温州到期后续交土地使用费

A. 土地证到期后交费方式是什么

土地证到期，自动续期不需交费
花了巨资买了房子，土地使用权却到期，这怎么办？有的售楼人员会这样回答：“房子住不到几十年就会换房、出售，或者拆迁，土地使用权到期这个问题离我们还很遥远，即便你可以住到土地使用权到期，国家也有规定到期后可以自动续期。”
记者了解到，根据物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。那么，如何去理解“自动续期”？“自动续期”是否如温州案例中的房产持有者一般，需要花费房价三成的费用？
昨日，据法制日报报道，曾经参与立法的中国社科院法学专家孙宪忠研究员介绍说，对土地使用权70年到期以后怎么办的问题，当时就争议很大,绝大多数的意见是，土地使用权到期后，只交象征性的费用即可自动续期。为搁置争议,让物权法尽快出台，当时便采取了模糊立法。这也就是说，《物权法》并没有规定土地使用权到期后应该如何续期，同时法律也没有规定到期后必须收费。在我国依法行政的背景下，既然无法可依，国家行政部门就没有权力乱收费。
此外，19日，深圳市规土委已经发布《关于我市土地使用权续期有关规定的说明》，表示1995年9月18日前出让的土地使用权，其使用年期可免费顺延至国家法定最高年期，不须另签合同或换发《房地产证》；1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。
这是否意味着其他省市也会参照深圳市的做法？
福州房市暂时“风平浪静”
“在我的印象中，截至目前，福州房地产市场上还没有出现过因为房产土地使用权到期而导致房屋无法交易的情况。现阶段，大部分的业主多是抱着探讨的心态去讨论土地使用权的问。”昨日，从事二手房买卖的吴先生如是说道。
据称，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是1990年颁布的。也就是说，大部分出让商住用地以及住宅用地是出现在上世纪90年代。因此，近十几年内是不会大面积出现使用年限到期的问题。
但记者从市场上了解到，土地使用年限“缩水”这件事却是存在的。如，闽侯上街某住宅的土地使用年限就只有40年。
“不同的物业性质会有不同的土地使用年限。其中，住宅用地为70年，工业用地为50年，商业用地为40年。当土地流通到市场上，受转让次数、开发时间、销售时间等因素影响也会造成土地使用年限‘缩水’。”福州中原地产资源中心总经理温江霞介绍说，之前大部分的购房者会把重心放在房价上，而忽略了其他的问题。
温江霞提醒说，温州土地使用年限的问题正好给购房者提个醒，土地使用年限涉及到每位购房者的切身权益，且土地使用年限的计算方式是累计叠加的。举个例子，比如2000年，A购买了一套房产，取得房产时，土地使用年限为截止至2065年。那么，20年后，A将房产卖给了B，那么B只能得到这套房产45年的土地使用年限。因此，建议购房者在购买房子的时候，一定要关注房屋的土地性质，以及该土地剩余使用年限等相关信息，尤其是对soho等商业投资性的房产，因为这类房产土地使用年限本身就较短。
土地证到期，即便不续期也可继续住
那么，土地使用期限到期，对业主有什么实质性影响？如果土地使用期限到期了，业主又没有自动续交，还能继续住到自己所购置的房子里吗？
对此，闽君律师事务所创始人卓文彬律师表示，住宅物业的所有权涉及到两大方面，一个是房屋的所有权，一个是土地的使用权。对于土地的使用权，《物权法》规定土地使用权可以“自动续期”，政府是不能随意强制收回这块土地。对于物业的所有权，只要是购房者购买了这个房产，那么在房产的安全使用年限内，他都拥有这个房产的使用权。也就是说，如果居民的房产到了土地使用权规定的最后期限，居民即便没有续期，仍然是可以居住在这栋房子里的，只要这栋房子是可以安全居住的。但是，如果考虑到未来可能发生转让、抵押等处置需要，是必须有一个有效的土地使用权证，否则从法律程序上难以实现出售或者抵押的处置目的。

B. 请问房屋土地使用权到期后要交多少土地出让金才能继续使用

土地出让金计算方法

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

(2)温州到期后续交土地使用费扩展阅读：

土地出让金的返还方式

第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目100亩回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代理拆迁、拆迁补偿)

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。

协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。

国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。

即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。

因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。

案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

C. 土地使用权期满后需要继续缴费吗

在制订《物抄权法》时，已考虑到土地使用权缴费续期的问题，放弃了“无偿自动续期”的方案，采用了“自动续期”条款，回避了无偿自动续期，为以后的缴费续期，留下了法律通道。

目前，尚未制订有关收费细则法规，因为，目前这个问题还不够迫切，全国也没有几块土地到期。

D. 温州部分土地使用权到期 续租须三分之一房价

据媒体报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。许多市民纷纷致电，咨询有关土地使用权的各种问题。

昨天上午，记者来到市国土资源局，土地利用管理处处长张少清接受了记者的采访。

历史原因造成20年期限

去年开始陆续到期

记者（下简称记）：近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，经初步排查，鹿城区内即有600余宗（套），这个问题是怎么产生的？

张少清（下简称张）：要回答这个问题，首先要从国家土地政策讲起。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下简称《条例》），开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。

《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题，今年开始逐渐增多。

土地使用权价值被低估

群众心理预期有差距

记：国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后，有没有通过公告或其他形式告知社会公众，尽到必要的宣传和提醒的义务？比如说对于土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况？

张：国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事，我们觉得这是个好事，增加了市场透明度。

出让年限到期后如何续期

现行法律法规存在滞后

记：有关土地出让年限到期后，应当如何续期？

张：《中华人民共和国物权法》（下简称《物权法》）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。

在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

正起草地方普惠政策建议

想要续期随时欢迎

记：面临20年期限到期或即将到期的市民，很多都是工薪阶层，甚至收入偏低群体，要一次性缴纳高额土地出让金，对他们是很重的负担，况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子，对于这些群体，国土部门有没有考虑减免等优惠政策？

张：温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。

好比新车与二手车的区别

土地使用期限决定物权价值

记：之前业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右，为什么要这么贵？

张：国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。来源：温州网–温州日报

（以上回答发布于2016-04-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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E. 土地使用权到期怎么办如果要续期要交多少土地出让金

您好！
各级**土地管来理部门将土地使用自权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。2、出让年限(1)居住用地70年 (2)工业用地50年 (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 (4)商业、旅游、娱乐用地40年 (5)综合或者其他用地50年年限从取得土地使用权之日算。 3、缴纳多少目前没有统一规定,估计,最早到2020年以后,最早一批商业用地(年限40年),才会涉及这个问题。 4、届满,商品房也就是业委会。 只是由于出让金交纳了70年, 那么70年之后,则要交纳相应的土地租金也就是出让金。 这个国家都有考虑,并且已经出台了相关文件解答了。 只是现在还没有一宗用地达到70年。 放心吧,到时候,费用也不会很多。 毕竟这是涉及民生的大事。
望采纳谢谢

F. 土地使用权到期后如果要继续使用都需要缴纳什么费用土地出让金是怎么缴纳的

土地使用权到期后，如果要继续使用该地，应重新进行协商，然后按约定交纳费用版。
如果是直接和农民租权赁的，不交纳土地出让金。

如果是征用的土地，则要交纳土地出让金。
有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

G. 房地产证上使用期限到2050年,续交土地使用费多少

——聚土回答
房产证上的土地使用权到期，这种事其实已经出现过，去年版在温州就权出现过类似事件，但是，在国家相关规定里，并没有明确的法律法规指出使用权到期后是否是付费延期，付费价格，还是免费自动续期等，现在并没有具体的规定，建议你咨询当地政府部门和土地管理局，因为不同的地方可能也会有不同的政策。