房地产企业无形资产入股避税

1. 公司的原股东无偿将已经入股的无形资产转让给新股东，请问是否涉及到税费问题。

1、是涉税问题；
2、原股东是法人的，涉及到企业所得税，是自然人的涉及到个人所得税；
3、已经注册后的转让股权，不涉及软件著作权的转让，那位先生说的对，软件著作权在注册时，已经是公司的财产了。

2. 无形资产入股是否征税

（一）对于与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，按“转让无形资产”处理，缴纳营业税。
《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函〔1997〕第490号）规定，根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
（二）对于参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕第191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
上述“转让无形资产”，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）明确规定为，转让无形资产，指转让无形资产的所有权或使用权的行为。无形资产，指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。本税目的征收范围包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权和转让商誉。
对照“营改增”的规定，《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号，自2013年8月1日起执行）附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称实施办法）在应税服务范围注释中明确，“研发和技术服务中技术转让服务”和“文化创意服务中商标和著作权转让服务”属于增值税应税服务范围，具体包括：技术转让服务，指转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动；商标和著作权转让服务，指转让商标、商誉和著作权的业务活动。实施办法第二十五条规定，非增值税应税项目，指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。前述营业税“转让无形资产”税目征收范围，除转让土地使用权外，转让商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉纳入增值税应税服务的征收范围。
对于专利等无形资产投资入股是否征收增值税的问题，实施办法第九条规定，提供应税服务，指有偿提供应税服务，但不包括非营业活动中提供的应税服务。有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。财税〔2013〕37号文件附件3《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》仅保留了“试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，免征增值税”的优惠，并不涉及投资入股。
笔者认为，以专利等无形资产入股，投资人取得了对应股权，属于其他经济利益，应该缴纳增值税，对于涉及专利及非专利技术投资入股，按规定可以享受免税优惠。不过值得注意的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第六项明确规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户，视同销售货物。而实施办法第十一条对视同提供应税服务作出规定，单位和个体工商户的下列情形，视同提供应税服务：（一）向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外。（二）财政部和国家税务总局规定的其他情形。也就是说，第十一条并未提及专利等无形资产用于投资，属于视同提供应税服务，导致理解产生歧义，建议相关部门尽快明确此问题。“营改增”试点纳税人对类似业务进行处理时，应充分考虑政策变化带来的风险，并适时根据政策变化，正确履行纳税义务。

3. 无形资产入股是否征税

（国税函〔1997〕第490号）规定，根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
（二）对于参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕第191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
上述“转让无形资产”，《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）明确规定为，转让无形资产，指转让无形资产的所有权或使用权的行为。无形资产，指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。本税目的征收范围包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权和转让商誉。
对照“营改增”的规定，《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号，自2013年8月1日起执行）附件1《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称实施办法）在应税服务范围注释中明确，“研发和技术服务中技术转让服务”和“文化创意服务中商标和著作权转让服务”属于增值税应税服务范围，具体包括：技术转让服务，指转让专利或者非专利技术的所有权或者使用权的业务活动；商标和著作权转让服务，指转让商标、商誉和著作权的业务活动。实施办法第二十五条规定，非增值税应税项目，指非增值税应税劳务、转让无形资产（专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权除外）、销售不动产以及不动产在建工程。前述营业税“转让无形资产”税目征收范围，除转让土地使用权外，转让商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉纳入增值税应税服务的征收范围。
对于专利等无形资产投资入股是否征收增值税的问题，实施办法第九条规定，提供应税服务，指有偿提供应税服务，但不包括非营业活动中提供的应税服务。有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。财税〔2013〕37号文件附件3《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》仅保留了“试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务，免征增值税”的优惠，并不涉及投资入股。

4. 不动产投资入股和无形资产投资入股的税务处理

与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。

营业税相关政策规定，以不动产、无形资产投资入股，与投资方不共担风险，收取固定的利润的行为，需要缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
但是，对于不动产投资入股是否可以向税务机关申请代开发票，业界则存在两种意见：
一种认为既然以不动产、无形资产投资入股不征营业税，且不动产、无形资产的评估价值可通过符合资质的中介机构核定，企业就可以根据中介机构的评估报告入账，为必申请代开发票。另一种意见则认为，税务机关应为企业开具发票，因为税务机关具有长期管理发票的经验，且发票具有防伪标识，可以方便税务机关日后跟踪及监控，而且在现行税收法规中找不到对此行为不开具发票的依据，所以是否开具发票不该以是否应税作为标准。
笔者认为，根据相关的发票管理办法，发票用于生产经营活动，而股东把不动产投资办企业，不属于生产经营活动，不应开具发票。因此，企业可以根据相关中介机构出具的评估报告进行相关的账务处理。
个人股东以不动产投资入股，要缴个人所得税吗？
《国家税务总局关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知》（国税发〔2008〕115号）规定，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。个人不能提供完整、准确财产(资产)原值凭证的，主管税务机关可依法核定其财产原值。
但是后来，该文件被国家税务总局收回了。笔者认为：如果一个自然人以不动产投资一家企业，需要缴纳税金。而另一个自然人以货币资金投入一家企业，不需要缴纳任何税金。对于不同自然人来说，这就造成不公平，也违背了税法的公平性。因此，在实践过程中，纳税人碰到用不动产投资入股的情况，要与主管税务机关积极沟通，争取在投资环节不缴纳个人所得税，等待转让或处置环节缴纳个人所得税。
法人股东以不动产投资入股，要缴企业所得税吗？
企业法人以非货币性资产——不动产投资入股另一家企业或成立新企业，意味着，该企业法人用非货币性资产换取了另一家企业的股权。
如果该企业法人符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号文）特殊重组的条件规定：可以暂缓缴纳企业所得税，可以达到延迟纳税的目的。
如果上述交易不符合特殊重组的条件，根据企业所得税法的相关规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务。这就意味着用不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。
结论：企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税，除了符合财税〔2009〕59号文件企业特殊重组的规定。

5. 以房地产投资入股如何计缴所得税

请问，此行为涉及的企业所得税如何处理？ 浙江省某公司 陈会计 答：企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。第七十一条第二款规定，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。因此，企业以房地产投资入股，应当视同转让财产，按照市场价格确定收入计缴企业所得税。在转让或者处置投资资产时，应按照转让财产收入扣除投资资产成本计缴企业所得税。 浙江省衢州市国税局 郑松土

6. 营改增后，无形资产或不动产投资入股缴增值税吗

营改增后，无形资产或不动产投资入股缴增值税。

对企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括接受投资入股形式取得的不动产，其进项税额同样准予从销项税额中抵扣。

这就意味着投资企业以不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票交给被投资企业作为抵扣进项税额凭据，接通了增值税“环环征收、层层抵扣”链条，从而说明以不动产投资入股行为列入了增值税“销售不动产”税目的征税范围。

因此，企业以无形资产、不动产投资入股行为，应按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

(6)房地产企业无形资产入股避税扩展阅读

《营业税改征增值税试点实施办法》：

第九条 应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。

第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

2、收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

3、所收款项全额上缴财政。

（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

7. 以土地使用权作价入股到房地产开发公司要交税吗

当然要缴税的。

这个是视同销售的。

也就是说你们正常销售时纳什么税，这个投资就纳什么税。

8. 房地产开发商如何利用政策合法避税

房地产开发商巧用政策合法避税
来源于：新和财税

1.地区优惠；

七类地区有税收优惠：1、经济特区，所得税率15%；2、国家级经济开发区，根据投资额可免1到5年的所得税不等；3、国家级高资质产业开发区，一定时候所得税率15%；4、保税区，所得税率15%，保税区里的企业相互交易不征税，另外，国外产品到了保税去暂时不征关税，不征进口关税，国内的企业把产品卖到了保税区，就可以提前办理出口退税手续；5、贫苦地区，贫困地区企业可免税3年；6、西部地区，原则上国家鼓励、产业部的指导下的企业所得税率15%，国家指导、鼓励的产业可以免2减3；7、当地政府财政返还的地区。

2.不同行业间利润转移 ；

利润转移到税费有优惠的咨询、设计、装修、代理公司、物业等。

（94）财税字第001号。这个文件的第一条的规定大家可以看一下，对新办的独立核算的从事咨询业、信息业、技术服务业的企业或经理但应自开业之日起第一年至第二年免征所得税。第五，对新办的独立核算的从事公用事业物资，也对外贸易业、仓储等可以免征求一年。

国税发2000（84）号文件第53条，纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：(一)有合法真实凭证；(二)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(三)支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。（没有单位的佣金限制）

3.外资优惠 ；

资金国外转一圈，转为外资或中外合作企业，享受地方外资税费减免优惠 。

4.子、分公司选择；

选择设立分公司还是设立子公司：1、分支机构盈利，总部亏损，最好是设成分公司；2、分支机构亏损，总部盈利，也最好设成分公司；3、分支机构在项目所在的当地有税收优惠，有财产返还，建议设成子公司。

有时在外地设分公司，当地税务机关也让你在地方交税。分公司也分成两种，一种是独立核算的分公司，一种是非独立核算的分公司，对于独立核算的分公司可以要求它营业税和所得税在当地交，对于非独立核算的分公司，对房地产企业来讲，营业税一般是在当地交，所得税可以回总机构交。独立核算的分公司要满足三条：第一，在外地设立银行结算帐户，第二，设立会计帐户编制会计报表，第三，能够独立计算盈亏，这三条都符合了，营业税所得税都在当地交；否则营业税当地交，所得税可回总部交。

5.解决下岗职工就业避税 ；

可以设立物业管理与装饰装修公司。

财务字2002年208号，财政部国家财务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知，你安排下岗人员30%就可以免收三年的企业所得税和个人所得税的优惠（房地产公司不享受该优惠）。 来源于：新和财税

避税具体操作方法

1、收入转移法：①资产重组，把装修等剥离出房地产公司；②定价分拆，把精装修房折成毛坯房与装修合同；③关联交易。

2、费用成本分摊法：①高息借贷，信箱公司高息借款，转移子公司利润；②租贷，信箱公司的物品租贷给子公司并收取租贷费（私车公用，签署租贷补偿协议，在公司折旧起抵税效应）；③服务收费，包括咨询费、代理费、手续费、佣金、劳务费等；④资产评估法，将信箱公司资产（土地）通过评估高估后计入开发成本；⑤债务重组，信箱公司跟房地产子公司进行适当的债务重组，造成子公司损失，减少利润；⑥材料高价甲供，利润转给上游关联公司（国家税务总局第6号《关于企业债务重组业务所得税处理办法》第九条的规定：关联方之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组有合理的经营，需要符合下列条件之一的就可以按照我刚才讲的这么做：第一，经法院裁决同意的，第二，有全体债权人同意的协议）；

3、利润或亏损转移法。

个人所得税避税

薪酬福利化（适用于企业中高层）

将高薪酬转为公司配车、单位住房等，减少个人所得税，车可在公司折旧，加大税前列支项目，减少利润

财税［2003］158号《国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》：个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

薪酬费用化

老板商场买的东西开公司发.票

将薪酬中的通讯津贴等补贴分出来，如手机费、打的费采用报销的形式而不要归入工资，或打入餐卡等

培训、考察避税

针对的是营销人员

财税制［2004］11号文件：对商品营销活动中企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励所根据所发生的费用缴个人所得税。

营业税避税

自建房不交税

自建自用，不销售即可

国税函发［1995］191号 国家税务总局关于企业(单位)所属建筑安装企业征收营业税问题的批复：对企业附属的建筑安装企业承担本企业的建筑安装工程，凡不与本单位结算工程价款的不征收营业税。

合作建房可避税

入股合作，共担风险的方式避税

［1995］156号 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》17条：房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税； 来源于：新和财税

改变交易方式避税

卖整栋楼可评估后转为股权，再股权转让避免交易税

财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》第三条：下列行为应视同销售确认收入：1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资（好像堵住了）以及分配给股东或投资者；4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

股权收购

股权转让

先分后转

股权转让以分红后按股本等价转让最为节省，分红企业不用再交所得权；如果不分红，股权溢价部分作为股权转让收益要补交33%的所得税。

投资方式

股票投资

投票投资以个人名义炒比以公司名义炒好。因为以个人名义买股票他不交个人所得税，免税；以公司名义来买股票，将来挣了钱了，首先要交33的所得税，然后把钱从公司拿走还要补交20%的所得税。如果有一天税务局盯上你，你钱哪儿来的那么多，就是买股票了，买股票是不交税的。如果说做房地产生意的，得申报交税。

投资出租

投资出租物业

如住宅项目有一个配套写字楼（公建不能卖），可以先建住宅，预售后1亿元收入中，可以拿8000万盖写字楼，盖好后用来出租，这样8000万在帐目上就成了投资而非收入，住宅预售的帐面收入为2000万。

招标采购

供应商选择

一般纳税人他要卖玻璃的话肯定含17点的，小规模的含4点到6点的税，作为开发商来说，一般买小规模纳税人的便宜；而作为工业企业，买一般纳税人的更划算，开增值税发.票可抵进项税。

设备安装企业招标费用节省

占房产商中比例小，对西气东送等项目作用较为显著

财税制［2003］16号文件《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》13条：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

延缓纳税

存货计价方法的选择、坏帐冲销方法的选择、固定资产折旧方法的选择、无形资产摊销期限的选择

自由裁量权

捐赠的个人所得税

税务机关的自由裁量权，房地产捐赠视同销售

1、按1993年10月31号中华人民共和国主席令第12号，工资薪金所得，个体工商户的生产经营所得，企业是单位的承包承租经营，劳务，稿酬，特许权，使用费，利息，股息，红利，财产租赁，财产转让，偶然所得。捐赠所得不在偶然所得里面。2、按第四条，第一省部级以上的奖金，国家统一规定发的补贴津贴免纳个人所得税，这条里面不包括捐赠所得。

兄弟关联企业

投资，股权合作，

税法51条规定：第一条在资金经营购销等方面存在直接或者间接的拥有或者控制关系的，第二、直接或者间接地成为第三者所拥有和控制，第三，在利益上具有相关联的其它的关系；兄弟、亲戚等办的企业是否是关联企业由税务局裁量。

物业税

财税制［2003］16号文件第3条19款的最新规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

财税制［2003］16号文件第3条第20款规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。来源于：新和财税