房地产开发商怎样摊销成本

1. 房地产开发企业的开发成本如何结转

2008年12月31日住宅楼完工
借：开发成本60万元
贷：应付账款60万元

结转对应的工程成本
借：开发产品260万元
贷：开发成本260万元

2. 房地产开发企业结转成本的方法有哪几种可以按预计销售收入比例分摊成本

对于房地产来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售、认购协议、销售清单、施工、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步：整理销售资料，确认销售收入

就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

结算第二步：整理工程施工清单和结算单。

这个步骤比较麻烦，因为施工比较多，结算单有的可能有，有的可能没有。一般应该把按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有编号、名称、金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别的结算数。

结算第三步：整理好的清单跟账面金额进行核对。

各个类别的金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付，但是施工单位没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把开具过来。

2. 2. 施工单位还没有结算，也没有开具，造成账面金额比金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。

3. 3. 施工单位质保金没有开具。这个可以督促施工单位把质保金开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了，但是没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回

4. 5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到清单里面。

5. 最后，清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

6. 预提时候：

7. 借：开发成本

8. 贷：应付账款-预提

9. 按照这个金额结转到开发产品。

10. 借：开发产品

11. 贷：开发成本

12. 结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。

13. 这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积

14. 根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本

15. 产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积

16. 账务处理：借：主营业务成本

17. 贷：开发产品

18. 这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。

19. 结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。
    

3. 房地产企业怎么结转成本

房地产企业结转成本的流程：

1、确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收入

2、预提时候：

借：开发成本

贷：应付账款-预提

3、按照这个金额结转到开发产品

借：开发产品

贷：开发成本

4、结转开发产品到产品销售成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

(3)房地产开发商怎样摊销成本扩展阅读

房地产企业商品房的成本核算过程：

1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出： 借：开发成本(按明细核算) 贷：银行存款等。

2、商品房开发完工后 借：开发产品--XXX商品房 贷：开发成本。

3、计算商品房每平米单位成本。即： 元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积。

4、结转销售商品房成本：销售总面积* 元/平方米 借：主营业务成本 贷：开发产品。

4. 房地产企业开办费如何摊销

在开始生产经营当月一次性计入当期损益，通常是计入“管理费用”

5. 房地产开发商需要支出什么成本扣除这些成本他们的利润多吗

房地产"开发成本"明细科目一览表——成本全透视

房地产开发商的开发成本一直是消费者心中的一个迷，在暴利的背后还有很多不为人知的，关注房地产就要关注开发成本，嘘，，，，，，，，，谁看谁知道！
（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。
1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。
2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。
A、土地征用费
B、耕地占用费
C、安置养老费
D、拆迁补偿费
C、土地补偿费
D、其他
3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费
5、预提
6、其他：含契税、初始登记费等。
（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1、勘察设计费
A、勘察及丈量费
B、规划设计费：含景观设计
C、竞标设计补偿费
2、三通一平费
A、临时道路
B、临时用电
C、临时用水
D、场地平整
E、临时设施费
3、可行性研究费
A、可行性研究编制费
B、市场调查费
C、项目建设咨询费
D、其他
4、人防费
5、大市政配套费
6、预提
7、其他
A、招标代理及管理费
B、配套方案征询费
C、测绘费
D、工程保险费
E、环境评估费
F、竣工档案编制费
G、日照分析
H、审图费
I、晒图费
J、其他
（三）、基础设施费：建筑物外红线内。
1、室外给排水系统
A、上水配套费
B、雨污水
C、直饮水
D、热水
E、其他
2、室外电气系统
A、供电配套工程费
B、其他
3、室外燃气系统
A、燃气配套费
B、其他
4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施
6、采暖系统
7、预提
8、其他
（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程
A、基础工程
B、主体结构工程
C、门窗工程
D、公共部位精装修
E、室内精装修
F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。
2、设备及设备安装工程
A、室内水暖气电管线设备
B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。
C、消防系统
D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。
3、室外总体工程
A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。
B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。
C、其他
4、工程管理费
A、工程监理费
B、咨询费
C、施工合同外奖金
D、质监费、验收费
5、预提
6、其他
（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。
1、会所、物管楼
2、儿童乐园
3、学校、幼儿园
4、游泳池
5、网球场
6、预提
7、其他
（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
1、利息支出
2、利息收入
3、汇兑损益
4、金融机构手续费
（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
1、工程管理费
A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目
B、在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
C、其他
2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。
A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。
B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。
C、其他
3、预提
4、其他
5、结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本。
利润跟地盘价格、房价、推销有关

6. 房地产开发企业要如何进行成本核算

如何进行成本核算：
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：
1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略
1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。
2.确定成本核算对象。
对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。
3.设立合理的成本核算项目。
正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
4.准确的进行成本的归集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。
5.重视项目竣工成本结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。

7. 房地产公司发生开发成本的会计分录怎么做

成本、费用
（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用等
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品
贷：开发成本——房屋开发

8. 房地产公司如何进行成本核算及流程 详细

一、房地产公司成本核算的基本程序

为正确核算开发产品的成本，房地产企业应严格按照成本核算的程序进行成本核算，成本核算的基本程序如下：

1、确定成本核算对象

2、归集开发成本

3、确定成本分摊方法

4、在成本核算对象之间分摊成本

5、计算各成本核算对象的开发总成本

6、正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本

7、正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门确定）

8、编制成本报表

综上所述，对于房地产企业的成本核算来讲，成本核算对象和成本项目的划分和确定是正确核算开发成本的基础。

(8)房地产开发商怎样摊销成本扩展阅读:

房地产成本:

房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。

房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

房地产开发成本的组成内容:

1、土地开发成本

2、房屋开发成本

3、配套设施开发成本

4、代建工程开发成本

以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价

2、前期工程费

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

5、配套设施费

6、开发间接费

9. 房地产企业开发两个项目需要分摊成本，那么除了开发成本外，管理费用财务费用也需要分摊吗怎么分摊

成本必然是分摊的，但管理费用不一定分摊，财务可以是一个财务，一个公司同时开发两个项目很正常，如果你想计算管理费和财务费占成本投入的比例，可以自行设置占用率。

10. 房地产财务处理，如何结转成本

房子竣工验收后结转。

1、结转收入时：

借：预收账款

贷：主营业务收入

借：主营业务收入

贷：本年利润

2、结转成本时：

借：开发产品

贷：开发成本

借：主营业务成本

贷：开发成本

借：本年利润

贷：主营业务成本

(10)房地产开发商怎样摊销成本扩展阅读：

一、本科目核算企业当期实现的净利润（或发生的净亏损）。

二、企业期（月）末结转利润时，应将各损益类科目的金额转入本科目，结平各损益类科目。结转后本科目的贷方余额为当期实现的净利润；借方余额为当期发生的净亏损。

三、年度终了，应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；如为净亏损做相反的会计分录。结转后本科目应无余额。

本年利润账户的余额表示年度内累计实现的净利润或净亏损，该账户平时不结转，年终一次性地转至利润分配一未分配利润账户，

借：本年利润

贷：利润分配——未分配利润

如为亏损则作相反分录。年终利润分配各明细账只有未分配利润有余额，需将其他明细账转平，

借：利润分配一未分配利润

贷：利润分配 — 提取盈余公积、向投资者分配利润等

至此，所有结转分录可以划上一个圆满的句号。

为了使“本年利润”科目能准确、及时地提供当期利润额又不增加编制分录的工作量，单位在实际工作中“本年利润”账页采用多栏式。

把“主营业务收入”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”等项科目，由一级科目转变为“本年利润”下的二级科目使用，减少了结转时的工作量。

但“收入”、“成本”下设的产品明细账仍需按数量和金额登记。按“附表”账页中期末结出发生额，在编制损益表时不用查看多本账簿，只通过“本年利润”就能满足编制损益表的需要。

“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”等项费用，每月的发生额不大或业务笔数不多，也可直接作为“本年利润”的二级科目使用，以减少结转的工作量。

如果上述费用较大或发生的业务笔数较多，仍需根据实际情况设置明细账，期末结转“本年利润”科目中。