房地产企业品牌使用费财务核算

⑴ 房地产企业成本费用核算两个特殊问题

1.房地产企业筹建期间费用的会计处理。房地产开发企业由其经营特点所决定，在开 发项目前期需要进行征地、拆迁、补偿，以及“七通一平”等基础设施建设，需要投入大量 的资金。其资金的来源除了预收开发建设资金外，银行借款是企业的主要来源形式之一。加 之房地产开发项目建设周期长，在筹建期常常发生巨额的利息支出。我们认为，根据国际会 计准则的有关规定，这种利息支出应当允许资本化（确切地说是存货成本化），即发生时列 作开发成本或开发产品成本，待销售实现时按照配比原则转入当期的销售成本。

随之而来的问题是，筹建期间的管理费用可否资本化？我们认为，管理费用同财务费用 是有所区别的。两者发生的原因各不相同。再说国际会计准则也只规定了借款费用资本化， 未曾规定期间管理费用资本化。因此，房地产企业筹建期间的管理费用仍应列作期间费用， 计入当期损益较为妥当。如果有的企业实行管理费用待摊挂账，注册会计师应在审计报告予 以反映和提请企业在会计报表附注中予以披露。

2.土地成本的分摊基础。房地产企业土地成本的分摊是按照房地产销售面积还是按照 房地产销售收入分摊。土地成本按照房地产面积分摊，符合合法性原则；按照房地产收入分 摊符合配比性原则。对此，企业应当按照一贯性和充分披露原则予以处理。

⑵ 房地产企业会计核算和税务处理大全

房地产企业会计核算和税务处理大全
如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。 内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式:
应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元的部分 5 0
2 超过500元至2000元的部分 10 25
3 超过2000元至5000元的部分 15 125
4 超过5000元至20000元的部分 20 375
5 超过20000元至40000元的部分 25 1375
6 超过40000元至60000元的部分 30 3375
7 超过60000元至80000元的部分 35 6375
8 超过80000元至100000元的部分 40 10375
9 超过100000元的部分 45 15375
计算公式：
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收2000-“三险一金”
6、所得税
（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。
计算公式： 应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。
计算公式： 应交所得税=利润总额*所得税税率
（4）所得税税率：
一般企业所得税的税率为25%,
符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
7、房产税
依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
二、房地产企业的账务处理
提供一份房地产企业会计制度。
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费）
税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加
一、营业税
1.转让不动产
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。
2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业
3.房地产销售公司买断商品房出售
超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税
4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产
5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税
6.纳税人自建后销售房屋
自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
二、增值税
销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。
三、土地增值税 （一）一般规定
1.出售——征 包括三种情况：
（1）出售国有土地使用权；
（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖
其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目
对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。
2.房地产抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期满偿还债务本息——不征；
（3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。
3.房地产交换
单位之间换房，有收入的，征；
4.将开发的产品用于职工福利等
房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算）
5.合作建房
建成后自用——不征
建成后转让——征。
6.企业兼并转让房地产——暂免。
7.纳税人建造普通标准住宅出售
增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。
8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用）
（二）房地产企业土地增值税清算
1.土地增值税的清算单位
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
3.土地增值税的扣除项目
①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 ②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
A.建成后产权属于全体业主所有的；
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的； C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
④房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，不得扣除。
⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法，计算清算项目的扣除金额。 四、房产税
1.地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。
五、城镇土地使用税
1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。 2.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由地方税务局结合具体情况确定。
六、契税（承受方）
1.企业公司制改造
非公司制企业，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
2.企业股权重组——不征
3.企业合并——免征
合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
4.企业分立——不征
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
5.企业出售
买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
6.企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。
7.房屋的附属设施
对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，征收契税，不涉及的，不征。
七、企业所得税
（一）预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 （二）预计利润率
1.非经济适用房开发项目：
（1）位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；
（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；
（3）位于省、其他地区的，不得低于10%。 2.经济适用房开发项目，不得低于3%。
八、个人所得税
1.职工（高管）工薪（取得的一次性的奖金）
2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得），依法征收个人所得税，并由提供费用的企业和单位代扣代缴。
九、印花税
1.财产（房屋）租赁合同——1‰。
2.产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额
其他账簿——每件5元。
4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。
十、城市维护建设税
以营业税、增值税（赠送空调需要视为同销售征增值税）等为基数
十一、耕地占用税
占用耕地建房或从事非生产建设，按占用面积征税。
十二、教育费附加 同城市维护建设税

⑶ 房地产开发企业成本核算方法

房地产开发企业，财务会计制度及核算软件备案报告书所填列的： 1，成本核算方法：
材料成本采用加权平均法
成本核算采用作业成本法

2，会计报表；
资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表。 3，财务、会计制度：
小企业会计制度

⑷ 求房地产企业的会计科目设置及各科目的核算方法。

支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷：现金
（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：物资采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务支出
贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时
借：应付账款
贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：应收账款
贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款
贷：应收账款
收回全部余款
借：银行存款
贷：应收账款

（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金
贷：银行存款
借：应付工资
贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资
贷：其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费
贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加
三、成本、费用主要会计科目核算
（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
银行存款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：银行存款
贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：主营业务税金及附加
贷：借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算
一）、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务
的有关设施的开发成本。
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（三）、配套设施开发成本的核算
企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度
安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

⑸ 房地产公司如何进行成本核算及流程 详细

一、房地产公司成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

1、确定成本核算对象

2、归集开发成本

3、确定成本分摊方法

4、在成本核算对象之间分摊成本

5、计算各成本核算对象的开发总成本

6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）

8、编制成本报表

综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。

(5)房地产企业品牌使用费财务核算扩展阅读:

房地产成本:

房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。

房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

房地产开发成本的组成内容:

1、土地开发成本

2、房屋开发成本

3、配套设施开发成本

4、代建工程开发成本

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价

2、前期工程费

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

5、配套设施费

6、开发间接费

⑹ 求房地产开发企业会计核算方法急！急！急！

施工、房地产开发企业财务制度

第一章 总 则

第一条 为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财

务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理

要求，制定本制度。

第二条 本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以下简

称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济

性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。

第三条 企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立

批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。

企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理变更登记

之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。

第四条 企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规

定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税

收，并接受主管财政机关的检查监督。

第五条 企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核

算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第六条 企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时

、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做

好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完

善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。

第二章 资金筹集

第七条 企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本

金和外商资本金等。

国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本

金。

法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。

个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。

外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本

金。

第八条 企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金

可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足；分期筹集

的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出

资不得低于15％，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。

投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依

法追究其违约责任。

第九条 企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权

）的出资不得超过企业注册资金的20％；因情况特殊，需要超过20％的，应当经有关

部门审查批准，但是最高不得超过30％。法律另有规定的，从其规定。

企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。

第十条 企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企

业据以发给投资者出资证明书。

第十一条 企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以

任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。

投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。

第十二条 企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差

额（包括股份有限公司发行股票的溢价净收入），接受捐赠的财产，资产的评估确认价值

或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。

资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。

第十三条 企业的负债分为流动负债和长期负债。

流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分

包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程

款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本

、费用中提取的职工福利费等。

长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。

发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，

在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。

第十四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费

用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚

未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。

第十五条 企业应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的

应付款项，计入营业外收入。

第三章 流动资产

第十六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付

款项、存货等。

第十七条 其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。

第十八条 应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据

、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款

等。

应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。

第十九条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1％计提坏帐准备金，

计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲

减管理费用。

第二十条 存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配

件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。

房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。

第二十一条 存货按实际成本计价。

购入的，按买价加运杂费、采购保管理费和税金等计价。

建设单位供应的，按合同确定价值计价。

自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。

委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价；无发

票帐单的，按同类存货的市价计价。

按照计划成本核算存货的企业，对存货的实际成本与计划成本之间的差异，应当单独

核算。

第二十二条 企业领用或发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法

、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本；采用计划

成本核算的，按期结转其应负担的成本差异将计划成本按成本计算期调为实际成本。

第二十三条 企业领用的周转材料、低值易耗品按受益对象，一次或分期摊入工程

成本和管理费用。

房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。

第二十四条 企业对存货应当定期或者不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面

的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处

理。

盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔

款和残料价值后，计入采购保管费或管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失

人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。

第四章 固定资产

第二十五条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输

工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，

单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。

企业根据实际情况，制定固定资产目录。

第二十六条 固定资产分为以下六类：

一、生产用固定资产。包括生产和行政管理用房屋及建筑物、施工机械、运输设备、

生产设备、仪器及试验设备和其他生产用固定资产；

二、非生产用固定资产。包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、

食堂、医院等单位使用的房屋、设备等固定资产；

三、租出固定资产；

四、未使用固定资产；

五、不需用固定资产；

六、融资租入的固定资产。

第二十七条 固定资产按照下列方法计价：

购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等

计价。

自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。

在原有固定资产基础上进行改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出

减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

融资租入的，按照租赁协议或合同确定的价款加运输费、保险费、安装调试费等计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额（无发票帐单的，按照同类设备市价）加上由企

业负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价。

盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。

企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产价值。

第二十八条 企业为建造固定资产或者对固定资产进行技术改造而发生的尚未交付

使用以前的专项工程支出，按照实际成本计价。

第二十九条 专项工程发生报废或毁损，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司

等赔款后的净损失，计入专项工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的报废或毁

损，其净损失，在筹建期间，计入开办费；在生产经营期间，计入营业外支出。

专项工程交付使用前因试运转发生的支出计入工程成本，发生的营业性收入扣除税金

后冲减工程成本。

第三十条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数

估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧；办理竣工决算后，按其实际价值调整

原估价入帐的固定资产原值和已计提折旧。

第三十一条 企业计提固定资产折旧一般采用平均年限法和工作量法。技术进步较

快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经财政部批准，可采用双倍余

额递减法或年数总和法计提折旧。

第三十二条 企业固定资产折旧年限（见附表一）。实行工作量法的其总行驶里程

，总工作小时可按同类固定资产折旧年限换算确定。

企业按照上述规定，有权选择具体折旧方法和折旧年限，在开始实行年度前报主管财

政机关备案。

平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

1－预计净残值率

年折旧率＝－－－－－－－－×100％

折旧年限

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝固定资产原值×月折旧率

净残值率按照固定资产原值的3－5％确定，净残值率低于3％或者高于5％的，由

企业自主确定，报主管财政机关备案。

采用工作量法的固定资产折旧额计算公式为：

（一）按照行驶里程计算折旧的公式：

原值×（1－预计净残率）

单位里程折旧额＝－－－－－－－－－－－－

总行驶里程

（二）按照工作小时计算折旧的公式：

原值×（1－预计净残值率）

每工作小时折旧额＝－－－－－－－－－－－－－

总工作小时

采用双倍余额递减法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

2

年折旧率＝－－－－×100％

折旧年限

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝固定资产帐面净值×月折旧率

实行双倍余额递减法的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定

资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。

采用年数总和法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

折旧年限－已使用年数

年折旧率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％

折旧年限×（折旧年限＋1）÷2

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）×月折旧率

折旧年限和折旧方法一经确定，不得随意变更。需要变更的，由企业提出申请，并在

变更年度前报主管财政机关批准。

第三十三条 计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物、在用施工机械、运输设备

、生产设备、仪器及试验设备、其他固定资产，季节性停用、修理停用的固定资产，融资

租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产。

不计提折旧的固定资产，包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用固定资产，经营

租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产，破产、关停企业的固定资产

等。

提前报废的固定资产，不补提折旧，其净损失计入营业外支出。

第三十四条 企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。

停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不

再计提折旧。

企业按规定提取的固定资产折旧，计入成本费用，不得冲减资本金。

第三十五条 企业发生的固定资产修理支出，计入有关费用。修理费用发生不均衡

的、数额较大的，可以采用待摊或者预提的办法。采取预提办法的，实际发生的修理支出

应先冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关费用；小于预提费用的差

额冲减有关费用。

第三十六条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与

其帐面净值（固定资产原值减累计折旧）的差额，计入营业外收入或营业外支出。

第三十七条 企业对固定资产应每年盘点一次。

盘盈的固定资产，按照原价减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入。盘亏、毁

损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残

值后的净损失，计入营业外支出。

企业在筹建期间发生的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的

固定资产清理净损失，计入开办费。

第五章 无形资产、递延资产和其他资产

第三十八条 无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商

标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

第三十九条 无形资产按取得时的实际成本计价。

投资者作为资本金或者合作条件投入的，按照评估确认或者合同，协议约定的金额计

价。

购入的，按照实际支付价款计价。

自行开发并且依法申请取得的，按照开发过程中实际支出计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产市价计价。

除企业合并外，商誉不得作价入帐。

非专利技术和商誉的计价，应当经法定评估机构评估确认。

第四十条 无形资产从开始受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。有

效使用期限按照下列原则确定：

法律和合同或者企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者孰短的

原则确定。

法律没有规定有效期限，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，按照合同或

者企业申请书规定的受益年限确定。

法律和合同或者企业申请书均未规定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于10

年的期限确定。

第四十一条 企业转让无形资产取得的净收入，除国家法律法规另有规定外，计入

其他业务收入。

第四十二条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊

销期限在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。

开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、

差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息

等支出。

下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出，为取得各项固定资产、

无形资产所发生的支出，以及筹建期间应当计入资产价值的利息支出、汇兑损益等。

开办费自生产、经营月份的次月起，按不得短于5年的期限分期摊入管理费用。

以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管

理费用。

第四十三条 其他资产包括临时设施、特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、

涉及诉讼中的财产等。

临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施，包括现场临时作

业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施；临

时铁路专用线、轻便铁道；临时道路、围墙；临时给排水、供电、供热等管线；临时性简

易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室、医务室、理发室、托儿所等临时

性福利设施。

临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限分期摊入工程成本，报废清

理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。

特准储备物资是指具有专门用途，但是不参加生产经营的经国家批准储备的特种物资。

第六章 对外投资

第四十四条 企业根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产

等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。

企业不得以国家专项储备的物资以及国家规定不得用于对外投资的其他财产向其他单

位投资。

第四十五条 企业的对外投资，按照下列原则确定：

以现金、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。

以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计

价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其帐面净值的差额，计入资本公积金。

企业认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照

扣除应计利息后的差额计价。

溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项（扣除应计利息）与债券面值的差

额，在债券到期前分期计入投资收益。

企业认购的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中含有已宣告发放但尚未支付

股利的，按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。

第四十六条 企业以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单

位没有控制权的，应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或减少而变动

；拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增加或减少的净资产中所拥

有或者分担的数额，作为企业的投资收益或者投资损失，同时增加或者减少企业的长期投

资，并且在企业从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少企业的长期投资。

第四十七条 企业对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资

收益，按照国家规定缴纳或者补交所得税。

第四十八条 企业收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入投资收

益或者投资损失。

第七章 成本和费用

第四十九条 企业在工程施工、提供劳务、作业、房地产开发、销售产品等过程中

发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

第五十条 施工企业工程成本分为直接成本和间接成本。

直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人

工费、材料费、机械使用费和其他直接费。

人工费包括企业从事建筑安装工程施工人员的工资、奖金、职工福利费、工资性质的

津贴、劳动保护费等。

材料费包括施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半

成品的费用和周转材料的摊销及租赁费用。

机械使用费包括施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费和租用外单位施工

机械的租赁费，以及施工机械安装、拆卸和进出场费。

其他直接费包括施工过程中发生的材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具用具

使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等。

间接成本是指企业各施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单

位管理人员工资、奖金、职工福利费、行政管理用固定资产折旧费及修理费、物料消耗、

低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、检验试验费、工程保

修费、劳动保护费、排污费及其他费用。

第五十一条 房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程

费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

土地征用及拆迁补尝费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地

下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一

平”等支出。

建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式

发生的建筑安装工程费。

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环

卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福

利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第五十二条 企业内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、服务等单位生产、

经营成本的划分，比照有关行业财务制度的规定办理。

第五十三条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。

第五十四条 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用

，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费

、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人

员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。

房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。

第五十五条 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项

费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、

咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术

转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、

毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。

公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费

、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。

差旅费标准由企业参照当地政府规定的标准，结合企业的具体情况自行确定，并报主

管财政机关备案。

工会经费是指按职工工资总额2％计提拨交给工会的经费。

职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工

工资总额的1．5％计提。

劳动保险费是指企业支付离退休职工的退休金（包括提取的离退休统筹基金）、价格

补贴、医药费（包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用）、易地安家补助费、职工

退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干

部的各项经费。

待业保险费是指企业按照国家规定交纳的待业保险基金。

董事会费是指企业最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的各项费用

，包括差旅费、会议费等。
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⑺ 房地产企业的会计核算流程

房地产企业的会计核算流程如下：

1、设置会计科目

设置会计科目是对会计对象的具体内容分类进行核算的方法。所谓会计科目，就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。

设置会计科目就是在设计会计制度时事先规定这些项目，然后根据它们在账簿中开立账户，分类地、连续地记录各项经济业务，反映由于各经济业务的发生而引起的各会计要素的增减变动情况和结果，为经济管理提供各种类型的会计指标。

2、复式记账

复式记账是与单式记账相对称的一种记账方法。这种方法的特点是对每一项经济业务都要以相等的金额，同时记入两个或两个以上的有关账户。通过账户的对应关系，可以了解有关经济业务内容的来龙去脉；通过账户的平衡关系，可以检查有关业务的记录是否正确。

3、填制审核凭证

会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。凭证必须经过会计部门和有关部门审核。只有经过审核并认为正确无误的会计凭证，才能作为记账的根据。填制和审核会计凭证，不仅为经济管理提供真实可靠的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。

4、登记账簿

账簿是用来全面、连续、系统的记录各项经

济业务的簿籍，是保存会计数据资料的重要工具。登记账簿就是将会计凭证记录的经纪业务，序时、分类地记入有关簿籍中设置的各个账户。登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账，以便为编制会计报表提供完整而有系统的会计数据。

(7)房地产企业品牌使用费财务核算扩展阅读：

会计核算的作用：

1、导向作用

会计核算的导向作用主要体现在绩效指标的导向作用，绩效指标就是为员工在工作中明确目标，指导工作。

2、约束作用

会计核算有些会明确告诉员工那些是应该做，自己所做的工作是否与绩效指标相符合，约束员工日常行为和管理规范以及工作重点和目标。

3、凝聚作用

一旦会计核算，员工就会利用各种资源，凝聚一切可利用的力量来实现和完成绩效目标，可以把大家凝聚在一个共同的目标和方向。

4、竞争作用

会计核算的设定就要求员工要通过努力工作才能完成的目标，绩效指标明确员工努力的方向和目标，这样就提供了员工之间，部门之间，企业与外部之间的竞争的目标和对比标准，使员工为完成绩效考核指标互相竞争。

参考资料来源：网络-会计核算