小产证转让

1. 还在还贷的期房怎么转让三种情况看过来

最近遇到很多人问关于已经买的期房想要出售怎么办？购房指南于是特地整理了关于期房转让的几种情况。

相比现房，期房转卖相对比较麻烦，与普通的二手房交易不同，期房的转卖需完成期房的权益转让。期房的权益转让是指预售商品房的预购人将其所预购的商品房的期权，转让给受让人的法律行为。

先铺垫一些基础知识：期房现房是如何转化的？

期房转化为现房在实践中有两个条件：一是预购人与开发商签署了房屋交接书，二是开发商办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证（大产证）。

当满足上述两个条件中的任何一个时，期房概念消失，权益转让受到阻碍，预购人可以待取得该房屋的房地产权证（小产证）后，以二手房过户的形式实现转让。这种情况就简单多了，在此不多叙述，那接下来只讲期房如何实现转让。

首先，期房转让要满足以下条件：

条件一：房屋尚处在期房阶段

也就是还没有满足上面提到的期房转化为现房的任何一个条件，期房尚不能以二手房过户的形式实现转让。

条件二：须征得开发商同意

预购人必需取得开发商的同意，方能实现权益转让。开发商通常采用在预购人与受让人签订的《权益转让书》上加盖公章的形式，表明开发商已经同意该房产产权的转让。

那么问题来了，贷款未还完是否允许转让？

期房在还贷期间是允许转让的，但因为还存在房屋的买卖关系和借贷关系，因此转让必须征得开发商和贷款银行的同意。开发商和贷款银行同意转让的，需要转让人，开发商与受让人共同办理预售预购登记的变更手续，并与贷款银行变更借贷合同的当事人。

期房转让的几种情况：

情况一：付清全款时的权益转让

如果已付清全部房款的，可与第三方签订合同权益转让书，并书面通知房产商。第三方与开发商重新签订购房协议，权益转让。

情况二：仍在还房贷中的权益转让

如果在银行有抵押贷款且贷款尚未还清的，可根据《担保法》49条规定：抵押期间想转让的话，应通知银行并告诉第三方转让物已抵押的事实，否则转让行为无效。

至于银行贷款既可一次性还清后再转让，也可办理转贷手续，由第三方继续还贷都可以，当然双方不要忘了签订合同权益转让书。

情况三：未全部付清房款的权益转让

如果未全部付清房款，比如连首付都还未交齐的情况，第一预购人需征得开发商同意，与开发商办理变更手续，并向开发商交一部分转让费用。

也就是说，要从法律上解除在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系，而由权益转让中的受让人继受，开发商重新与第三方签期房购买合同。

那么问题又来了，转让期房还要缴税吗？

转让期房的预购人既是向开发商预购期房的买方，又是向受让人转让房屋期权的卖方，因此在开发商、预购人和受让人之间形成了连续的两次交易行为。

根据规定，权益转让中的预购人必须缴纳他与开发商形成的预售合同关系所产生的契税，而受让人则应当在申领自己的小产证时缴纳权益转让协议关系所产生的契税。

（以上回答发布于2016-07-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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2. 小产权房用交房产税吗

要交

小产权房分为两类，一类是指农村宅基地上建的自用房屋，有乡内里的产权证，属于合容法建筑；另一类是指非法占用农村集体用地建设的房屋，没有产权证，属于违规建筑。

小产权房大概分好几类，村民集资房，村民个人宅基地房，单位集资房（这个以前的房改房，现在已经不批，但是有国土证），另一种比较特殊的无证房，只有历史遗留回执或者两证一书的，没有国土局颁发的证件。这类小产权当然就是不需要交。

(2)小产证转让扩展阅读：

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3. 你好，请问全权委托公正书可以处理房屋买卖及办理房产证吗

问：你好，请问全权委托公正书可以处理房屋买卖及办理房产证吗？

答：君同法律在线咨询为您解答

没有取得房产证，可以要求房屋买卖合同无效吗？

现实生活中，没有取得房产证，要求房屋买卖合同无效的情形表现为：没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让；卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”确认房屋买卖合同无效。

卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。

《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。

由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。

4. 期房贷款转让要怎么做

期房贷款转让的前提
比较现房，期房转卖相对比较费事，与一般的二手房销售不同，期望的转卖需完结期望的权益转让。期房的权益进行转让，它是指预售一些产品类型房，它的预购人将自已所预购的这种房的期权，转让给受让人的法令行为。
基础的常识要了，期房与现房是怎样办理的?期房变化为现房在实践中有两个条件：一是预购人与开发商签署了房子交接书，二是开发商处理了房地产初始注册手续，获得了新建产品房房地产权证(大产证)。
当时述两个条件中的任何一个时，期房概念消失，权益转让遭到阻碍，预购人能够待获得该房子的房地产权证(小产证)后，以二手房过户的方法完结转让。这种状况比较好办，在此不多叙述，那接下来只讲期房的怎样完结转让。
期房贷款转让的条件
条件一：房子尚处在期房阶段。
也就没有到上面说到的期房变化为现房的任何一个条件，期房尚不能以二手房过户的方法完结转让。
条件二：须征得开发商赞同。
预购人必需获得开发商的赞同，方能完结权益转让。开发商一般选用在预购人与受让人签定的《权益转让书》上加盖公章的方法，标明开发商现已赞同该房产产权的转让。
借贷未还完是否可转让?期房在还贷期间是答应转让的，但因为存在房子的销售联络和假贷联络因而转让有必要征得开发商和借贷银行的赞同。开发商和借贷银行赞同转让的，需求转让人，开发商与受让人一起处理预售预购注册的改动手续，并与借贷银行改动假贷合同的当事人。
期房贷款转让的几种状况
状况一：付清全款时的权益转让。
如果已经付完了房款，就能和第三方来签定合同权益文件，并书面提醒房产商。第三方与开发商从头签定购房协议，权益转让。
状况二：仍在还房贷中的权益转让。
如果在银行有典当借贷且借贷没有还清的，可依据《担保法》49条规则：典当期间想转让的话，应通告银行并通告第三方转让物已典当的事实，不然转让行为无效。
那么银行方面，借贷它能一次全部还清，然后后再转让，同时搞好转贷手续，由另一方还贷都行的，当然两边不要忘，一定要签定合同权益转让书。
状况三：未付清房款的权益转让。
如果仅仅未悉数付清房款的，比方连首付都还未交齐的状况，第1预购人需征得开发商赞同，与开发商处理改动手续，并向开发商交一部分转让费用。
也就是说，要从法令上免除了在预售合同中与开发商构成的权力、职责联络，而由权益转让中的受让人继受，开发商从头与第三方签期房购买合同。
如果转让自己的期房，那么还要补交税款吗?转让期房的人，他既是向开发商买期房的买方，也同时是向受让人卖房产期权的卖方，因而在开发商、预购人和受让人之间构成了接连的两次销售行为。
依据规则，权益转让中的预购人有必要交纳他与开发商构成的预售合同联络所出现的契税，而受让人则应当在申领自己的小产证时交纳权益转让协议联络所出现的契税。建议您通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等

5. 我负责给开发商办证的。我想知道办理集体的商品房房产证的程序是什么

预售商品房转让的风险及需注意的情况预售商品房转让：是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。首先要弄清楚允许预售商品房转让的前提条件：开发商与买房人所签订的商品房买卖合同在有效期内；商品房预售合同已经生效并办理了预售登记或交易手续、交清了相关的税费；在预售房屋还没有实际交付之前；转让行为符合有关法规，没违法。一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同。预售商品房转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。二、已付清预售商品房总价款的，购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商；三、 转让合同双方应在转让合同生效后去房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续，而目前《海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》为防期房的过渡投机从严控制，在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。如不订立周密的合同，受让方风险增大。四、 预售商品房转让应依法交纳相应的税费。在未取得房产证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记，使这种情况下的转让行为无法对抗第三人，一旦卖方违背诚实信用原则，反悔或把房子再转卖给他人，只能追究其违约责任，买房人会遇到很多风险。因此，应尽量避免期房交易，在正式签订买卖合同之前，购房者尽量不要支付房款。 五、 转让预购商品房，买方与转受让人应在预售契约上做背书。在背书签字之日起15日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起10日内通知卖方。六、一般按揭购买的商品房，取得“小产证”之前贷款银行会留存一定比例的保证金，所以市民转让预售商品房时尚未付清房款，因此需征得开发商的同意。实践中，开发商通常采用在“权益转让书”上加盖公章或者合同专用章的形式，表明其同意预购人转让。有些开发商在预购人转让房屋时要求利益共沾，向预购人收取“手续费”等，收费后也不开具正式的发票收据，这种行为于法无据。1、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续。但是，为防止投资者对期房的投机行为，许多地方政府尚未设置期房转让的备案机构。此种情况下，如果不能对再转让进行备案，则只能等到出让方领取房屋所有权证后再行过户给买受人。如此一来，期房再次购买人的合同风险将大幅增加。 2、如果出让方办理了商品房抵押贷款，而买受人也要办理商品房抵押贷款，则双方应共同到原贷款银行咨询能否办理“转按揭”手续。如果可以且符合贷款银行的其它要求，买卖双方可直接办理“转按揭”手续。如果买受人不需办理抵押贷款，则出让方应办理解除抵押贷款手续，否则将会给双方办理备案或产权登记带来不必要的麻烦。 购买商品房办证须提交的证件和缴纳的费用 1、提交证件： (1)房屋产权申请登记表； (2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件)； (3)购房合同(2001年12月份以后签订的须进行合同备案)； (4)契税完税证或免税凭证； (5)非本市户口的提交当地计生委的《流动人口婚育证明)和房屋所在地街道办事处计生办查验证明； (6)购房发票、物业维修基金发票(复印件)。 2、缴纳费用： (1)交易手续费：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元，新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让费由转让双方各承担50%。非住宅按房价的0．5％收取； (2)产权登记费：住宅每套80元，非住宅按房价的0．14％收取； (3)IC卡费：每张60元(规定每张120元，在近期内按优惠价收取)； (4)印花税(代税务局收)：每本5元。 三、 购买二手房屋办证须提交的证件和缴纳的费用 1、提交证件： (1)房屋产权申请登记表； (2)权利申请人身份证或营业执照或机构代码证(复印件)； (3)原房屋权属证书(先到档案室办理注销手续)； (4)买卖协议书(买卖双方带身份证在登记窗口当场签订，如不能亲自到场需提交委托公证书)； (5)国有企业、行政事业单位和集体企业出售房产的，应提供市政府产权交易所、国有资产管理和上级主管部门等有关部门的批准文件；股份制企业出售房产的，应提供企业章程、董事会或股东大会决议； (6)房地产评估报告； (7)契税完税证明； (8)非本市户口的提交当地计生委的《

6. 小产证房父亲与儿子可以转让吗

通常小产权房只抄可以集体内部买卖，不可用外部买卖。
一、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
二、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
三、国家明令禁止小产权房不能买卖的，但是对于拥有小产权房集体土地的本村户口的居民来讲是可以相互转让的，对于外村的户口居民来讲是不能买卖的。

7. 这法条如何理解：土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

这是抄一个亘古不灭的原则袭“地随物走，物随地走”。

土地使用权属于谁，地上建筑物就属于谁，如果出现两个权利主体，这就说明有错误了，不是土地局登记错误，就是房产局登记错误。但一般不会出现，开发商在拿地后，建造房屋，房屋建成后卖给小业主，就会申请制作小产证，届时土地局和房产局会把土地、房屋的大产证分割后登记的。

我比较赞成上海市的作法，将房屋和土地行政管理部门合成一家，只制作房产权证，既包含土地权属登记，也包含房屋权属登记，不会搞错。

上海市房屋土地资源管理局政策法规处

8. 第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让的解释和细节说一下

住宅用地分为集体土地和国有土地，集体土地（即农民的宅基地）法律规定是不允回许转让的，答如果是集体土地住宅转让那就不受法律保护；对于国有土地住宅，其实在物权法出台之前，我国的房地产方面法律就规定房地不可分割，必须同时转让。这是一个亘古不灭的原则“地随物走，物随地走”。

土地使用权属于谁，地上建筑物就属于谁，如果出现两个权利主体，这就说明有错误了，不是土地局登记错误，就是房产局登记错误。但一般不会出现，开发商在拿地后，建造房屋，房屋建成后卖给小业主，就会申请制作小产证，届时土地局和房产局会把土地、房屋的大产证分割后登记的。

9. 大产证和小产证有分别吗

所谓的“大来产权”和“小产源权”只是一种较为通俗的说法，是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼。但目前关于大产权与小产权的说法并不一样，大致有三种解释：第一，是把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”，或者说“大产权”是指整栋楼的产权，而“小产权”是指大产权分割后过户到业主手中的产权，在实际的权利行使上，两者是没有质的区别。第二，是把国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。第三，买房后如想再转让时，不用再交土地出让金的叫“大产权”，在转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。对这个区别购房人可从合同第一条“土地使用权的取得形式”中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。

10. 最新期房转让的概念

最新期房转让的概念：
期房转让的概念/期房是指开发商从取得商品房预售专许可证开始至取得房属地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。本文所说的期房转让的期间还包括至购房者办理好房产证(小产证)之前,这一段期间购房者把房屋再次转让的行为。