万亩草地转让

① 请问邵阳县的土地流转的政策是什么样子的

湖南省邵阳县农村土地流转情况调查报告

根据湖南省邵阳市政协《关于开展“加快我市土地流转 促进农村经济发展”调研活动的通知》精神，邵阳县精心组织了农村土地流转调查。下面系本人主笔的调研情况报告：

一、农村土地流转的时代背景

党的十一届三中全会以来，党和国家将家庭联产承包责任制做为党在农村的基本土地制度。三十年的实践表明，家庭联产承包责任制这一双层经营体制，极大地解放了农村生产力，调动了农民生产的积极性和主动性，促进了农业的发展。但是，随着改革开发不断深入和经济社会的进一步发展，土地承包双层经营体制的时代局限性逐步显现出来，而今，已成为制约农村经济社会发展的一道障碍。一是制约了传统农业向现代化农业的跨越，家庭承包经营，仍然是一家一户，小而全的传统农业，与专业化、分工明晰的现代化农业存在着质的差别。二是制约着农村市场经济体制建设。市场经济内在规律要求生产资源应由市场起基础主导性配置作用，优化农业生产经营资源配置，实现利润最大化，而目前的土地政策，恰恰相反，窒息了市场配置资源的功能。三是制约了集约化经营，是取得规模效益的主要障碍。四是制约了产业结构调整，是农业区域特色产业发展的主要障碍。

由于存在以上农村土地制度的缺陷，近几年来，在经济社会内在发展规律的作用下，农村土地流转顺理成章地产生了。

二、我县农村土地流转现状

我县属典型的丘陵地区，全县23个乡镇场，646个行政村，22.94万农户，84.36万农业人口，51.63万个劳动力，集体所有农用地总面积197.91万亩，其中耕地68.63万亩，园地5.14万亩，林地95.37万亩，草地12.89万亩，水面6.95万亩，其他8.93万亩，人均耕地0.75万亩，人多地少矛盾突出。全县共有家庭承包户22.84万户，承包经营耕地58.42万亩。近几年来，随着政府引导，鼓励农村土地承包经营权流转政策措施的落实，我县农村土地流转得到了较快的发展，呈现出六个方面的特征。

一是农村土地流转具备一定规模。据调查统计，目前全县农村土地流转面积达13.2万亩，其中耕地11.2万亩，林地1.8万亩，水面0.2万亩，耕地流转面积占承包经营耕地面积的19%。参与流转的承包户达3.65万余户，占家庭承包户的16%，农村土地流转速度和规模远高于全省平均水平。

二是流转形式呈多样化。在我县的农村土地流转方式中，转包、出租、入股、转让、互换及其他方式流转都有，在流转的13.2万亩土地中，转包、出租、入股、互换、其他及转让等流转形式，流转面积分别为5.27万亩、4.02万亩、1.98万亩、1.04万亩、0.48万亩和0.41万亩，分别占流转总面积的40%、30%、15%、8%、4%、3%，土地流转形式多种多样，尤其是在土地流转实践中，出现了创新的可喜形式。我县种子公司下岗职工李建民，在谷洲镇鸟山村创建了“谷洲镇鸟山村稻田托管中心”，对农户流转土地实行“全托”和“半托”两种形式。“全托”，即中心与农户签订协议，农户将责任田交中心管理经营，中心按每亩每年300斤稻谷或280元的托管费付给农户，托管期5年。“半托”，即中心与农户签订代耕代收代防病虫协议，托管期为一年，收益归农户，中心向农户收取270元/亩的费用。今年，该中心共托管稻田1230亩，入托农户达497户，其中全托农户325户，面积805亩，半托农户172户，面积425亩。

三是土地流转主体发生了裂变。就我县目前土地流转现状来看，土地流转突破了亲戚、家庭、乡、村、组等局限，专业大户、专业合作经济组织、农业龙头企业和工商企业、农业技术服务部门等逐渐成为推动农村土地流转的重要力量，跨区域、跨行业流转趋势不断增强。如邵阳市两家企业在谷洲镇流转土地2750亩搞优质稻和大棚西瓜生产经营等。

四是适度规模经营具有较强的发展动力。近几年来，由于农村劳动力大量向城镇和非农产业转移，农村土地抛荒现象日趋严重，这种状况，一方面浪费了农业生产资源，另一方面为农村土地集中流转，实现适度规模经营创造了条件，全县现经营土地在100亩以上的有1万余个实体，涉及346户，经营土地面积2.42万亩，占流转总面积的18%，其中1000亩以上的有4家，分别为蔡桥乡油茶专业合作社，经营土地3800亩，蔡桥乡黄桃专业合作社经营土地2880亩，邵阳市谷丰粮食产业化农民专业合作社2600亩，谷洲镇鸟山村稻田托管中心1230亩，集约化经营规模在不断提高，规模效益逐渐显现。

五是土地流转产业化趋向明显。近几年来，受我县烤烟、优质稻、油茶、优质水果和蔬菜等农业产业政策的推动，农村土地流转明显趋向于产业化规模经营。如蔡桥乡黄桃专业合作社的黄桃水果、蔡桥乡油茶专业合作社的油茶、邵阳市谷丰粮食产业化农民专业合作社的优质水稻、谷洲镇鸟山村稻田托管中心的优质稻、谷洲镇邵阳市华丰花果研发有限公司150亩的大棚西瓜，谷洲镇覃雪平120亩的大棚蔬菜、白仓镇杨爱林等400亩烤烟和200亩杂交稻制种等，都实现了集中连片，产业化经营，成为我县农业标志性产业。

六是逐步形成多种流转模式。就我县的土地流转现状来看，土地流转逐步建立了五种模式。①返乡精英创业型。去年受世界金融危机的影响，大量农民工返乡，其中一些精英开始将目光转向故乡的土地。白仓镇大旺村返乡农民工杨爱林、何长庚、蒋小兰就是他们的代表，三人合伙流转土地600亩，投资90万元，种植烤烟和杂交制种，每年能获纯利30多万元。②科农结合型。农业科研单位直接参与土地流转办实体，是我县农村土地流转的一个景点，邵阳市华丰花果研发有限公司在我县谷洲镇东庙村成片流转土地150亩，种植大棚西瓜，该种西瓜属再生瓜类，每年能重复出产四次，是目前瓜果中科技含量最高产品。③企农结合型。农产品加工和销售企业直接参与土地流转，建立生产基地，也是我县土地流转一大特点。邵阳市谷丰粮食产业化农民专业合作社就是一家农产品加工销售企业，今年，该企业在我县谷洲镇鸟山、清水、小江、式南居委会等4个村流转土地2600亩，建立优质稻生产“车间”，实现了种加销一条龙综合经营目标。④股份合作型。以土地作为股份，组建专业合作社，这种模式是新时期破解农村土地制度缺限的有效经营模式。我县蔡桥乡福林村，充分利用自身资源优势，成立了福林村黄桃专业合作社和油茶专业合作社，让农户以自己的土地作为股份，直接入股，两个合作社共流转土地6680亩。⑤大户承包型。在我县的土地流转中，大户承包经营也是一大特征，县种子公司下岗职工李建民的稻田托管中心，谷洲东庙村覃雪平的大棚蔬菜，白仓镇井阳村的李家和、周玉民、莫小林，高塘村的何玉民等一批农业生产经营大户，成为农村土地流转的有生力量。

我县农村土地流转能形成一定的规模，以较快的速度发展，主要得益于以下四个方面：

一是领导重视。早在去年的县委经济工作会议上，县委、县政府就将农村土地流转做为当年和今后一段时期的重要工作进行部署安排。随后，县政府赵县长又指示农办和经管局搞好土地流转试点工作。在2008年至2009年的农村工作会议上又做了强调和部署。今年县政协七届三次全会期间，农村土地流转做为重点协商发言。形成了各级领导重视，齐心协力推动该项工作的良好氛围。

二是各级领导带头办点示范。2008年4～5月，县政府分管农村工作领导李红平县长牵头组织在谷洲镇鸟山村开展土地流转试点工作，经过两个月时间，成功流转耕地680亩，树立了县种子公司下岗职工承受380亩进行规模经营的典型，并在2009年全县农村工作会议上做了推介，起到了很好的示范效果。今年以来，全县各乡镇主要领导也在本乡镇内带头办点示范、白仓镇书记镇长亲自办点，积极引导土地流转，书记在新民村办点，流转土地300多亩种植烤烟，镇长在千秋村流转土地400多亩种植发展烤烟产业。

三是产业带动。近几年来，县委、县政府制定了农业产业战略，着重打造优质稻、烤烟、油茶、生猪等四大产业，并制定一系列政策和配套措施，受产业政策驱动，一批产业规模经营涌现出来，从而带动了土地流转的发展。

四是发挥各级组织和职能部门的作用，最大限度地搞好服务。土地流转涉及到千家万户，工作十分复杂，尤其是垮区域流转和集中连片开发，常常遇到各种各样的矛盾和问题，目前，在土地流转市场机制尚不健全的情况下，就只能依靠乡村集体组织和有关职能部门来进行协调，解决流转双方的一些矛盾和问题。邵阳市谷丰粮食产业化农民专业合作社在谷洲镇四个村流转土地2600亩，主要依靠四个村党组织出面做工作，协调双方的利益，才得以顺利实现。

三、存在的主要问题

从我县农村土地流转的实践来看，土地流转存在着以下几个方面的问题：

1、农村土地流转市场尚处于欠发达阶段。目前，土地流转正处于初始发育阶段，尚未形成作为启动土地流转的市场中介和金融工具，作为调节和控制土地流转的市场杠杆——地祖和地价也未呈现出来，在这种情况下，土地流转的组织选择只有两种，即以农户为主体的自发流转和以乡村为主体组织的被动流转，农村土地流转渠道不畅，缺乏强劲内在动力。

2、流转主体对土地产权存在着模糊认识。现行土地流转是建立在家庭承包基础上，土地的所有权、承包经营权、使用权、收益权和处置权等相互分离，尤其是承包人被赋予了经营权物权性质。但许多承包户对此认识不清，将承包地与承包权混为一体，以为流转了承包地就丧失了承包经营权，因而宁可荒芜土地，也不愿将土地流转出去，这一模糊认识，障碍了土地流转快速发展。

3、法律、法规不健全，流转不规范。就目前土地流转来看，土地流转行为基本上为承包户自发行为和乡村组织流转，全县尚没有形成系统的土地流转管理机构和规章制度，操作规程，从立法层面来看，《中华人民共和国农村土地承包法》也只是对土地流转做了原则性的规定，国家和地方并未制定详细的法律法规，因而土地流转尚处于无章可循阶段，流转极不规范。

4、服务功能乏力。目前，农业生产的组织形式基本上未摆脱一家一户自给自足的传统模式，现代农业和规模经营所需的分工和专业化生产的发育严重滞后，土地翻耕、播种、灌溉、收割、病虫防治、销售、土地价格评估、流转信息网络等服务体系基本上处于待开发阶段，这在客观上制约了土地流转的发展。

5、恶劣的生产经营环境。一是自然条件差。我县处于南方丘陵地带，耕地犬牙交错，大部分耕地呈梯形分布，耕种、管理、灌溉很不便利，生产经营成本较高，比较利润低；二是农业基础薄弱，缺乏发展后劲，这些因素客观上降低了土地在流转过程中的价值，提高了土地的交易成本，成为土地自由流转和规模经营的障碍。

6、法制空白，造成集体建设用地流转混乱。一是农村规划滞后制约了农村建设的发展。农村集体建设用地出现混乱状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策，目前没有申报和办理集体建设用地流转的制度规定；三是不完全的市场化，造成部分土地资源收益流失。受利益驱使，相当一部分人擅自交易土地，造成土地所有者的土地收益流转到了土地使用者手里。

四、加快农村土地流转的对策

中共十七届三中全会作出的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，在农村土地承包和土地流转管理使用等方面，提出了一些重大的突破性政策措施，为推动这些政策措施的落实，加快土地流转，提出以下几点对策：

1、深入宣传，明确土地产权内涵。从调查的情况来看，许多农民对土地产权界定和土地流转方式认识模糊，要么将所有权与承包经营权混为一谈，要么将承包经营权与土地流转混为一谈，要么将调换流转混为土地所有权和承包经营权的调换等等。鉴于此，各级政府应深入持久地开展政策宣传，采取多种途径和方式，有针对性的开展《中华人民共和国农村土地承包法》等法规政策宣传，尤其要使农民明白，土地产权是由所有权、承包经营权、使用权、收益权和处置权等既独立又相互联系的多种权益组成，土地承包经营权具有物权性质，土地流转就是承包经营权流转，消除模糊认识，逐步树立起土地流转意识和观念。

2、积极引导、典型推动。土地流转和规模经营是市场机制作用的必然结果，这就要求必须坚持市场化运作，而各级政府应充分发挥引导和指导等职能。从土地流转和规模经营的现状来看，要有序推进土地流转，发展规模经营，培植典型推动。各乡镇主要领导要积极带头办点，培植典型，并积极总结推介，推动本地土地流转的发展。

3、着力扶持，优化环境。推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营制约因素多，工作难度大，各级政府应制订相应的政策措施加以扶持。一是加大财政扶持力度。财政预算中，每年都要安排一定额度的专项扶持资金，用于鼓励土地流转，培育规模经营主体，建设流转中介服务组织。二是实行信贷支持和用地优惠。农村信用社要加强对规模经营主体的信贷支持，把规模经营主体作为信贷支农重点。对规模经营主体因生产需要建造简易仓库，晒场等临时性用地，应视作农业生产用地。三是加大对农业基础设施建设投入力度。要加大土地整理、标准农田和特色农业产业基地、水利建设力度，增加对农业基础设施建设的投入，对已形成的规模经营的地方，有关部门要优先立项。四是逐步建立农村土地融资机制。根据土地承包经营权“占有”权能，重点推动以土地承包经营权入股为主的土地流转形式，通过货币量化体现承包经营权的价值，农业生产经营机构和企业，可以以土地和林木资源作为抵押物，向金融机构和社会开展融资，逐步建立农村土地融资机制。五是进一步加大城乡一体化建设力度，让更多的社会公共产品覆盖农村，在完善农村医疗保险，最低生活保障和农业灾害保险的基础上，积极开展农民生活养老保障体系建设，将农民生活养老保障彻底从土地承包经营权中剥离出来。

4、科学选择流转组织形式，推进规模化流转。鉴于流转组织的职能和性质，流转组织必须是企业化的独立于行政企事业单位之外的法人。依据市场发育是一个过程这一客观规律，对土地流转组织的选择可采取分层次、分阶段处理。在现阶段和今后一段时期，产权明晰、利益共享、风险共担、操作简便的土地股份合作制是一种较好的流转组织形式，如农工合作、农科合作、农商合作、农农合作等股份合作形式，是推进土地流转和发展规模经营的有效模式。要鼓励专业大户、农业龙头企业、农民专业合作组织通过土地流转建立农产品生产基地，开展规模经营。经过一段时期后，再逐步建立起土地流转市场，发展土地流转交易所等，进入土地流转高级阶段。

5、加强规范管理，依法有序流转。一是要严格按照依法、自愿、有偿的原则开展土地流转。二是依法处理集中连片开发、实行规模经营中的矛盾，对不愿流转的农户，要深入细致地做好工作，在不影响其承包权益的前提下，通过地块调换等办法解决，不得强制流转。规模经营，涉及的农户多，各种矛盾错综复杂，我县在谷洲镇鸟山村试点过程中就有深刻的体会，为树立规模经营典型，经过反复细致工作，最终以调换的方式解决了集中连片600亩的矛盾，实践证明，土地调换是土地流转和发展规模经营的重要手段。三是要签订好由省农业主管部门统一编制的流转合同，并报发包方和乡（镇）经管部门登记、鉴证和备案。四是属委托流转的，承包方应按统一文本格式出具委托书。五是要建立健全农村土地承包经营权流转备案、登记和档案管理制度。六是要建立健全农村土地流转信访制度，积极开展农村土地承包纠纷调解和仲裁，妥善解决农村土地流转纠纷。七是农村经营管理部门要加强对土地流转的指导和协调，加强对流转合同的审查监督，严格依法有序流转。

6、切实加强组织领导，进一步强化服务。一是各级政府要建立土地流转和发展规模经营的领导班子和工作班子，切实加强领导，坚持常抓不懈。二是要建立健全土地流转服务组织，各村要建立土地流转服务站，乡镇要建立服务所，县要建立土地流转服务中心，充分发挥各级组织的职能。三是要建立农村经营管理和土地承包管理信息化网络，定期向社会发布信息，为土地流转提供信息平台。四是要进一步加大对农村劳动力非农技能的培训力度。提高农村劳动力非农就业能力，拓宽就业门路，促进农村劳动力向非农产业转移，向城镇转移，为农村土地承包经营权流转和规模经营稳定发展创造条件。

二00九年六月十二日

② 林地转让

法律分析：林地，是指成片的天然林、次生林和人工林覆盖的土地;包括用材林、经济林、薪炭林和防护林等各种林木的成林、幼林和苗圃等所占用的土地。在我国林权权利人可以是个人，也可以是法人或者其他组织。林地可以依法进行流转，按照林地的剩余年限进行，林地承包后，林地的所有权性质不变，归属集体经济组织所有，林地所有权依法不得买卖，林地承包人更不得私自出卖。但承包经营权可以依法继承或者流转。简单的说就是在我国农村的土地是不可以进行买卖的，只可以进行流转，林地也不例外，林地流转获得的是林地的使用权，你可以依法使用林地进行经营活动，林地承包期到期后如果想继续承包的可以继续交土地转让费并且确定林地转让期限，不继续承包的林地会被收回。

法律依据：《中华人民共和国宪法》 第九条 矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。

《中华人民共和国土地管理法》 第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

③ 农村土地永久转让协议合法吗

一、民法典中永久性承包土地协议书有效吗
土地承包合同约定永久性承包的，不影响土地承包合同效力，但视为承包期限约定不明确，双方可以补充约定，没有约定的，按法定最长期限确定承包期限。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第二十一条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

不过，不管是给个人还是给家庭，承包方都要承担下面的义务：
1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设;
2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;
3、法律、行政法规规定的其他义务。
另外，在承担相应的义务的同时，承包方还享有下面的权利：
1、依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品;
2、承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿;
3、法律、行政法规规定的其他权利。

④ 国家土地是怎么承包的 按亩算，应该怎么算

平谷万亩山地土地流转表决经19日和21日的两次村民代表大会全体通过——— 11月21日晚上，平谷区大兴庄镇良庄子村21位村民代表在一张抬头写有“平谷良庄子村村民代表关于同意‘淘金谷’土地流转的签名”的协议下方逐一签上自己的名字，21个红彤彤的指印赫然纸上。 此前，在媒体的报道下，被冠上“土地流转第一拍”的平谷黄松峪乡塔洼村万亩土地，将公开拍卖转让土地承包权，这一消息在十七届三中全会允许农民以多种形式流转土地承包权的政策背景下，引起了社会的广泛关注，也因为土地流转的相关细则尚未明朗而引起了一些争议。 昨晚，此次事件的主要当事人、万亩土地的主要承包人张玉旺透露了“土地流转第一拍”的最新进展，同时回应了外界的部分疑虑。 21个红手印是对外界疑虑的回应 “报上说要村民代表大会通过才能转让，现在村民代表大会的21个村民代表都举了手，签了名，摁了手印，应该没有问题了吧。”在“土地流转第一拍”见诸媒体后，张玉旺特别留意外界的反应，收集了有关此事的所有报道。 身为良庄子村村支书的张玉旺说，如果按照《土地承包法》，转让土地承包权是属于承包人的权利，并不需要其他人的同意，“但既然他们说需要村民代表大会通过，我就请全体村民代表表决一下，大家都同意了。” 记者注意到，关于土地流转的表决进行了两次，一次是11月19日，有18名代表参加，另一次是11月21日，21名代表全部参加，两次会议都是全体通过，“第一次有几个人在外面开出租，没有赶回来。我想全体通过更有说服力，所以就请全体代表都在的时候再表决一次。”张玉旺说。 万亩土地承包权的由来 据张玉旺介绍，这万亩土地离良庄子村约有70余里，共有3名承包人，他是其中的主要承包人，这些土地主要是荒地。该村的耕地主要在村子周边，全村500余人，人均4分地。那么，是否因为担任村支书的职务便利，所以才能承包到这万亩土地，张玉旺对此表示否认。 “1999年承包这块土地的时候，我还不是村支书。”张玉旺说，在此之前，因为村民焚烧麦秸导致污染空气，他的村支书职务被免去，当时的乡政府准备安排他担任乡建筑公司副经理，他没有同意，结果就安排他承包这万亩土地。 “当时因为是山地，都荒着，没什么收益，而且附近有‘淘金洞’，很多外地人来这里淘金，治安很乱，没人愿意去，只有我去了。”张玉旺说，这就是这万亩土地承包权的由来，“到2000年后，因为村里干部发不出工资，乡里又把我找回去，村党支部又选我当村支书。” 去年就开始想转让承包权 为什么没有按照土地流转通常的做法，选择私下协议转让，而是高调地通过拍卖的方式转让呢？ “山地离家太远了，经常得开车买菜送上山去，我也50多岁了，管不动了。儿子在县城做公务员，也没兴趣接手，所以我就想转让出去。”张玉旺说，最开始想要转让土地承包权还是在去年的时候，当时也没有想到要拍卖，而是去联络买家谈判。 去年，曾经有一位澳门来的林姓生意人和张玉旺接触，“小伙子是做赌场生意的，出价460万。”后来，因为各种原因，这次转让没有成功。“我后来也一直在联系转让的事，跟不少人接触过，但没有弄成。” “今年10月份，北京艺海拍卖公司的徐总和搞策划的赵晓凯来找我，双方一接触，就同意了用拍卖的形式。”张玉旺说，曾经有不少人劝他干脆“偷偷”卖掉算了，这样也不用被媒体“炮轰”，“如果是双方协议，人家说多少钱就多少钱了，拍卖就不一样了，我贪财啊，多卖一块是一块。”（大笑） 1000万的估价中将“上交”承包费152万元 “1000万的估价是如何定的？”张玉旺算了这样一笔账，“现在山上的农家小院每年收入有20万，转让土地使用权按照50年来算，这样下来就是1000万。” 但是，如果拍卖成交，土地承包权转让收益里面属于集体的收益该怎么计算呢？张玉旺说，按照当初承包这块土地的合同，按照承包费的形式一次性付清给村集体的钱，“原来签了50年的合同，每年承包费是2万元，后来又延期了将近14年，延期的14年是按每年5万元计算的，总共需要付给村集体152万元。” 至于其他的收益，张玉旺认为这是属于承包人的，“当初是一片荒地，没有盖农家院的投入，没有点子，那块地还是粪土，有人去经营了，才能变成黄金。” 政府的态度在向积极方向转变 张玉旺最近也一直通过媒体关注着政府相关部门的反应，“最开始，他们也有疑虑，因为三中全会后，土地流转的相关细则还没有出台，他们也没有把握。” “但最近区农委的领导来找过一次，说我搞的土地承包权拍卖并没有违法，我觉得这表示政府的态度有了积极的转变。”张玉旺也承认，至今尚未就此事和政府部门有直接的沟通，“我这事还不知道会有什么结果，所以还没必要和他们沟通。” “而且，我坚持认为，土地承包权流转是我的权利，并没有违法。”张玉旺说，“按照现行法规，土地承包权的合同由村委会盖章就可以了，它的转让合同也由村委会盖章就有法律效力了。” 因为昨天是星期天，记者没能采访到平谷区相关部门。“事情即使没能办成，对我也没什么影响，我该干吗还干吗。”张玉旺说，“而且，经过媒体的宣传，我的生意明年至少会更好。” 张玉旺笑着说，最近已经有些“取经者”来他的农家院里消费了，包括一对也承包了山地的来自怀柔的夫妇，他们也想借鉴张玉旺的“经验”。昨晚，张玉旺家中和他一起吃饭的还有邻村的一位村支书，他告诉记者，“我们村也有片荒山”。但当记者问他是否有兴趣也做这样的尝试，他笑笑没有回应。 拍卖方说 通过拍卖“试水”重新估价农民土地 昨晚10点，主持此次土地流转拍卖的北京艺海拍卖公司总经理徐应鹏还在为此事准备标书，“知道村民代表大会全体同意了这件事，我心里也踏实了。” “在选择平谷这块土地之前，我们还到河北等地去看了几块土地，希望能找到一个好的标的，进行土地流转的第一拍。”徐应鹏并不讳言这次拍卖带有“试水”的性质，“在十七届三中全会允许农民以多种形式流转土地承包权后，我们就在寻找一个合适的并且有影响的标的。” “过去对农民土地的价值严重低估了，我们想通过拍卖帮助农民实现土地价值的重新估值，这是我们进行拍卖的目的。在找到张玉旺后，觉得1万亩土地的影响也比较大，双方就一拍即合，一起搞这个土地流转第一拍。”徐应鹏说。 “从法律上讲，我们进行拍卖完全合法，法律上没有说土地流转还需要政府批准。”徐应鹏说，“但在时机成熟后，确定有几家公司或者个人真正对竞拍感兴趣后，我们就去找政府备案。” 徐应鹏告诉记者，目前来看，已经有几家公司在反复咨询，表现出了浓厚的兴趣，“此次拍卖肯定会如期进行，但是否能够成交，还得等待最终的结果。成功了，我们就总结经验，失败了，我们就总结教训”。 竞拍者说 进行旅游开发的可行性很高 “因为拍卖标书等资料还没有收到，对这件事还在进行评估，我们的态度是非常认真的。”有意参与此次土地竞拍的台商李复圣在电话中对记者说，他并不仅仅是个人参与，而是代表一个团队在运作此事。 曾实地考察过的李复圣说：“这块土地有31处宅基地，有上万亩果树，周围有十几处旅游景点，离市区只有一个小时的距离，条件很不错，进行旅游开发的可行性很高。” 对外界关于旅游开发是否改变土地性质和用途的疑虑，李复圣说，并没有打算去改变现有的规划，也没有打算去新建房屋，而是考虑对现有的房屋建筑进行包装和改装，“这并不违反现有的法规”。 李复圣说，在十七届三中全会后，对农村土地的充分利用将是今后改革开放的关键点，“所以，我们会认真参与此事。可以这么说，我们现在是跟在了政策后面，走在了法律的前面，有一些争论很正常”。 记者手记 “民间试验”仍在等待答案 对于“平谷土地流转第一拍”这件事，因为其明显的策划痕迹，在某种程度上也可以看作是来自民间的对“允许农民以多种形式流转土地承包权”的试验，来观察政府和社会各方面的反应。 在记者的采访中，无论是承包人张玉旺，还是参与其中的竞拍者以及拍卖公司，除了市场经济中对价格的谨慎和争议外，对他们的选择造成最大影响的是政府的决策。 张玉旺本人在这块土地进行旅游性质的经营，一个非本村的人或公司在没有改变地貌的前提下，同样进行旅游性质的经营是否算是改变土地用途呢？如果接手的人或公司能够对荒山的生态做出积极改善，并且能够促进当地的就业，那么这种变化是否可以接受呢？其程序应该是什么样的呢？转让所取得的收益怎样才能公平地分配？ 在类似的这些问题没有得到回答之前，这种试验还会持续下去，因为土地的价值已经被越来越多的农民所认知。据此事的当事人介绍，在北京，已经有承包类似荒地的承包者在探寻通过拍卖的方式寻求更多的收益，也有外地的土地承包者在考虑，采取拍卖形式是不是能实现更多土地价值的方式。 政策解读 荒山荒地转包合法 不得改变使用性质 昨天，记者就此事向国家农业部相关部门进行咨询后了解到，农村集体土地原则上分为耕地、宅基地和荒山荒地三大类，与前两类转包主体严格控制在农村人口不同，荒山没有严格界定不能转包给城市人，在承包期内也没有要求非要经过村民代表大会通过。而且近十年来，城市人承包山林的例子在京郊也屡见不鲜。但是，对于承包山林后的用途，国家仍然严格控制，要求其不得改变土地使用性质。 《中华人民共和国农业法》规定，集体所有的或者国家所有由农业集体经济组织使用的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面可以由个人或者集体承包从事农业生产。国有和集体所有的宜林荒山荒地可以由个人或者集体承包造林。个人或者集体的承包经营权，受法律保护。在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可将农业承包合同的权利和义务转让给第三者。不得在承包地上毁田打坯、建房、葬坟和开矿。 专家争论 流转会优化土地资源 抑或使土地关系更复杂 对于平谷所谓的“土地流转第一拍”中，转包人开发旅游的打算，学界的专家们表达了不同的看法。经济观察家仲大军认为，只要承包人不改变土地的使用性质，只要整个转包过程符合现行的程序和法规，能够使土地资源得到优化配置，这种做法就应该值得鼓励。 但中国人民大学社会学系教授周孝正的观点恰恰相反，周效正认为，荒山的承包人开发旅游看似打了擦边球，但其势必在荒山内兴建道路、基础设施和建筑物，也就违背了现行的法律。而在集体土地权属尚未厘清的情况下，盲目将土地转包炒作，将使土地的权属关系更加复杂，从长远看还会增加农村土地改革的难度。因此，目前第一步应该做的是厘清土地的权属关系，而不应本末倒置。 相关背景 十七届三中全会通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中有关加强土地流转政策的内容为： 加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

⑤ 农村开荒地可以转让吗

法律分析：农村开荒地是可以流转。土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转，发展农业规模经营。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十条 开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。

《中华人民共和国农村土地承包法》 第二十八条 承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

⑥ 林地转让需要什么手续

法律分析：林地转让的手续分情况为：

1、依法取得的商品林的林地林木按照下列规定进行流转：

（1）集体统一经营管理的林地林木以及通过招标、拍卖、公开协商等其他方式取得的集体林地经营权，可以依法采取出租、转让、入股、抵押或者作为出资、合作条件及法律法规允许的其他方式流转；

（2）通过家庭承包方式取得的林地经营权可以依法采取出租、转让、转包、入股、互换或者作为出资、合作条件及法律法规允许的其他方式流转。

生态公益林的林地林木可以采用出租、转包、入股等方式进行流转，不得擅自改变生态公益林性质，不得破坏其生态功能。

2、合资经营、合作经营或者共同共有的集体林地林木流转，应当征得合资方、合作方或者共同共有人的同意。

法律依据：《中华人民共和国农村土地承包法》 第二十四条 国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

土地承包经营权证或者林权证等证书应当将具有土地承包经营权的全部家庭成员列入。

登记机构除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。

⑦ 我想在内蒙古租一个1000亩的草牧场，一年多少钱合适

七八万吧，散养100只羊，圈养400一600只，千亩的很少，一般都是3000亩以上的。

⑧ 什么是土地流转，相关概念股有哪些，土易网怎么说

第一个问题的答案：

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

第二个问题的答案：

土地流转概念股龙头

日前，国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，土地制度成为八个重点改革领域之一，深化土地制度改革、集体土地入市交易成为改革三大突破口之一。此外，近日，威海市出台了《威海市2013年农村土地承包经营权流转财政奖补资金管理使用意见》，支持规模性农村土地承包经营权流转，土地流转已经成为新一轮改革的主要聚焦点。受此利好刺激，昨日土地流转概念股表现十分强势，该板块大涨3.23％，其强势表现获得市场资金的关注。

具体来看，板块内的29只概念股中，有23只个股出现不同程度的上涨，其中，北大荒当日实现涨停，除此之外，新农开发（5.74％）、海南橡胶（5.35％）、辉隆股份（4.56％）、亚盛集团（4.12％）、上实发展（3.50％）和亚通股份（3.05％）等个股亦实现超过3％的涨幅。

从资金流向来看，昨日板块内共有12只概念股实现大单资金净流入，当日合计大单资金净流入为11382.10万元。其中，北大荒（7044.89万元）、新农开发（1234.66万元）、上实发展（621.87万元）和罗牛山（行情，问诊）（527.63万元）等5只龙头个股当日大单资金净流入均超过500万元。

从近期表现来看，板块内10月份以来共有24只概念股逆市上涨，占比82.76％。其中，有17只个股期间累计上涨超过20％，而中国武夷（70.28％）、申达股份（67.40％）、新农开发（62.20％）、辉隆股份（58.11％）和海南橡胶（57.52％）等个股10月份以来累计涨幅均超50％。

报告指出，以落实集体成员权时点和量化集体资产为核心，确保农村土地承包关系长久不变。将农村承包地、宅基地、林地、房屋等资源确权、登记、颁证到每个农民。实施以土地为基础的不动产统一登记制度。在现有土地权属基础上，赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。

对于土地流转股的未来走势，银河证券表示，拥有土地资源、创新农业经营机制、管理机制改善的企业将具有长远投资价值：掌控342万亩土地资源、农场统一规模经营模式的亚盛集团；现拥有936万亩耕地和360万亩可垦荒地并尝试进行公司管理机制变革的北大荒；拥有353万亩土地、橡胶产业链完善的海南橡胶；农资综合服务提供商辉隆股份。

关注土地流转概念

国研中心“383”改革方案总报告将土地改革作为八大改革领域和三大突破口之一，再加上地方财政支持和土地流转政策陆续出台，土地流转概念或再起波澜，可关注亚盛集团、罗牛山、辉隆股份、北大荒等股票。

亚盛集团（600108）：公司拥有亚盛科学院、甘肃植物资源化工应用工程技术研究开发中心、甘肃省啤酒花工程技术研究中心等科研院所，先后承担过国家级和省级科研项目。公司有权属的土地面积为342万亩（其中耕地47.51万亩，宜农未利用地48.17万亩，牧草地184.9万亩，天然牧草地、灌木林地0.64万亩，冰川5万亩，其他用地55.71万亩），是全国规模最大的啤酒花种植加工企业。

罗牛山（000735）：2010年2月，公司公告披露，截至目前，公司及控股子公司合计持有土地11014.48亩，其中，农业用地9615.11亩，商住用地666.46亩，其他建设用地（工业用地、市场用地、教育用地等）732.91亩。2011年7月，全资子公司海南罗牛山肉类加工产业园有限公司与海口力神咖啡饮品有限公司（系公司参股公司的控股子公司）、海南罗牛山调味品有限公司（系公司参股公司）组成联合体，以单价256元/平方米竞得49.6万平方米的工业用地使用权。

辉隆股份（002556）：2013年9月，公司在深交所互动平台披露，公司在安徽省全椒县和临泉县参与了土地流转，全部采取租赁方式，承租面积2万多亩，承租年限为15年-20年。主要用于传统农作物种植及园林苗木培植。2013年4月在该平台披露公司于2010年与滁州市全椒县襄河镇八波村签订了《农村土地承包经营权流转及水面承租协议》，参与八波村的土地流转，协议为1.4万亩土地承包权，期限15年。公司计划引进全椒县新型农业项目对八波村流转的土地进行治理，改善种植环境，规划将该块土地打造成集农业种植与园林经济苗木种植为一体现代农业产业化项目。

北大荒（600598）：公司是我国目前规模最大、现代化水平最高的农业类上市公司和商品粮生产基地，是国家农业产业化重点龙头企业之一，在税收、银行信贷、配股融资等方面获优惠，农业机械化、水利化、良种化水平处于国内领先地位，具有明显的装备优势和技术优势。公司下设16家农业分公司、1家化肥分公司和8个子公司，拥有耕地936万亩。

海南橡胶（601118）

公司日前在上证e互动平台表示，公司承包使用农垦集团国有土地总面积总计为351.55万亩，每年支付承包金，主要分布于海南岛中西部，主要用于种植橡胶林等林木以及从事相关的生产活动。资料显示，公司是我国最大天然橡胶生产企业，橡胶产量占全国产量30％以上，并计划择机参与、控制海南岛以外乃至境外胶林资源。

申银万国表示，公司海南农垦各国营农场拥有土地资源1127万亩，其中划入海南农垦集团及其所属农场投资公司的土地资源为393.7万亩，受益于“土地流转”主题。此外，随着天胶主要消费地区下游汽车、轮胎行业产销旺季，以及国内新一季天胶收储计划的推出，天然橡胶价格阶段性将维持震荡向上走势，上调公司至“增持”评级。

岳阳林纸（600963）

日前，岳阳林纸发布公告表示，公司目前拥有林业面积近200万亩，将继续坚持“林、浆、纸”一体化发展模式，通过收购等方式进一步扩展林业经营规模。公司将密切关注林权流转相关的新政策，研究适合公司发展的最佳林业经营模式。

据了解，目前公司造纸产能101.6万吨，纸浆基本自给；2015年末公司计划达到林地面积458万亩，木材资源总蓄积量达到1658万立方米。公司大股东为中国纸业，实际控制人是诚通控股。公司变身央企，将享受信息、资金、资源、政策等方面的优势。申银万国给予其“增持”评级。

永安林业（000663）

公司是一家集林木培育、木材生产、木材加工为主业的资源型企业。在2013年半年报中，公司披露了现有森林资源（财苑）总面积177万亩，包括生态公益林20万亩，商品用材林148万亩，经济林等其它林地9万亩。分析普遍认为，随着林权改革逐步深化，林业公司的估值也相应提升。

东北证券认为，应该关注公司的资源属性。公司主业当前盈利依然较差，鉴于行业环境在未来有望好转，且公司177万亩林地储备，对应当前市值，价值被低估，给予公司“推荐”的投资评级。

福建金森（002679）

公司主要从事森林培育营造，森林保有管护和木材生产销售，经营的森林资源面积达44.19万亩、林木蓄积量362.07万立方米，森林蓄积量为全国和福建省国有林场平均水平的7倍和10倍。公司的木材生产销售位居将乐县首位。

分析人士表示，国家林业局有关领导近日指出，集体林权制度改革任重道远，未来要规范林权流转，加快专业合作组织的发展，全面深化林业改革。目前集体林权制度改革的确权工作已基本完成，确权率达95％以上。福建金森估值也相应提升，股价可看高一线。

⑨ 荒地转让规定

法律分析：荒地指的是可供开发利用和建设而尚未开发利用和建设的一切土地。转让，是指承包方将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务的行为，转让需要经过承包方申请和发包方同意才行。荒地如果指的是荒芜的耕地、林地或者草地，因为它们是采取家庭承包方式承包的，承包方是本集体经济组织的农户的，因此是不可以转让给外村人的，只能在本集体经济组织内部转让；如果指的是荒山、荒沟、荒丘、荒滩这类土地，因为它们是采取招标、拍卖、公开协商等方式承包的，承包方可以是本集体经济组织以外的单位或者个人，因此是可以转让给外村人的。

法律依据：《中华人民共和国农村土地承包法》

第三条 国家实行农村土地承包经营制度。

农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

第四十六条 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。