资源科学，2004，26 （1）：14～21

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［6］闫弘文，郑新奇.城镇基准地价更新与平衡［M］.济南：山东省地图出版社，2002

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［9］范新南，陈鹏，谢迎娟.组件式GIS软件MapX的应用技术研究［J］.微计算机信息，2003 （8）：92～93

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［13］郑光辉，黄克龙，田崇新，张小燕.GIS在立体基准地价图中的应用［J］.农机化研究，2005，（1）：211～213

H. 新一轮基准地价更新结果是不是属于规范性文件

属于

规范性文件，是各级机关、团体、组织制发的各类文件中最主要的一类，因其内容具有约束和规范人们行为的性质，故名称为规范性文件。

I. 基准地价成果介绍

2007年1月,河北省国土资源厅下发了《河北省国土资源厅关于转发《<国土资源部关于实施全国工业用回地出让最低答价标准通知)的通知》(冀国土资地字〔2007〕1号),通知要求,各地要及时开展城镇基准地价更新工作,确保在2007年底完成。石家庄市国土资源局下发了《石家庄市国土资源局关于在石家庄市域范围内开展城镇土地定级估价更新工作的通知》,要求各县(市)开展城区土地级别与基准地价更新工作,2007年12月底提交全部成果。本轮石家庄各县(市)城区土地级别与基准地价更新是应各级国土资源管理部门的工作部署进行的,更新后的基准地价成果见表8.1。

表8.1 石家庄市基准地价成果表单位:元/米2

续表