㈠ 二手房买卖合同中违约金过高如何调整
二手房买卖合同中的违约行为主要包括违约解除合同、逾期付款和逾期交付使用房屋三种类型。合同约定违约金数额或者计算方法的，一般以合同约定为准。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何确定违约金是否过分高于实际损失呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这些具体规定既符合公平原则，符合国情，又有利于法官办案中有法可依。以上规定虽然仅仅适用于商品房买卖合同，但对于二手房买卖也是具有参考价值的。类似的地方性规定还有，江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要（一）（苏高法审委[2005]16号）第二十八条也明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。尽管目前没有专门针对二手房买卖合同的违约金规定或解释，以上两条规定均体现了这样的原则，即违约金的调整标准既要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，但违约金毕竟是一种合同的违约责任，其惩罚性不能完全等同于侵权的惩罚性责任，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，应考虑公平原则，因此，法官在行使调整的自由裁量权时应体现此双重性。
㈡ 商品房买卖合同被解除，买房人要求开发商按6%的利息支付房款占用期的法律依据是什么
在房屋合同解除之后，开发商按照什么标准支付房款占用期间的利益，要看合同的约定，毕竟合同签订是贯彻意思自治原则。如果没有约定的话，而开发商对合同解除承担责任的话，法院一般是按照同期银行贷款利率计算。
㈢ 买卖合同中货物是假冒伪劣商品，如何处理
买卖合同中交付货物、产品（在法律上称作标的物）等出现质量问题，卖方需要承担违约责任。作为买方支付合同价款，就需要卖方提供合格、足量的标的物，这是卖方要承担的起码的合同义务。如果出现质量问题，李英杰律师给大家提出如下一些建议：
卖方交付的标的物不符合质量要求的，买方可以依照《合同法》第一百一十一条要求承担违约责任。具体来讲，可以采取如下三个步骤：
，依照《合同法》六十一条规定确定，即可以就合同的质量纠纷如何解决补充协议约定，如果达不成补充协议就依据合同有关条款和相关交易习惯确定。第三、对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。具体而言如下：
（一）标的物有一般质量瑕疵的，买方可以请求减少价款或者要求对方修理，自己修理的，费用由卖方承担；
（二）有瑕疵的标的物为种类物的，买方可以要求更换。所谓种类物就是
指具有共同特征，用品种、数量、质量规格，即通过度、量、衡加以确定的物。举例说明：买方购买相同规格等级的建材，质量不合格可以要求卖方更换为相同规格等级的建材。
（三）标的物存在重大、显著、根本性瑕疵，以致实际上剥夺了买受人根据合同有权期待获得的标的物的价值和效用，属于合同目的不能实现，买受人可以拒绝接受标的物，甚至解除合同。
提醒大家，尽管依据法律的直接规定可以解决质量违约问题，但是往往在实务中需要核算、举证，具有一定困难。因此建议最好在合同签订过程中明确约定质量违约条款，根据可能发生的具体违约情况，要求卖方承担相应的违约责任，而约定违约金的方式比较容易操作。乐清律师网页链接
㈣ 房产买卖合同违约赔偿问题
一、房屋买卖合同中的违约金
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（要由原告方提出证据）
2.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、本条司法解释适用的条件是什么？
本条司法解释的内容为：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
从该条款规定可以看出，要适用减少或增加违约金的主张必须具备下列条件：
1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款；
2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低；什么是过高或过低，在下文中讨论。
3、要有合同一方当事人请求；不请求则一般不处理，但也有法官依职权裁判的实例。
三、什么是违约金过高？什么是违约金过低？
本条司法解释是对合同法114条第2款的具体规定，合同法规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
那么什么是违约金过低？合同法已有原则性规定，即以低于因违约所造成的损失为标准，约定的违约金低于造成的损失的，则为过低；
本条司法解释也直接引用了合同法的过低的原则性规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
什么是违约金过高？ 合同法没有原则性规定，合同法支持的是过分高于造成损失的，但什么是过分高于，实践中不便把握。
本条司法解释， 对什么情况下属“违约金过高”，也即“违约金过高”的具体标准作了明确规定。明文将“超过造成损失的30％”定为标准，具有司法实践上的指导意义，可说是提高了处理具体案件时的可操作性。
在商品房买卖合同中，合同双方因一方违约而给对方造成的损失通常包括各种手续费、银行利息及路费、误工费、在合同中还可以约定因主张违约损失而诉诸法院的合理费用，并特别注明律师费、等等。具体数目可以由双方在违约后共同协议商定。
㈤ 房地产商品房买卖合同签订注意事项
您好， 签订买卖合同时需要注意的事项，已为您整理如下，希望对您有所帮助：
在签订商品房买卖合同双方一定要明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
㈥ 买卖合同中，卖方提供劣质产品，导致买方受损，买方除了请求赔偿损失，还能要求卖方返还货款吗
这个很清楚的，如果买方已经履行了合同义务，买方可以要求卖方继续履行合同，甚至可以追究违约责任。
合同没什么利于不利于的，就是合同就行了。法条如下
第七章 违约责任
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法 第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百二十一条 当事人一方因 第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和 第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
提问者评价
十分感谢
㈦ 房屋买卖合同无效，已经居住是否应该承担房屋使用费
一复、《合同法》第58条规定：“制合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
二、因此所说的情形，承租者应该给付房租费。
㈧ 买卖合同被判无效，需要支付占用费吗
《合同法》第58条、第59条的规定，当事人应当承担的责任类型主要有：1、返还财专产（包含不能属返还或者没有必要返还时的折价补偿这一特殊方式）当事人因该无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2、赔偿损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、收归国有或返还集体、第三人。前两种是对内法律效果，后一种为对外的法律效果。