❶ 农家院可以买卖过户吗
农村住房和所属宅基地，属于集体性质，只有本村农业户籍人员才有资格享有，不对外部户籍人员办理。
双方当事人一起持各自身份证，户口簿，婚姻状况证明，宅基地使用权证，住房产权的权证，到住房所属村委会申请过户。
❷ 农家院出售是否合法
你好，你说的这个农家院，是不是农村宅基地上面盖的房子呢？【回答】
是的
【提问】
你是要卖还是要买呢？【回答】
农村的房子是可以卖的，问题是如果你卖给村外的人，他们是没有保障的。【回答】
我想问一下 我想买别人的自建房 但是院证不能过户 私下签个协议合法不【提问】
私下切割协议可以，问题是万一以后拆迁了，你还是赔不到钱。【回答】
签订协议事可以的【回答】
因为法律上是不承认你这个土地的，这个房子的土地是国家的，不是你的。【回答】
你现在去买，只要价格合适，是没问题的。【回答】
最怕的就是以后房子要拆迁。【回答】
到时候你基本上是赔不到多少钱的，大头还是被卖家拿走。【回答】
那这种房子不能买是吗【提问】
尽量不要买，能不买就不要买，以后麻烦很多。【回答】
拆迁这个能和卖家签协议不【提问】
卖家人品好是可以的，卖家人品不好，没有用的，因为你这些法律都不会保护的。【回答】
因为这个房子的土地，根本就不是你的。【回答】
到时候还是要打官司，你只能分到小部分【回答】
有没有办法签个合法的协议【提问】
没有这种协议的，如果有这种协议大家都去买这种房子了，
这种房子很少有人买的，因为大家都怕吃亏的。【回答】
如果卖家人品好 拆迁补偿这个协议签了可以吗？【提问】
嗯，那当然是可以的啊，那人家肯定会给你的。【回答】
❸ 我卖出的农家院一年后遭强拆我要退给买主钱吗
我觉得你应该退钱的，因为你这个农家院只给了人家一年，人家根本没有居住，你可以把钱退还给人家，这样比较好。
❹ 农家院转让需要什么手续
需要无抵押，有房产证，契税证，土地证，产权永远无法转让的。
卖家，房产证登记人版本人和配偶一权起持有身份证，户口本，结婚证，以上三证，
买家，需要身份证，户口本，婚姻情况证明。
双方一起到房管签字办理手续。
一般二手房交易需要交纳的税费主要有：
1、 契税：一般是房款的1% （面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%，面积在90平以上144平以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）
2、 营业税：房产证未满5年的交5.6%，产证满五年可以免交营业税。
3、 个人所得税，1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）
4、交易费：3元/平方米（但是一般需要买房人把双方的交易费都交了，也就是6元每平米）
5、 测绘费：按各区具体规定
6、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
二手房计税基数是房屋评估价，首套房是根据卖家是否首套房。
❺ 如何防止农家院买卖骗局
实际案例
伴随着进程务农的农民工潮，很多农民朋友在城市扎了根，成了新增加的城市人口，很多农民朋友都选择自己投资，当起了老板，办起了“农家乐”等经营项目。于是围绕投资项目引发了很多受骗案件。
受骗案例
余某在天津打工近十年时间，在一次与本地人刘某的闲聊中，得知刘某手里有一套地理位置不错的农家院，于是余某拿出全部积蓄凑足了30万元，从刘某处购买了该农家院，正当余某满心欢喜地筹备用这个农家院办农家乐的时候，农家乐墙上确盖着“拆”字公章。不明原因的余某到当地房管单位进行咨询了解后才得知，自己购置的这套农家院是违规建筑，政府早在数月前就已经下文拆除。
得知自己被骗后的余某情绪激动地找到刘某理论，在经过公安机关及律师的劝导后余某才放弃了过激的行为。
诱惑分析
该骗局得以成功的原因：
1. 熟人作案；2. 抓住了受害人不知情的现状。
案例警示：
投资项目需谨慎，经多方了解后再签订协议。在房屋买卖中，农民朋友要多方了解，不能贪图便宜，对房屋的相关信息进行核实，不能仅凭熟人的介绍，就盲目地进行投资。
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❻ 买农家院合法吗
你可以买，但是不能获得宅基地的使用权，宅基地是分给本农村集体经济组织的，如果日后遇到拆迁，宅基地的补偿款你可能拿不到。
❼ 农村自家里开的农家乐经营权可以转让或出租吗
农村自家里开的农家乐经营权可以转让出租。
房产及农家乐一切家什都还是你的，只是把经营版权转包给另一权个法人，或出租。农家乐的收益归转让人或出租人，而他只向你交转让或租赁合同约定的费用。有一点你要明白，你是农家乐的法人，还是主体，发生天灾人祸还是你承担负责。
你仅是转让或租赁经营权，简而言之，农家乐承包给别人或租赁给别人。
❽ 我在本市的郊区买了一农家小院，农村的老宅基地，房主现在盖了三座小院向外出售。单独的土地证我可以过户
如果你的户籍不是该农家小院所在村的农业户口，那么，依照《土地管理法》，你的这种交易是不合法的。农民宅基地只能在本村集体内部流转。非本村集体的人是不允许购买该村宅基地的。也就是说，如果你不是该村村民，你是不能合法的买到该房屋。即使买到，也只是小产权房。除非房主有本事给你办手续，不过，这都是违法行为。
在合法情况下，你只有将本人户口迁入该村，方可购买该宅基地。很可能该房屋是小产权房，房主可能跟村委会关系好，给你个村委会做的无效的土地证。对于城市居民的住宅而言，只有国土局颁发的《国有建设用地使用权证》才是真正有效的土地证。
此种交易，小心上当！！可以好好看看《土地管理法》里对农村宅基地的规定。
❾ 在北京我买了一个农家院翻新从建了，这个房子倒了好几手了，但北京不给过户，也不卖给外地户口，我以我姨
这类房屋你就不该买··另外非法的购买房屋公证也没用·公证的文件如不符合法律是无效的
你买的估计是农民宅基地··城市户籍是不准购买的··
说白了你买了你是没合法产权的··你这代或你下一代·一旦遇到原来房主（真正拥有这土地宅基地的人）的法律诉讼··你就要退给人家房子（房子的附加增值一般是不会赔偿给你的··你购买是非法的··你需要给人家腾房子）··你只能再打官司找卖给你的人还你房款
关于你和你姨的经济问题·可以起草一个文书·说明这房子全款是你出的·房屋所有权规你，双方签字（要写清楚具体位置地址）··不过你这样搞估计你姨家对你也没个好脸色··
总之未来这房子比较容易出问题··
以上仅供参考
❿ 10万买个农家院 看似馅饼实为陷阱
关注房产的人，不少都接到过农家院出售的信息，价格10万多一点，就可以拥有一个300平左右的农家院，宣传内容中说，不管是自住还是投资都很不错。部分农家院还以种植多年的果树、蔬菜大棚等，作为购买农家院的赠品，让很多投资者看了都很心动。然而，购买这样的农家院在法律上是否受到法律保护？是否可以长期持有？
问题一，农村买房是否受到法律保护？
我国《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。
显然，在现行政策下，“小产权房”无疑属非法之列，在农村投资买房是不受法律保护的，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权，翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。
问题二，购买还是长期租凭？
仔细询问购买细节时，购买实为长期租赁，期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院，销售开发已形成了一定规模。同时，这些农家院都形成了小区，拥有统一的物业，更好地方便居住者。
问题三，租赁期限越长越好？
在租赁问题上，商家承诺租期足够长，不会影响使用，通常都在30到50年之间。而根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期，切莫认为租期越长越好。
不建议购买或承租农业生态别墅
实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。
目前市场上出售的农家院，大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。
北京市齐致律师事务所律师林莉此前接受采访是表示，“农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。”
（以上回答发布于2015-07-22，当前相关购房政策请以实际为准）
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