不动产和无形资产抵扣增值税吗

1. 按税法规定准予扣除的服务、不动产和无形资产包括哪些

在境内的服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或专者购买方是税属法规定准予扣除的。

2. 资产，无形资产等可否抵扣进项税

不能。

在无形资产中，软件在购入时可以取得增值税专用发票，购入其他无形资产是无法取得增值税专用发票的。增值税一般纳税人购入无形资产，如能取得增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。

财税（2016）36号文件附件一第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产、不动产。

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根据财税[2004]156号文件规定，纳税人取得固定资产后，支付了相关费用并取得了相关抵扣凭证，但这部分进项税额并不能全部抵扣当期的销项税额，

所以，我们先将此部分进项税额记入“待抵扣税额——待抵扣增值税（增值税转型）”，然后按有关规定，再转入“应交税费——应交增值税（固定资产进项税额）”的借方，抵扣当期的销项税额。

纳税人购进的已作进项抵扣的固定资产发生非增值税应税行为，应将这部分进项税额转出。

技术要求

增值税转型范围内的固定资产发生了视同销售行为，应将这部分增值税记入“应交税费——应交增值税（固定资产销项税额）”的贷方；发生中途转让行为，应作销售计算销项税额记入“应交税费——应交增值税（固定资产销项税额）”的贷方，

如果“待抵扣税额——待抵扣增值税（增值税转型）”有余额，也应等量将这部分进项税额转入“应交税费——应交增值税（固定资产销项税额）”。

3. 如何抵扣不动产的进项税额

（1）购入时，应当按取得成本，借记"固定资产"、"在建工程"等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目；

按以后期间可抵扣的增值税额，借记"应交税费--待抵扣进项税额"科目，按应付或实际支付的金额，贷记"应付账款"、"应付票据"、"银行存款"等科目。

（2）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目，贷记"应交税费--待抵扣进项税额"科目。

购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。

一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本。

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依据:【财税〔2016〕36号】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(四)进项税额。以及国家税务总局15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》。

1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

(这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物;构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。)2、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

4. 营改增后，无形资产或不动产投资入股缴增值税吗

营改增后，无形资产或不动产投资入股缴增值税。

对企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。

这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额凭据，接通了增值税“环环征收、层层抵扣”链条，从而说明以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。

因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

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《营业税改征增值税试点实施办法》：

第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2、收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

3、所收款项全额上缴财政。

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

5. 转让无形资产和不动产属于增值税的征税范围吗

转让无形资产和不动产都属于增值税的征税范围

6. 计入无形资产的进项税可以抵扣吗

无形资产的进项税抵扣问题分情况处理：
1、在无形资产中，软件在购入时可以取得增专值税专用发票，购属入其他无形资产是无法取得增值税专用发票的。增值税一般纳税人购入无形资产，如能取得增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。
2、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令2008年第538号）第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）第二十三条规定，条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程

7. 无形资产的进项税额可以抵扣吗

不能。

财税（2016）36号文件附件一第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。

本税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。

（一）转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。

土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

（二）转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。

（三）转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。

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无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：

1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；

作为无形资产确认的项目，必须具备其生产的经济利益很可能流入企业这一条件。因为资产最基本的特征是产生的经济利益预期很可能流入企业，如果某一项目产生的经济利益预期不能流入企业，就不能确认为企业的资产。

在会计实务中，要确定无形资产所创造的经济利益是否很可能流入企业，需要对无形资产在预计使用寿命内可能存在的各种经济因素做出合理估计，并且应当有明确的证据支持。

2、该无形资产的成本能够可靠地计量。

企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，因其成本无法可靠计量，不应确认为无形资产。

8. 固定资产，无形资产增值税抵扣的问题

国务院决定自2009年1月1日起，在全国实行增值税转型改革。增值税转型改革的核心是在计算应缴增值税时，允许扣除购入固定资产所含的增值税。

允许抵扣的范围和税额由于增值税征税范围中的固定资产，主要是机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具，因此，增值税转型改革后允许抵扣的固定资产也是上述范围。准予抵扣的固定资产使用期限须超过12个月。显然，房屋和建筑物是否包括在内，是增值税与企业所得税对固定资产处理的主要区别。

自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人2009年1月1日以后（含）实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税额。

不得抵扣的范围下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

1.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产进项税额不得抵扣。非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。个人消费包括交际应酬费。

机器、机械、运输工具等固定资产经常混用于生产应税和免税货物，如果无法按照销售额划分，则可以抵扣进项税额。也就是说，只有专门用于非应税项目、免税项目等的固定资产进项税额才不得抵扣，其他混用的固定资产均可抵扣。所以对既用于增值税应税项目（不包括免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的固定资产，准予抵扣进项税额。

2.非正常损失的购进固定资产进项税额不得抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。

3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进固定资产进项税额不得抵扣。

4.国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品进项税额不得抵扣。个人拥有的应征消费税的游艇、汽车和摩托车等物品与企业技术改进、生产设备更新无关，且容易混入生产经营用品计算抵扣进项税额。为堵塞税收漏洞，借鉴国际惯例，对纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇进项税额不得抵扣。但如果是外购后销售的，属于普通货物，仍可以抵扣进项税额。

5.上述4项固定资产的运输费用和销售免税固定资产的运输费用，进项税额不得从销项税额中抵扣。

必须注意的是，房屋、建筑物以及用于不动产的固定资产在建工程不得抵扣进项税额。一是房屋、建筑物不得抵扣进项税额，不管是否与生产经营有关的房屋、建筑物，均不得抵扣。二是用于不动产的固定资产在建工程不允许抵扣进项税额。转型后，购进货物或者劳务用于机器设备类固定资产的在建工程允许抵扣，只有用于不动产在建工程的不允许抵扣。不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程，不能抵扣进项税额。

9. 混用的固定资产，无形资产等可否抵扣进项税

混用的固定资产，无形资产可以抵扣增值税进项税额。
根据财税【2016】36第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： (一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
根据以上规定，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费购进货物、无形资产和不动产，其进项税额不能抵扣。
因此，混用的固定资产，无形资产可以抵扣增值税进项税额。
实务中我们应注意，已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率
也就是说，如果从混用转为专用，则进项税额不能抵扣，应做转出处理。