南华地宗转让

① 同一宗土地签土地转让协议，还是签经营权转让协议，那个协议更具有法律效力

如果是农村耕地，无论签订的是什么协议，实际上都是土地经营权转让。
因为农村土地属于集体所有。
《农村土地承包经营法》明确规定，农村土地可以流转。只要双方签订协议，向村委会备案，就是合法有效的。

② 违规改变土地用途后转让宗地怎样办理

根据《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的回，由县级以上人答民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

③ 一土地使用方将一块宗地进行了开发，目前开发了一半，由于资金问题想转让另一半，请问能否将另一半进行转让

1、无法转让一半土地使用权。不过你可以采用合作开发的模式。因为你拿地企业已经确定，开发主体不能变，你可以转让公司股权。
2、土地交易不管什么情况下只有国土有权力，任何其他企业或个人无权。
3、这个问题就不用回答了。

④ 这宗非法转让土地连环案的责任主体怎样认定

1995年，甲村为解决本村适龄儿童入学问题，经村民代表会议研究同意，将甲村土地10亩无偿转让给乙村小学，用于建教工宿舍，并签订了《用地协议书》。由于乙村小学资金短缺，截至2002年，该宗土地一直未被开发建设，仍由甲村村民耕种。2002年，乙村小学与开发商签订《协议书》，双方约定：乙村小学将甲村10亩土地（为一般耕地，不符合土地利用总体规划）提供给开发商用于商品房开发，开发商付给乙村小学28万元；对开发后的商品房，乙村小学可优先购买。开发商于2005年1月向乙村小学支付28万元。该工程于2005年4月动工建设，目前已基本建成。针对该案的处理，有两种意见。
第一种处理意见认为，乙村小学未经有权机关依法批准，擅自改变土地用途，应追究法律责任。对甲村转让土地行为则可不追究法律责任。乙村将集体土地转让给开发商进行房地产开发（且构成违法事实）违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条之规定，属非法转让集体土地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定予以处罚。
另一种处理意见认为，对甲村、乙村小学的处理没有变化，受让方即开发商在未取得合法建设用地手续的情况下，擅自占用集体土地从事房地产开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条之规定予以处罚。
笔者认为，第一种处理意见体现了公正、公平原则，但在具体执行中，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条仅规定责令限期改正，至于“如何限期改正”，规定得不详细，在执法实践中不便操作。第二种处理意见便于执行，但对于同一违法行为的转让双方，尽管受让方也是未经批准，擅自占用，符合非法占用土地的要件，但一方以非法转让处理，而另一方却以非法占地处理，在法律上缺少明确规定，实践中是否可行?本案涉及的第一次非法转让土地问题，能否免于行政处罚?请问哪种处理意见更为妥当?山东省枣庄市国土资源局 郑冲 颜忠民
答：对来信所提到的问题，根据国家法律法规和有关规定，提出如下意见，仅供参考。
甲村无偿转让10亩土地建学校虽违法，但未形成事实，土地仍然是甲村所有。1986年出台的《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，农村居民住宅建设，乡（镇）村企业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建设，应当按照乡（镇）村建设规划进行。该法第四十条规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。根据这两条规定，在《中华人民共和国土地管理法》实施9年之后的1995年，甲村为解决儿童入学问题，愿意提供10亩土地的许诺不符合法律规定。甲村与小学所签订的所谓《用地协议书》属于违反国家土地政策的违法协议，按照《中华人民共和国合同法》的规定，该协议没有法律效力。这10亩土地的无偿转让虽然违法，但尚未形成事实，至2002年仍然保持原来用途，土地仍然由原来的农民耕种，仍是甲村的土地，土地的权属、用途均未发生任何变化。
在该案中，土地所有权人是甲村，甲村为了小学校建设无偿提供土地，没有赢利的主观意愿和实际结果，应不予追究责任。
乙村小学非法转让土地获利已经构成了非法转让土地行为。现行《中华人民共和国土地管理法》是经修改后于1998年重新颁布的，其中第六十一条规定与原《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定相同，增加了“其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”。体现了土地管理严而又严的精神。然而乙村小学在2005年，即新《中华人民共和国土地管理法》实施7年之后，对土地管理法律规定置若罔闻，不请示、不报告、不咨询，以从未取得的违法的土地使用权换得28万元，是严重的违法行为。
对开发商来说，由于房地产投资数额巨大，公开施工难以掩人耳目，开发商投资前对取得土地使用权手续都是十分慎重的。但本案中，开发商明知道乙村小学没有合法用地手续，在国家大力治理土地市场管理秩序的情况下，心存侥幸心理，违法投资，造成的损失只能自己承担。
本案中，与开发商签订《协议书》的是乙村小学，乙村小学不是土地所有权人，不是已经取得农民集体土地使用权的土地使用者，也不是出租已经取得的土地使用权，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第八十一条；乙村小学本身没有占用土地搞建设，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第七十六条；乙村小学不是行政机关也没有下文批准他人用地，所以不适用《中华人民共和国土地管理法》第七十八条；乙村小学为了赢利转让甲村的土地，违法特征符合《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定的“买卖或者以其他形式非法转让土地的”情形。可依照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定处理。没收乙村小学28万元非法所得，由于该建设不符合当地规划，应对开发商作出限期拆除新建的建筑物和其他设施的行政处罚，这10亩土地所有权仍然属于甲村所有。开发商拒绝执行的，依照《中华人民共和国土地管理法》第八十三条的规定予以处罚。
为了减少开发商拆除房屋和恢复耕地的投入损失，减少社会财富的自我破坏，如果经政府领导批准，可以修改规划的，可将该非法建筑物予以没收，用做教室，作为政府对于公共教育事业的投入。由受益单位缴纳这10亩土地的征地费。
国土资源部政策法规司 陈战杰

⑤ 土地置换何以“换”出个非法转让

□迟磊

阅读提示：一学院未经有权机关批准，将自己以划拨方式取得的土地，与一公司以出让方式取得的土地进行置换。由于划拨土地使用权转让条件是被法律法规严格限制的，这起置换便构成了非法转让土地行为。

［案情］

某市中心区A宗地，使用权由甲学院以划拨方式取得。位于市郊与A宗地面积相近的B宗地，使用权为乙公司以出让方式取得。

在乙的提议下，甲乙达成协议，乙以B宗地附加若干资金为条件，与甲交换A宗地。交换后，甲于B地建设了新校区，乙将A宗地分割后分别转让给丙、丁公司开发商业服务项目，整个交易乙获利逾千万。

［分析］

对于本案的处理，一种意见认为，甲与乙的交易属于土地置换，乙与丙、丁之间属于合法转让，A宗地的使用权从甲转移至丙、丁的整个过程都是自愿、等价和有偿的，所欠缺的仅仅是办理变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，应按照第八十二条规定由县级以上土地行政主管部门责令其限期办理。

另一种意见认为，甲、乙、丙、丁之间土地权利的转让是非法的，构成了非法转让土地违法行为，应按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定追究相对人的法律责任。

本案的焦点在于，甲所享有A宗地的使用权是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让条件是被法律法规严格限制的。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二、领有国有土地使用证；三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补缴土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。”

按照上述规定，甲学院不具备第一项规定的条件，没有履行第四项规定的义务，并且没有市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，所以无权转让A宗地的土地使用权，也就是说转让是非法的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款也对划拨土地使用权房地产转让作了类似的规定，虽然具体内容不同，但原则都是要有关部门批准，要补缴出让金。由于转让的非法性导致了转让的无效，因此乙并未取得A宗地的合法权利，这一前提决定了后续的乙和丙、丁之间转让行为的违法性——乙将不享有权利的A宗地转让给丙、丁，当然是不合法的。

置换是转让的一种特殊形式。一般意义上的转让即买卖，出让方交付物或权利，受让方支付价款。而在置换中，一方在交付物或权利时，从另一方受领的不是价款，而是另一物或权利，表现为物或权利的交换，这种形式上的差别不能改变转让的本质，适用相关的法律调整当无异议。

全面来看这一非法转让行为，乙在当中扮演了类似政府的角色——将A宗地收回后再行出让，而甲在B地办学与在A地并无实质区别，且获得了相当可观的改善教学条件的资金，丙、丁从乙处获得黄金地段的价格也明显低于政府出让的价格，各方都有利可图，促成了这一非法交易。各方所获利益之和，正是A宗地由于用途发生改变而使土地使用权增加的价值，而这一价值正是国家流失的土地资产。

关于对非法转让土地行为的处罚，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条的规定，对拆除或没收非法转让土地上的建筑物没有疑义，但对违法所得的认定争议也比较大。对违法所得不但要没收，而且罚款的数额也依据其确定。

笔者认为，违法所得即违法者通过违法行为获得的收益，应为“净利润”，即违法活动的全部所得扣除违法行为的成本。本案中，甲的非法所得应是从乙处获得的资金和B宗地使用权的折价减去其原在A地的房产的折价；乙的非法所得是从丙、丁处得到的价款减去B宗地使用权的折价和给付甲的资金；丙、丁的非法所得是A宗地作为商服用地的市场价格减去其向乙支付的价款。

需要强调的是，乙作为整个违法活动的策划者，应从重处罚。

⑥ 土地转让要办什么手续

一般的土地转让需要办理的手续及流程有：

第一步、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

第二步、审查。接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

第三步、现场勘察。现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。

第四步、地价评估，并提供报告书。审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

第五步、填写转让审批表。认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

第六步、审批。审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

第七步、交纳有关税费

第八步、登记编号。审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

第九步、土地使用权变更登记

(6)南华地宗转让扩展阅读

用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。需报材料：

（一）转让方提供

1、原土地证或土地证明函原、复印件；
2、原土地出让合同复印件；
3、上交税务局土地增值税证明复印件；
4、提供土地评估报告；
5、规划办审定的航测地形图的红线图原件。

（二）受让方提供

1、项目批复原、复印件；
2、企业法人营业执照（副本）及法人代表人身份证复印件；
3、上交财政局契税证明复印件。

（三）转让双方提供

1、土地转让申请书原件；
2、经公证的《国有土地使用权转让合同》 原件（4份）。

（以上资料规格为B5纸，一式2份。）

⑦ 房产证过户是被告知土地超宗不能过户怎么办

本人拿着你的产权证和土地证到所属房管局,交土地出让金和印花税就可以把土地证的名字变更到产权证名下

⑧ 一本土地权证,被出让两宗地块,并核发了土地权证和不动产权证。怎么维权,请支

一本土地权证被出让两宗地块，并还发了土地权证和不动产权证，这个应该去法院解决。

⑨ 广东发生转让土地时，采集信息“注销宗地”功能如何使用

发生转让土地时，请在“城镇土地使用税税源信息采集(优化版)”中进行“注销宗地专”的操作。1.在“属城镇土地使用税税源信息采集(优化版)”中，点击“注销宗地”；2.填写“土地出转让时间”（填写转让土地当月最后一日），点击“注销宗地”。完成注销宗地后，在申报土地使用税时，系统产生申报数据会截止至土地转让所属月份。注意：如“注销宗地”操作错误，可点击“撤销注销”功能系统将返回注销宗地前的状态，可以重新操作注销宗地。例子：企业土地使用税为半年申报一次，2017年3月8日转让土地。（注意：此处仅作例子，土地出转让时间应填写转让土地当月最后一日）。1.进入申报2017年上半年的界面，系统带出2017年1月至6月数据。2.操作注销宗地，填入转让土地时间，再进入申报界面，系统仅带出2017年1月至3月的数据。如果注销宗地后进行撤销注销操作，申报界面重新带出2017年1月至6月的数据。

⑩ 是改变用途还是非法转让——对一宗违法用地案件的定性辨析

□陈文光
阅读提示：甲公司利用自有划拨土地与乙公司合作建设经济适用住房。双方取得计委和房改部门批文后，在未经土地管理部门批准的情况下，动工建设。这起违法行为是属于改变用途还是非法转让，成了讨论焦点。
［案情］
甲公司利用自有划拨土地经计委和房改部门批准与乙公司合作建设经济适用住房。双方签订了合作协议，协议约定：由甲公司提供其划拨土地，负责办理相关手续并组织施工建设；乙公司按每平方米1300元均价向甲方购买住房140套，共约1.4万平方米，共计人民币1820万元，并按工程进度付款。双方签订协议取得计委和房改部门批文后，在未经土地管理部门批准的情况下，动工建设，占地面积15亩。执法人员在巡查执法中发现这一情况后及时向其下达了停工通知，并进行立案调查。
［分析］
在案件处理过程中，对案件的定性出现了两种不同意见。
第一种意见认为，因为甲公司未经土地管理部门依法批准与乙公司签订协议合作建房，他们合作的实质是一方出地一方出资双方进行合作，其土地使用权随着房屋的买卖最终由甲公司转移到了乙公司。这一行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，应属非法转让划拨土地使用权行为。
第二种意见认为，甲公司未经土地管理部门依法批准擅自将本公司原用于生产生活的划拨土地兴建经济适用房卖给乙公司。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第八十条规定，属不按批准用途使用国有土地行为。
笔者同意第一种意见。用以合作的这宗土地原为甲公司生产生活用地，甲公司在未经土地管理部门依法批准的情况下建经济适用房，卖给乙公司或者向社会发售，似乎也可定性为不按批准用途使用国有土地。但国土资源局认为，在实际办案中是将其定性为非法转让还是定性为改变用途还需要看其房屋销售的对象。如果甲公司没有合作对象而建经济适用房向社会公开发售，那么将其定性为改变土地用途较为合适，也便于操作；而像甲公司和乙公司签订了合作协议，由一方出地，一方出资作为条件合作且将房屋建好后卖给乙公司这种情况定性为非法转让较为合适。
因此，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十八条规定，决定给予如下处罚：没收该宗土地上新建的建筑物；没收甲公司非法所得；对双方各处罚款。