投房换无形资产

A. 投资性房地产与无形资产什么差别投资性房地产与企业自用房地产在会计处理上的区别。

企业会计准复则第3号——投制资性房地产（2006）财会[2006]3号第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。第三条 本准则规范下列投资性房地产：（一）已出租的土地使用权。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）已出租的建筑物。第四条 下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。 无形资产具有如下特征：1.无形资产不具有实物形态。 2.无形资产属于非货币性长期资产。3.无形资产是为企业使用而非出售的资产。4.无形资产在创造经济利益方面存在较大不确定性。 您的问题好多，回答太长，我写不下了！

B. 无形资产转投资性房地产分录

借：投资性房地产-已出租土地使用权 4,500,000 表示原来无形资产入账价值转为版现在投资性房地产权
累计摊销 82,500 无形资产转出时，其累计摊销当然从借方转出
贷：无形资产-土地使用权 4,500,000 表示无形资产原来的账面价值
投资性房地产累计摊销 82,500 表示从无形资产借方转出的累计摊销转入到 投资性房地产的累计摊销

个人理解，其实投资性房地产账面价值是4500000-82500.只不过换了一个科目而已。

C. 投资性房地产转自用，需要将建筑物和土地使用权分别作为固定资产和无形资产核算吗

（1）外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销；
（版2）企业在外购的土权地上购建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入购建固定资产的入账价值，即记入“在建工程”，待完工后停止资本化。在固定资产建造期间土地使用权一直是作为无形资产核算的；
（3）企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的，但此时土地使用权与相应的厂房等资产是分开核算的；
（4）企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将土地使用权由无形资产转入投资性房地产；
（5）外购土地使用权及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；
（6）企业为房地产开发企业的，取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物的，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

D. 为什么不将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理

投资性房地产是用来出售的，不是企业使用的，应作为开发产品（或开发成本），所以不能作为企业的固定资产。

E. 长期股权投资换入无形资产

新旧会计准则主要差异 、修改准则的适用范围和无形资产的定义（ ）、准则适用范围不同。原准则规定，无形资产准则不涉及企业合并中产生的商誉，但同时规定，无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产，不可辨认无形资产是指商誉。这样在内容的表述上前后就有了矛盾，到底包不包括商誉就有了疑问，概念不清晰。而在新准则则做了修订，明确规定本准则不包括商誉，而在企业合并相关准则中规定非同一控制下的企业合并时，在购买日购买方的合并成本大于确认的各项可辨认资产、负债公允价值净额的差额确认为商誉。（ ）、准则定义不同原准则规定，无形资产指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。修订后的准则规定：无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。不再区分可辨认无形资产和不可辨认无形资产，把商誉排除在外。 、取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。原准则在制定过程中主要考虑证券监督管理委员会等相关方面的意见，加上了以上内容，但在实际工作中遇到了很多的问题，比如说很多企业用无形资产投资，有些无形资产原来就没有账，那就只好去评估，也引发了是否能用评估价入帐的问题。因此取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。” 、对研究开发费用的费用化和资本化的会计处理进行修订原准则规定“自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。”新准则对研究开发费用的费用化进行了修订，研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。 、增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定原准则中只是规定了有限有用寿命的无形资产的会计处理，新准则增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定。一项无形资产的有用寿命可能会很长，也可能会很短，或者是不确定的，不确定性说明应运用稳健原则，应当进行减值测试。 、原准则规定了无形资产减值准备，而新准则在资产减值准则中规定，一旦提取就不允许冲回。二、新旧会计准则下无形资产的核算内容及入帐价值的对比（一）、本科目核算企业没有实物形态的可辨认非货币性资产。包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。企业自创的商誉，以及未满足无形资产确认条件的其他项目，不能作为企业的无形资产。（二）、企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定： 、购入的无形资产，按实际支付的价款作为实际成本。 、投资者投入的无形资产，新准则按投资各方确认的价值作为实际成本，而旧准则则按照评估确认或者合同、协议约定的金额计价。 、债务重组的处理：债务人①新准则规定，“以非现金资产清偿债务，债务人应将重组债务的账面价值与转出资产公允价值和相关税费之和的差额，作为重组收益，确认为当期损益。”比较旧准则引入了公允价值的概念，脱离了原来以账面价值作为记账基础、增值部分作为资本公积的思路。而作为转出资产原账面价值和现时公允价值之差作为重组收益处理。②涉及或有支出的，债务人应将或有支出包括将来应付金额中予以折现，确定债务重组收益；实际发生时，冲减重组债务的账面价值，如未发生则作为结清债务当期的债务重组收益，计入当期损益。债权人①新准则规定，债权人重组债权的账面余额与收到现金、受让非现金资产公允价值、享有股权公允价值、将来应收金额现值的差额（已计提减值准备的，应先冲减减值准备），作为债务重组损失计入当期损益。受让非现金资产按照公允价值入账。同样，按照公允价值入账和将来应收金额的现值是与旧准则差异最大的地方。②涉及或有收益的，债权人不应将或有收益包括在将来应收金额中确定重组损失；或有收益实际发生时，计入当期损益。 、以非货币性交易换入的无形资产时：（ ）按照公允价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，新准则规定若以公允价值计价，以换出资产的公允价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则规定以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。②涉及补价的情况下支付补价方新准则按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则是以换出资产的账面价值，加上补价及应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。收到补价方新准则规定按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；而旧准则则是以换出资产的账面价值，减去补价所含账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；并计算补价所含损益计入当期损益。( )按照账面价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值，交易双方均不确认损益；②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的账面价值加补价，作为换入资产的价值收到补价方，以换出资产的账面价值减补价，作为换入资产的价值，不确认损益 、接受捐赠的无形资产，新准则按以下规定确定其实际成本：（ ）.捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。（ ）.捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：①同类或类似无形资产存在活跃市场的，按同类或类似无形资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；②同类或类似无形资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的无形资产的预计未来现金流量现值，作为实际成本。而旧准则则规定接受损赠的无形资产，按照发票账单所列金额或者同类无形资产的市价计价。 、自行开发并按法律程序申请取得的无形资产，按开发过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资及福利费、开发过程中发生的租金、借款费用支出以及依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费作为无形资产的实际成本。在研究过程中的费用，直接计入当期损益。已经计入各期费用的研究与开发费用，在该项无形资产获得成功并依法申请取得权利时，不得再将原已计入费用的研究与开发费用资本化。而旧准则则规定自行开发的无形资产只将申请过程中的注册费、聘请律师费作为无形资产的实际成本，而研究开发过程中的费用则是计入当期损益。 、企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存贷项目)。而旧准则则规定取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销，不存在将转入在建工程核算的可能。无形资产在确认后发生的支出，应在发生时计入当期损益。三、涉及的主要会计科目及使用说明 无形资产（一）、本科目核算企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。采用成本模式计量的已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，在"投资性房地产"科目核算，不在本科目核算。（二）、企业应当按照无形资产项目进行明细核算。（三）、无形资产的主要账务处理 、外购的无形资产，按应计入无形资产成本的金额，借记本科目，贷记"银行存款"等科目。购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所购无形资产购买价款的现值，借记本科目，按应支付的金额，贷记"长期应付款"科目，按其差额，借记"未确认融资费用"科目。 、自行开发的无形资产，借记本科目，贷记"研发支出"科目。 、企业合并中取得的无形资产，应按其在购买日的公允价值，借记本科目，贷记有关科目。 、其他方式取得的无形资产，按不同方式下确定应计入无形资产成本的金额，借记本科目，贷记有关科目。 、无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应按已计提的累计摊销，借记"累计摊销"科目，已计提减值准备的，借记"无形资产减值准备"科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记"营业外支出"科目。 、处置无形资产时，应按实际收到的金额，借记"银行存款"等科目，按已计提的累计摊销，借记"累计摊销"科目，已计提减值准备的，借记"无形资产减值准备"科目，按应支付的相关税费，贷记"应交税费"等科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，贷记"营业外收入——处置非流动资产利得"科目或借记"营业外支出——处置非流动资产损失"科目。（四）、本科目期末借方余额，反映企业无形资产的成本。 累计摊销（一）、本科目核算企业对使用寿命有限的无形资产计提的累计摊销。采用成本模式计量的作为投资性房地产的土地使用权计提的累计摊销，可以单独设置" 投资性地产累计摊销"本科目，比照本科目进行核算。（二）、本科目应按无形资产项目进行明细核算。（三）、企业按月计提无形资产摊销，借记"管理费用"、"其他业务支出"等科目，贷记本科目。（四）、本科目期末贷方余额，反映企业无形资产累计摊销额。 无形资产减值准备（一）、本科目核算企业无形资产发生减值时计提的减值准备。采用成本模式计量的作为投资性房地产的土地使用权计提的减值准备，可以单独设置" 投资性地产减值准备"本科目，比照本科目进行核算。（二）、本科目应按无形资产项目进行明细核算。（三）、资产负债表日，企业根据资产减值准则确定无形资产发生减值的，按应减记的金额，借记"资产减值损失"科目，贷记本科目。处置无形资产时，应同时结转已计提的无形资产减值准备。（四）、本科目期末贷方余额，反映企业已计提但尚未转销的无形资产减值准备。 商誉（一）、本科目核算吸收合并中取得的商誉价值。商誉发生减值的，应在本科目设置"减值准备"明细科目进行核算，也可以单独设置" 商誉减值准备"科目进行核算。（二）、企业应按企业合并准则确定的商誉价值，借记本科目等科目，贷记有关科目。资产负债表日，企业根据资产减值准则确定商誉发生减值的，按应减记的金额，借记"资产减值损失"科目，贷记本科目（减值准备）。（三）、本科目期末借方余额，反映企业商誉的价值。四、主要会计分录举例 、购入的无形资产，按实际支付的价款借：无形资产贷：银行存款等 、投资者投入的无形资产，按投资各方确认的价值借：无形资产贷：实收资本（或股本） 、接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权换入的无形资产，比照债务重组的账务处理。 、接受捐赠的无形资产，按确定的实际成本借：无形资产贷：递延所得税负债（未来应交的所得税）资本公积（确定的价值减去未来应交所得税后的差额）银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金） 、外商投资企业接受捐赠的无形资产，按确定的实际成本借：无形资产贷：营业外收入银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金） 、自行开发并按法律程序申请取得的无形资产借：无形资产（开发过程中符合资本化条件的费用及依法取得时发生的注册费、聘请律师费等费用）贷：银行存款等在研究过程中发生的材料费用、直接参与开发人员的工资及福利费等费用：借：管理费用贷：银行存款等 、企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权借：无形资产（实际支付的价款）贷：银行存款待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程借：在建工程等贷：无形资产 、企业通过非货币性交易取得的无形资产，比照以非货币性交易的账务处理执行（ ）按照公允价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的公允价值作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益借：无形资产非货币交易损益贷：资产②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的公允价值加补价，作为换入资产的价值，换出资产的公允价值与其账面价值的差额计入损益借：无形资产（换出资产的公允价值加补价）非货币交易损益贷：资产现金收到补价方，以换出资产的公允价值减补价，作为换入资产的价值，换出资产的公允价值与其账面价值的差额计入损益借：无形资产现金非货币交易损益贷：资产（ ）按照账面价值计量的情况下①不涉及补价的情况下，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值，交易双方均不确认损益借：无形资产贷：资产②涉及补价的情况下支付补价方，以换出资产的账面价值加补价，作为换入资产的价值借：无形资产贷：资产现金收到补价方，以换出资产的账面价值减补价，作为换入资产的价值，不确认损益借：无形资产现金贷：资产 、用无形资产向外投资，比照非货币性交易的规定处理 、出售无形资产，按实际取得的转让收入借：银行存款等（实际取得的转让收入）无形资产减值准备（已计提的减值准备）营业外支出——处置非流动资产损失贷：无形资产（账面余额）银行存款（支付的相关费用）应交税金（应交的相关税金）营业外收入——处置非流动资产利得 、出租无形资产，按取得的租金收入借：银行存款等贷：其他业务收入结转出租无形资产的成本借：其他业务支出贷：无形资产 、无形资产摊销借：管理费用——无形资产摊销贷：累计摊销 、无形资产发生减值，计提减值准备借：资产减值损失——计提的无形资产减值准备贷：无形资产减值准备已计提的无形资产减值准备不允许转回。五、新旧会计准则衔接规定 、新旧会计科目对照表无形资产会计科目基本未变，需增加“无形资产—开发支出”科目，用以记录开发阶段无形资产支出的归集。原准则新准则 、范围概念不清晰，包括商誉明确不包括商誉 、定义无形资产指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产指没有实物形态的可辨认非货币性资产。 、开发费用依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用，计入“管理费用”进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。计入“无形资产—开发支出” 、不确定有用寿命无形资产原来在估计年限内摊销，计入“管理费用---无形资产摊销”不再摊销，进行减值测试，计提无形资产减值准备，计入“管理费用---计提无形资产减值准备” 、减值准备原来具备条件时可以转回一旦计提不可转回 、相关衔接会计处理（比如追溯调整等）对于本准则施行之日以前取得的无形资产，除减值准备的提取应追溯调整外，其余不作追溯调整。六、本准则对权益、损益及资产结构等经济事项的影响 、无形资产的范围和定义的变化，只是进一步明确了商誉应由企业合并准则来规范，而不使用无形资产准则，对权益、损益及资产结构没有影响。 、取消原准则第 条中的“但企业为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应以该无形资产在投资方的账面价值作为入账价值。”，这条规定取消后，企业就可以按照投资双方议定的价格作为入帐价值，从而造成权益增加，资产机构随之发生变化，权益比率提高，有利于增强企业在市场中的竞争能力。 、对研究开发费用的费用化和资本化的会计处理进行修订。此条规定对于研究开发费用较大的企业影响是巨大的，将极大的增加企业的损益，从而造成权益的增加，资产机构随之发生变化，权益比率提高，有利于增强企业在市场中的竞争能力。 、增加有关不确定有用寿命无形资产的会计处理规定。明确规定了此类无形资产不再采用摊销的法，而是采用减值测试。商誉的后续计量方式由按照直线法摊销，改变为至少每年进行减值测试不摊销的方法，并规定按照相关资产组或组合进行减值测试的方法。可能增加或减少企业的损益，从而造成权益变化，资产机构随之发生变化。 、资产减值准备一旦提取就不允许冲回。此条规定将极大地遏制利用资产减值准备粉饰财务报告，调整利润的行为。因此减少企业的损益，从而造成权益减少，资产机构随之发生变化，权益比率降低。七、企业运用无形资产准则时的建议 、要严格制定研究和开发阶段的标准，以防企业利用费用资本化调整利润。 、在进行减值测试时，一定要有严格的标准和程序，否则可能使其流于形式，难以反映资产的真实价值。

F. 投资性房地产如何转换为无形资产

这个要看投资性房地产是按成本模式还是公允模式。分录如下：（固定资产一般版对应是建筑物权，无形资产一般对应的是土地使用税，开发产品一般对应房地产公司的）
成本模式：
借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量）
开发产品（按转换时的原账面价值计量）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
公允模式：
借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：投资性房地产（按转换当日的账面价值结转）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）

G. 关于土地使用权确认为无形资产还是投性房地产问题

一、无形抄资产是指企业拥有或者袭控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。会计上通常将无形资产作狭义的理解，即将专利权、商标权等称为无形资产；

二、投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物；

三、准则规定下列各项不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

综上可知，土地使用权作为无形资产核算，那么肯定是单位自己使用，为企业自己日常经营带来利益的。而一旦作为投资性房地产核算，那么无形资产的使用者一般不是企业或者是准备出售的。

H. 无形资产转为投资性房地产

投资性房地产转换有两种模式：成本模式、公允价值模式。
成本模式：按“账面余额”各科相对结转
借 投资性房地产—土地使用权
累计摊销
无形资产减值准备
贷 无形资产
投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
公允价值模式：按“账面余额”，公允价值小于账面价值的，借 “公允价值变动损益”。公允价值大于账面价值的，差额贷“资本公积—其他资本公积”计入资本公积是对利润表盈余监管的要求，控制操控虚增利润。
借 投资性房地产—成本（公允价值）
贷 无形资产—土地使用权
资本公积—其他资本公积（公允价值大于账面价值）

I. 投资性房地产如何转换

投资性房地产的转换

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

(一)投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有：(1)投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。(2)作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。(3)自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。(4)自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。(3)自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

(二)投资性房地产转换为自用房地产企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

【例1】2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

账务处理如下：

借：固定资产 50000000

投资性房地产累计折旧 12350000

贷：投资性房地产 50000000

累计折旧 12350000

(三)非投资性房地产转换为投资性房地产此种情况又分为两种：

第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。(2)企业将愿本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日。按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。

第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。(1)企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”。(2)企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销(折旧)”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。

J. 在成本模式下，存货与投资性房地产相互转换，为什么不像固定资产和无形资产那样结转

可以理解为把“存货”卖掉了，扣除相应的减值准备后的净额作为投资性房地产的初始入账价值。这和固定资产转为投资性房地产是有区别的。因为原有的固定资产计提的减值准备和折旧，作为成本模式计量属性时的投资型房地产都有对应的科目。

存货的跌价准备是可以在跌价消失后转回的。而固定资产的减值准备一经计提，持有期间不得转回，而且你看存货跌价准备根本没有在“资产减值准则”中规范合算，或者说教材上没有把它并入到这里。综上所述，把一个可以转回的跌价准备和一个不得转回的减值损失一一对应，这显然不合适。

小标题：固定资产是厂房，那么相应的增值税进项税额需要计入固定资产成本。实际上工程物资如果提及有进项税的话，也得转出。如果是建造生产用的生产线，那么进项税额是可以抵扣的。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定： 第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

(10)投房换无形资产扩展阅读

根据现行会计准则的规定，企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

所以，首先这是准则规定；存货跌价准备可以转回，固定资产、无形资产、投资性房地产减值准备均不可转回，故投资性房地产减值准备不能转存货跌价准备。

所以，不能对应结转，能转过来的只是投资性房地产的账面价值。购入原材料自用，应做进项税转出，将其进项税转入成本。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。