国有土地土地使用费

① 国有土地出让过户有哪些费用

1、一级市场土地出让主要是契税，税率为4%，即土地出让金总额的4%。

2、国有土地出让和转让不同，转让需要交纳的费用有营业税5%，城建税2.5*当地税率，印花税万分之五。

3、土地增值税：土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行：土地增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率土地增值税，实行四级超额累进税率。

4、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为50%。

拓展资料

1、国有土地使用权转让，在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。

2、通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。

3、由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。

来源：网络-国有土地使用权转让

② 国有土地与集体土地如何划分

全县国土资源系统四五普法讲义

第一讲
新形势下建设用地审查报批工作
主讲人 ：郭焕学

一、农用地转用与审批
（一）农用地及农用地转用的含义
1、农用地
什么是农用地？农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地，园地，林地，草地，农田水利用地，养殖水面。
（二）农用地转用审批的依据
按土地法的要求，农用地转用的审批权与土地利用总体规划的审批权是一致的。这与我国的实际情况相符。
1，报国务院批准的农用地转用
（1）国务院有关部门，国家计划单列企业和省（自治区、直辖市）人民政府批准的道路、管线和大型基础设施建设项目。（2）土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省（自治区）、人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施规划按土地利用年度计划分批次用地。如我省的武汉市，黄石，荆州，襄樊等四个城市用地报国务院审批。
2.报省政府批准农用地转用。
除上述建设项目以外的建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的报省（自治区、直辖市）人民政府批准。注意：若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准，则该乡（镇）所属的村庄、集镇（含建制镇）的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治区人民政府批准。
农用地转用审批的依据
（1）首先是要依据土地利用总体规划。农用地转为建设用地，首先应当看到是否符合土地利用总体规划，即所占用的农用地是否属于规划确定的建设用地区范围内或是否将农用地划入建设用地区，可以转为建设用地，否则，将不得转为建设用地。这里，需要强调的是，土地利用总体规划划入建设 用地区的农用地并不等于建设用地，勿需转用，或者说，地类就是建设用地。
（2）其次是要依据土地利用年度计划。土地利用年度计划是国家对建设用地实行宏观控制的重要措施，也是实施土地利用总体规划的具体步骤和必要手段。土地利用计划中，包括耕地保有量、农用地转用、土地开发整理三项指标，农用地转用审批主要是依据农用地转为建设 用地的计划指标。设置农用地转用计划指标目的是控制建设在短时间内人为地占用农用地，以免造成耕地大量的减少和生态环境的破坏。
（三）城市分批次建设用地审查报批的条件和原则要求
1、申请城市分批次建设用地的条件
（1）申请用地的城市土地利用总体规划必须已经批准，规划尚未批准的城市不得申请城市建设用地范围内的分批次用地。
（2）申请分批次用地必须纳入年度土地利用计划，无计划指标不得申请分批次用地。
（3）地方政府财政有能力缴纳应缴的土地有偿使用费，按照缴费的能力确定申报用地面积。
（4）城市分批次建设占用耕地要做到“先补后占”。建立补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度。
2、合理确定申请分批次建设用地的批次数和面积
按财综字[1999]117号文件的规定，城市建设用地范围内分批次建设用地涉及的新增建设用地，不论具体建设项目供地采取何种方式，取得新增建设用地的县、市人民政府都要按照规定缴费标准缴纳新增建设用地的土地有偿使用费，这是法律规定。我县列十一等，每平方米12元。
按照省厅会审会的精神，每个城市每年申请分批次用地的批次数一般不能超过3个批次。
城市分批次用地不带具体的建设项目。除特殊情况外，单个的建设项目用地不应作为一个批次城市建设用地呈报，而应单独呈报。如我县的峡口水电站项目。
3、做为劳动力安置工作
（四）报省人民政府审批城市分批次建设用地报批材料的组织和要求
1、文字材料
（1）政府授权的国土资源行政主管部门用地的请示文件，即国土资源局请示文件。
（2）建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案；
（3）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
（4）补充耕地的验收文件；
（5）带项目的建设用地出让合同、评估报告、预审报告。
2、图件材料
（1）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；
（2）补充耕地位置图（在1：1万分幅图土地利用现状图上标注）；
（五）其它应注意的问题
1、规划需局部调整的要有调整方案；
2、涉及占用林地的，要有林业部门的审核意见；
3、矿床占压和地质灾害评估报告。
二、农用地转用与征用土地审批程序
（一）报省审批的农用地转用审批程序
1、转用申请：（1）单独选址的由建设单位持项目批准文件和建设项目用地预审报告，向项目所在地县以上人民政府国土资源行政主管部门提出农用地转用申请；（2）分批次的由市、县人民政府国土资源行政主管部门向省人民政府国土资源行政主管部门提出转用申请。
2、拟定方案
（1）审查建设用地申请；
（2）组织现场踏勘；
（3）拟定农用地转用方案；
（4）分批次转用的，同时拟定土地开发利用方案。
3、逐级上报
（1）农用地转用方案，报请市、县审查同意；
（2）市、州签署意见；
（3）报省人民政府国土资源行政主管部门。
4、审批
（1）农用地转用经省人民政府或国务院批准；
（2）由同级国土资源行政主管部门代批准机关下发批复文件。
5、组织实施
农用地转用批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。
（二）征用土地及其审批程序
1、征用土地的概念，征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。
2、新的征地审批制度主要体现在以下四个方面。
（1）上收了征地审批权
新法规定：征地审批只有国务院和省一级人民政府，地、市、县无权批准征用，省级人民政府的征地审批权也从耕地1000亩限制到525亩，其他土地由2000亩限制到1050亩。
（2）提高了征地的补偿标准
土地补偿费从原来的4—6倍提高到6—10倍；安置补助费从原来的2—4倍提高到4—6倍，二项之和从20倍提高到30倍。
（3）确立了较为完整的征地审批程序。征用土地报批流程示意图。
征地批准—公告征用土地方案—征地补偿登记—拟定征地补偿安置方案—公告征地补偿安置方案—实施。
（4）增强了征地行为的透明度。
征地批准后的征地补偿登记、二次公告、征地补偿安置方案征求意见，征地费用收支状况公告等，都体现了征地行为的公开化和社会监督作用。
3、报省政府批准征用土地审批程序
（1）预报预审
①单独选 址的建设单位向项目批准机关的同级人民政府国土资源行政主管部门提出预审申请；
②指定乡镇政府为实施规划由市、县人民政府国土资源行政主管部门向省国土资源厅提出预审申请；
③其他村镇为实施规划，向市、州人民政府国土资源行政主管部门提出预审；
④受理机关对建设项目的有关事项进行审查，出具预审报告。
（2）申请用地
①单独选 址的建设单位应当同时向省国土资源厅和项目所在市、县国土资源局提出用地申请；
②为实施规划分批次使用土地的，由所在地市、县国土资源局向省国土资源厅提出用地申请；
③申请内容为：项目名称、项目批准机关、批准文件、拟用地地点、面积及地类、生产及投资规模、用地安排等。
（3）组织现场踏勘
①国土资源行政主管部门在接到申请后，组织现场踏勘；
②交通、涌源等国家重点工程以及占地6.66公顷以上的，由省国土资源厅组织人员踏勘。
（4）委托统征，下达测量通知书
①根据现场踏勘意见，由国土资源行政主管部门统征牵头单位；
②下达现场调查和测量定界工作任务。
（5）拟定方案
①建设用地呈报说明书（含拟使用土地的现状、土地利用总体规划、建设规划、项目用地安排、征地补偿安置及有偿使用情况等）；
②农用地转用方案（含占用农地种类、位置、面积、质量等）；
③补充耕地方案（含补充耕地和补划基本农田的位置、面积、质量、补充的协议、时限、资金落实情况及相应的图件等）；
④征用土地方案（含征用土地的范围、种类、面积、权属、土地补偿费、安置补助费及各项地面附着物补偿费的标准、人员安置途径等）；
⑤供地方案（含供地方式“划拨、出让、租赁”、面积、用途、土地有偿使用的标准、数额等）。
（6）上报审批
①先报本级人民政府审核签署意见；
②后逐级上报审批；
③按规定缴纳耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费。
（7）批复
①具批准权的国土资源部门先审查；
②后报同级人民政府审批；
③国土资源行政主管部门代批准机关下文批复。
（8）实施
①发布征地批准公告；
②补偿登记；
③拟定征地补偿安置方案；
④发布征地补偿安置方案公告，并听取被征地单位和个人意见；
⑤签订征地补偿安置协议，讲到这里需要强调是，过去上报征地程序，是先签征地协议，然后逐级上报，现在是倒了个，先批准，后与村组签订征地协议。
（9）登记发证。
4、征地协议书的签订
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，敲国家竹杠，又不能伤害集体和农民的利益。
征地协议书（初步模式）
甲方：南漳县国土资源局（以下简称甲方）
乙方：××镇××村（以下简称乙方）
为了实施土地利用总体规划和国家公共利益的需要，根据土地管理法的有关规定，现由甲方代表县人民政府将乙方位于 土地，实行统一规划并征用，为了体现自愿、平等、有偿的原则，甲乙双方签订征地协议如下：
一、征用土地的范围四至、面积、地类
第一处位于 即 村 组，征地面积为 平方米；地类为 （农用地、水田、旱田、菜地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面） 平方米，建设用地 平方米，未利用土地 平方米。东至 ，南至 ，西至 ，北至 。
第二处位于 ，即 村 组；征地面积为 平方米；地类为 ；东至 南至 ，西至 ，北至 。
第三处位于 。
第四处位于 。
二、征地补偿、安置标准及其费用
1、征地补偿费： 平方米× 元／平方米＝ 元；
2、安置补助费： 平方米× 元／平方米＝ 元；
3、青苗费： 平方米× 元／平方米＝ 元。
4、地上附着物补偿费
①村木补偿： 元。
②房屋补偿： 元。
③其他补偿： 元。
以上项补偿费用合计 元。
三、付款办法及期限
1、以上 元补偿费用采用现金或转帐支票支付。
2、付款期限
第一期于 年 月 日支付；
第二期于 年 月 日支付；
第三期于 年 月 日支付；
四、其他有关事项
1、
2、
如：①帮助修复水渠，保障农业灌溉；
②帮助修建机耕道路，保证机耕作业等；
③拿地、腾地由乙方负责或协助甲方做好工作，保证甲方正常供地等。
五、此协议一式四份，甲乙双方各持一份，协议以双方签字盖章后生效，望双方共同遵守。此协议于 年 月 日在 地方签订。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
代表（或委托人）： 法人代表：
年 月 日
三、建设用地报批地类归并标准（仅供参考）

第二讲
国有土地使用权出让合同的示范文本
及其管理和使用
主讲人：郭焕学

第一节 出让合同的概念与特征
一、合同与协议、契约的关系与区别
（一）协议与合同的关系与区别：
（1）协议的外延大一些，合同则小一些。
（2）契约与合同的关系与区别：两者发展到现在基本一致。
（3）涉外合同与合同的关系与区别：涉外合同是当事人涉及到境外单位（个人）签订的合同，而合同是“一般合同”。
（二）出让合同：是指市县国土资源行政主管部门代表国家与境内外公司、企业，其他组织和个人签订的关于城镇国有土地使用权出让的权利和义务关系的协议。
二、出让合同的法律特征
1、协议性；2、平等性；3、强制性。
三、出让合同的形式和分类
1、合同的形式：口头形式和书面形式，口头形式适用于即时清洁的合同关系；书面合同适用于金额大、内容复杂，不能即时清洁的合同关系。根据土地使用权出让的性质，出让合同必须是书面合同的形式。
2、出让合同的分类
（1）成片土地使用权出让合同，它有三个特征：一是受让方一般是地产商，主要从事房地产经营活动；二是出让地块面积较大，用途一般为某类综合区；三是合同对开发企业对转让、出租等经营行为的条件、内容有详细规定；四是必须按审批权限报批。
（2）宗地土地使用权出让合同。是指市县国土资源部门与土地使用者签订的有关土地使用权双方权利、义务的合同。具有四个特征：一是受让方可为境内外公司、企业其他组织和个人；二是地块的用途一般具有明确的用途；三是对土地使用条件有明确详细的规定；四是受让方取得土地使用权后可以自用为主（房地产经营除外）但仍享有转让、出租、抵押土地的权利。
（3）补办土地使用权出让合同。是指划拨土地使用权已发生转让、出租、抵押行为。它与成片、宗地出让合同有着较大的区别：一是补办出让合同土地使用权条件一般不需约定，土地使用用途一般没有多大变化；二是约定支付出让金的方式不同，可一次交清，也可以从转让、出租、抵押收益中抵交。
第二节 出让合同的内容
一、一般合同的内容
（一）一般合同的内容
1、主要条款：经合同双方当事人协商一致同意的，双方所享有的主要权利和承担的主要义务的条款。主要条款也称有效条款。
合同应具备以下主要条款：（1）标的（某地块国有土地）；（2）数量和质量；（3）价款或者酬金；（4）履行期限、地点和方式；（5）违约责任。
2、普通条款（通常条款和选择条款）
（1）通常条款是指不必经当事人协商而当然成为合同内容的条款，是由法律或交易习惯所规定的。
（2）选择条款是指经当事人协商成为合同内容的条款。普通条款具有三个特征：主体合法；内容合法；程序和形式合法。
二、出让合同的内容
1、出让合同的主体：即为双方当事人。出让合同的出让方（甲方）是特定 的主体，即市县人民政府国土资源部门。
2、出让期限
法律、法规所规定的土地使用权最高出让年限，并非“必须”的年限，要坚持年限高地价高的原则，一般住宅、工业用地年限要长些，商业、旅游、娱乐则短些。
3、地块的范围和面积
4、出让合同的标的（某地块国有土地）
5、土地费用及支付
土地费用包括出让金、土地使用权定金。
6、领取国有土地使用证：土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日起执行。
7、土地使用权转让、出租、抵押的条件
（1）缴清了出让金并办理登记手续，取得了土地使用权；
（2）不改变出让合同规定的用途并符合城市建设规划要求；
（3）按照出让合同的期限和要求，完成建设工程及公共设施建设，投资达到总投资的25%以上。
（4）转让合同必须符合出让合同，转让合同生效，出让合同的权利和义务随之转移。出租、抵押的条件按《条例》的规定执行。
8、违约责任
违约责任是违反合同行为所引起的法律后果，即合同中的当事人违反合同规定应承担的民事责任。
违约金可分为两种：一是约定违约金，二是法定违约金。约定违约金是一种担保债，即双方当事人为保证合同的履行而约定成立的一种从债。法定违约金则不依当事人的意志为转移，由法律规定当事人违反合同所必须承担的法律责任。
9、出让合同终止的条件
三种情况：一是正常终止，即合同规定的使用年限届满；二是非正常终止，即提前终止，包括提前收回，土地灭失，火山爆发，地震等；三是协议终止。
10、出让合同适用的法律
适用于中华人民共和国的法律
11、出让合同争议的解决
可采用仲裁方式解决（国际惯例），也可以用诉讼方式解决。
12、合同签署人的身份、签署时间、签署地点
合同签署人应当具有法定代表人身份，委托的要有委托代理书。
签字时间具有重要的法律意义。一般合同均以签字起发生法律效力。
签字地点以签字所在地为履行合同的签字地。
三、土地使用条件
1、土地使用条件又称土地使用规则
制定土地使用条件有两个作用：（1）经济目的实现；（2）为受让方了解该地块要求提供方便
2、土地使用条件的内容（出让合同第三章“土地开发建设与利用”第十条至十九条）
（1）界桩定点；（2）土地使用要求（红线内开发建设，符合规划设计要求）；（3）城市建设管理要求；（4）建设要求；（5）市政基础设施要求。
第三节 出让合同的订立
一、合同订立的一般程序
从法律上讲，订立合同是在双方协商过程中表现在两个阶段上，法律上称要约阶段和承诺阶段。
1、要约阶段，也称订约的提议阶段，提出签约建议的一方要叫要约人。有效的要约必须具备三个条件：第一，清楚表明愿望，按要约所提出的条件订立合同；第二，要约的内容必须是决定合同成立的主要条件，而且明确肯定；第三，要约必须传达到承诺人，才能生效。
2、承诺阶段，也称接受提议阶段。
二、订立合同中的竞争程序
1、招标方式：（招标文件或公告—投标—定标—签订合同四个阶段）
2、拍卖方式：（拍卖公告—拍卖应价—拍卖成交—签订合同四个阶段）
3、挂牌方式：（挂牌公告—报价—挂牌成交—签订合同四个阶段）
三、合同生效的条件
一般讲只要合同的主体合格，内容合法，意见表示一致，签订态度平等，交换等价有偿，形式符合要求，签字后经有权批准机关批准后就生效。

第三讲
农 民 建 房 用 地 管 理
主讲人：郭焕学

一、农民建房的概念
所谓农民建房，是指本集体经济组织内村民经依法批准自建一处不超过法定面积的基本住宅。根据《湖北省土地管理实施办法》第三十三条规定，农民建房总面积，使用农用地每户不得超过140平方米，使用未利用土地（含建设用地）每户不得超过200平方米。
二、农民建房用地原因
1、因长期无住房或根本没有住房的，需要新建基本住宅的；
2、因分家等原因，需要新建住宅的；
3、因原有住房过窄，需要扩建住宅的；
4、因房屋年久失修，面临倒塌，需要翻建住宅的；
5、因山体滑坡、水毁等自然灾害原因，需搬迁建住宅的；
6、因国家重点项目建设、村镇建设和公共设施建设等原因，需移民搬迁转址建住宅的；
7、因农业生产的需要、在法定面积允许的范围内，需要新建、扩建畜禽栏圈等附属设施的。
三、农民建房用地条件及收费
1、条件
（1）必须符合土地利用总体规划、集镇或村庄规划；
（2）必须纳入土地利用年度计划；
（3）必须是本集体经济组织内村民；
（4）必须是因无住房或住房过窄等原因申请新建扩建一处不超过法定面积的基本住宅。
2、收费
对于农民新建、扩建、翻建基本住宅的，一律只收5元工本费。对确需占用耕地建住宅的，必须符合土地利用总体规划，由本集体经济组织实行占一补一。
注意事项：自2002年4月1日后，农民建房停收管理费；2002年10月1日后，农民建房停收耕地开垦费。
四、对农民建基本住宅以外用地管理
1、对农民建加工厂、小作坊、小商店等经营服务性用地，一律实行出让或租赁等有偿方式供地；
2、对农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予享受农民建房优惠政策。确需建房的，必须申请使用国有土地，实行有偿供地。
3、对已有一处住宅，且无其它特殊原因，申请在路、集镇边另建 房屋的，需申请使用国有土地，实行有偿供地。
对上述建房用地，需办理出让或租赁手续，收取出让金或租赁金。
五、农民建房用地的审查报批程序
根据《土地管理法》第六十二条《湖北省土地管理实施办法》第三十三条，农民建房用地的报批程序为；
1、农民建房，必须向所在地的本集体经济组织提出建房用地申请。
2、村民委员会对其建房条件进行审核，并签署意见。
3、镇国土资源所根据村组意见和土地利用总体规划及土地利用年度计划的要求，认真审查后，组织现场踏勘，实地丈量土地，并填写“农村村民建房用地审批呈报表”。
4、报批资料组织齐备后，由镇国土资源所呈报镇人民政府审核，并签署意见。
5、报批资料经镇政府审核后，呈报县国土资源局审批。
6、农民建房用地经依法批准后，由镇国土资源所按批准通知的位置、地类、面积，会同村组干部及建房户主，现场定桩放线。
7、房屋竣工后，由镇国土所进行复核验收，并按规定的程序办理土地登记手续。
六、农民建房用地类型的界定
根据《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。《土地管理法》将土地用途划分为农用地、建设用地和未利用土地三大类。在填写呈报表时，可按三大类中的具体分类填写。具体地类以地籍科讲的为准。
七、其他应注意的事项
1、农民建房、涉及到林地、水利设施的，必须征得林业和水利行政主管部门批准；
2、农民建房涉及到公路控制区内的，必须征得公路主管部门的意见。公路控制线的划分为：建筑红线离公路边沟外缘最小间距，国道20米，省道15米，县道10米。在城镇规划区内的，必须有城建部门提供的规划图，并且要有城建部门的规划审批手续。
注意：对农民在公路沿线建房的，必须标注建筑物与公路边沟外缘的间距，并标注公路名称。
八、关于“农村村民建房用地审批呈报表”的填写
1、封面
根据申请人的实际住址、户主姓名填写。
2、农村村民建房用地申请书。可由国土所工作人员填写，但必须经申请人签字盖章，村委会签字盖章、涉及四邻的，要有四邻签字，并根据本讲第二个问题填写用地原因。
3、基本情况栏
（1）“原住房情况”一定要填写清楚，其中住房性质可填“私有”。
（2）“申请用地情况”，地点、类型一定要填写清楚，“土地类型”一定要与申请、勘察意见前后吻合；“申请用地面积”等于“房基占地面积”加“前后院场占地面积”，没有前后院场占地的，申请用地面积应大于或等于房基占地面积。建筑面积等于建筑占地面积乘以建筑层数之和。
（3）应付有关费用栏可据实填写。
4、宗地图及四至距离
在绘制宗地图时，应标明四至间距相邻地物及边长，不能出现四边均是空地的现象。
5、勘察意见应根据前面的申请、基本情况，口径一致；面积测算保留小数应一致，保留一位小数，经勘察人签字后，由审核人签字并加盖单位公章。
6、村委会意见、镇政府审核意见，应注意填写规范，特别是村组意见，应注意防止随意用蓝色笔或圆珠笔填写。整个表格应一律用蓝黑或碳素墨水填写。
另外：由于近年来新法修改后业务量的增多，各所在呈报手续时，为做到方便快捷，可将用地通知书装订，填好（不填时间和批号），一式三份。直接送县局审批。

第四讲

土地利用现状图与图斑图的应用和识别
主讲：冯祖成
一、概念
土地利用现状图是以兰晒纸作为底图，用线划符号作各种图例加上注记来描绘地面的地物、地貌而成的图，亦称为线划图。
图斑图是将地面上地物的轮廓沿铅垂线投影到水平面上，并按比例尺缩小而形成相似图形，这种只表示地物而不表示地貌的图，亦称为平面图。一般情况下图斑图是在正射影像图上的蒙膜图。
二、土地利用现状图和图斑图的图幅号和图名
为了方便用图，每幅图都有相应的图幅接合表，以说明图周围图幅名称和编号。
图名是以该幅图的中心地理位置的地名而做为该幅图的中文注记。
图幅号是以按国际分幅规则，依经差、纬差而确定不同比例尺的国际通用编号。
⒈关于1:1万的图幅编号的来由：1:1万的编号是把1:100万的图幅、分幅成1:10万的图幅，再把1:10万的图幅分幅成1:1万的图幅。1:100万的图幅分成1:10的图幅为144幅，1:10的图幅分成1:1万的图幅为64幅。如：南漳县城区的图幅号为H—49—8—（46），H—49是县城区所处于1:100万的图幅编号8是1:100万分幅成1:10万的图幅编号。（46）是1:10万分幅成1:1万的图幅编号。图名为南漳县。
⒉图幅编号的分幅规则及如何知道相邻图幅的编号。
⑴分幅编号的规则是从上到下，从左往右的顺序进行编号，具体编号方法如下：
①1:100万分幅成1:10万的分幅方法：比如我县H—49—8图幅的具体位置如下表。
H—49—8

②1:10万分幅成1:1万的分幅方法：如H—49—8—（46）图幅分幅方法如下表：

三、土地利用现状图的各种符号说明及识别。
⒈地类编号与现状图的线划符号对应表。
（注：下表中由于我县有些地类没有涉及故表中没有标注。）

⒉权属线的表示方法（颜色全部为黑色）
省界—··—··；市界— —·— —·— —；
县界—·—·；乡界— —··— —··；
村界— — —·— — —·
⒊其它表示方法
①图斑线（黑色），表示方法如图：

②等高线（棕色），表示方法如图：

四、图斑图的各种表示方法
⒈权属线，线状地物的表示方法同现状图一致；
⒉图斑图没有等高线；
⒊图斑线用黑色0.2实线封闭，表示方法如图：

⒋图斑注记不是用线划符号表示，而是用地类符号和图斑编号表示。如：
五、在实地勘察中，如何快速确定自己在图幅中的位置
⒈首先明确勘察位置所在村组，查准图幅；
⒉找出所在位置的主要线状地物、居民点、独立工矿等；
⒊根据图上的固定标志物，找准自己所在位置，然后再采取类推的方法找出所勘察位置的地物地貌。
第二讲 土地利用总体规划的编制与审查
一、土地利用总体规划的编制。
一、概念
⒈土地利用总体规划编制是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在时间上、空间上所作的总体的战略的安排和布局，是国家实行土地用途管制的依据。土地利用总体规划的期限一般为15年。
⒉编制土地利用总体规划应遵循的原则是：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率，统筹安排各类、各区域用地，保护和改善生态环境，保

③ 国有土地土地占用费如何收取

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，

招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由

于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价

（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准

至关重要。

区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局

出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、

出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”；1995

年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、

住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自

治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行

利息及土地纯收益等基本因素。

由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低

价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由

于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价

标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新

增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，

还有可能是企业改制涉及的土地出让等。

不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途

基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，

难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内

涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出

让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，

根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地

使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使

用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定

的协议出让最低价标准。

②最低价确认方法

协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地

类型及地价内涵制定标准。

新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土

地形式有可能是生地、毛地或熟地。

生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，

土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。

其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收

益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、

县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标

准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人

民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、

县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标

准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定

的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最

低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确

定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平

均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：

协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%

毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让

最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。

土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有

局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建

设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。

对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为

准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。

企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估

价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地
的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地
出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低
于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

④ 国有土地转让过户要多少费用

1、一级市场土地出让主要是契税,税率为4%,即土地出让金总额的4%;2、国有土地出让和转让专不同属,转让需要交纳的费用有 营业税5%,城建税2.5*当地税率,印花税万分之五,土地增值税:土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行:土地增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金额 应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率 土地增值税实行四级超额累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.因此,若土地增值额超过扣除项目金额50%以上,即同时适用二档或三档以上的税率的,则需分档计算。

⑤ 国有土地费用是怎样规定的

国有土地证过户费用是多少？
有两种情况:1、集体土地使用证:国家版规定集体土地上房屋禁止转让权。2、国有土地使用证:(1)土地性质为出让的,过户时,需提交以下材料:1、房产证2、国有土地使用证3、法人资格证明书、委托书4、受让方身份证、户口簿5、房产图6、房地产买卖契约7、完税凭证费用:1、交易服务费6元/平方米(居住)2、产权登记费:80元3、契税:评估价的2%(2)土地性质为划拨的:除提交上述材料外,土地性质为划拨的,过户时按照国务院的规定,需报政府审批。仅供参考。

⑥ 土地有偿使用费和土地出让金一回事么

土地有偿使用和土地出让金不是一回事。

一、国有土地有偿使用费和土地出让的金概念：

1、国有土地有偿使用费是指，以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。

2、土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。

二、本身属性：

1、土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。

2、土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。

(6)国有土地土地使用费扩展阅读：

一、国有土地有偿使用的法定方式包括：

(1)土地使用权出让；

(2)土地使用权租赁；

(3)土地使用权作价出资或者入股。此外，向国有土地使用者常年征收城镇土地使用税和土地使用费，也是土地有偿使用的表现方式。

二、土地出让金：

1、《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

2、在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国土资源部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权。

3、土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。

⑦ 土地有偿使用费的缴纳和使用有什么规定

土地有偿使用费与土地出让金的区别 一、从本身概念来看： 使用费：应该是一旦使用就需要缴纳的费用。使用包括出让、租赁、出资使用和入股使用等方式，那么使用费用也就相应地应该包括这些方面的使用而需要支付的费用，土地有偿使用则是主要针对使用和获得土地使用权而需要向土地所有权人，也就是国家缴纳的费用，而获得土地的包括个人和单位。 国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据国有土地有偿使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括：土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费等。依据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定：新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。 土地出让金： 出让：是一种资产使用权变更转移的方式，其内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。其着重点在出让这种方式，通过这种方式而需要向国有土地所有者支付的价款。这在国家《城市房地产管理法》第七条规定： 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 同时，财政部《关于国有土地有偿使用收入管理的暂行办法》([1992]财综字第172号)文件第三条第一款规定：土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)。 从这点来看，土地出让金只是取得有偿使用方式中的一种出让方式而需要支付的一种价款，而土地有偿使用费则不仅仅包括出让方式，而且还包括其他更多的方式。 二、从缴纳主客体看： 土地有偿使用费：根据国家最新政策，是指市县级别政府在收取使用费了，需要向国家缴纳的部分增加。 而土地出让金：则着重强调的是个人或单位受让国有土地需要向国家、省和市、县缴纳的土地价款。 从这点看，新增土地有偿使用费增加并不是直接意味着个人或单位因为受让土地而需要增加更多的土地使用价款，从而引起成本的增加，进而为开发商房价上涨提供理由，而是地方政府与国家之间在土地使用费用方面的占有比例上发生变化，因而，国家认为，新增土地有偿使用费增加并不直接意味着房价的上涨。 三、从本身属性来看 土地有偿使用费，是从行政概念出发定义的。是因为使用了属于国家所有的土地，而需要交纳的费用，属于所有权与使用权分开后，获得权利而应该承担的义务，是通过政策等规定实现的。 而土地出让金则是一个商品概念，是使用价值的价格表现形式，属价格范畴，应称土地使用权价格，他是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款，是通过交易而实现的。 从这点来看，土地出让金是土地本身使用价值的价格表现，他体现和反映的是土地使用价值，随市场的变化而变化。而土地使用费则是因为所有权与使用权发生分离后，所有权人向使用权人收取的费用，他随不同的土地权利流转，不同的政府行业政策，不同的土地利用状况下，其具体标准和收取金额有所不同。

⑧ 办理《国有土地使用证》是怎样收费的

办理《国有土地使用证》,应根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用，不能一概而论。
申办程序
(一)办理程序
《国有土地使用证》办理程序:受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。
土地登记申请人(使用者)应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。
1、土地登记申请
(1)有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。
(2)因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。
(3)提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。
2、地籍调查
对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。
3、土地权属审核
土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。
4、颁发国有土地使用权证书。

⑨ 国有土地工业用地转让怎么交税，费用是多少

1、转让方要缴交的税种：（1）增值税：按转让价与购入价的差价缴纳5%的营业税；（2）城建税：按缴纳营业税计提7%的城建税；（3）教育附加费：按缴纳营业税计提3%的教育附加费；（4）地方教育附加费：按缴纳营业税计提2%的地方教育附加费；（5）印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税；（6）土地增值税：按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。税率为四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；2、承受方要缴纳的税种：（1）契税： 按成交价格（合同）缴纳3%的契税；（2）印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

扩展阅读：
根据1997年《中华人民共和国契税暂行条例》规定：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该《条例》的规定缴纳契税。该《条例》中所称的转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换：房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。出租房屋不缴契税。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。
工业用地转让契税税率是各地不一的，契税税款=435万元*-税率（一般3%-5%）。也就是说，按照国家的规定，工业用地转让的契税一般是按3%征收，不过也分地方，有的地方是4%，有的地方更高。具体可咨询当地税务局。