集体土地所有权转让

① 一场由集体土地自由转让引来的官司——从一宗案例看集体土地所有权如何处分

□王利明
阅读提示：稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司签订《合作合同》。该合作合同名义上规定的是投资关系，实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。
［案情］
稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签定一份《合作合同》。合同规定稻香湖公司在以某幅土地作价投入后只获取利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”合同第11条规定了“投入偿还”问题。合同还规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还。但4个月后，该幅土地经某市国土局征用转为国有土地。京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该幅土地的合法使用权，该土地的出让金为700万元。京北公司向被用地单位稻香湖村委会支付土地补偿费50万元，由稻香湖公司从京北公司交付的首期土地“投入偿还”费用50万元中支付。京北公司在取得土地使用证以后，便正式通知稻香湖村，其已取得了土地使用证，原投资合同宣告作废。
稻香湖村认为京北公司的行为出尔反尔，因此以违约为由在法院提起诉讼。而稻香湖村村民因为在投资合同签订以后村领导曾向村民许诺每家可分得人民币2.5万至3万元，因未能获得该笔钱款，也在法院提起诉讼，请求京北公司履行投资合同。
本案在审理过程中有几种不同的观点，一种观点认为，该投资合同名为共同投资，实际上是出卖集体的土地，因此属违法合同，应当宣告无效；另一种观点认为，京北公司既然已经同意投资，不应当出尔反尔，否则违背诚实信用原则，应当承担缔约过失责任。对于村民应当分得的钱款，应当予以支付。
［分析］
《合作合同》在性质上属于无效合同。
笔者认为，稻香湖公司受稻香湖村委托，与京北公司于1998年6月1日签订的《合作合同》在性质上属于无效合同。该合作合同名义上规定的是投资关系，但实质上是变相转让土地，属于我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的的合同，应当宣告为无效。因为：第一，合同规定稻香湖公司在以土地作价投入后只获利润，但不承担任何投资风险及亏损。该合同第4条规定：“合作的性质：甲方投资，拥有该物业的产权，分享合作项目所获得的利润及分担风险和亏损，乙方以土地作价，分享合作项目所获得的利润，不承担风险及亏损。”该条款在性质上属于保底条款，根据最高人民法院的有关司法解释，应当被宣告无效。第二，合同规定稻香湖公司不拥有合作项目的产权。该合同第12条确认：“乙方分享合作项目的30%的利润，但不拥有合作项目的产权。”从这一规定的性质来看，实际上是出售产权。第三，合同中规定的所谓的“投入偿还”费用，实际上是地价款。合同第11条规定了“投入偿还”问题。其中规定乙方土地作价600万元，在经营中分6期逐步返还，更明确地表明双方的目的在于不经过征用程序而转让土地使用权，其目的显然是违法的。我国法律为了加强对土地的宏观管理，防止耕地的流失，明确规定集体所有的土地不能自由转让，必须先行征用，转为国有土地以后才能转让。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该条规定是强制性规范，违反该规定的合同应当是无效的。
该争议土地经某市国土局征用已转为国有土地。
京北公司在稻香湖公司的协助下，于1999年9月与某市国土局签订了《国有土地使用权出让合同书》，取得了该争议土地的合法使用权。我们认为，从该块争议的土地被征用后，土地所有权主体已发生变更，即由原来稻香湖村享有集体土地所有权转变为国有土地。土地征用是国家依法运用公权力取得土地所有权的一种方式，其性质属于原始取得，该土地上以前一切权利归于消灭。故稻香湖村就该土地已不享有任何权利，原来的合作合同即使未被宣告无效，也因为政府行为而失去效力。按我国《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十七条的规定，因不可抗力导致履行不能，负有义务一方得以免责，另一方得以行使法定的解除权解除合同，合同溯及既往的不生效力。
稻香湖村认为，其已按照《合作合同》的约定以京北公司名义办妥该土地的国有土地使用证并由京北公司实际开发使用，京北公司未按约定支付地价款和补偿费构成违约。
我们认为，该说法在法律上不能成立的理由是：
第一，由于《合作合同》在性质上属于无效合同，因此即使稻香湖村曾经协助京北公司办理了土地出让手续，但不能以无效的合同为依据请求履行合同。对于无效合同来说，因其在内容上违反了法律或行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此合同具有不得履行性。也就是说，当事人在订立无效合同以后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，如不知合同标的物为法律禁止流转的标的物，当事人也不得履行无效合同。
第二，由于原土地所有权主体已发生变更，稻香湖村已不再享有对争议土地的所有权，所以不能再以所谓的土地“投入偿还”费用主张权利。
第三，在土地被征用并发生土地出让以后，当事人之间的关系已经发生变化。京北公司与稻香湖村委员会另行签订了《建设用地协议书》，就该土地征用的补偿费作出了明确规定。稻香湖村委会如果认为协议书中规定的补偿费过低，可以就该协议书的有关内容另外提出请求，但不能以无效的《合作合同》为依据请求履行合同。
本案在法律上涉及到集体土地所有权转让问题。集体土地是否允许由集体经济组织自由转让，尽管在理论上有不同观点，但我国现行立法并未允许集体土地可以自由转让。如1992年11月23日《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》中规定：“集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让，如农村集体经济组织以集体所有的土地资产采用入股方式，与外商联办企业或内联兴办乡镇企业，须经县级人民政府批准。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”可见，集体土地所有者对于集体土地用途的改变和权属的移转是受限制的。我认为，作出这种限制仍然是必要的。因为我国的城市土地使用权交易市场，或者说更大范围的房地产市场还不很发达和完善，国家有必要进行宏观调控与适当的行政干预，也就是说国家在房地产一级市场中的土地使用权出让方居于垄断地位，集体组织不能作为土地使用权的出让人，否则将会造成资源的浪费和不合理利用。尤其是考虑到如果我国允许集体可以自由处分土地，有可能导致耕地的大量流失，因此法律严格禁止非法转让集体土地。
但应当看到，对集体土地使用权的规制也有需要完善之处，最主要表现在某些国有土地管理部门将集体的土地征用以后，补偿的价格过低，而将该地出让给一些公司和企业时，又收取较高的出让费用，这不利于对农村集体利益和农民利益的保护。本案正说明了这个问题，国土局征用稻香湖村的该块土地时，支付的补偿费仅为50万元，但将该块土地出让给京北公司时，出让金为700万元，而稻香湖村与京北公司签订的协议中，双方协商的价格是600万元。显然，这种征用补偿费用过低，严重背离了土地的市场价值，不符合市场经济的客观规律和等价交换原则。我认为，在征用集体土地过程中，应区分是为公共利益征用还是为商业用途征用。为公共利益征用集体的土地，补偿费用不应该过高，但为了商业用途而征用集体的土地时，补偿费用应根据该土地的市场价格来确定，补偿费用可以合理低于市场价格但不能过低，以较好地平衡与协调农民、政府和用地单位三方的利益。

② 农村集体组织拥有的是，集体土地所有权还是使用权。年限是多少到期后该如何急

是集体土地所有权，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条规定

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。

村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

第五条规定“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”这里的“农村集体经济组织成员”一般指本村村民，他们拥有承包权。承包人如果通过“依法、自愿、有偿”的流转原则将自己承包的土地转包给他人，他人便有了经营权，经营权与承包权可以统一，也可以分开。

集体对土地拥有的所有权没有年限，直至国家征用转为国有土地才失去其所有权。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定

耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

(2)集体土地所有权转让扩展阅读

性质分析

关于集体土地所有权的性质一直存有较大争议，具有代表性的观点主要有以下几种：

（1）集体土地所有权是一种由“农村集体经济组织”“农村集体经济组织法人”或“农村劳动群众集体经济组织”享有的所有权，农民个人不享有所有权。

（2）集体土地所有权是集体组织全体成员的共有权。集体所有权既不是属于集体企业所有，也不是由集体组织作为法人享有所有权，而是指集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权，其主体是集体组织的全体成员，而不是集体组织法人，集体所有权是集体组织成员的共有权。

（3）集体土地所有权是总有的。这又分为传统的总有和新型总有。传统的总有是指由一定的团体对土地享有管理职能，而由其成员享有土地的收益功能。

新型总有是指一定的农民集体范围的成员，以其组成之团体对集体财产依法按照“平等自愿，议决一致”原则拥有、使用、收益和处分的权利，以及集体成员对集体财产收益的权利。

（4）集体土地所有权是新型的合有权。此种观点认为普通法之合有权制度与我国集体土地所有权制度具有内在的一致性，是完善我国集体土地所有权制度的理想模式。

普通法上的合有是由日耳曼法的总有与合有融合演化而来，是指数人平等地、永不分割地对不动产整体所享有的所有权，其中若有合有人死亡，其权利便丧失并自然地添加于其他合有人的一种共有权制度。

（5）集体土地所有权是集体组织所有与新型总有的内在融合。这是一种折中的观点。我国农村集体土地所有权可以从两方面加以定性：从外部关系来看，其性质为集体组织所有；而从内部关系来看，则为一种新型的总有。

（6）集体土地所有权是村、村民小组、乡镇的所有权。村、村民小组、乡镇是事实上的土地所有者，因而法律应该赋予其民事主体的地位。

（7）集体所有权是“个人化与法人化的契合”。集体财产（土地）应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权。

《物权法》第59条第1款规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，与之前法律规定的“集体经济组织所有”相比更符合我国土地集体所有权的理论和实际。

需要强调的是，成员集体所有不是集体成员所有，二者有着本质的区别；所有权的本质是排他性支配，所以在土地集体所有权的定义中应加上“支配”权能。

参考资料来源：网络-集体土地所有权

③ 集体土地所有权能否转让

国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。我认为，的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的，其立法的宗旨也当是明确客观的，任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取，事实上，无论《》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。

（一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。

（二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。

（三）新《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象，是不可回避的，政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地，至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续，新法没有规定。既然新法没有规定，出卖又是一种客观现象，我们就可以从其他法规中寻找依据。

（四）新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知，没有建（构）筑物的土地使用权，不要说是集体的，就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让，就会触犯《》第228条关于“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，……等等”的规定。

通过以上论述，我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪，只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中，无论对村民或村委会或村集体经济组织而言，最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地（以下简称集体建设用地）使用权的转让，故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。

④ 农村集体土地所有权能转让吗被征用的土地是征的使用权还是所有权

是使用权。所有权是集体所有。土地所有权是不允许买卖的。农村的土地所有权是归集体所有的。能转让的只能是使用权

⑤ 集体土地所有权以长期或永久转让的合同有效吗

转让的合同和出卖是两种方式。尤其是集体土地转让权。不能永久转让。必须有年限限制。永久转让是无效的和。

⑥ 如何办理集体土地所有权证

程序根据《土地管理法》及《土地登记规则》的规定，土地登记按照土地登记申请——地籍调查——权属审核——登记发证的程序办理。

【办理过程】

1、批准用地缴税费发票或罚款收据复印件申请者提交资料。

2、国土资源所派员进行地籍权属调查。

3、符合规定的在20个工作日内给予办理并报县级人民政府审查批准，由县级人民政府登记造册。

4、核发证书，确认使用权。

【需要带的证件】

1、土地登记申请书

2、土地使用权利人身份证或户口册复印件

3、土地使用的权属证明材料(政府行文)

4、初始登记颁发的土地证书;

5、建设用地批准书(土地违法案件行政处罚决定书)

⑦ 集体土地所有权可以由法院拍卖吗

不能由法院拍卖

一、所有权是属于集体的，不能买卖也不能抵押，抵押的应该是土地使用权。

二、集体土地使用权及其地上房屋抵押问题。单独以集体土地使用权抵押的，除荒地使用权外，其他都为法律所禁止。地上房屋与土地使用权一同抵押的，如属企业房产，法律允许，但以后能否转让变现则无法律规定。

(7)集体土地所有权转让扩展阅读：

根据我国《物权法》和《担保法》的规定，农村集体的土地使用权可以抵押。

《物权法》

第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

本条第一项“建筑物和其他土地附着物”包括了农村宅基地上房屋、土地承包经营权上农舍、木本植物，在广义情况下还可包含多年生的草本植物（一年生的草本植物一般不认为是土地附着物）；

第二项“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”是指《土地承包法》第三条规定的，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，是典型的集体土地使用权；

第七项是兜底条款，在没有相反规定的情况下，所有有合法处分权的财产都可以抵押。

《担保法》

第三十四条下列财产可以抵押：

（一）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（三）依法可以抵押的其他财产。

与物权法规定大同小异，只有担保法司法解释规定了一项禁止性规定：

第五十二条当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。

再往下梳理部门规章，我们发现国土资源部曾经在1995年下发了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，对农村集体土地使用权抵押登记工作作了细化。

抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。该规定于1995年废止。

⑧ 集体土地所有权

一个笼统的定义
集体建设用地，又被称为农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。

一段法理依据
出处：中华人民共和国土地管理法（2017版修正案）

虽然本次修正删除了现行法的第四十三条和第六十三条，但其基本思路是为了明确符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。因此，可以理解为对原有法条的深化或延续。
按照原土地管理法43条的表述，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”其中，前款所述国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
因此，可以反向理解我们通常所述的农村集体建设用地，按法条理解即包含“乡镇企业建设用地（经营性用地），乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，村民住宅建设用地（宅基地）”三大类。

简明扼要的三分法
出处：城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）

涉及H12-H14，即镇、乡、村庄建设用地三大类。

细化的划分方式
出处：土地利用现状分类标准(GBT21010-2007)

集体建设用地属于三大类中的建设用地，涉及12个一级类中的住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地，以及57个二级类中的农村宅基地等多个分项。

规划视角的动态划分
出处：村庄规划用地分类指南（2014版）

以村庄为单元，包含V1-V9，附下

补充：区分国有和集体土地性质
集体土地只要村委会同意，可以自行流转。
国有土地的流转要经过国土局备案，变更登记。

（1）集体土地
所有者：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。
使用方式：分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。
收益渠道：集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。
（2）国有土地
所有者：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民
使用方式：一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。