划拨用地征收国有土地使用费

① 划拨的土地要不要交土地使用税

划拨的土地需要交纳土地使用税，土地使用税以纳税人实际占用的土专地面积为计税依据，依照规定属税额计算征收。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

第四条土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

(1)划拨用地征收国有土地使用费扩展阅读：

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

② 国有划拨土地拆迁怎样赔偿

并没有明确的法律，法规规定，对于划拨土地和出让土地进行区分补偿。回依据现行的法答律，对于国有土地上房屋征收拆迁，着眼点是地上的建筑物，即主要是对于建筑物进行补偿，同时收回国有土地使用权。具体可以参看，国务院令第590号，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》，关于土地使用权状况的规定，在《评估办法》中有所提及，即在被征收物进行评估时，土地使用权是要予以考量的因素，但是并没有明确确定价值标准。在实务操作中，一般是不作区分。

③ 划拨土地征收补偿标准

两者的主要区别在于：
1、使用范围不同：划拨土地属政策性用地，版一般只能用于公益权事业和基础设施建设工程等，不用于其他商业目的，目前的经济适用住房建设用地也均以划拨方式取得。
2、取得对价不同：划拨土地是政府无偿提供给用地者的，使用者取得土地使用权时仅须支少量的土地补偿、安置费用，甚至是无偿获得；出让土地则是土地使用者以市场价从政府手中购得。
3、使用期限不同：划拨土地使用权没有使用期限的限制，因此，除非政府因规划变更需收回土地使用权或土地使用者要转让土地及地上建筑物，使用者可以无限期使用。出让土地使用权则有最高土地使用年限的限定。如普通住宅用地的使用年限最高为70年，商业用地为40年，综合用地为50年等，使用期届满后国家可无偿收回土地使用权。
4、转让条件不同：划拨土地的转让须经原批准使用土地的机关批准，经济适用房转让还须经过一定的年限，且转让时须补偿土地使用权出让金，而出让土地和商品房的转让则没有这样的限制。
5、补偿标准不同：如果遇到政府拆迁，出让土地的补偿费要比划拨土地的补偿费标准高出许多。

④ 国有土地土地占用费如何收取

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，

招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由

于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价

（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准

至关重要。

区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局

出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、

出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995

年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、

住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自

治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行

利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低

价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由

于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价

标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新

增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，

还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途

基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，

难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内

涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出

让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地

使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使

用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定

的协议出让最低价标准。

②最低价确认方法

协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地

类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，

土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收

益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、

县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标

准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人

民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、

县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标

准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定

的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最

低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确

定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平

均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%

毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让

最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建

设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为

准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估

价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地
的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地
出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低
于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

⑤ 房屋拆迁中涉及收回划拨国有土地使用权的,应如何补偿 详细

辽宁省汪某根据国家和当时房改售房政策，从原单位购买了一套公有住房。 2006 年，汪某购买的该套公房面临拆迁。某县土地储备投资机构作为拆迁人和汪某协商补偿问题时， 汪某告诉拆迁人，说自己听别人说政府为公共利益收回划拨国有土地使用权的， 应当对国有土地使用权予以补偿。汪某要求拆迁人答应补偿土地使用权后， 再签订拆迁补偿安置协议。拆迁人答应了汪某的要求，双方签订了房屋拆迁补偿安置协议。 但是汪某发现在此以后，拆迁人不再理会自己的土地补偿要求。汪某感觉自己受骗，不断上访。 后辽宁省某省级信访部门答复汪某该县土地储备投资机构为公共利益收回划拨国有土地使用权的， 房屋拆迁时应当对土地使用权予以补偿;对土地使用权的补偿已经包含在汪某被拆迁房屋的 房地产市场评估价格中。汪某恍然大悟，他拿出自己家的评估报告，果不其然，估价报告中 有一部分是专门对土地使用权补偿作出的规定。法理分析 根据我国相关法律规定，为了公共利益征收单位或者个人的房屋， 如果该房屋依附的土地属于划拨使用权的，应当对国有土地使用权予以补偿， 估价机构对被拆迁房屋的房地产市场评估价格应当对国有土地使用权的补偿。 2001 年11 月1 日起施行的现行《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定： “货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以 房 地 产 市 场 评 估 价 格 确 定

⑥ 国有划拨土地使用权出让补偿标准是多少

①征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍；征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前三年平均年产值的3-6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
②征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。
③被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。
④被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。
⑤征用城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。其标准为：百万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳7000-10000元；50万以上不足百万人口的城市每征用一亩地，缴纳5000-7000元；不足10万人口的城市，每征用一亩菜地，缴纳3000-5000元。各省、自治区、直辖市根据以上标准，确定自己的标准。但不得超出以上标准限额。土地补偿费归农村集体经济组织所有，交付给被征用的农村集体经济组织统一使用，用于再生产投资，形成新的生产能力，不能分给农民个人消费。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，征用土地的地上附着物中产权确实属个人家庭所有的，其补偿费付给本人（家庭）；被征用土地上由集体种植的青苗，其补偿费纳入当年集体收益分配；青苗属于农民或其他人承包土地种植的，其补偿费交给承包者。为了监督农村集体经济组织正确、节约、有效地使用征地补偿费，防止征地费用被截留、侵占，被征地的农村集体经济组织必须将征用土地的征地补偿费收支情况向本集体经济组织的成员公布。

地上物补偿费标准
地上附着物补偿费是包括地上的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、管线、水渠等的拆迁和恢复费用及被征用土地上林木的补偿或砍伐费等。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。计算地上附着物补偿费，按照拆什么补偿什么，拆多少补偿多少，并且不低于原有水平为原则。各省、自治区、直辖市根据当地建筑材料、劳动力和运输等费用，按各类建筑物和构筑物的等级和结构进行测算，制定符合当地物价水平的地上附着物补偿标准。林木补偿费按树木的大小进行补偿，如已成材的，可以由原所有者砍伐，但不再支付林木补偿费而发给砍伐费。果树、经济林等则根据投入情况予以补偿。
(1)土地补偿费=被征地亩数*年产值*补偿倍数

(2)安置补助费=需要安置的人数*年产值*补偿倍数

需要安置的人数=被征地数/征地前人均分配耕地数

⑦ 如何评估划拨国有土地使用权价格

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。
对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法
综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。