别墅土地使用权摊销

① 土地增值税清算的收入确定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

② 房地产开发企业土地款怎么入账

根据一期、二期各占的土地面积来分摊，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——一期

开发成本——土地征用及拆迁补偿费——二期
贷：银行存款-**行

如果是屯地，可以暂按无形资产入账。
借：无形资产-土地使用权
贷：银行存款-**行

③ 我是房地产企业,现在是9月份了发生了一笔土地征拨和补偿费,如果放在开发成本,那么年终怎么处理

土地增值税与所得税对比分析

2006年2月9日 来源:中原中国地产研究

土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入成本中的。

（注：以下所述各税种的实施细则皆为深圳地区的标准）

一、概念

土地增值税:是以纳税人在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的税种。

所得税：房地产行业中存在两个所得税，

一个是企业所得税，是对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税。房地产市场上的企业（开发企业、中介商）应就其生产经营所得缴纳企业所得税。

一个是个人所得税，是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。房地产三级市场上个人租赁、转让房地产应缴纳个人所得税。

二、纳税人

土地增值税的纳税义务人是有偿转让（不包括无偿赠与、继承等方式）国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

个人所得税的纳税人是指在中国境内有住所，或者虽无住所但在境内居住满一年，以及无住所又不居住或居住不满一年但有从中国境内取得所得的个人。包括中国公民、个体工商户、外籍个人等。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

三、课税对象和计税依据

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，即以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入（包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体有货币收入、实物收入和其他收入）减除规定扣除金额后的余额。

企业所得税以纳税人取得的生产、经营所得和其他所得为征税对象。在房地产市场中以房地产企业的生产经营所得为征税对象。

个人所得税的征税对象是个人取得的应税所得。个人出租和转让建筑物、土地使用权取得的所得是征税对象。

四、税率和应纳税额的计算

土地增值税是增值额乘以四级超额累进税率，所得税是所得收益额乘以固定税率。土地增值税在开发企业转让房地产时采用预征，为转让所得收入乘以固定差别税率。土地增值税的增值额和所得税的所得收益额都是收入扣除掉成本、费用等作为应纳税额，但是两者的收入和扣除项目不尽相同。

◆土地增值税

土地增值税就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后增值额再以比例缴纳的税收。

税率采取四级超额累进税率：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

（二）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

（三）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

（四）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

简便计算方法的公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

其中，扣除项目为：

（一） 取得土地使用权所支付的金额。

（二） 开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三） 开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（四） 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（五） 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六） 财务部规定的其他扣除项目。

◆企业所得税

应纳所得税额=应纳税所得额×税率（公式中“应纳税所得额”即纳税人纳税年度收入总额减去准予扣除项目后的余额）

对设在深圳经济特区内的国营企业、集体企业、内联企业征收所得税一律按15%的税率计算缴纳所得税。

房地产开发企业的收入确定：

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

应扣除的项目包括：

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

下列项目按以下规定进行扣除：

（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。

1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

◆个人所得税

个人出租和转让建筑物、土地使用权时按个人所得税中的“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

应纳税额=应纳税所得额×适用税率

个人将房产出租时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次取得的收入，定额或定率扣除规定费用后的余额。每次收入不超过4000元的，定额减除费用800元后的余额为应纳税所得额；每次收入在4000元以上的，定率减除20%的费用后的余额为应纳税所得额。

个人将房产转让时：公式中的“应纳税所得额”为纳税人每次转让财产取得的收入额减除财产原值和合理费用的余额。

五、缴纳方法和期限

土地增值税对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法。按月申报纳税。即纳税人转让房地产并取得收入，应在次月纳税申报期限内按预征的税率缴纳。在项目全部竣工结算时按四级累进税率对以前的预征的税额多退少补。

企业所得税实行按年计算，分月或者分季预缴，月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。

个人所得税中个人租赁房产，应当在取得每次所得后的七日内预缴，年度终了后三个月内汇算清缴，多退少补。个人转让房产，应在转让后规定期限内缴纳所得税。

六、具体实施细则和实例

◆土地增值税

⑴房地产开发企业

在土地增值税的征收中，一是对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征；二是除别墅、度假村、酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征，按月计征。在项目全部转让后仍按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定的累进税率》中规定的累进税率计算“多退少补”。

在企业所得税的征收中，

——案例分析：

假设某普通住宅项目2005年11月的销售收入为5000万,其当月需缴纳的土地增值税为多少？2006年1月项目全部售罄，项目总体取得的销售收入1.5个亿，地价款约3000万,房地产开发成本约2000万,房地产开发费用700万,转让税金约300万,其最后清算需缴的土地增值税又是多少?

1、11月当月所需缴纳的土地增值税：5000万*0.5%=25万

2、项目全部转让后最后清算所需缴纳的土地增值税

扣除项目=3000万+2000万+700万+300万+(3000万+2000万)*20%=7000万

增值额=1.5亿-7000万=8000万

超额区间=8000万/7000万*100%=114%

土地增值税=8000万*50%-7000万*15%=2950万

则企业应缴纳的企业所得税为：（8000万-2950万）*15%=757.5万

⑵个人

个人转让别墅、度假村、酒店式公寓和商用物业时需要征收土地增值税。采用四级超额累进税率计算。

——案例分析：

一套建筑面积200平米的别墅物业买入价是200万，一年内转手卖出的价格是300万，其所需交的土地增值税是多少？

1、转让税费：约22万

契税：200万*3%=6万

营业税：300万*5%=15万

城市建设维护税及教育附加：15万*4%=6000元

交易手续费:200*6*50%=600元

印花税、登记费等：1555元

2、增值额=300万-200万-22万=78万

3、超额区间：78万/42万*100%=186%

4、土地增值税=78万*50%-22万*15%=35.7万

◆企业所得税

特区企业在清算时，其资产净额或者剩余财产减除企业未分配利润、各项基金和清算费用后的余额，超过实缴资本的部分为清算所得额，按15％的比例税率独立计算缴纳企业所得税。

——案例分析（由于企业所得税涉及会计科目众多，具体核算方式复杂，在此仅简单举例）

某房地产公司当年取得的收入为8000万元，当年应扣除的费用总计为2000万（包含预缴的土地增值税），则应纳税所得额为8000万-2000万=6000万元，当年应纳税额为：应纳税所得额*税率=6000万*15%=900万元。

◆个人所得税

1、个人转让二手房，具体分三种情况征税：

■个人出售除公有住房以外的其它自有住房，其应纳税所得额，按照转让财产的收入额，减除财产原值和合理费用后的余额，缴纳20%的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。

■个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得税收益以及税法规定的合理费用后的余额。

■职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应交纳所得额。

——案例分析：

由于合理费用组成比较复杂，因此计算征收个人所得税的办法也较多，共分已购公房上市交易和商品房（私房）上市交易，其中，这两种房屋又可以分为贷款和不贷款交易两种方式。不同的买卖形式，个人所得税的计算也不同。

以一个在2001年购买的60平方米、30万元的普通商品房，如今其评估价为50万元，结果也以50万元价格成交为例，根据有关规定，该房屋购买年限已经超过2年，可以免征营业税，同时也因为是普通住宅，可以免征土地增值税，因此，其合理费用则为评估费、契税、交易手续费、印花税、登记费、测绘费的总和。

如果此房不需要贷款，则评估费为50万×5‰＝2500元；契税为50万×1.5％＝7500元；交易手续费为6×建筑面积60平方米＝360元，按规定，应买卖双方各付一半，因此，对于卖方而言，交易手续费为180元；登记费、测绘费和印花税固定税费为98元。最后，对该房子的卖方而言，他应缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为2500＋7500＋180＋98＝10278元，而其应缴纳的个人所得税为（50万元－30万元－10278元）×20％＝37944.4元。

如果此房需要贷款，那么其评估费则变为50万元×7‰＝3500元，其他税费不变，其所缴纳的个人所得税中扣除的合理费用为3500＋7500＋180＋98＝11278元。

2、个人租赁二手房，有以下规定：

■纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除费用和有关税、费外，还准予扣除能提供有效、准确的凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

——案例分析：

某套房每月租赁收入为1200元，

应纳税所得额＝每次（月）收入额－准予扣除标准－修缮费（出租房屋前未发生过修缮费用）＝1200元－800元＝400元

应纳税额＝应纳税所得额×适用税率＝400元×20％＝80元

七、主要减、免税

◆土地增值税

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征增值税；

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征增值税；

3、个人转让普通标准住宅（即指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的住宅物业）免征增值税；

4、对于个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，按照使用期限，超过5年（含5年）的免征，不满5年满3年的，减半征收。

◆企业所得税

1、对设在深圳经济特区内的国营企业、集体企业、内联企业征收所得税一律按15%的税率计算缴纳所得税。

2、企业进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税；超过30万元的部分，应当照章纳税。

◆个人所得税

1、个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向%D
zyj19780906

④ 您好！房地产土地增值税清算---其中可以扣除的项目项目有哪些请指教

1、地价（或让金），2、开发成本【包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费元、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费，在（开发间接费做控制标准规定：开发项目能够提供金融机构贷款证明 ，贷款利息具实列支，（地价+开发成本）*5%=开发间接费，开发项目不能够提供金融机构贷款证明 ，（地价+开发成本）*10%=开发间接费】，营业税、城建税及教育附加，加计扣除=（地价+开发成本）*20%（从事房地产开发可以享受加计扣除）。

⑤ 股票的基本面分析问题如下：

利多：重组，大合同，大订单。股东增持，涉矿，中报季报大增，摘帽，潜在高送转，领域革新（抗癌药，疫苗）。政策扶持等！
利空：利多预期失败就是利空！

⑥ 土地成本如何分摊

分摊方法一：占地面积法

占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。

对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)

2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。

土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。

对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。

(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。

具体分两步分摊土地成本：

第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。

应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：

超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

(6)别墅土地使用权摊销扩展阅读：

房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：

1、土地费用

指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。

2、基础设施费

一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。

3、配套设施费

一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。

其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。

其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。

4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。

如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。

⑦ 土地增值税暂行条例实施细则

增值额=1000-300-60=640W
640*60%-300*35%=384-105=279W
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（六）：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
补充：
1、50W的不是已经计算在内了吗？
2、我的计算方法是按照速算扣除的计算方法，后面的300×35％是速算扣除数。这个计算方法有点像个税的计算。是不是这个呀
我现在真的需要土地增值税暂行条例实施细则，谁要是可以找到土地增值税暂行条例实施细则，就告诉我土地增值税暂行条例实施细则网址吧，谢谢告诉我土地增值税暂行条例实施细则，找到土地增值税暂行条例实施细则挺不容易的啊，这儿土地增值税暂行条例实施细则啊，这里土地增值税暂行条例实施细则，我还是找不到土地增值税暂行条例实施细则，到处问哪里有的话告诉我土地增值税暂行条例实施细则的网址吧，土地增值税暂行条例实施细则挺难找的，我现在真的需要土地增值税暂行条例实施细则，

⑧ 购置房土地,入账是怎么处理

1、根据《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。如果购置的土地直接用于商品房开发的，按照土地成本计入“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”科目。
2、实收资本是投资者直接投入企业的资本金，可以是货币资金也可以是实物资产、无形资产等。如果用土地作为开发公司的投入，可以记入“实收资本”；反之，购置的土地不能计入实收资本科目。

⑨ 商业设施所在地块的土地使用权在建设期间的土地使用权摊销到底记入哪里记入建造成本还是分别计提摊销

注意关键词 一个是摊销金额，一个是账面价值