① 容积率低于0.4，计算土地增值税时扣除的土地成本，应该按照土地面积乘以2来分摊总的土地成本
不是，土地增值税中没有这个规定。财税[2010]121号文件规定，自2010年12月21日开始，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
② 房地产企业土地成本核算是按占地面积为基数计算还是建筑面积计算
国家税务总局于2009年3月印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)对土地成本的分配作了如下规定：土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先整。
③ 土地成本是否可以按占地面积进行分摊
中华。会计网校忘情水回复：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号），如同一宗土地上，纳税人开发的房地产为分体式，即住宅、非住宅分别独立建设于土地上，可考虑按住宅、非住宅占地面积进行分摊，分摊方法须报请主管税务机关审核。
④ 土地成本如何分摊
这个，我认为，属于你们公司会计政策的范畴，你们可以制定一个分摊原则，然后一直按该会计政策执行。建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。
地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本，这样成本就是真实的，而不用考虑是否亏损。
⑤ 房子建筑面积和土地分摊分摊面积有何区别
房屋的建筑面积系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。土地分摊分摊面积就是由楼上业主共同分担的面积。比如楼梯间、电梯间、机房等。
⑥ 请教：商品房价格中的土地成本是如何分摊的
如果你知道一定要告诉我
⑦ 房地产土地增值税清算单位建筑面积成本怎么计算
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定："在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积"因而，您应当区分不同类型的房产，根据上述政策的规定进行处理。
⑧ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊
这个，我认为，属于你们公司会计政策的范畴，你们可以制定一个分摊原则版，然后一直按该权会计政策执行。
建议可以参照房产税对地下室等打折征收的模式，分摊成本时，在按面积分摊的基础上，再给地下室核定一个分摊比例，如40%。
地下室分摊成本=总需分摊成本*(地下室面积*40%）/（地下室面积*40%+其余地上部分面积）
当然，如果能够根据成本习性来分摊，那当然更好，也更科学。因为地下室确实是因为相关因素而发生了那么多成本，这样成本就是真实的，而不用考虑是否亏损。
⑨ 成本分摊 剪力墙和基坑的成本如何分摊到地上建筑
“企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。”所谓占地面积法31号文也进行了定义，31号文第二十九条：占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
我认为，土地成本按物业占地面积进行分配不太合理，同时在操作上也有很大难度。理由如下：
1、土地成本和土地容积率存在极大相关性。容积率即地块的地上建筑物的建筑面积与该地块的面积的比率，容积率越高，说明小区建筑面积越大，地块的居住密度大；容积率越小，说明小区的建筑面积越小，地块的居住密度小。而每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地的最大建筑面积。因此，在土地市场中，容积率越高的地块往往土地拍卖价格越高，这时的土地成本按照总建筑面积或总可售面积计入单位成本应该比较合理。一般土地拍卖市场上都会按土地成交价及容积率计算楼板价，以此判断土地价值是否合理（即面包和面粉谁贵的问题）。
2、物业的占地面积虽然也会影响物业的售价，但并不存在占地面积越大物业售价越高的线性关联，这时，土地按物业占地面积进行分配必然使得开发产品收入和成本的不配比。比如，在同一土块中建造不同的物业形态，如别墅和小高层，这时，小高层每平方建筑面积所占的宗地面积要远小于别墅所占的宗地面积，如果说别墅的单位占地面积是小高层的5倍，但别墅的售价绝不可能也达到小高层售价的5倍，因此一般财务处理中上例中的别墅和小高层土地成本都按照可售面积（或建筑面积）进行分摊。
3、按物业占地面积进行分配在操作上也有很大难度。在物业大产证上，宗地面积所对应的土地面积均指的是整个项目土地面积，即使存在不同物业形态，在不同物业形态大产证上的宗地面积也没有进行分割。在缺乏专业测绘资料的情况下，既要确定不同物业形态的实际占用面积，又要合理分摊公共面积，如道路、绿化、变电站等，这明显不切合实际，哪个房产公司有这能耐我真服了他。
因此，31号文按“占地面积法进行分配”在即不完全合理又无法执行的情况下，可能只能流于形式，在实务中，绝大部分的纳税人应该还是会将土地成本按照总建筑面积或总可售面积分摊计入单位成本。
另外补充一点个人想法：31号文三十条规定实际上给了纳税人一个税收筹划的空间，纳税人可先对其不同物业形态的土地增值税税负进行测算，如果测算后不同物业的土地增值税存在税率差，那么纳税人可按31号文的规定按“占地面积法进行分配”以此降低税负。
比如，企业同一地块分期开发（此情况下土地增值税需分期清算），一期小高层和高层，二期为别墅，如果企业以前按建筑面积分摊土地成本，测算后小高层和高层土地增值税适用税率30％，别墅土地增值税适用税率50％，即不同物业的土地增值税存在税率差，那么此时纳税人可以按31号三十条规定按“占地面积法进行分配”土地成本，增加别墅土地成本，以此达到减少土地增值税税负的效果。
⑩ 土地增值税的土地成本按什么原则分摊在两种不同的住宅上
一般就是建筑面积法
第三十一条扣除项目金额的计算分摊：
（一）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；
2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；
3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；
4.税务机关确认的其他合理方法。