房地产业无形资产比重

① 企业无形资产占比例过大该怎么办

你说的是无形资产占注册资本金的比例大还是企业整体资产中无形资产比例大？不管怎样，无形资产比例大都是一个好事。

② 无形资产 / 资产 比率 高与低代表什么

代表的来是 无形资产在总自资产中的比重。
这个要结合行业和具体公司来分析了。
比如有的公司有大量土地使用权，那这个比例就高，但这个没有实际意义的
单个分析没有什么实际意义，你参考这类资料好了。
http://wenku..com/view/1e6cdd07915f804d2b16c1db.html?from=search
http://wenku..com/view/0d018cbd8762caaedd33d4c1.html?from=search

③ 股权转让时，企业无形资产及固定资产占比达多少时需进行评估作价

企业在何种情况下需进行资产评估：按照12号令及根据63号文件的规定，企业有下列13种经济行为之一的，应当对相关资产进行评估，并且评估报告应报市国资委核准或备案。13种经济行为是：（1）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司。企业改建为公司的情形一般包括：国有企业整体或部分改建为有限责任公司或股份有限公司；国有独资有限责任公司改建为多个股东的有限责任公司或股份有限公司；国有控股、参股的有限责任公司变更为股份有限公司等。国有企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司时，需对其整体资产进行评估；国有企业部分改建为有限责任公司或股份有限公司时，需对拟投入有限责任公司或股份有限公司的部分资产进行评估；国有独资有限责任公司改建为多个股东的有限责任公司或股份有限公司时，需对其整体资产进行评估；国有控股、参股有限责任公司变更为股份有限公司，若股权结构及比例不发生变化的，可以不进行资产评估，若股权结构及比例发生变化的，需对其整体资产进行评估。（2）以非货币资产对外投资。企业以非货币资产对外投资的情形主要包括：企业以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产对外投资组建有限责任公司、股份有限公司或中外合资（合作）企业等；企业以实物、知识产权、土地使用权等非货币资产向原投资单位追加投资等。（3）合并、分立、破产、解散。企业合并包括吸收合并和新设合并。国有企业的合并，应由政府或政府有关部门批准。公司制企业的合并，应由股东会作出决议。吸收合并时，只对被吸收一方的整体资产进行评估（不包括被吸收方对吸收方的作价参股情形）；新设合并时，需对合并各放整体资产进行评估。国有独资企业之间或其下属独资企业之间的合并可以不进行资产评估。国有企业的分立，应由政府或政府有关部门批准。公司制企业的分立，应由股东会作出决议。企业分立时，需对拟分立企业的整体资产进行评估。企业破产或解散时涉及处置资产的，需对纳入清算范围内的资产进行评估。（4）非上市公司国有股东股权比例变动。非上市公司国有股东股权比例变动的情形主要是增资扩股，包括吸收新股东入股。若国有控股、参股的公司制企业、中外合资（合作）企业增资扩股时，国有股东非同比例增资（放弃或增加持股比例），或引进新股东影响原国有股东持股比例的，需对企业的整体资产进行评估（特殊情形参见可以不进行评估说明）。同时，如原股东或吸收的新股东用非货币资产增资或出资的，对其追加投资或出资的资产也应进行评估。对于企业原股东同比例增资扩股，无需进行企业整体资产评估，只需对其股东增资新投入的非货币资产进行评估。（5）产权转让。国有产权转让包括企业整体和部分产权转让，公司制企业的国有股东所持全部或部分股权转让。（6）资产转让、置换。国有企业或国有独资公司、控股公司转让、置换本企业的单项资产，如固定资产、无形资产和土地使用权等行为时，需对拟转让、置换的资产进行评估（置换资产需对置换双方的资产同时进行评估）。资产转让不包括企业正常存货的处置,如房地产企业商品房的出售。（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位。企业将整体资产或部分资产租赁给非国有单位时，需对其拟出租的整体资产或部分资产进行评估。改制企业租赁的剥离资产应当进行资产评估。（8）以非货币资产偿还债务。企业将实物资产、股权资产、无形资产、土地使用权等非货币资产偿还债务时，应对其拟抵债的资产进行评估。（9）资产涉讼价值。资产涉讼包括被抵押资产、查封资产的处置。企业应预先报告如企业被法院查封（银行抵押）资产的处置情况。（10）收购非国有单位的资产。企业收购非国有单位整体产权、部分产权或部分资产时，需对其拟收购的资产进行评估，不包括企业的正常存货的采购，生产经营企业的日常设备购置等。政府性投资公司等专业从事资本运作的企业，决策性或战略性投资收购其他企业股权必须进行评估。（11）接受非国有单位以非货币资产出资。非国有单位以拥有的非货币资产对国有企业进行投资时，需对其拟出资资产进行评估，确定其出资价值；（12）接受非国有单位以非货币资产抵债。企业接受非国有单位如实物资产、无形资产、土地使用权等非货币资产抵债时，应对非国有单位用于抵债的资产进行评估。（13）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

④ 房地产计入无形资产的土地可以按评估价吗

入账金额按取得土地使用权所支付的价款+税费，不能按评估价入账。

⑤ 请举例说明房地产业服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额是如何计算的

企业所得税部分扣除项目的具体范围和标准 1． 借款利息支出 （1） 纳税人在生产、经专营期间，向金融机构属借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，包括纳税人之间相互拆借的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款

⑥ 土地使用权是不动产还是无形资产

土地使用权是企业的无形资产。

土地使用权用于自行开发建造厂房等专自用地上建筑物时，土属地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。

无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收账款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。但是，会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权、土地使用权等称为无形资产。

(6)房地产业无形资产比重扩展阅读

土地使用权使用的处理：

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的，一般应当对实际支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值相对比例)在土地使用权和地上建筑物之间进行分配;确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的，才全部作为固定资产核算。

⑦ 怎样通过公共关系增强企业无形资产的比重

增加无形资产的比重，要适当的控制，免得以后准备上市的时候要进行复评！谨慎啊

⑧ 房地产企业准予扣除的服务、不动产和无形资产扣除项目能否不按比例扣除

房地产企业准予扣除的服务，不动产和无形资产的扣除项目。应该是可以这样做账的，在会计中这样做账是可以的。

⑨ 企业总资产中有形资产和无形资产各自所占的比重关系，称为什么

1.主板上市，公司无形资产比例不得超过总资产的20%
2.创业板上市，创业板一般不超过40%就可以
无形资产增资的时候必须找证券从业资格的评估机构，负责需要复评！

无形资产评估的方法
无形资产评估方法直接关系到评估结果,我国无形资产评估实践中,往往由于不能运用科学的方法,造成较大的误差,要深入研究各类无形资产的评估方法,借鉴国外先进经验,综合我国评估工作的具体实践加以创新。现行的无形资产计算方法主要有市价法、收益法和成本法三种。
1、市场价值法。该法根据市场交易确定无形资产的价值,适用于专利、商标和版权等,一般是根据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用费。该法存在的主要问题是:由于大多数无形资产并不具有市场价格,有些无形资产是独一无二的,难以确定交易价格,其次,无形资产一般都是与其他资产一起交易,很难单独分离其价值。
2、收益法。此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题。此外,当某种技术尚处于早期开发阶段时,其无形资产可能不存在经济收益,因此不能应用此法进行计算。
3、成本法。该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。

⑩ 无形资产的出资比例是怎么规定的

同学你好，很高兴为您解答！

高顿网校为您解答：

定义

无形资产投资是指投资人以拥有的专利权、非专利技术、商标权、土地使用权等作为投资。应按双方同意接受的数额确定无形资产的价值，还应有必要的文件作为处理依据。以无形资产进行投资，其投资额度按中国现行财务制度规定，不得超过企业注册资金的20%；情况特殊需要超过20%，应当经有关部门审查批准，但最高不超过30%。

根据《公司法》第二十七条第三款“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%”的规定，股东以无形资产出资应当符合法定比例。但2014年3月1日起执行的新《公司法》取消了无形资产出资比例的限制。

特征

无形资产在使用和形成过程中，具有不同于有形资产的特征：

①非实体性，一方面无形资产没有人们感官可感触的物质形态，只能从观念上感觉它。它或者表现为人们心目中的一种形象，或者以特许权形式表现为社会关系范畴；另一方面，它在使用过程中没有有形损耗，报废时也无残值。

②垄断性。无形资产的垄断性表现在以下几个方面：有些无形资产在法律制度的保护下，禁止非持有人无偿地取得；排斥他人的非法竞争。如专利权、商标权等；有些无形资产的独占权虽不受法律保护，但只要能确保密秘不泄露于外界，实际上也能独占，如专有技术，秘诀等；还有些无形资产不能与企业整体分离，除非整个企业产权转让，否则别人无法获得，如商业信誉。

③不确定性。一方面，无形资产的有效期受技术进步和市场变化的影响很难准确确定；另一方面，由于有效期不稳定。

④共享性。是指无形资产有偿转让后，可以由几个主体同时共有，而固定资产和流动资产不可能同时在两个或两个以上的企业中使用，例如，商标权受让企业可以使用，同时出让企业也可以使用。

⑤高效性。无形资产能给企业事业远远高于其成本的经济效益。企业无形资产越丰富，则其获利能力越强，反之，企业的无形资产短缺，则企业的获利能力就弱，市场竞争力也就越差。

无形资产主要由知识产权和专有技术构成，也包含了一些为保护提供运用条件的特种权利和必要的费用支出。知识产权，是指经济法规所赋予的，知识产权人对其智力发明创造的科技成果，在一定时间和一定范围内所享有的独占权利，如专利权、版权等。专有技术是指企业未取得专利权的技术诀窍和技术秘密，如先进的设计工艺、图纸、技术说明书，重要的技术参数指标等，这类专有技术不受法律保护。

管理

无形资产投资决策的方法与固定资产投资决策的方法相同。也需计算决策指标。但它比固定资产投资更复杂。因为：

1、无形资产投资有多种形式。

2、无形资产投资期及获得超额收益的时间很难准确预测。

3、无形资产所增加的超额收益也存在不确定性。

无形资产的日常控制：包括以下几方面：

1、无形资产增加的管理

不管是购入的、自建的，还是其他单位投入的，都要办理合法手续，要按实际成本入账，或由评估机构评估计价。

2、无形资产摊销的管理

（1）无形资产的有效使用年限：

①法律和合同都规定了有效期的按孰短的原则确定。

②法律没规定，合同规定了，就按合同中规定年限确定。

③均未规定的，按不少于10年的有效期确定。

无形资产投资

无形资产投资

3、无形资产摊销额的计算：

年摊销额=原始价/有效使用年限

4、无形资产使用的管理：

（1）要挖掘潜力，提高无形资产的利用率。

（2）要实行归口分级管理。如专利权，都必须技术由技术部门管理，专营权，场地使用权归生产销售部门管理。商标权由销售部门管理，以便明确责任，提高使用效果。

状况分析

无形资产投资是投资大、周期长、环节多、风险大的系统工程。在知识经济条件下，无形资产所代表的超额盈利能力将成为缔造企业竞争优势的源泉。

据统计，经合组织的一些先进企业有形资产与无形资产的比例已达1∶2～1∶3。美国1995年很多企业的无形资产比例为50%～60%。一个企业拥有无形资产数量的多少、价值高低是技术水平和竞争能力的标志。在中国，不但无形资产在企业总资产中所占比例偏低,而且在无形资产的构成中,技术资产的比例尤其低。

账务分析

根据无形资产不同的取得方式，分别按以下规定进行处理。《企业会计制度》第四十四条规定：“企业的无形资产在取得时，应按实际成本计量。取得时的实际成本应按以下方法确定：

（一）购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。

（二）投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值作为实际成本。但是，为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该无形资产在投资方的账面价值作为实际成本。

（三）企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入无形资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定受让的无形资产的实际成本：

1.收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

2.支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为实际成本。

（四）以非货币性交易换入的无形资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定换入无形资产的实际成本：

1.收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为实际成本；

2.支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。

（五）接受捐赠的无形资产，应按以下规定确定其实际成本：

1.捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。

2.捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：

（1）同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

（2）同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。“第四十五条规定：“自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费用，作为无形资产的实际成本。在研究与开发过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金、借款费用等，直接计入当期损益。已经计入各期费用的研究与开发费用，在该项无形资产获得成功并依法申请取得权利时，不得再将原已计入费用的研究与开发费用资本化。”

第四十七条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”

企业用无形资产向外投资，比照非货币性交易的规定处理。

国税发[1993]149号规定：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”《关于股权投资业务所得税若干问题的通知》（国税发[2000]118号）第三条第一款的规定，“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”根据以上规定，以无形资产向外投资，不需缴纳营业税，但要按规定缴纳所得税。

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