拍卖后土地使用费怎么计算

A. 通过法院拍卖方式获得土地使用权如何计算土地增值税

请询问税务机关。技术问题

B. 国有土地使用权转让价格如何计算

为进一步加强土地市场管理，规范土地出让价格，促进高新区的建设和发展，根据国家有关政策法规和唐山市人民政府《关于我市市区基准地价和地价管理暂行规定》结合我区实际，制定本规定。

一、工业用地土地出让基准地价：
凡符合高新区产业政策的工业项目用地出让基准地价16万元／亩。
为支持工业项目，采取以下政策予以优惠：
1、投资额在400万美元以上，注册资金在200万美元以上的工业项目和经省主管部门认定的高新技术项目，其土地出让价格在基准地价基础上优惠10％；投资额在400万美元以下，注册资本在200万美元以下的一般性工业项目，执行基准地价。
2、自签订国有土地使用权合同后3日内交齐土地出让金及各种税费的，出让金再优惠10％。
3、对全市产业结构调整有较大影响，投资额在1000万美元以上的高新技术工业项目，土地出让价格由高新区管委会常务会议研究决定，出让地价原则不低于土地征用价格，差额部分由高新区财政补贴。
4、土地使用金每年1元／平方米。一般性工业项目用地使用金免5年；高新技术项目土地使用金免10年，期满后逐年缴纳。
5、土地交易契税以基准地价计征。

二、商业用地土地出让基准地价：
商业用地土地出让基准地价为38.6万元／亩。
1、商服业用地采取招标拍卖方式供应土地。
2、沿建设北路两侧商业用地地价幅度在40－42.7万元／亩。
3、沿龙泽北路等城市其它主干道路两侧的商业用地地价幅度在38.6－40万元／亩。
4、在高新区内其它的商业用地根据土地的坐落、配套等条件，地价按38.6万元／亩执行。
5、土地使用金每年1元／平方米，自取得土地使用权后逐年缴纳。

三、住宅用地土地出让基准地价：
住宅用地基准地价28万元／亩。采取招标、拍卖方式供应土地，土地出让价格以最后竟价为准。
1、一般性住宅用地28－30万元／亩。
2、公寓等高档住宅用地31－33万元／亩。
3、土地使用金每年1元／平方米，开发建设单位缴纳，分户确权后由受让方按分摊土地面积和使用年限一次性缴纳。

四、依据国家有关规定，符合土地划拨条件的项目或用地项目代征的土地，过有土地划拨费为10万元／亩，如征地地价高于国有土地划拨标准的，则按征地地价标准交纳。

五、本规定自发布之日起执行，此文件执行前高新区出台的有关土地出让价格 的文件即行废止。

六、本规定由高新技术开发区土地分局负责解释。
信息来源：国土资源局

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这是某地的政策，具体还要结合你本地的政策才可以

希望对你有帮助

C. 土地竞拍后有哪些费用

《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第六条 除条例第七条的法规以外，在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（二）因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金；如果该房地产公司发生的“保证金由当地政府没收”，按国税发[2000]84号第六条规定是不得税前扣除的。
上述损失作为非常损失，帐务处理上在“营业外支出”列支即可。

D. 拍卖行手续费怎么计算

现行法规对拍卖行取得拍卖收入如何计算纳税？

问：我单位是一家新成立的拍卖行，下个月将举办首次拍卖会。请问，根据现行的税收政策规定，拍卖收入应如何计算纳税？

答：拍卖行为是一种特殊性质的涉税行为。就拍卖标的而言，有拍卖房屋、土地使用权等不动产行为，有拍卖文物艺术品类以及各类财产物资等动产行为，还有一些单位或个人的自主拍卖行为，如公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，电信部门拍卖手机、电话等的“吉祥号码”等。常见的企业整体转让拍卖亦可按以上分类拆分为不动产拍卖和动产拍卖两部分。

拍卖取得的涉税收入主要分为标的物拍卖价款和佣金收入两部分。对取得的涉税拍卖收入应如何计算纳税，国家对此有明确的税收政策规定。国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）第二条规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。可以说，这是对拍卖行为中涉税征收的基本规定。具体来说，可以区分以下情况进行涉税处理：

（一）拍卖行取得拍卖收入的税务处理

1．增值税。国家税务总局《关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》（国税发〔1999〕40号）第一条规定，对拍卖行受托拍卖增值税应税货物，向买方收取的全部价款和价外费用，应当按照4%的征收率征收增值税。拍卖货物属免税货物范围的，经拍卖行所在地县级主管税务机关批准，可以免征增值税。另外，财政部、国家税务总局《关于罚没物品征免增值税问题的通知》（财税字〔1995〕69号）第一条规定，执罚部门和单位查处的属于一般商业部门经营的商品，具备拍卖条件的，由执罚部门或单位商同级财政部门同意后，公开拍卖。其拍卖收入作为罚没收入由执罚部门和单位如数上缴财政，不予征税。对经营单位购入拍卖物品再销售的应照章征收增值税。因此，对于应税货物，买受人支付的佣金已连同拍卖价款计缴增值税；若是代执法部门拍卖罚没动产，须向国税部门申请或减免增值税并获批复后，仅对买受人支付的佣金计缴增值税。

2．营业税。《拍卖法》第五十六条规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。

《营业税暂行条例》及实施细则明确规定，有偿提供应税劳务，有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，应依法缴纳营业税。国家税务总局《关于拍卖行取得的拍卖收入征收增值税、营业税有关问题的通知》（国税发〔1999〕40号）第二条规定，对拍卖行向委托方收取的手续费征收营业税。因此，拍卖行受托拍卖房屋、土地使用权等不动产，不动产的所有人按规定需要缴纳营业税；拍卖行拍卖不动产向委托人及买受人的收取佣金，分别按5%征收营业税；拍卖行拍卖动产向委托人收取的佣金，按5%征收营业税。

（二）其他部门取得拍卖收入的税务处理

1．电信部门拍卖手机、电话等“吉祥号码”，按“邮电通信业”缴纳营业税。

电信部门在提供电信劳务时，往往对某些吉祥、易记的电话号码采取公开拍卖的方式转让。这种行为仍属“邮电通信业”的征税范围，其营业额为拍卖收入及其他收入的全额，不得从中作任何扣除。

2．公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权不缴纳营业税。

国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）规定，公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。

3．土地管理部门以拍卖形式出让土地使用权的行为，不缴纳营业税。

国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。此种形式广泛存在于房地产开发企业的土地使用权招标拍卖中，但这种土地使用权拍卖行为属于土地出让行为，不属于营业税的征收范围。

4．人民法院的强制执行活动（包括拍卖行为）不缴纳营业税。

国家税务总局《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）第一条规定，人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。

（三）个人财产拍卖行为的税务处理

国家税务总局《关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2007〕38号）规定，个人通过拍卖市场拍卖个人财产，对其取得所得按规定征收个人所得税。个人财产拍卖所得应纳的个人所得税税款，由拍卖单位负责代扣代缴，并按规定向拍卖单位所在地主管税务机关办理纳税申报。另外，需要注意的是，纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税；拍卖品为经文物部门认定是海外回流文物的，按转让收入额的2%征收率计算缴纳个人所得税。

假如我卖一件成交价1000g的东西手续费有多少.
5%的手续费，保证金如果你拍卖成功会全部归还.否则，不归还 .

E. 土地出让金是什么怎么计算

土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，

或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

计算方法：

一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

拓展资料：

使用范围

征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。

支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。

城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。

其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

土地出让金 网络

F. 法院拍卖的房产如何计算税费

1、过户契税：主要占1.5%到3%左右；土地转让费：主要占1%；交易登记费：80元；交易手续费：每平米6元左右；

2、印花税：占0.1%；个人所得税：占1%；拍卖手续费：占3%。

3、这些费用中，有的是拍卖方负责承担，有的是买方负责承担，具体情况可参照房产税说明和规定。

4、从现实中看到，拍卖手续费和营业税由卖方负责，法院在拍卖房屋之前，已经将这些税费加入到起拍价中，于是，不会单独列出。

(6)拍卖后土地使用费怎么计算扩展阅读

法院拍卖房子的程序如下：

1、到房管局查封被执行人的房屋产权。

2、委托评估公司对房屋的价值进行评估。

3、评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。

4、委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。

5、拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

6、无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10-20%，再次委托拍卖公司拍卖。

7、二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。

参考资料

网络-司法拍卖

G. 法院拍卖的土地增值税怎么计算

1、过户契税：主要占1.5%到3%左右；土地转让费：主要占1%；交易登记费：80元；交易手续费：每平米6元左右；2、印花税：占0.1%；个人所得税：占1%；拍卖手续费：占3%。3、这些费用中，有的是拍卖方负责承担，有的是买方负责承担，具体情况可参照房产税说明和规定。4、从现实中看到，拍卖手续费和营业税由卖方负责，法院在拍卖房屋之前，已经将这些税费加入到起拍价中，于是，不会单独列出。

H. 政府出让一块土地之后，土地出让净收益如何计算出来的

政府出让一块土地之后，土地出让净收益计算方法：

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让收益=国有土地收益基金收入＋国有土地使用权出让收入－补缴的土地价款－划拨土地收入－其他土地出让收入－征地和拆迁补偿支出－土地开发支出－补助被征地农民支出－土地出让业务支出－破产或改制企业职工安置费支出。

(8)拍卖后土地使用费怎么计算扩展阅读：

土地出让金返还方式：

1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。

2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁。

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。

3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。

一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。

即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。

4、土地出让金返还用于建设公共配套设施。

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等。

6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。

参考资料来源：网络-土地出让金

I. 破产企业拍卖土地,土地出让金应该由谁出,如何计算

一、国有企业的土地使用权问题

国有企业享有使用权的土地，依其来源可以区分为三种：以出让方式取得使用权的土地、以划拨方式取得使用权的土地、以承租方式取得使用权的土地 。以出让方式取得的土地使用权和以划拨方式取得的土地使用权，为设定于国家所有的土地上的用益物权；以承租方式取得的土地的使用权，为基于合同而使用他人土地的权利，非用益物权。国有企业得依照上述方式取得具有用益物权性质的土地使用权。

《城市房地产管理法》第7条规定："土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。"第19条规定："国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。"依照我国现行法律和行政法规的规定，因出让而取得之土地使用权可依法转让、出租、抵押，因出让而取得之土地使用权不受限制地成为交易标的，当属独立的财产权利。国有企业因出让取得之土地使用权，非有社会公共利益的需要，国家不得收回。

《城市房地产管理法》第22条规定："土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。"《城市房地产管理法》对于因划拨取得的土地使用权，除在用途和转让条件上有一定的限制外，并没有附加特别的限制，反而规定该等土地使用权是一种无使用期限的权利。我国的现行法律和行政法规对于因划拨而取得之土地使用权，也没有规定国家可以将因划拨而取得的土地使用权收回。现实的状况应当是，国有土地一旦划拨，土地使用权人原则上永久使用。 同样需要说明的是，我国法律和行政法规并没有规定，对国有企业因划拨而取得之土地使用权，国家在国有企业破产时可以收回，因此国家不得以国有企业破产为由收回划拨的土地使用权。

依照上述法律规定，划拨仅仅是土地使用权取得的方式不同，并不表明因划拨而取得之土地使用权不是一个独立的财产权利。 所以，国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，尽管其取得方式有所不同，却没有性质上的差异。我国法律对国有企业因划拨取得之土地使用权的用途和转让附加一些特别的限制，也并不否定国有企业对划拨土地使用权所享有的处分权能。例如，《城市房地产管理法》第50条规定："设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。"依照上述规定，国有企业对于因划拨而取得之土地使用权，可以设定抵押以实现对土地使用权的交换价值的处分，与因出让取得之土地使用权的抵押并无根本的不同。故国有企业因出让取得之土地使用权和因划拨取得之土地使用权，属于性质相同的用益物权，均为国有企业的责任财产。

为了推行国有企业的计划兼并破产措施，国务院在《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发[1994]59号）第2条规定：企业破产时，企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。依照国发[1994]59号通知的规定，属于试点城市兼并破产计划内的国有企业破产时，不论其土地使用权的取得方式，土地使用权均得以变价用于安置职工，变价的土地使用权安置职工后有剩余的，按照破产财产分配方案清偿破产的国有企业的债权。很显然，国发[1994]59号通知的精神，承认了破产时的国有企业的土地使用权属于国有企业的责任财产，只是对于土地使用权的变价分配，仅仅作出了不同于国有企业的其他财产的处理，优先考虑了土地使用权变价金优先用以满足破产企业的职工安置费用。出于社会公共利益的考虑，国发[1994]59号通知所为规定并非不妥。

但十分遗憾的是，我国司法实务所持立场却背离了国发[1994]59号通知的精神，直接否认国有企业因划拨取得之土地使用权属于国有企业的责任财产。最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）第1条规定：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。解读最高法院法释[2003]6号批复的立场，以下结论值得思虑：（1）纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应当依法变价首先用于破产企业职工的安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一进行破产分配。在这一点上，最高法院继承了国发[1994]59号通知所为规定的立场，若是基于社会公共利益的考虑，应当予以肯定。 没有纳入国家兼并破产计划的国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业之责任财产。在这一点上，最高法院并没有真正领会国发[1994]59号通知所为规定的核心精神，并进而作出了扩大化的不当解释；划拨的土地使用权均不属于国有企业的责任财产。事实上，上述结论直接与《城市房地产管理法》允许划拨的土地使用权以变价清偿债务的规定相悖。同时从客观上对国有企业进行了区别对待，损害了 哪些没有纳入国家兼并破产计划的且只有划拨土地的国有企业职工的权益。

（2）有关人民政府可以收回国有企业因划拨的土地使用权，并予以处置。在这一点上，国家收回国有企业因划拨取得至土地使用权，有十分宽泛的裁夺余地，国家对于划拨的土地使用权，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。最高法院以司法解释授权有关的人民政府在国有企业破产时可以收回划拨的土地使用权，是没有任何法律依据的。 再者，有关的人民政府可以收回划拨的土地使用权予以处置，应当如何处置或者以何种目的处置，均没有任何限制，无异于在说划拨的土地使用权已经因国家收回而消灭，政府想怎么处置都可以。若有关的人民政府决定不收回破产的国有企业划拨的土地使用权，又该如何处理呢？或者退一步讲，有关的人民政府可以基于何种理由不收回破产的国有企业因划拨取得之土地使用权呢？可见，最高法院上述司法解释具有极大的任意性，并没有给出一个让实践可以充分把握的标准。

笔者认为，国有企业的土地使用权，虽有划拨和出让两种不同的取得方式，但其作为用益物权的性质相同，国有企业自其取得土地使用权时起，土地使用权即构成国有企业的责任财产。原则上，在国有企业破产时，土地使用权不论其因划拨还是因出让而取得，均应当列入破产财产，并通过变价进行破产分配。对于划拨的土地使用权，国有企业破产时亦应当予以变价，并参照《城市房地产管理法》第50条的规定处理，土地使用权变价后所得的价款应当优先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，列入破产财产以备分配。

二、已经抵押的国有企业的土地使用权问题

属于破产企业所有的财产，为破产财产。破产企业已经设定抵押的财产，理论上应当属于有负担的破产财产；在除去负担之前，该破产财产应当优先用以满足因负担而取得之担保物权人的利益。 国有企业的土地使用权已经设定抵押的，依照我国《企业破产法（试行）》第28条和《民事诉讼法》第203条的规定，不属于破产财产的范围；但土地使用权的价值超过被担保债务数额的部分，应当作为破产财产。依照我国现行法律的有关规定，国有企业的土地使用权设定抵押的，除非抵押无效，抵押权人在国有企业破产时，得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权。但是，若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案予以分配。上述法律规定本应无条件地适用于已经设定抵押的国有企业的土地使用权。

但是最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，依法办理抵押登记手续，并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，抵押有效；抵押权人在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分可享有优先受偿权。这里的问题并不是抵押权人应否优先受偿的问题，因为抵押权人对已经抵押的划拨土地使用权的优先受偿权已被《城市房地产管理法》和《担保法》所明文规定，抵押权人对于划拨的土地使用权变价金有优先受偿权，不存在疑问。存在疑问的是，抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后，若土地使用权的变价金还有剩余的，是否属于破产财产？依照最高法院法释[2003]6号批复第1条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。显然，国有企业以划拨方式取得之土地使用权，原本不属于破产财产，即便设定抵押而抵押权人对之行使抵押权，在解释上仍不能认为其变化为破产财产，故抵押权人对抵押的以划拨方式取得之土地使用权行使优先受偿权后的余额，仍不属于破产财产。这里存在着明显的矛盾。

最高法院法释[2003]6号批复第2条规定，纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，依据国务院有关文件规定办理。但这样的规定，似乎也与国务院的有关文件规定不吻合。最高法院仅仅规定以划拨方式取得的土地使用权设定抵押的，按照国务院有关文件规定办理；言外之意是否表明，以出让方式取得的土地使用权设定抵押的，就可以不按照国务院的有关文件规定办理？国务院的有关文件对于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产时的土地使用权的特别规定，实际上并不以划拨的土地使用权为限。国发[1994]59号通知规定，国有企业破产时，其依法取得的土地使用权（不论以出让还是划拨方式取得），变价所得应当首先用于破产企业职工的安置。国家经济贸易委员会、中国人民银行征得国务院同意，于1996年07月25日发布的《关于试行国有企业兼并破产中若干问题的通知》第5条规定："在实施企业破产中，首先要妥善安置破产企业职工，保持社会稳定。企业以土地使用权作为抵押物的，其转让所得首先用于破产企业职工的安置，对剩余部分抵押权人享有优先受偿的权利；处置土地使用权所得不足以安置职工的，不足部分依次从处置无抵押财产、其他抵押财产所得中拨付。抵押权人未优先受偿部分，参加一般债权的清偿分配。"并且，国务院1997年发布《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，"安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工，不足以支付的，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。破产企业财产拍卖所得安置职工仍不足的，按照企业隶属关系，由同级人民政府负担。"很显然，国务院的有关文件实际上使得破产企业的职工安置费用优先于对（不论因划拨还是出让而取得的）土地使用权享有求偿权的所有权利。在立法和司法实务上，涉及纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权时，所要解决的问题并不是土地使用权上设定的抵押权可否行使的问题，而是抵押权人的利益是否优先于破产企业的职工安置费用 ，最高法院法释[2003]6号批复并没有解决这个具有实践价值的问题。

义最高法院的司法解释之所以存在上述的缺陷，原因可能有两个：（1）对国有企业的土地使用权的性质认识不清。人为的将国有企业的土地使用权化分为二种性质不同的权利：因划拨取得之土地使用权和因出让取得之土地使用权不同，前者不构成国有企业的责任财产，后者构成国有企业的责任财产。国有企业因划拨取得之土地使用权，不属于破产的国有企业的责任财产，其有无抵押与破产财产的清算和分配不发生关系，国家有关部门可以收回或者变价用于支付破产企业的职工安置费用。前已言之，将国有企业的土地使用权人为划分为两种不同性质的权利，没有法律上的任何依据。（2）对国务院的有关文件精神把握不准。前文已经说过，国务院有关文件精神，并不否认破产时的国有企业之土地使用权属于国有企业的责任财产，只不过在变价分配时，优先考虑了土地使用权变价金用以满足破产企业的职工安置费用。国务院的有关文件使得破产企业的职工安置费用成为优先于对（不论因划拨还是出让取得的）土地使用权享有的担保权和普通债权。但最高法院法释[2003]6号批复的精神却缩减了国务院有关文件的适用范围。

国发[1994]59号通知第5条对于纳入国家兼并破产计划的国有企业的土地使用权所为规定，使得土地使用权的抵押权人的优先受偿利益，不得对抗破产企业的职工安置费用。抵押权的意义在于担保抵押物所担保的债权的受偿；在国有企业破产时，抵押权人的债权直接面临受偿不能的危险，正是需要抵押权发挥作用的时候，抵押权人的担保利益在国有企业破产时不应当消弱。在国有企业破产时，否认抵押权对破产企业的财产（土地使用权）的优先受偿效力，是对社会信用制度的直接危害，此等危害缺乏可以获得补救的其他措施。相反，应当注意到，国有企业破产时的职工安置费用，政府财政或者社会保障制度对之应当发挥作用，不能将企业破产的社会负担转嫁由抵押权人来承担。同时考虑到，破产企业的职工安置费用优先于破产企业的土地使用权抵押权，但仅限于纳入国家兼并破产计划的国有企业破产的场合，客观上给了其他破产的国有企业及其职工不平等的待遇。

所以，窃以为妥当而且符合法律的做法应当是，国有企业破产时，其土地使用权设定抵押的，抵押权人得行使抵押权以变价抵押物（土地使用权），以变价金清偿土地使用权所担保的债权；若土地使用权系划拨取得之权利，则变价金应当首先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。抵押权人就土地使用权变价金优先受偿后的余额，应当作为可供分配的破产财产，按照破产财产分配方案进行分配，但对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，则在优先支付破产企业的职工安置费用后尚有剩余的，按照破产财产分配方案进行分配。若职工安置职工尚有不足的，则应当由政府财政及社保资金补足。