⑴ [转载]租赁农村集体土地建厂房拆迁时如何补偿
【国务院办公厅】 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为 近年来,一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划,规避农用地转用和土地征收审批,通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此,必须严格禁止,并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查,并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。 【最高人民法院意见】 租用人经集体经济组织同意,或者与集体经济组织签订了土地使用权租赁合同的,应当认定为有效。土地承包、租赁,均可能根椐经营需要设定一定的地役权,而这种权利如经不动产权利人同意即为有效,并为法律所保护。租赁合同期满,承包人应当自行拆除建筑物,或经出租人同意,出价购买该建筑物,或经新的承包、租赁人同意折价购买该建筑物均可。防止未经征用,或未投入商业用途的农村集体土地使用权进行纯粹商业开发,以防止损害集体组织及广大百姓的合法权益。 杨律师评析: 近年来,随着北京郊区发展速度的加快,许多近郊农村被划入拆迁范围。而前些年政府为了郊区经济的发展,默认了许多村镇用集体土地来兴建市场,以招商引资。这些公司商家经营时间不长,但是投入较大,一旦该区域实施拆迁,这些商户不属于拆迁法上所称的被拆迁人,因此,他们所能接到的大多是腾退通知,而且被告知所获得的补偿标准很低。 针对这种情况,建议遇到此种情况的商户和专业律师联系,取得律师的帮助,由律师出面协商,必要的情况下及时启动相关的诉讼,紧急情况下申请法院保全证据和财产。只有这样,才能最终获得理想的补偿。 北京房产及拆迁专家律师,十年专业品牌,信誉保证!
⑵ 租赁农村集体土地建厂房拆迁时如何补偿
相关法律法规如下:
⑶ 租用农村集体土地办厂需要什么手续
征用农村集体所有土地的手续:
一、选取符合规划的农用地。
用地单位所征用的土地必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。用地单位在初步选定某个农用地为建设用地后,要向国土资源局咨询是否可用!
二、编制项目可行报告。
确认农用地可用于建设后,应编制可行的建设项目报告,并向相关部门提交用地申请。经相关部门审查后,符合征用的情况下,由用地单位按规定缴纳选址规费,建设部门颁发建设项目《选址意见书》。
三、提交用地预审申请。
农用地转用或土地征收经依法批准后,用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
四、办理立项等手续。
用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续,并缴纳各项审批费用;
五、提交用地正式申请。
用地单位再持以上各项审批文件,向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
六、办理审批手续,批准用地。
由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,制定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同类型,经各级人民政府审批。
七、土地征用。
由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用,签订补偿安置协议,办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。以上各项补偿,应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内,由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的,政府应拒绝发放建设用地批准书,农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。
八、领取用地批准文件。
国土资源局根据批准的供地方案,在征地的补偿、安置补助完成后,向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。
九、缴纳出让费,获得土地适用权。
土地征用后,该土地即成为国有土地,由国土资源局与土地使用者按照相关规定,签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。
十、办理建设项目审批手续。
签订合同并按约缴纳费用后,用地单位才真正获得该土地的使用权,用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
(3)租赁农村集体土地无形资产扩展阅读:
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批,从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。
⑷ 个人租赁村集体土地,需缴什么税
财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]56号)规定,在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的,由实际使用人缴纳土地使用税。
上述集体土地是指未由国家征用并办理出让等土地使用权流转手续的,包括单位或个人以集体土地所有权和集体土地使用权两种形式拥有的集体土地。
集体土地出租后再将土地转租的,由最终租用土地的单位或个人缴纳土地使用税。
⑸ 农村集体土地租赁资金管理办法
江苏省农村集体资产管理办法
【颁布单位】 江苏省人民政府
【颁布日期】 19991108
【实施日期】 19991108
《江苏省农村集体资产管理办法》已经1999年11月
8日省人民政府第34次常务会议讨论通过,现予发布施行。
【章名】 第一章 总则
第一条 为了加强农村集体资产管理,保护农村集体资产所有者和经
营者的合法权益,促进农村集体经济的发展,根据国家有关法律、法规,
结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内农村集体资产的管理。国家法
律、法规对农村集体资产管理另有规定的,从其规定。
第三条 乡(镇,下同)、村、组应当建立健全农村集体经济组织,
行使农村集体资产所有权和经营管理权。尚未建立集体经济组织的村,由
村民委员会行使农村集体资产管理职能。
第四条 农村集体经济组织对其所有的集体资产依法享有占有、使用
、收益和处分的权利。在遵守有关法律、法规的前提下,有独立进行经济
活动的自主权。
第五条 农村集体资产受法律保护,禁止任何组织和个人侵占、哄抢
、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
第六条 县级以上地方人民政府农村集体资产行政主管部门负责本行
政区域内农村集体资产管理工作的指导、协调、服务和监督。
国土、水利、林业、渔业、乡镇企业、财政、审计、监察等部门按照
职责分工,依法做好农村集体资产管理的指导和监督工作。
【章名】 第二章 农村集体资产所有权
第七条 农村集体资产包括:
(一)集体所有的土地和法律规定属于集体所有的其他自然资源;
(二)农村集体经济组织投资、投劳(不含国家建设中使用的义务工
)以及国家支持农村集体经济组织投资形成的生产性设施和公益性设施;
(三)农村集体经济组织兴办或者兼并的企业资产,在联营企业、股
份制企业、股份合作制企业、中外合资、合作经营企业和集资建设的项目
中,按照投资份额拥有的资产及相应的增值资产;
(四)农村集体经济组织所有的现金、存款、有价证券等流动资产;
(五)依法属于集体所有的其他资产。
第八条 农村集体资产与国有资产以及农村集体资产不同所有者之间
应当明晰产权,禁止平调。
第九条 农村集体资产按照国家和省有关规定进行清产核资,产权登
记。集体土地、林地的登记造册,核发证书,以及确认水面、滩涂的养殖
使用权,依照有关土地管理、森林、渔业、水利等法律、法规执行。
第十条 农村集体资产所有权争议,由当事人协商解决;协商不成的
,由当地乡级人民政府或者县级人民政府处理,对处理决定不服的,可以
向人民法院起诉,当事人也可以直接向人民法院起诉。
对集体土地、林地以及水面、滩涂所有权或者使用权争议的处理,分
别适用有关土地管理、森林、渔业、水利等法律、法规。
【章名】 第三章 农村集体资产经营
第十一条 农村集体经济组织实行以家庭承包经营为基础、统分结合
的双层经营体制。
第十二条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,
从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。
在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当
调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的
同意。
第十三条 农村集体经济组织所有的荒山、荒地、荒水、荒滩,可以
由本集体经济组织成员承包经营,也可以采取招标、拍卖等方式有偿转让
其使用权,用于农业生产。转让收取的资金归农村集体经济组织所有。
第十四条 在不改变集体土地的权属关系,不改变农业用途的前提下
,经发包方同意,承包方可以采用转包、转让、互换、入股、租赁或者其
他形式进行承包土地经营权的流转,推进土地适度规模经营。
第十五条 农村集体经济组织对农村集体经营性资产依法自主决定经
营方式,可以实行承包、租赁、联营、股份制、股份合作、中外合资、合
作经营及独资经营等方式经营。
第十六条 农村集体经营性资产实行承包、租赁经营的,应当采取公
开招标的方式确定经营者,并依法签订承包、租赁合同。禁止利用职权压
价发包或者出租集体资产。
农村集体资产承包、租赁经营者应当按照合同规定按时足额交纳承包
款和租金。
第十七条 农村集体经济组织投资兴办联营、股份制、股份合作制和
中外合资、合作经营企业及独资企业的,应当依法行使投资者权利,保证
投资的安全和合法收益。
第十八条 农村集体经济组织可以依法组建集体资产经营组织,通过
多种形式使农村集体资产合理流动,搞活资本经营。
【章名】 第四章 农村集体资产管理
第十九条 农村集体经济组织管理农村集体资产的主要职责是:
(一)执行本组织成员大会或者成员代表大会通过的章程、决议和决
定;
(二)制定和执行集体资产管理的各项规章制度;
(三)保障集体资产的安全、完整和增值;
(四)维护本组织及其成员的合法权益;
(五)向本组织成员大会或者成员代表大会报告工作;
(六)负责集体资产的日常管理工作。
第二十条 农村集体经济组织在资产管理活动中的下列事项必须经其
成员大会或者成员代表会议讨论通过:
(一)本组织年度财务预算、决算;
(二)集体资产经营方式的确定和重大变更;
(三)重大的投资活动;
(四)年度收益分配方案;
(五)主要资产处置和其他重大事项。
第二十一条 农村集体经济组织应当建立健全民主选举、民主决策、
民主管理、民主监督制度以及投资责任、集体资产占用和经营责任、集体
资产收益和产权管理、内部审计等制度。
第二十二条 农村集体经济组织和占有、使用集体资产的单位应当严
格执行会计制度和财务制度,实行财务公开,接受群众监督。
第二十三条 农村集体经济组织投资兴办的企业实行资产重组等涉及
产权变更时,应当充分尊重社区农民和企业职工的意愿,严格按照规定的
程序进行。
第二十四条 农村集体经济组织应当加强对集体货币资产的管理。对
农村集体资产的承包款和租金、集体股金分红、出售农村集体资产回收的
资金以及征地的土地补偿费和安置补助费,应当专户储存,主要用于发展
生产或者安置被征地的农民,严禁挪作他用。
第二十五条 农村集体资产转为国有或者其他单位所有时,国有或者
其他单位应当按照等价交换的原则,补偿集体经济组织所投入的资产价款
。集体土地被征用的,按照有关土地管理的法律、法规进行补偿。
第二十六条 农村集体经济组织合并、分立或者转入其他集体经济组
织时,应当按照集体经济组织成员投入和创造的资产在全部资产中所占的
份额,将农村集体资产随集体经济组织成员转入新的集体经济组织,不得
私分。
农村村、组等行政建制由于土地被征用等原因按照规定予以撤销后,
该社区的集体经济组织剩余土地按照规定收归国有,其他资产按照国家和
省有关规定处理。
第二十七条 占有、使用农村集体非经营性资产的单位和个人,应当
按照国家和省有关规定办理登记手续,签订责任合同书,不得擅自改变资
产的所有权性质。
【章名】 第五章 农村集体资产评估与审计
第二十八条 农村集体资产通过转让或者由于实行租赁经营、股份经
营、联营及中外合资经营、中外合作经营等方式而发生所有权或者使用权
转移时,必须进行资产评估。
第二十九条 评估农村集体资产必须由具有评估资格的资产评估机构
进行。评估结果要按照有关规定予以确认。
第三十条 农村集体经济组织应当加强内部审计工作。农村集体经济
组织和农村集体资产占有、使用单位的经济活动和其主要负责人离任,必
须接受审计监督。
农村集体经济组织的内部审计工作应当依法接受审计机关的业务指导
和监督。
【章名】 第六章 法律责任
第三十一条 违反本办法规定,侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查
封、扣押、冻结、没收农村集体资产的,由乡人民政府或者农村集体资产
行政主管部门责令限期改正、赔偿损失;拒不改正的,对直接责任人员,
建议其所在单位或者上级机关依法给予行政处分;违反《中华人民共和国
治安管理处罚条例》的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,由司法
机关依法追究刑事责任。
第三十二条 除法律、法规另有规定的外,违反本办法规定,有下列
行为之一的,由农村集体资产行政主管部门责令限期改正、赔偿损失;拒
不改正的,对直接责任人员,建议其所在单位或者上级机关依法给予行政
处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
(一)非法改变农村集体资产所有权的;
(二)不按照规定进行资产登记或者资产评估的;
(三)低价处理农村集体资产的。
对涉及土地管理的违法行为,按照有关土地管理的法律、法规进行处
理。
第三十三条 农村集体资产行政主管部门的工作人员违反本办法规定
,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊尚未构成犯罪的,由其任免机关或者行
政监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责
任。
【章名】 第七章 附则
第三十四条 本办法自发布之日起施行。
⑹ 租赁村集体土地建厂,合同未约定到期后地上物处理,现租赁合同到期,村集体要无偿收回土地和拆除地上物。
这个一般在合同中要约定,否则有可能几年的租金还不够赔偿费用,不是损公肥私吗?而且你在签订合同的时候就应该预先想到合同到期后地上物的处理的!
⑺ 为什么租用农村集体土地应交土地使用税
征收土地使用税目的:
(1)能够促进土地资源的合理配置和节约使用,提高土地使用效益;
(2)能够调节不同地区因土地资源的差异而形成的级差收入;
(3)为企业和个人之间竞争创造公平的环境。
土地使用税,是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收,因此也称城镇土地使用税。
⑻ 租赁土地可否计无形资产
一、土地是以无形资产作帐的,需要摊销。另外看土地作为任何使用也可能改变科目。
根据企业会计准则和企业会计制度的规定:
1、企业取得的土地使用权,应当按实际支付的价款作为实际成本,计入无形资产科目。
2、入帐后,自当月起,根据取得的土地使用权规定的年限(一般为50-70年,你可以根据土地使用权证上规定的使用起止日期确定),分期摊销计入企业管理费用。
3、土地性质发生改变时,如,企业因利用土地建造自用某项目时,应将无形资产--土地使用权,结转到“在建工程”科目中。
二、《企业会计准则第6号——无形资产》第三条规定,无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
资产满足下列条件之一的,符合无形资产定义中的可辨认性标准:
(一)能够从企业中分离或者划分出来,并能单独或者与相关合同、资产或负债一起,用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。
(二)源自合同性权利或其他法定权利,无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。
(8)租赁农村集体土地无形资产扩展阅读:
无形资产同时满足下列条件的,才能予以确认:
1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业;
作为无形资产确认的项目,必须具备其生产的经济利益很可能流入企业这一条件。因为资产最基本的特征是产生的经济利益预期很可能流入企业,如果某一项目产生的经济利益预期不能流入企业,就不能确认为企业的资产。
在会计实务中,要确定无形资产所创造的经济利益是否很可能流入企业,需要对无形资产在预计使用寿命内可能存在的各种经济因素做出合理估计,并且应当有明确的证据支持。
2、该无形资产的成本能够可靠地计量。
企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等,因其成本无法可靠计量,不应确认为无形资产。