郑州农家院转让

❶ 10万买个农家院 看似馅饼实为陷阱

关注房产的人，不少都接到过农家院出售的信息，价格10万多一点，就可以拥有一个300平左右的农家院，宣传内容中说，不管是自住还是投资都很不错。部分农家院还以种植多年的果树、蔬菜大棚等，作为购买农家院的赠品，让很多投资者看了都很心动。然而，购买这样的农家院在法律上是否受到法律保护？是否可以长期持有？

问题一，农村买房是否受到法律保护？

我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。

显然，在现行政策下，“小产权房”无疑属非法之列，在农村投资买房是不受法律保护的，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权，翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。

问题二，购买还是长期租凭？

仔细询问购买细节时，购买实为长期租赁，期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院，销售开发已形成了一定规模。同时，这些农家院都形成了小区，拥有统一的物业，更好地方便居住者。

问题三，租赁期限越长越好？

在租赁问题上，商家承诺租期足够长，不会影响使用，通常都在30到50年之间。而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期，切莫认为租期越长越好。

不建议购买或承租农业生态别墅

实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。

目前市场上出售的农家院，大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。

北京市齐致律师事务所律师林莉此前接受采访是表示，“农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。”

（以上回答发布于2015-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）

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❷ 郑州高新区哪里有农家院，靠近莲花街，饭菜不错的地儿

郑州市高新区莲花街与长椿路交叉口向北100米就有。或者在莲花街上的河南工业大学南门对面也有。都挺不错的
再看看别人怎么说的。

❸ 京郊要推养老农宅 跟“农家院”有何区别

近日，有消息称北京怀柔区为吸引社会投资对闲置农宅进行改造 ，打造了北京首家养老农宅。于是有人就问，这跟之前忽悠人买的农家院有何区别？

北京怀柔将打造本市首家养老农宅合作社

位于怀柔区渤海镇田仙峪村的本市首家养老农宅合作社，通过吸引社会投资对闲置农宅进行改造，打造休闲养老社区。

田仙峪村位于怀柔区渤海镇东北部，与著名的慕田峪长城相距仅3公里，全村284户668口人。

然而，因为很多村民外出务工，部分村民购置其他房产，村里有很多宅子都长时间大门紧锁、空置了下来。而且，由于农宅不能上市交易，只能在村集体成员内部转让；想出租，却难以找到合适的租客。所以，村里的闲宅大多没有利用起来。

为了帮村民解决这一难题，区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月，北京市首家养老农宅合作社在怀柔区渤海镇田仙峪村成立，它利用闲置农宅的原有资源，实行保护性开发，形成了“农民出房、合作社入股、公司经营、政府服务”的新模式。据了解，怀柔作为试点，运行成功有有望推向全市郊区。

说到这里，很多人都想起了之前收过的一些十万元买北京农家院的小广告单。当时，购房指南曾告诫大家，千万不要买这样的农家院，风险太大。那这个养老农宅与以前的农家院又有何区别呢？

上期回顾：《十万买个农家院 看似馅饼实为陷阱》

首先，你需要知道农宅是不可以买卖的！

根据我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，养老农宅与农家院购买的第一个区别就是，前者是合法的，后者则无疑属非法之列。

前者因为是区镇政府组织的，农民出房自愿入股，所以社会资本前去投资或者租住，是完全合法的。

而后者声称可以“在农村投资买房”，其实质属于不受法律保护的小产权房，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。

其次，经营策略上也不一样。

根据近日的媒体报道，现在成立的村合作社，会有专门的评估小组，实地考察后制定出一套高于市场价格的出租方案，并引入国奥集团对流转的闲置农宅进行了内部的重新设计改造。

而所谓的“农家院”则都是一个个独立的庭院，虽然部分能形成了小区，拥有统一的物业，但是不长期在那里居住，或者只是希望投资的朋友可能并不划算。

再次，使用的时间也有所区别。

此前，那些“农家院”虽然也承认自己并非出售而是长期租赁，但却声称期限为10年到70年不等。然而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

所以，现在的这些养老农宅全部都是用来租赁的。具体有三种方式入住，分别是体验式入住、每年6个月左右的短租和20年期的长租。所以，其实这些养老农宅的用途跟它的名字一样，是用来养老度假的，可能对一些投资客而言，会少一些吸引力。

最后，给大家一些远郊房产投资的提醒。

第一是一定要注意产权性质。如果所选房产项目的价格过低（远低于同区域、同档次的房产价格），那么首先应该对房产的产权性质考察一番。不要贪便宜，如果买到小产权房，一旦出现拆、迁、占地等问题很难得到相应的法律保护与赔偿。

第二是注意保值增值能力。远郊区县的房产通常在保值增值能力上很难与城区房产相比，所以，不要轻易地听信那些销售人员的话。当然我们不排除如果买到优质的房产也能够确保购房投资的安全性。

（以上回答发布于2016-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 农家院转让需要什么手续

需要无抵押，有房产证，契税证，土地证，产权永远无法转让的。

卖家，房产证登记人版本人和配偶一权起持有身份证，户口本，结婚证，以上三证，
买家，需要身份证，户口本，婚姻情况证明。
双方一起到房管签字办理手续。
一般二手房交易需要交纳的税费主要有：
1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）
2、 营业税：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。
3、 个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
4、交易费：3元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）
5、 测绘费：按各区具体规定
6、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
二手房计税基数是房屋评估价，首套房是根据卖家是否首套房。

❺ 郑州附近那里有农家院好吃好住好玩的

河南省郑州市惠济区花园口村

31岁的村民李广胜前几年一直在做装饰装修工程，生意不错，但现在他却把全部精力都投入到农家乐的经营上。

他家的院子充满乡土气息，篱笆扎的院门、院墙，到处悬挂着农作物装饰，大红农家剪纸特别鲜艳。他说：“2006年春节，我投入近20万元租赁了这个院子，楼上楼下共8间房，加上我盖的房子一共放了10张桌子，还设置了两间棋牌室，又在后院挖了鱼塘，放养收购来的黄河鲤鱼，还养了鸡鸭。嘿，没想到2006年4月26日一开业，生意便芝麻开花节节高，到7月份来我这儿吃饭还得提前订桌。”李广胜把记者领进了另一个院落：“这不，我又另租了一处院子，2006年9月26日投入使用，就这有时还是不够用！”

“我这饭菜都是乡土菜，有特色，吸引人！”他给记者拿出菜谱说：“比如‘豆角扣肉’，是农村待客用的，很实惠也很好吃。还有这黄河滩里到处长的面条菜、芨芨菜，俺存了三大冰柜，客人专爱点这些菜。按10人一桌算，只花300到400元。”李广胜把记者领到鱼池边，伸手捞出一条大鱼。“看，这条鱼足足有15斤，像这样的黄河鲤鱼很难打到，我已收购了几十条，都养在后院的鱼塘里，等春节我开个全鱼宴，保管叫大家吃个痛快。”

有了玩的、吃的，还要有可以带走的。李广胜自己设计开发了“黄河人家杂粮礼品箱”。他把玉米、高粱、绿豆等十多种杂粮分成小包装，装成礼品箱供客人选购。小创意带来了大生意，李广胜已销售了600多箱小杂粮，还有人上门来谈经销杂粮呢。

李广胜说：“我原来是搞工程的，餐饮旅游我是门外汉。旅游局组织我们到成都、杭州等地考察，很开眼界。他们还指导我们搞起了‘农家乐’协会，我的营业执照、税务登记证、卫生许可证、员工的健康证，协会一个星期就办下来了。协会还统一培训服务员，区里组织的‘农家乐’星级达标活动，标准A4纸写了整整七八页，各方面要求很具体，照着做就是了。比如厨房里要求三池分开，餐具、青菜和肉要分开洗涤，这些我们原来根本想不到。”他所说的标准是惠济区制定的《惠济区“农家乐”星级评定标准》，对经营服务场地、接待服务设施、旅游交通、旅游安全、卫生等方面提出的要求和标准，既严格细致又易学便用。惠济区还编辑了“一图一册一片”，即《郑州市近郊游旅游图》、《惠济区旅游宣传画册》、《惠济区旅游观光片》推介农家乐，还为旅游经营户统一制作了围裙、台卡，制作了广告牌。

农家乐的红火吸引来外来投资。在惠济区苏屯村经营休闲农庄的陈松海过去是做园林绿化工程的，去年他和人合伙投入200多万元承包了50多亩废弃的果园，建起了火炕餐饮，并选择了绿色作为卖点，让客人吃得健康、吃得放心。明年他准备再投入200万元，盖起几套四合院，为游客提供餐饮、游乐、住宿一条龙服务。

在记者收回的调查问卷中，有不少农民写着，发展农家乐当地政府给予了很大支持，他们希望当地政府能从政策上给予更大的支持。

闲置的农家小院，搁荒的果园菜地，如今成了农民增收的途径，农民们开始用新的眼光重新审视他们熟悉又陌生的土地。

算账：惠济区的农家乐经营户由2006年初的16家发展到70余家。2005年“十一”期间，地处邙山脚下的惠济区近郊游很火爆，共接待游客50.28万人次，总收入为786.12万元，同比增长36.59%。而其中农家乐旅游人数11.36万人次，占全区黄金周总接待游客量的22.59%；农家乐收入170.04万元，占全区黄金周旅游总收入的21.63%。

点评：郑州市惠济区在全市率先成立旅游局，惠济区旅游局做了统一规划，在保护黄河

❻ 郑州郊区哪有好吃点的农家院

沿天河路向北就有

❼ 郑州哪有可以自己认养土地，种菜，农家乐的地方

据郑州10公里左右白沙镇，沿着金水路一直向东走郑开大道不远就有一个茉莉农庄，可以自己认养土地，种自己喜欢的菜或其他东东。还可以烧烤，钓鱼，农家饭很地道！好像现在认养土地还是免费的。就是第一次去要先打个电话要不容易迷路0371
--66660048

❽ 郑州哪里有好玩又便宜的农家小院

1.如果你在火车站坐33路到航海路东环路站下车向北走不到一站路就是
如果在长途客运北站向北（一站路）到北环路口坐向东的215
2.郑州近郊就有一个邙山（黄河游览区)在快到那的路上可能有农家院，世纪欢
乐园坐215到北环路长兴南路站下车向西到南阳路立交桥向南在路东坐16路
我建议你在世纪欢乐园坐215到陈寨或是庙里下车在那住都市村庄里的小旅社
一晚上一个标间也就20多块

❾ 郑州农家乐一点意思都没有，为什么那么多人去

那个神州那边是一个好地方，是一个。

❿ 天津蓟县或者市郊有没有要出售农家院的

建议不要购买:

第一:农村住房都属于农村集体住房,不具有像城市经济房,商品房这样的产权,没有相应的产权证,也就是说即使有双方协议或多方有协议也很可能都是无效的.如果赶上房屋拆迁等,你可能钱房两空,并且得不到相应的赔偿.

第二:国家法律上在前几年就有相关的规定,城镇居民不能购买农村住房,你可以到相关的法律上去查一下.

第三:《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

根据以上规定，根据现行的法律和司法实践，宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：
(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；
(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让家村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；
(4)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

综上所述,建议你打消此想法,如果真想到其地长期居住,如果双方同意,建议长期租用,还是可行的!