土地置换产生的无形资产

A. 什么是土地置换

1、土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。 2、土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。

B. 土地置换如何做账务处理如以土地置换地上建筑物的话应该如何做账谢谢！

置换要分录：
1、换出作为销售
借：固定资产--房屋
贷：主营业务收入--销售不动产（土地）
2、计算缴纳卖地的税金
借：主营业务税金与附加
贷：应缴税费--应交营业税（城建、教育附加、地方教育附加、土地增值税）
3、计算缴纳卖地的税金
借：管理费用--印花税
贷：应缴税费--应交印花税（产权转移数据）
4、结转土地成本
借：主营业务成本--销售不动产（土地）
贷：无形资产--土地
5、计算缴纳购进房屋的契税
借： 固定总产--房屋（契税）
贷：应交税费--契税

C. 土地置换后原来的土地使用权的会计分录应该杂个做，请万能的老师给予指导谢谢

取得土地使用权的会计分录为：

借：无形资产——土地使用权
贷：银行存款等相关科目
1.与该资产有关的经济利益很可能流入企业。
资产最基本的特征是产生的经济利益预期很可能流入企业，
2.该无形资产的成本能够可靠地计量。

成本能够可靠地计量是资产确认的一项基本条件。
无形资产的构成：
无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

D. 国有土地置换设税问题

这种置换需要区分不同的情况。
情况一： 置换系企业的自身行为，自行决定企业迁址或仅仅进行土地资产的产权置换。这样的话，换出土地应当作为视同销售处理，换入土地应当作为购入土地使用权处理。视同销售土地应当缴纳的税费包括营业税及附加、土地增值税、契税、印花税等。如果有溢价，应将溢价并入企业经营利润，合并计算企业所得税。购入土地使用权涉及的主要是契税和印花税等。
情况二：置换系政府主导的拆迁安置或异地重建。此时，可看作原有土地被政府拆迁，政府以另外一块土地支付拆迁补偿的对价。按相关文件规定，如属政府行为，可免交营业税及附加、土地增值税、契税、印花税等。企业所得税要看具体情况，因文件规定，被拆迁企业在一定时期内异地重建的，异地重建的支出可抵减获得的拆迁补偿款应缴纳的企业所得税。重建费用低于获得的拆迁补偿费用的，要按差额缴纳企业所得税，等于或高于获得拆迁补偿费用的，可免交企业所得税。

E. 土地置换如何缴纳税费

这就是通常所说的“土地置换”，将农村集体建设用地通过复垦后变为耕地，再将农村集体建设用地置换到城镇，通过征收变为国有建设用地进行项目建设。
第一种观点，通过土地置换方式只是解决了建设用地指标，而项目单位占用了耕地，所以要按土地转征对待，用地单位需要缴纳耕地开垦费和耕地占用税。
第二种观点，项目单位虽然占用的是耕地，而实际上是甲地的集体建设用地通过置换转移到乙地，在乙地通过办理征收手续使集体建设用地征收为国有建设用地，所以耕地开垦费和耕地占用税都不用缴纳。
第三种观点，项目单位既然占用了耕地，就需要依据耕地占用税条例缴纳耕地占用税，由于是通过置换实际上利用原来的集体建设用地，所以不需要再缴纳耕地开垦费。
此外，还有一种观点是，项目单位有开垦同等数量和质量的耕地的义务，用于土地置换的集体建设用地也需要复垦为耕地，所以项目单位需要缴纳耕地开垦费，而通过置换，用地单位实质上使用的是原集体建设用地，所以不需要缴纳耕地占用税。笔者赞同这种观点，理由如下：
其一，用地单位应该缴纳耕地开垦费。这是由于《土地管理法》第三十一条规定：国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。可以看出，占地单位开垦新的耕地是法律规定的义务，在实际工作中一般都是通过缴纳耕地开垦费来履行这项义务的。同时，耕地开垦费是专项费用，是不能算入土地出让金里的，工业用地实行最低价标准以后，占地单位仍需缴纳耕地开垦费。
在土地置换中同时解决了两个问题，一是新增建设用地指标问题，二是补充耕地指标问题。用于置换的集体建设用地需要复垦为耕地，复垦费应该由用地单位支付。工业用地实行招拍挂后，土地置换先期工作由国土部门操作完成，使用集体建设用地需要由政府先行垫付集体建设用地转为耕地的复垦费用，那么土地出让后用地单位除缴纳土地出让金外，还要缴纳耕地开垦费。
其二，用地单位不再缴纳耕地占用税。《耕地占用税暂行条例》第三条规定：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。项目单位虽然从形式上看是占用的耕地，而实际上在土地置换中，由于将农村集体建设用地通过置换的方式移到了项目建设位置，可以说用地单位使用的实质上是集体建设用地通过征收变为的国有建设用地。另外，从整体上讲，土地置换实现了集体建设用地减少和城镇建设用地增加的平衡，建设用地和耕地总面积没有发生变化，所以不用再缴纳耕地占用税。 （作者单位：河北省石家庄市高新区国土资源局）

F. 以非货币性资产交换所得的土地使用权计入无形资产时的入账价值是含税价吗

以公允价值计量的非货币性资产交换的会计处理
一、换入资产成本的确定
（1）不涉内及补价：容换入资产的成本=换出资产的公允价值+为换入资产发生的相关税费+增值税销项税额-可抵扣的增值税进项税额
（2）涉及补价：①支付补价方：换入资产的成本=换出资产的公允价值+支付的不含税补价+为换入资产发生的相关税费
支付的不含税补价=支付的银行存款-（增值税进项税额-增值税销项税额)
②收到补价方：换入资产的成本=换出资产的公允价值-收到的不含税补价+为换入资产发生的相关税费
收到的不含税补价=收到的银行存款-（增值税销项税额-增值税进项税额）

G. 长期股权投资换入无形资产

新旧会计准则主要差异 、修改准则的适用范围和无形资产的定义（ ）、准则适用范围不同。原准则规定，无形资产准则不涉及企业合并中产生的商誉，但同时规定，无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产，不可辨认无形资产是指商誉。这样在内容的表述上前后就有了矛盾，到底包不包括商誉就有了疑问，概念不清晰。而在新准则则做了修订，明确规定本准则不包括商誉，而在企业合并相关准则中规定非同一控制下的企业合并时，在购买日购买方的合并成本大于确认的各项可辨认资产、负债公允价值净额的差额确认为商誉。（ ）、准则定义不同原准则规定，无形资产指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。修订后的准则规定：无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。不再区分可辨认无形资产和不可辨认无形资产，把商誉排除在外。 、取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。原准则在制定过程中主要考虑证券监督管理委员会等相关方面的意见，加上了以上内容，但在实际工作中遇到了很多的问题，比如说很多企业用无形资产投资，有些无形资产原来就没有账，那就只好去评估，也引发了是否能用评估价入帐的问题。因此取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。” 、对研究开发费用的费用化和资本化的会计处理进行修订原准则规定“自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。”新准则对研究开发费用的费用化进行了修订，研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 、增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定原准则中只是规定了有限有用寿命的无形资产的会计处理，新准则增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定。一项无形资产的有用寿命可能会很长，也可能会很短，或者是不确定的，不确定性说明应运用稳健原则，应当进行减值测试。 、原准则规定了无形资产减值准备，而新准则在资产减值准则中规定，一旦提取就不允许冲回。二、新旧会计准则下无形资产的核算内容及入帐价值的对比（一）、本科目核算企业没有实物形态的可辨认非货币性资产。包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。企业自创的商誉，以及未满足无形资产确认条件的其他项目，不能作为企业的无形资产。（二）、企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定： 、购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。 、投资者投入的无形资产，新准则按投资各方确认的价值作为实际成本，而旧准则则按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。 、债务重组的处理：债务人①新准则规定，“以非现金资产清偿债务，债务人应将重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，作为重组收益，确认为当期损益。”比较旧准则引入了公允价值的概念，脱离了原来以账面价值作为记账基础、增值部分作为资本公积的思路。而作为转出资产原账面价值和现时公允价值之差作为重组收益处理。②涉及或有支出的，债务人应将或有支出包括将来应付金额中予以折现，确定债务重组收益；实际发生时，冲减重组债务的账面价值，如未发生则作为结清债务当期的债务重组收益，计入当期损益。债权人①新准则规定，债权人重组债权的账面余额与收到现金、受让非现金资产公允价值、享有股权公允价值、将来应收金额现值的差额（已计提减值准备的，应先冲减减值准备），作为债务重组损失计入当期损益。受让非现金资产按照公允价值入账。同样，按照公允价值入账和将来应收金额的现值是与旧准则差异最大的地方。②涉及或有收益的，债权人不应将或有收益包括在将来应收金额中确定重组损失；或有收益实际发生时，计入当期损益。 、以非货币性交易换入的无形资产时：（ ）按照公允价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，新准则规定若以公允价值计价，以换出资产的公允价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则规定以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。②涉及补价的情况下支付补价方新准则按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则是以换出资产的账面价值，加上补价及应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。收到补价方新准则规定按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则是以换出资产的账面价值，减去补价所含账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；并计算补价所含损益计入当期损益。( )按照账面价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值，交易双方均不确认损益；②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的账面价值加补价，作为换入资产的价值收到补价方，以换出资产的账面价值减补价，作为换入资产的价值，不确认损益 、接受捐赠的无形资产，新准则按以下规定确定其实际成本：（ ）.捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。（ ）.捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：①同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；②同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。而旧准则则规定接受损赠的无形资产，按照发票账单所列金额或者同类无形资产的市价计价。 、自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按开发过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金、借款费用支出以及依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费作为无形资产的实际成本。在研究过程中的费用，直接计入当期损益。已经计入各期费用的研究与开发费用，在该项无形资产获得成功并依法申请取得权利时，不得再将原已计入费用的研究与开发费用资本化。而旧准则则规定自行开发的无形资产只将申请过程中的注册费、聘请律师费作为无形资产的实际成本，而研究开发过程中的费用则是计入当期损益。 、企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存贷项目)。而旧准则则规定取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销，不存在将转入在建工程核算的可能。无形资产在确认后发生的支出，应在发生时计入当期损益。三、涉及的主要会计科目及使用说明 无形资产（一）、本科目核算企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。采用成本模式计量的已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，在"投资性房地产"科目核算，不在本科目核算。（二）、企业应当按照无形资产项目进行明细核算。（三）、无形资产的主要账务处理 、外购的无形资产，按应计入无形资产成本的金额，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所购无形资产购买价款的现值，借记本科目，按应支付的金额，贷记"长期应付款"科目，按其差额，借记"未确认融资费用"科目。 、自行开发的无形资产，借记本科目，贷记"研发支出"科目。 、企业合并中取得的无形资产，应按其在购买日的公允价值，借记本科目，贷记有关科目。 、其他方式取得的无形资产，按不同方式下确定应计入无形资产成本的金额，借记本科目，贷记有关科目。 、无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应按已计提的累计摊销，借记"累计摊销"科目，已计提减值准备的，借记"无形资产减值准备"科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记"营业外支出"科目。 、处置无形资产时，应按实际收到的金额，借记"银行存款"等科目，按已计提的累计摊销，借记"累计摊销"科目，已计提减值准备的，借记"无形资产减值准备"科目，按应支付的相关税费，贷记"应交税费"等科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记"营业外收入——处置非流动资产利得"科目或借记"营业外支出——处置非流动资产损失"科目。（四）、本科目期末借方余额，反映企业无形资产的成本。 累计摊销（一）、本科目核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销。采用成本模式计量的作为投资性房地产的土地使用权计提的累计摊销，可以单独设置" 投资性地产累计摊销"本科目，比照本科目进行核算。（二）、本科目应按无形资产项目进行明细核算。（三）、企业按月计提无形资产摊销，借记"管理费用"、"其他业务支出"等科目，贷记本科目。（四）、本科目期末贷方余额，反映企业无形资产累计摊销额。 无形资产减值准备（一）、本科目核算企业无形资产发生减值时计提的减值准备。采用成本模式计量的作为投资性房地产的土地使用权计提的减值准备，可以单独设置" 投资性地产减值准备"本科目，比照本科目进行核算。（二）、本科目应按无形资产项目进行明细核算。（三）、资产负债表日，企业根据资产减值准则确定无形资产发生减值的，按应减记的金额，借记"资产减值损失"科目，贷记本科目。处置无形资产时，应同时结转已计提的无形资产减值准备。（四）、本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的无形资产减值准备。 商誉（一）、本科目核算吸收合并中取得的商誉价值。商誉发生减值的，应在本科目设置"减值准备"明细科目进行核算，也可以单独设置" 商誉减值准备"科目进行核算。（二）、企业应按企业合并准则确定的商誉价值，借记本科目等科目，贷记有关科目。资产负债表日，企业根据资产减值准则确定商誉发生减值的，按应减记的金额，借记"资产减值损失"科目，贷记本科目（减值准备）。（三）、本科目期末借方余额，反映企业商誉的价值。四、主要会计分录举例 、购入的无形资产，按实际支付的价款借：无形资产贷：银行存款等 、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值借：无形资产贷：实收资本（或股本） 、接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入的无形资产，比照债务重组的账务处理。 、接受捐赠的无形资产，按确定的实际成本借：无形资产贷：递延所得税负债（未来应交的所得税）资本公积（确定的价值减去未来应交所得税后的差额）银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金） 、外商投资企业接受捐赠的无形资产，按确定的实际成本借：无形资产贷：营业外收入银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金） 、自行开发并按法律程序申请取得的无形资产借：无形资产（开发过程中符合资本化条件的费用及依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费用）贷：银行存款等在研究过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资及福利费等费用：借：管理费用贷：银行存款等 、企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权借：无形资产（实际支付的价款）贷：银行存款待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程借：在建工程等贷：无形资产 、企业通过非货币性交易取得的无形资产，比照以非货币性交易的账务处理执行（ ）按照公允价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的公允价值作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益借：无形资产非货币交易损益贷：资产②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的公允价值加补价，作为换入资产的价值，换出资产的公允价值与其账面价值的差额计入损益借：无形资产（换出资产的公允价值加补价）非货币交易损益贷：资产现金收到补价方，以换出资产的公允价值减补价，作为换入资产的价值，换出资产的公允价值与其账面价值的差额计入损益借：无形资产现金非货币交易损益贷：资产（ ）按照账面价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值，交易双方均不确认损益借：无形资产贷：资产②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的账面价值加补价，作为换入资产的价值借：无形资产贷：资产现金收到补价方，以换出资产的账面价值减补价，作为换入资产的价值，不确认损益借：无形资产现金贷：资产 、用无形资产向外投资，比照非货币性交易的规定处理 、出售无形资产，按实际取得的转让收入借：银行存款等（实际取得的转让收入）无形资产减值准备（已计提的减值准备）营业外支出——处置非流动资产损失贷：无形资产（账面余额）银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金）营业外收入——处置非流动资产利得 、出租无形资产，按取得的租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入结转出租无形资产的成本借：其他业务支出贷：无形资产 、无形资产摊销借：管理费用——无形资产摊销贷：累计摊销 、无形资产发生减值，计提减值准备借：资产减值损失——计提的无形资产减值准备贷：无形资产减值准备已计提的无形资产减值准备不允许转回。五、新旧会计准则衔接规定 、新旧会计科目对照表无形资产会计科目基本未变，需增加“无形资产—开发支出”科目，用以记录开发阶段无形资产支出的归集。原准则新准则 、范围概念不清晰，包括商誉明确不包括商誉 、定义无形资产指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。 、开发费用依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用，计入“管理费用”进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。计入“无形资产—开发支出” 、不确定有用寿命无形资产原来在估计年限内摊销，计入“管理费用---无形资产摊销”不再摊销，进行减值测试，计提无形资产减值准备，计入“管理费用---计提无形资产减值准备” 、减值准备原来具备条件时可以转回一旦计提不可转回 、相关衔接会计处理（比如追溯调整等）对于本准则施行之日以前取得的无形资产，除减值准备的提取应追溯调整外，其余不作追溯调整。六、本准则对权益、损益及资产结构等经济事项的影响 、无形资产的范围和定义的变化，只是进一步明确了商誉应由企业合并准则来规范，而不使用无形资产准则，对权益、损益及资产结构没有影响。 、取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。”，这条规定取消后，企业就可以按照投资双方议定的价格作为入帐价值，从而造成权益增加，资产机构随之发生变化，权益比率提高，有利于增强企业在市场中的竞争能力。 、对研究开发费用的费用化和资本化的会计处理进行修订。此条规定对于研究开发费用较大的企业影响是巨大的，将极大的增加企业的损益，从而造成权益的增加，资产机构随之发生变化，权益比率提高，有利于增强企业在市场中的竞争能力。 、增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定。明确规定了此类无形资产不再采用摊销的法，而是采用减值测试。商誉的后续计量方式由按照直线法摊销，改变为至少每年进行减值测试不摊销的方法，并规定按照相关资产组或组合进行减值测试的方法。可能增加或减少企业的损益，从而造成权益变化，资产机构随之发生变化。 、资产减值准备一旦提取就不允许冲回。此条规定将极大地遏制利用资产减值准备粉饰财务报告，调整利润的行为。因此减少企业的损益，从而造成权益减少，资产机构随之发生变化，权益比率降低。七、企业运用无形资产准则时的建议 、要严格制定研究和开发阶段的标准，以防企业利用费用资本化调整利润。 、在进行减值测试时，一定要有严格的标准和程序，否则可能使其流于形式，难以反映资产的真实价值。

H. 土地置换的概念

1、因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。
2、土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。

I. 土地置换如何处理账务

正常情况下，置换土地要交视同销售，交营业税。

属于非货币性交易中的同类交易。以换出土地的账面价值+相关税费作为换入土地使用权的价值。

借：无形资产——土地使用权
贷：无形资产——土地使用权
贷：应交税费——应交营业税

借：营业税金及附加
贷：应交税费——城市维护建设税
贷：应交税费——教育费附加