无形资产置换

⑴ 下列选项中正确反映了资产负债表中资产项目排列顺序的是（ ）。

一、下列选项中正确反映了资产负债表中资产项目排列顺序的是( A )

A.流动资产，长期投内资，固定资容产，无形资产及其它资产

B.流动资产，无形资产，固定资产及其它长期资产

C.固定资产，流动资产，无形资产，长期投资及其它长期资产

D.无形资产，长期投资，固定资产，流动资产及其它长期资产

二、正确反映了资产负债表中资产项目排列顺序的是：流动资产，长期投资，固定资产，无形资产及其它资产。

三、在资产负债表中，资产按流动性大小进行列示，具体分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及其他资产。排列顺序如图所示：

⑵ 资产置换日固定资产与无形资产是怎样子提折旧与摊销的

无形抄资产的摊销和袭折旧的核算方法不一样，所以影响利润的程度也不一样。因为你购买大楼时大楼和大楼的冠名权是一起买的，所以也可以一并纳入大楼的购价中，也可以将楼价和冠名权分开入帐。你可先计算一下楼价和冠名权一起入固定资产的折旧每年计提多少，然后再计算一下楼价按固定资产入账，冠名权按无形资产入帐每年所要计提和摊销的费用是多少，哪一种核算的方法对你单位的利润影响是多少，哪一种核算方法对你单位有利，你就用哪种入帐立法。如果你单位现在的效益很好，我想应该一起入固定资产比较理想（因为现在的税法规定房屋是按20年计提折旧，无形资产是有规定的摊销年限的），如果你单位现在的效益不好哪你就将楼价和冠名权分开入帐。

⑶ 如何以无形资产出资来替换原先货币出资问题

个人来感觉增资减资或者收购注销自什么的能够规避税务问题，但是未来上市将面临如何解释股东不存在抽逃出资的嫌疑。据楼主介绍，感觉该公司设立不久，为降低未来解释难度建议新设主体，直接以无形资产和货币出资，（重点关注：该无形资产对公司业务的实际意义、是否必须投入、评估方法、无形资产出资比例是否符合相关规定等）

⑷ 如何确定土地置换的价格

土地取得成本的确定

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定

（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定

（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定

（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定

2013-10-31

（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。

由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。

应注意地方规定：

1
、重庆的规定

《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：

（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。

（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。

2
、青岛的规定

《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：

1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。

2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

3
、山东的规定：

《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：

纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。

非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？

案例分析
10

土地成本确认：

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。

第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。

案例分析
11

[
案情介绍
]

非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？

土地成本确认分析

根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。

因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。

第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。

案例分析
12

非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？

在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。

甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。

合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。

（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定

1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。

根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。

（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”

税目征收营业税。

⑸ 股东以无形资产出资，未评估，现金置换和追溯评估，哪个方案好

1、不能；具体问题具体分析，评估和验资只是一项证据而已；要是都认的话，内就用不着容其他中介机构再核查了；2、公司法第三十一条：有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额；公司设立时的其他股东承担连带责任；增资使用出资的相关规定；因此，应具体分析差异的原因是什么，无正当理由的，应算出资瑕疵；3、最稳妥的处理方式就是，拿现金补足，技术仍留在企业内；版主意见是正解

⑹ 请教陈版，关于用现金置换无形资产出资瑕疵

此问题应无统一的处理方式，应根据该企业和该项无形资产的具体情况确定如何处理。
如果出资专资属产对公司经营非常必要，表明无形资产对企业还是具有一定价值的，在这种情况下对其全部进行减值处理并不合适。还是建议：（1）首先确定其初始取得日的估值是否合理，即会计上的原值是否存在虚高情况，如果是，对虚高部分的原值以及对应的累计摊销进行差错更正处理；（2）关注截至目前的调整后账面价值是否存在减值，如有减值情况的则计提减值准备；（3）对于由此导致的实收资本不实问题，应当在调整无形资产原值的同时进行相应更正（借记资本公积），到收到股东的补偿款时贷记资本公积。

⑺ 无形资产置换问题

1、无形资产是是技术吗？如果是：
2、最简单的处理方式，就专是将无形资产卖给原股东，就进行了置换。但这属种方式按照新的所得税法规定属于关联方交易，是不能享受所得税优惠的。
3、找一个第三方，形成三方交易，避开关联方的交易形式，按照规定“500万元以内的部分免征企业所得税，500万元以上的部分减半征收所得税”。
4、其他无形资产的转让在新的所得税法中没有明确的规定