⑴ 法院查封的商业房产的原竣工图被开发商将其内部建筑设施改变成其它用途房产后获得此房屋面积这行为犯罪吗
如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收方。
收房流程及收房注意事项
加入时间:2007-11-29 13:17:37 作者: 来源:互联网 一、注意及时接收入住通知书
1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
特别提示：
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提示：
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5. 产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一） 存在的问题：
1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）如何解决面积误差？
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
⑵ 《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的办理程序
商品房使用说明书
一、开发单位：滨州市瑞安置业有限公司
设计单位：
***
施工单位：
***
监理单位：
***
质量监督：
***
二、结构类型
1
、砖混结构，墙体采用承重空心砖，构造柱、圈梁、顶板、屋盖均
为现浇钢筋混凝土。
2
、抗震设防烈度：八度。
三、装修、装饰标准及注意事项
1
、室内装修本着为用户二次装修提供简便易行、充分发挥个性空间
的原则，避免重复和浪费，降低客户的购房成本。
2
、室内装修标准：
①卧室、客厅、餐厅：
地面：为水泥砂浆打底刮糙。
墙面：为混合砂浆抹平压光。
顶棚：办水泥砂浆抹平压光。
②卫生间、厨房：
地面：高档地砖。
墙面：高档墙面砖到顶。
顶棚：卫生间为结构毛面。
洁具：高档座便器。
厨房：高档地砖，高档墙面砖到顶。
③房屋楼板已充分考虑了住户选用各种地板材料的承重要求，
可直接
铺设地板砖、木地板、花岗岩等装饰材料。
④用户装修、装饰选材时，应符合消防要求。
四、上下水、电、天然气、热力、通讯、消防等设施配置的说明
1
、上下水设施配置：
厨房：预留上下水管道接口。
洗手间：设有高水封地漏。
卫生间：
上下水管道接口，
设有高水封地漏。
冷热水计量表出户设置。
2
、电气设施配置：
强电部分：
a
、电气线路均为暗管敷设。
b
、户内配电箱装有数个单相、三相开关和漏电保护装置。
c
、客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能区预留有照明、动力开
关板和电源插板位置及照明电源接头，
安装插座及电气设备时应请专业
人员协助。以保证相序正确；露台已预留庭院灯接线头，住户可自行选
择灯具并进行安装。
d
、每户两个脉冲式电表出户设置，远程遥抄。
弱电部分：
a
、电话：主要房间预留
idd
插座位置，每户二路外线。
b
、电视：客厅、主卧各预留一个有线电视插孔
⑶ 小区验房要注意什么
小区验房要注抄意一下几点：
1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；
2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝及空鼓；
3、仔细检查地面有无空壳开裂情况；
4、水电路畅通情况和能否正常使用；
5、验收下水情况；
6、验收地面下水情况；
7、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。
⑷ 规划设计要点中的市政设施规定是由开发商负责吗
超详细的收房流程及攻略！
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
特别提示：
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提示：
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5. 产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一） 存在的问题：
1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）如何解决面积误差？
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
特别提示：
1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
（三）关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
特别提示：
1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
三、审查销售广告
（一）出现问题
“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
（二）解决办法
1. 要注意平时的证据收集。
如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。
2. 要随时主张自己的权利。
一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。
四、法定退房条件：
在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：
1. 购房合同无效：
实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。
2. 套型误差导致退房：
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
3. 面积误差导致退房：
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。
4. 变更规划、设计导致退房：
开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。
5. 质量不合格导致退房：
房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
特别提示：
1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。
2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
五、特别建议：
可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!
收房需要带的工具：
1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6)1只计算器---用于计算数据
7)1只水笔--用于签字
8)1把扫帚--用于打扫室内卫生
9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。
最佳收房流程:
核验业主材料
业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明
交纳剩余房款
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
业主做综合验收
业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
开发商与业主协商并达成书面协议
根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
业主签署《入住交接单》
对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
验房、填写验收记录和做房屋交接：
验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。
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小区住宅保修期，国家有明确的规定
建设部关于印发《商品住宅实行住宅质专量保证书和住宅使用属说明书制度的规定》的通知(建房〔1998〕第102号
文件中明确规定
第五条 《住宅质量书》应当包括内容：
1、工程质量监督核验的质量等级；
2、地基基础和主体结构在使用寿命年限内承担保修；
3、使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
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收房的笔记本电脑可以是一个充电器和一个三相电路板，检查所有的网点。该充电器可以检查两相插座，三相，三相插座，检查电路板。玻璃
检查Windows
检查：玻璃疤痕，我们购买了仔细的检查，或牺牲自己的生命。不要以为这么大的一块玻璃，一个小疤痕无所谓，想想如果你买一面镜子，在镜子里的伤疤，你肯定不会。
检查大规模杀伤性或窗口屏幕图像在屏幕上，很多划痕。
检查窗户打开，触摸墙壁，可以很容易地破坏
3检查电话线，电话线和宽带面板宽带接口天伦质量差，但它也取决于是否固定牢固！
检查水箱，阳台护栏，坚决
检查每一个灯和开关
7检查每一个水龙头。访问键需要验证记录可伸缩的竣工验收表格原件及房屋面积实测表“，否则，就更不用说了空间问题，在司法实践中后期，不提这一事实，即反对一手房买家在右侧的一个房间关闭经济开发区有争议的
8。收房注意窗户铰链，管道，有很多的问题
住房条件，开发商的房屋交付给买方，买方收房。与一般的商品贸易相比，房屋交付更为复杂，因为它涉及到两个方面，房屋销售，另一种是建立了物业管理合同。专业化的商品房预售合同示范文本，转移到解释的一般程序对一些重大问题
开发商发出的收房通知收房工资的通知收房，后期收房处理。请注意，电话，传真，信函，出于安全考虑，开发人员可以使用电话，传真，通知，最好能同时使用挂号邮件，将难以形成的购买证明问题收房通知，并可能导致不良后果的责任延长提交
买家支付，如住房价格结算，物业费，公共维修基金。
3考试买家上门检查，看看是否有质量问题，开发商，开发商整改的现场检查中发现的质量问题，买家和维护。
买家收到住房建筑检查员在正常情况下，购房者的发展的关键，行使的权利转移交付房屋，并交付（时间）的所有权的转移，主要标志的转移所有权的关键项目管理房购房者。当然，从这个角度看，风险暴露的买家（如房屋交付着火的房子，地震造成的损失）
收房的问题不是很清楚吗？不少购房者收房三个事实可扩展
审查相关文件，房屋应先检查是否在合同中明确约定，买方将返回条件已经提交了第八完成记录表，提交的房子在北京，从北京的前提下，建设和工程总承包项目。完成备案的，如果你还没有完成备案表，按照规定，今年12月1日，北京城市房屋分配表开发人员提交的法定条件，作为购房者一般可以拒绝收房/>此外，购房者也应审查的一些文件，包括：规范的居住品质住宅质量保证住房面积仪。
的住房质量检验是看在商品房预售合同中的这些变化，包括大小，方向，大小和结构。，购房者可以要求退房一项非常重要的工作，检查房屋的质量，如果有质量问题，要求开发商进行维护，修理和家庭，再次检查
审查费用。提交
住房价格所涉及的费用结算。肯定是不同的，根据期房的地区差异，房屋预测面积，房屋竣工面积，双方的合同价格，以解决住房公积金。
物业管理费。相邻的财产实施强制物业管理系统，独家生产。购房者获得住房，以检查是否物业管理业务服务，在收房物业管理费，按照现有的规定，收受的财产，公共北京公司，物业管理公司的资金也可以享受大规模的公共住房和公共配套设施费，维护公共资金，维护，修理，并准备向开发商支付房款的2％的资金支付直接HA雀斑的。
绝招：两地书“记录”留“
新房子的业主，应当提交副本的仪器检查项目，以确认该项目是建设的法律发展住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第2招：马桶漏水，不保存
检查卫生间地面上，如果你有一个漏水漏的塑料袋装满沙子，一些花露水，然后在较低的水库水，容器， 24小时后检测的地板，卫生间，浴室，无论是在相同的时间，最好的家庭根据自己的浴室泄漏在地面看到的最好的泄漏检测泄漏检测自家卫生间的顶部的。
脑积水，也第一次在浴室里，然后放水，看的的地下水不应该有合格的地下水，厕所下水道的最低点安装，但扔在地板上，除了在粗糙层高度丢失晚的住房。
措施：每边轻轻地听清空
墙面抹灰，地面装饰面层及其他装饰面的裂缝存在空裂一目了然，用锤子，如果你听到的声音， “空的，表面层的墙（地）面接触间隙需要重做，和我听到了沉闷的拨浪鼓，他们有良好的接触。
第5招：顶楼住户的检查渗透雨水
如果你买的是顶层，一定要检查是否每个房屋的顶面雨水渗漏的痕迹，根据雨实验的要求施工，监理单位的监督下
招：阳台裂缝危险。
在正常情况下，大部分的裂缝，转移“测试”的壁结构住房建设的双重雨裂缝，影响美观，但不是很危险房屋的结构问题常出现在阳台上，如果你违反了光环一个阳台，房间的阳台交界处的裂缝被发现，他们必须立即通知有关单位BR /> 7招：保温性差，冬天
房间的墙壁，凝结（类似夏天冰镇啤酒瓶子内壁几滴水滴在胎侧，在室温下）的墙体，保温层肯定有问题
绝招：
打开水龙头漏水的渗漏水，管道堵塞，防漏电，停止，打开水龙头，让尽可能多的水，在急性压力点在水中消耗率，一起来看看。
9招：
暖气加热回流歧管的另一端放置在斜坡上水平歧管供水支管的入口管连接在散热器的底部的高度是高于被连接到歧管上的路线，回水端部，和两个支管，一般相差1％米相对倾斜比例
10招：通过加热管，套管壳体（管接头在墙上或地板上，然后将管是一小部分）的长度的外壳应设置在地面
墙壁和地板采暖地面以上2-3厘米，地面为初装修超过5厘米的地面上，它的作用是为了防止膨胀和收缩的墙壁和地板采暖管拱开裂BR / > 11招：拉闸断电不可缺少的... /门和仪器在户外，你应该检查每个插座控制室内照明和室内全面的室内供电风，参加室内门应检查门完全控制各分支线路。
12招：保险插座保护青少年儿童
防止青少年儿童把自己的手指伸进他的插孔必须是30厘米高，安全装置接地的电源插座。BR />
13招：规则浴室的插座电源插座和
浴室防潮插座防溅措施卫生间灯磁口安全灯座洗手盆以上，不得出口
14招厨房相邻的 BR />通风管道的厨房，卫生间的通风管附近的安排，这样有利于迅速排出的臭气排放，保持室内空气清新。
15招：开关接口拉
检查开关，插座，特别是，不要忘了开行界面，电话，电视，被迫拉看到虚拟
BR / 2扇窗户和混凝土界面间隙的存在或不存在，它很容易发挥，墙接缝的框架必须是密集的，你可以没有一定的差距。
切换的房子的窗户是否太紧？顺利打开和关闭？
5，裂缝，屋顶一般，房间横梁平行的裂缝，此刻的质量缺陷和质量问题，但不影响使用的基本点蚀;垂直裂缝和一个45度角的墙壁上，甚至与横梁房屋沉降，那么就说明严重，严重的结构性优质住宅/ 6，点蚀，，看屋顶部？专业石灰爆点，时间已经成熟石灰，因为没有足够的时间点蚀的装饰上面，会带来很多负面的影响。 BR />
7，墙壁天花板部分的隆起带或不带？攻击一个木制的或空的声音吗？<BR / 8，卫生间的水是流动的冲水声响是否正常？冲厕水箱漏水声？
> 10，厨房卫生间地漏，坡度不能被倾斜到客厅，给对手的大门，或流。
11所房屋，所有的开关，插座，总电闸存在或不不存在，CCTV应该认真考虑的电话插孔的位置，30％的火灾是由于电气事故电气接线用电安全和方便，国家已经采取了住宅设计规范，住宅环应不低于5。生活的水渍，说明有泄漏和减少可疑的连接仍然可以保证。如果你住在顶楼的房子的家庭，然后看一看在短路火灾事故的发生。
12时，在顶部的屋顶漏水或水渍，裂痕，它必须永远不会被人遗忘。
13 14测试供气，供水管材料，目前大部分供水管，铜，黄铜，可安全使用50年。铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，对健康有好处。
加热器开关是否合适？
15，卧室，客厅管道暴露管道，它也导致了更多的家装管道渡过难关，视觉障碍的原因，影响整体感。
16，如何挖掘？请注意弯曲区分市政水和小区自供水。
17，是否特别倾斜的墙壁，天花板，地板？波凸起或凹陷的地方？最简单的方法是对的墙壁和天花板手电筒，凹凸可以看到
18日，检查房子是否干净？太空垃圾，你可以拆开它的存在或不存在，其余的建筑垃圾？
19实测面积？房地产测绘单位，要求开发商完成备案表。
2，笔和纸，并立即注意的问题。
3，注意很容易将它粘贴到堆栈中，写下的日常设备恢复相机的日期显示该证书。解除问题和维修咨询，维修人员。
4，电源插座扁插头小家电（如吹风机，电动要求保持记录等）内的功率。
>的 />售楼说明书，看是否厨房，卫生间等设备，以满足发展的承诺
恢复经验的朋友帮忙提供意见，发现问题。恢复
体验它？购买
BR /> --------面积，电气，屋面，地板，装饰，结构，立面的点计算的角度来看，住房销售，房地产销售的做法，是不是很清楚，大多数购房者只注重验收的房屋结构，质量的装饰，以验证该地区的？事实上，住房，住房面积的大小的影响，不仅是最后的冠军，在经济利益有直接购买价格的影响。确认购买住宅销售面积，不考虑房屋检查的重要组成部分被忽略，应引起高度关注的买家应该是在按照建设，教育部，最新的房地产销售面积和公共设施建筑面积分摊规则（试行）“的颁布和实施的计算买入区
电气线路安装应平整，牢固，直壁管，导管必须紧密联系在一起的铝导线连接不得进行拼接，然后绑管布线的连接点接近可靠的管道和电气结构的整体连接和可靠的接地; BR />
2台（套）应安装一米或储备表位的接地装置;安全
照明设备低压电器安装支架必须完成在正确的位置，接触良好; BR / 4的所有不同的雷电灾害防护装置的连接点必须是强大的;
5，电梯应该是准确的建立和运作所选的层，平层，停层，曳引机的噪声和振动的声音，不得超过规定值，制动器，限速器，报警器及其他安全设备，灵敏，可靠;
6，高层建筑的电视信号是微弱的电视信号屏蔽住宅楼宇，住宅面积？应设置共用天线电视的反射波; </ 7，配置先进的家庭空调，洗衣机，冰箱，热水器，燃气灶，电子监控系统，报警系统，电气设备，应检查是否正常运行的各类管道和可靠的安全保障;
>配置应检查电话线路原本计划开放住宅电话，回答一个和谐，电话费已经支付完成。此外，经验，水，卫生，消防，配套设施及其他设备。屋顶
所有类型的屋顶需要排水通畅，无积水，无渗漏;
平屋顶保温措施，应设置在公共部分的房子屋顶沙井BR />阳台和屋顶的房子，因为该组织排污口，排水沟，落水管应排水
面层与基层必须粘结牢固，安全地安装界面密度，不空鼓沙平面结构缺陷，如裂纹，脱皮。直接块材料表面层（如柚木地板），表面光滑，接缝均匀，无缺棱掉角;
2间浴室，阳台，浴室地板上，相邻地面的相对标高应符合设计要求，无积水，不允许倒泛水和渗漏;
，木楼地面应平整，该公司缝胶。
</建筑土建施工检验工作经验的整体外观不出现倾斜房间的梁，柱，墙，明显的尺寸偏差（第？），墙壁，地板，天花板等，是不是因为没有明显的裂缝，抹灰层不允许的龟裂纹，脱皮，缺陷，如门，窗，沙眼和泡沫交界处的墙壁应是光滑，无缺棱掉角的手柄。
排水工程验收的防渗水渠之间没有任何联系，尤其是塑料管接头，有没有违反一切正常水和厕所的水管，水管，每个接口的密封，厨房，卫生间，阳台，地面坡度是否足够快速放电测试24小时堵塞，排水，厨房，卫生间设施，洪水的破坏，无泄漏，包括：（1）壁管道泄漏应不渗水的外墙，（2）不应该有水渗透进了大厅，厨房，家庭厨房和浴室，厕所，沿着踢脚墙壁的房间， （4）屋顶和天花板的角落里主墙（踢脚板（3），在阳台里面的水应该是没有水渗到天花板你的家人（尤其是天花灯座，竖管口周围）;特别是在Windows上）应该没有任何迹象显示在雨中雨水渗透检查（2天）;
接受电力照明工程，实验室的电源开关，漏电保护装置（通常是检测按钮电气观察保护）2的敏感性，检查电气线路在一个合理的美丽; 3，三线插座是否已正确安装接地; 4，正常光开关，插座能通电（无反向充电测试对象在长岛），门铃，报警系统;
接受改造工程（包括洁具不会脱落），木地板，瓷砖，大理石窗台裂缝，颜色，光滑的空鼓（小锤子和不为空），墙壁，天花板油漆或石灰的颜色均匀的表面，木地板，瓷砖，混凝土地板应粗略地讲，铝，钢，木质门和窗户应安装平正坚实，不变形，开关灵活，配件齐全，尤其是在安装Windows阳台，地板到天花板的玻璃门是一个非常好的项目验收验楼的专业人士，买家协助，而不是一个时间的问题，它可以看到和经历了一些无害
买家检查的通知，我应该怎么办呢？
2.1，约定的日期收房，收房时，首先检查的项目管理办公室房地产经纪人的文件，以符合上述要求的，完成建筑小组委员会的记录，不同意备案章（建设委员会，是负责上现场检查，完成记录已被更改），那么你要获得住房。
2.2房地产业务，应注意以下几个问题：
2.2.1住房，购买住房购房合同，附件和之前不相匹配的房地产业务，补充协议，检查和更换;
2.2.2出现错误，以前的合同规定的到来，房地产业务; /> 2.2.3房屋质量检查和发现问题的结构，反映如实书面记录，并转让房地产的房地产公司到来之前，如发现结构性的问题和要求的书面承诺的真实房地产在一定的时间内，以维持BR /> 2.2.4书面确认房地产合同，附件及补充协议，同意购买设备，检验和使用的水，电，气，热和其他设备，以及任何真正的差异或缺陷的房子是一家房地产公司的要求，在公司内部的开关转会名单，以取代在指定的日期列表中真正的;
2.2.5提供物业一些房地产业务的问题，并不能提供交叉验证，但不知道“或”不知道，双方应标有他们的签名或者盖章。买家
切换合格怎么做？
3.1房地产业务移交不符合条件的需求，很多购房者不采取行动，房地产企业的合同赔偿和天真的思想，违反或终止合同，但实际情况是不完全的情况下，依靠自己的要求，如果购房者不提倡不，甚至以为先住进房子，可以这么说，但不知道，这种做法已放弃了自己的权利，违反房地产业务是等于默认
3.3 0.6住房的主要结构性问题，或存在严重质量问题; /> 3.3.7误差比绝对值超过3％的面积？保修
4.1
收放部建设的房屋，房地产销售管理办法“第33条：”质量保证房地产开发企业应当承担的房地产的销售。当事人应当在合同中，在保修期内，保修责任约定保修期的交货日期。
4.2在保修期内，根据房地产销售管理办法“第33条：”商品住宅的保修期限不得少于品质的房地产建筑承包商在保修书约定保修时间的问题，不到时间的长度来确定的最低保修期限，保修期内本条例不得低于最低保修期限，购房者的房地产开发企业承担保修责任，但实际熊保修期建设工程总承包和施工承包商，房地产的基础上作出的承诺的32个商业和住宅房地产销售管理办法实施住宅质量保证书和住宅使用的规定，在保修期内业务手册，并指出文章中明确规定：“国家另有规定外，住宅工程质量保修，按照国家规定的保修期内。 “
4.3”建设工程质量管理条例“国务院40：正常情况下，该建设项目：
4.3.1最低指定的房屋建筑的地基工程和主体结构的基础设施项目设计文件（注：建筑寿命命。）
4.3.2屋面防水工程，防水工程保修期内的卫生间，房间和外防防渗墙的合理使用年限，至少5年; BR /> 4.3.3加热和冷却系统，2个采暖期，冷静期;
4.3.4电气线路，给排水管道，设备安装和装修工程，为期两年的保修期;
4.3.5其他项目的发包方和承包方的同意;
4.3.6建设工程保修期自受理之日起计算;
4.4，所以我认为：“建筑的保修期计算，从竣工验收合格之日起“是更准确的时间之间的约定保修期从交付之日起开始交付，他们可能会最终验收的住宅房地产经纪和买家买尾房或现有的购房者收房一定要注意保修期，以避免错过保修时间。
5.1根据不同的借口，强制转让的房地产企业在北京购房人委托他们或他们的公司的委托，代理房产证，强行收集到的“重合同，公共维修基金，
5.1.1对策 - ？购买行为分析，并，谁有权拒绝。
5.1.2根据我国的“合同法”和“消费者权益保护法”，媒体和购房者的房地产的规定公司签订了购房合同，并同意提交交房条件，为什么没有他？支付房间的主键的有利地位，强调接受单方面的附加条件，如单方面购房上涨，谁也不能接受的条件，买方必须支付违约金，购房者的责任，对违反
5.1.3“中华人民共和国税收征收管理法”第29条规定：“除了行政法规和规章允许税机关，税务人员，税务机关依照法律，扩大代表任何单位和个人的税收征管活动的单位和人员。 “到目前为止，北京市地方税务局，北京市国土资源和房屋管理局（委托土地契税征收土地税
⑺ 国外进口的实训室设备有质量保证书吗
进口的时候 会有产品的发票，上面会有描述
⑻ 投标设备质量保证书
已经很全，招标方给格式，只要在空格填上信息，盖上公章和签好字，应该就可以了，