投资性房地产摊销能否扣除

⑴ 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的时候税法允许折旧吗

1、以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以公允专价值的变动计算相应属的损益，不计提折旧。

2、《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。

3、所以按照税法的规定是可以计提折旧的。

(1)投资性房地产摊销能否扣除扩展阅读：

属于以下三种情形之一的，换入资产或换出资产的公允价值视为能够可靠计量：

1、换入资产或换出资产存在活跃市场，以市场价格为基础确定公允价值。

2、换入资产或换出资产不存在活跃市场，但同类或类似资产存在活跃市场，以同类或类似资产市场价格为基础确定公允价值。

3、换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比交易市场，采用估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，要求采用该估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定。

⑵ 投资性房地产出售的会计处理是什么

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。成本模式下出售投资性房地产：借：银行存款，贷：其他业务收入等，借：其他业务成本，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备，贷：投资性房地产。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

(一)已出租的土地使用权。

(二)长期持有并准备增值后转让的土地使用权。

(三)企业拥有并已出租的建筑物。

《企业会计准则讲解2010》规定，处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目;按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目;按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目;按照已计提的折旧货摊销，借机“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目;原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目;按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目;按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。

根据上述规定，房地产企业开发商业地产用于出租，应当确认为投资性房地产，再出售时按照上述处置投资性房地产规定进行会计处理，根据投资性房地产核算模式不同会计处理有所差异。

环球青藤友情提示:以上就是[ 投资性房地产出售的会计处理是什么? ]问题的解答,希望能够帮助到大家！

⑶ 投资性房地产折旧可以在税前扣除吗

企业按复公允价值模式计量的投资制性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

⑷ 投资性房地产的账务处理

(一)采用成本模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3、计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1、企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2、将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3、资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4、取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5、处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或相反分录

(4)投资性房地产摊销能否扣除扩展阅读：

根据《投资性房地产（2006）财会[2006]3号2006-2-15》第十三条：企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（一）投资性房地产开始自用。

（二）作为存货的房地产，改为出租。

（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。

（四）自用建筑物停止自用，改为出租。

第十四条：在成本模式中，应当把房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。如果是把自用房地产转换为投资性房地产。

那么自用房地产已经计提的累计折旧或累计摊销及资产减值准备要分别转入至投资性房地产累计折旧（累计摊销）、投资性房地产资产减值准备，该会计分录为：

借：投资性房地产——成本

累计折旧（累计摊销）

固定资产（无形资产）减值准备

贷：固定资产(无形资产）

投资性房地产累计折旧（累计摊销）

投资性房地产减值准备

如果是投资性房地产转换为自用房地产，做相反的会计分录。

第十五条：采用公允价值模式计量投资性房地产转换成自用房地产时，应当以该转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值和原账面价值的差额计入当期损益。

第十六条：自用房地产或存货转换成采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换The day的公允价值计价。

转换The day的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换The day的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

第十七条：当投资性房地产被处置时，或者永久退出使用且预计不能从其处置里取得经济利益时，应当终止确认其项投资性房地产。

第十八条：企业出售和转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当把处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

⑸ 求助，投资性房地产所得税问题

什么是投资性房地产？

投资性房地产按照会计准则的规定，主要分三大类。第一类是已经出租的土地使用权，第二个是准备持有增值后再转让的土地使用权，第三个是已经出租的建筑物。接下来说的增值税和企业所得税处理，也主要是按照这三大类来具体说明。

1、投资性房地产增值税处理

增值税进项方面

对于土地使用权，如果购进时间是2016年5月1号以前购进的，那么增值税就不存在进项。如果是2016年5月1号以后购进的，那么就存在进项，但只要土地使用权不是用来作为简易方面的，那么同样完全可以直接当期进行抵扣。因为出租土地使用权也可能产生会简易计税，如果不是简易计税，那么购进出租的土地是首先购进，购进之后，然后再直接出租，这时候进项就直接可以抵扣。第二个就是购进土地之后，准备持有增值后再转让，这种情况下，正常也是可以全额抵扣增值税进项。

关于土地使用权相对来说比较简单，重点要提一下的是已经出租的建筑物，即固定资产不动产的出租。由于在会计上的话，它是作为投资性房地产进行处理的，依据不动产进项税额分期抵扣暂行办法，第二条规定了在会计制度上按固定资产核算的不动产才会按照第一年60%，第二年40%抵扣进项税额，也就是说在会计上，如果不是按照固定资产核算的话，那么就不需要分两年抵扣。

比如一个企业，购进价格1000万房产，进项税是1000万，如果会计上是把它作为固定资产核算的话，那么这1000万就要分两年进行抵扣，但是如果会计上这1000万不是直接作为固定资产，而作为投资性房地产，比如把它购进的房屋出租，然后把它作为投资性房地产出租的。在这种情况下，就不存在分两年抵扣，而是直接一年全额，也就是1000万进项税全额抵扣。

增值税销项方面

对于建筑，也就是对于房屋的投资性房地产，分为两类。

第一类是按照纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的规定，出租的是2016年4月30号前取得的不动产的话，可以选择简易计税，按照5%的征收率计算；如果是2015年5月1号以后取得的不动产，就直接适用一般计税方法，不存在简易计税。比如有一个房地产，是2016年4月4月进的，然后2016年7月再销售，那么它可以采用简易计税，如果销售的时候是1000万，那么就直接将不含税的1000万乘以5%。

第二种是直接的。如果是2016年7月份购进的，然后10月份再出租，那么就直接按一般计税方法，即11%，所以就是将不含税价的1000万乘以11%计算。这是如果购进房产的是一般纳税人，然后出租的情况下。一般来说一个企业如果多数都是投资性房地产，基本这个企业都是一般纳税人，小规模相对来说应该是非常少的。在这里也提一下，虽然小规模少，但如果是小规模纳税人，其出租一般的也都是按简易5%征收率。

土地使用权方面，按照财税[2016]47号文规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。这里专门规定了纳税人转让的是2016年4月30日前取得的土地使用权的，可以选择简易计税方法。已取得的全部价款和价外费用减去取得的土地使用权的原价之后作为销售额按照5%的征收率计算缴纳增值税。这相对比较简单，也就是说你如果是出租土地使用权的话，那么就参照前面的不动产，也就是一般纳税人，分两种，一种是正常的11%，如果是4月30号以前就按5%的简易计税。增值税的处理相对来说没什么争议，政策上相对都比较明确。

2、投资性房地产所得税处理

企业所得税上的处理比较有争议，是今天专门跟大家说的一个重点。

投资性房地产有两种，一种是采用成本计量的，另外一种是采用公允价值计量的。成本计量就是投资性房地产在账上是正常计提折旧的。这种和正常的固定资产的企业所得税的处理是一样的。

这里主要说说以公允价值计量的投资性房地产的企业所得税处理。因为以公允价值计量的投资性房地产的账上是不存在计提折旧的，那么它的折旧到底能不能税前扣除？比方说有一个投资性房地产，假设公允价是100万，如果按照正常的作为固定资产，按20年计提折旧，那么1年就5万的折旧。这是正常的情况下按固定资产的，但是如果是按照公允价值计量，就不存在折旧， 5万的折旧账上是没有的，那么没有的情况下，在计算企业所得税的时候，这5万是不是就不允许税前扣除？

全国几个地方的口径

先说一下全国几个地方的口径。全国主要是分两种，一个就是认为账上的投资性房地产没有计提折旧，所以就不允许扣除。另外一个观点就是认为账上计提了折旧，所以就允许扣除。

像无锡、北京、青岛这三个地方，他们在自己的网站答疑，还有内部的一些解答当中都是认为因为账上没有计提折旧，所以就不允许税前扣除。然而像天津、广州，还有总局的一次答疑，12366答疑咨询里面是认可允许税前扣除的。

这里把几个地方的口径跟大家说一下。北京是在12年12月份内部资料的一个内部检查里面，问道企业以公允价值计量的投资性房地产的，能否计算折旧，从所得税税前扣除。当时回答的是企业以公允价值计量的投资性房地产，在会计处理中不计提折旧，没有确认折旧年限，与企业所得税法实施条例规定的固定资产或无形资产的特殊条件不相符，因此不得计算折旧从税前扣除。

无锡国税在企业所得税答疑中，2017年3月份的一个答疑里问了一个问题，也就是以公允价值计量的投资性房地产能不能税前扣除，回答是以公允价值计量的投资性房地产，会计上未计提折旧，在所得税汇算清缴时的，不得作纳税调减处理。在资产转让和处置时，按转让收入减去计税基础后并入应纳税所得额。就是说折旧不允许扣，因为账上没有计提折旧，然后当把资产转让掉的时候，把转让收入减掉资产的价值计算收益。

天津在2013年2月一个所得税清缴问题解答里面说了，关于采用公允价值计量的投资性房地产，会计上不计提折旧，税务处理时，可以按照历史成本法，按照企业所得税法和实施条例计算的折旧年限进行税前扣除，计算的折旧额可以通过填写申报表进行调整。就是说采用公允价值计量的话，会计上在账上没有计提折旧，比方说，前面说的100万，正常的按照税法如果是20年，那你自己可以直接的在申报表里面进行调整，也就是每年5万块钱，这5万在申报表里增加了，你可以调整之后再进行税前扣除，也就是允许折旧税前扣除。

在2013年5月份的时候，有人在12366提问，按公允价值计量的投资性房地产，根据会计准则规定是不用计提折旧的，请问投资性房地产能不能按直线法计算折旧，做纳税调减处理。国家税务总局在12366答疑里面就说，根据总局2009年汇算清缴通知国税函[2010]148号规定，企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，按企业财务会计规定计算。据此，企业按公允价值计量的投资性房地产，按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额时可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

因此各地的口径回答是完全不一样的，大家可以对照着看一下自己各地。广州国税是允许折旧进行税前扣除的，也就是说在申报表里直接申报调整就可以税前扣除。

从法理上和法律上分析，应不应该扣除。

前面说的几个各地的口径，比方说像北京也好，无锡也好，他们之所以不允许税前扣除，最大的一个依据是什么呢？总局[2012]15号公告提出，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，没有超过企业所得税法和有关税收法规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出在企业所得税税前扣除。即只要是会计上处理了，而且没有超过税法的规定，就可以在税前扣除。然而反对方就更多的认为因为企业在会计上没有处理，所以就不应该在前扣除投资性房地产公允价值计量的投资性房地产的折旧，那么这个观点到底对不对？

我们来仔细分析一下，首先一点我们都知道，是不是说企业要税前扣除成本费用还有其他的，必须要会计上做了处理才允许税前扣除？我们从实务上也可以看到，总局14年专门提出了75号公告，即固定资产加速折旧公告，其中一个规定就是固定资产5000以下的，可以一次性计入成本费用。或者说特殊行业的，比如研发100万以下的，也可以一次性计入费用。举个例子，如果企业在会计上是90万的固定资产，但是这90万的固定资产在会计上只是90万固定资产，并没有把这固定资产计入费用，但是按照14年财税75号的规定，这90万是可以一次性的全额扣除的。这时我们就会发现，虽然企业在会计上并没有计提折旧处理，但是同样也可以允许在企业所得税税前扣除，这也就证明了一点，并不是必须会计上做了税务处理，即做了计提费用、记入成本等等，进行折旧之后，才允许税前扣除。

企业所得税法实施条例第59条明确规定，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。需要注意的是，59条原文是说，按照直线法计算的折旧，这里是计算不是计提。就是说固定资产的折旧是计算出来的折旧，不是说必须要计提才允许扣除，而是只要是计算的就允许扣除。

我们再说另外一个，一般有收入就有成本，房产出租就有收入，有收入的情况下，不允许计提折旧。另一个概念就是说你有收入，但不允许扣成本，这从我们整个法理上来说也是不公平的，或者说不符合立法目的。

正因为上面这三点，第一个，实务当中按照财税文件的各种规定来说话，并不是必须要账目上计提了折旧，才允许进行税前扣除的。第二个，固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除，这里面是计算的折旧，而不是计提的折旧，也就是说即使账上没有计提折旧，但只要计算了折旧，就应该允许扣除。第三个，按照有收入就有成本的企业所得税原则来说，因为出租有收入，这时候要是不允许扣相应的成本，即折旧，明显不符合公平原则。

其实我们从企业所得税法实施条例来看，前面很多地方之所以认为投资性房地产不允许税前扣除折旧，更多的是把会计和税法搞混淆。因为从本质上来说，税法上是不存在投资性房地产，税法上规定，房产就是固定资产，企业所得税法实施条例第57条专门规定，所谓的固定资产是指企业为生产产品提供劳务出租或者经营而持有的，使用时间超过12个月的非固定资产，包括房屋、机械设备等等。

从企业所得税法实施条例对固定资产的定义可以看到，如果是出租建筑物，本质上就是企业为出租而持有的，同时使用时间超过12个月的房屋，就属于企业所得税法实施条例所说的固定资产，同时可以计算折旧。企业所得法实施条例有规定计算折旧允许扣除，此时计算的折旧就应该扣除。这是我们直接按照税法得出的结论。

而我们其实是不需要管会计上是把它作为投资性房地产还是做作为一般的固定资产，这其实和我们税法是没什么关系的。也就是说税法上规定了它是什么，折旧能不能扣，这两点明确了，那我们就可以知道能不能扣了。其他的，至于会计上，哪怕会计上不做账，也就是说不作为投资性房地产，也不作为固定资产；哪怕做错了账，都和税法没什么关系。税法是按照整个的规定来的，就是属于固定资产的，同时按照税法的规定计算的折旧，所以就允许扣除。

⑹ 投资性房地产的折旧能所得税前扣除吗

投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种计量模式。企业通内常采用成本模式容对投资性房地产进行计量。

在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。在税务处理上，企业计提折旧或进行摊销比照固定资产和无形资产的折旧政策的规定进行税前扣除。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。

⑺ 固定资产、无形资产、投资性房地产、什么时候计提折旧或摊销

1、固定资产，按月摊销，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提折旧。在改扩建或更新改造过程中不需要计提折旧或摊销；持有待售时不需要计提折旧或摊销。

2、无形资产，使用寿命有限的，按月摊销，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。使用寿命不确定的无形资产不应摊销。

3、投资性房地产，为建筑物的，同固定资产计提折旧一致，当月增加，当月不计提折旧；当月减少，当月照提折旧。投资性房地产，为土地使用权的，同无形资产计提摊销一致，当月增加，当月开始摊销；当月减少，当月不再摊销。

对于以公允价值计量的投资性房地产，无论什么时候都不计提折旧或摊销。

(7)投资性房地产摊销能否扣除扩展阅读：

固定资产与无形资产，是用来生产产品的，也是有成本的。它的价值，就是他的成本，需要计入到产品的成本中去。需要摊销。这就是固定资产为什么要计提折旧的原因。

但是，根据权责发生制原则，他的成本摊销的期限不应该仅仅是一年，而是他的使用期限。因此需要合理估计每个期限要摊销的成本，这就是每年的折旧额和摊销额。如果在购买时直接全部摊销，则当年费用很高，利润减少，而以后年度利润高估。这都是会计所不允许的。

固定资产的一个主要特征是能够连续在若干个生产周期内发挥作用并保持其原有的实物形态，而其价值则是随着固定资产的磨损逐渐地转移到所生产的产品中去，这部分转移到产品中的固定资产价值，就是固定资产折旧。

会计准则规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

而《财政部国家税务总局关于电信企业有关企业所得税问题的通知》（财税[2004]215号）规定，电信企业因按实际竣工决算价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，

并按规定补提以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多缴纳税额可抵顶以后年度应缴的所得税。

也就是说，税法要求固定资产的价值确定后根据实际价值调整原暂估价值，并按规定补提（冲提）以前年度少提（多提）的折旧，应相应调整原所属年度的应纳税所得额。

⑻ 以公允价值计量的投资性房地产,税法允许折旧，对吗

1、以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以专公允价值的变动计属算相应的损益，不计提折旧。
2、《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。
3、所以按照税法的规定是可以计提折旧的。
如我的回答能对您有所帮助，恳请采纳为盼！

⑼ 处置投资性房地产收益是否应当扣非

是。
投资性房地产处置指的是出售、转让投资性房地产成本模式借银行存款，贷其他业务收入。应交税费—应交增值税（销项税额）借其他业务成本，投资性房地产累计折旧，投资性房地产减值准备，贷投资性房地产。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。