最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

『壹』 物业侵权纠纷 以案说法教你维权

小区业主与物业公司之间的关系总是“剪不断，理还乱”，甚至时不时还会发生诉讼——

轿车在小区被盗，物业公司应当赔偿

【案例】2011年初，业主晏紫便已根据物业公司的要求，按每月60元交纳了一年的车辆保管费。5月8日晚，晏紫按惯例将自己的轿车停放在指定位置。可由于保安没有对出入人员进行任何盘查，导致轿车被盗，虽经报案但公安机关因无线索而一直未能侦破。三个月后，晏紫要求物业公司赔偿18万元车款，因遭拒绝而成讼。

【点评】物业公司应承担赔偿责任。一方面，《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”保安不盘查来客，表明物业公司未履行好服务合同，自然难辞其咎。另一方面，《合同法》第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任……”

利用小区赚外快，所得收益应归业主

【案例】韦贞所在小区的物业公司未经业主委员会同意，将临街一面的外墙租给一家超市发布经营广告，并预收了一半租金。租约期满，超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等业主认为该租金应归业主，但被物业公司拒绝，理由为外墙是其所单独开发利用，理应归其所有。

【点评】租金应归全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属物权法第六章所称的业主共有部分，本案外墙也不例外。业主对外墙的共有权，决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司在任何情况下，也只能是一个管理者。

业主拖欠管理费，物业公司无权曝光

【案例】牛莉所在小区的物业公司未收清2010年的物业管理费。物业公司遂连续一个月，通过在小区进出大门、过道等处，张榜公示欠缴业主的姓名、欠款金额、家庭住址、联系电话，以迫使业主因怕名声受损而付清欠款。

【点评】公司侵犯了牛莉等的名誉权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该物业公司的行为客观上已影响了牛莉等人的社会评价和尊严，符合《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条规定的承担侵害名誉权责任的构成要件。同时，家庭住址、联系电话等属个人隐私，公司未经本人允许或经司法程序而公示，也属侵犯隐私权。

（以上回答发布于2015-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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『贰』 对于物业合同纠纷，诉讼时效方面，有没有相关规定

适用诉讼时效。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件专具体应用法律若干属问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。

『叁』 关于最高法出台物权法两部司法解释

最高法出台物权法两部司法解释http://www.sina.com.cn 2009年05月25日00:29 新华网
新华网北京月24日电（记者 杨维汉）建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

“最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。最高人民法院有关负责人说，这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

据了解，近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加，审判实践面临的压力与日俱增。由于物权法等法律的相关规定比较原则，各地的理解也有所不同，审判实践中对如何正确理解和适用物权法等法律规定提出了许多亟待解决的问题。同时，许多全国人大代表、全国政协委员也以建议、提案的形式希望最高人民法院及时出台相关司法解释。

最高人民法院自2003年初起，即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》正式立项。此间，最高人民法院进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。

最高人民法院有关负责人表示，两部司法解释的起草制定工作立足于司法解释功能定位，严格按照物权法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的；注意建筑物区分所有权和物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡；紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据；在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论，确保学理上的妥当性。

『肆』 业主委员会可以向法院请求确认物业服务合同无效吗

现实问题

某小区内的A物业管理公司，自与小区签订物业服务合同后即把所有的物业服务内容“转包”给另一家B物业管理公司，并且A公司也一并将物业管理用房转租给B公司。该小区业主委员会成员私下从A公司员工处了解到，A公司与B公司的“委托合同”约定，该小区每月的物业费，A公司收取后，会抽走20%作为“委托手续费”，由B公司实得80%，而再加上B公司所支付的“房租”，A公司可以在完全不做事的情况下轻易赚取该小区物业费的“差价”，得知这一情况后，该小区的业主们均感到很气愤，于是起诉至法院请求确认A、B公司之间的合同无效。那么，法律对此是如何规定的呢？

律师解答

我国《物业管理条例》规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。同时，最高人民法院所作出的司法解释也明确规定，上述物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同是无效的。

法条链接

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

『伍』 如何认定物业服务合同效力

a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款：1.转包物业服务合同无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;2.显失公平的物业服务合同条款无效：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。【律师提示】①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体：a.业主;b.业主委员会。③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外，其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。【法条链接】《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

『陆』 起诉物业公司的不作为，原告如何举证

首先你要准备好《物业服务合同》，看合同中你当时和物业是如何签订的
2，照片版是必须的，例如：合同中约定权每日清扫楼道，那么你家楼道有几天没人扫的照片要有，合同中约定设备设施完好率要到98%，你家消火栓枪头丢失很多天没有不全等等
3，建议看看《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，里面有些涉及的问题有定论，如果解释里不支持的话，就没有必要上诉了

『柒』 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释共有几条

共十三条。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释〔2009〕8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

『捌』 业主拒交物业费，什么情况下，会判业主胜诉

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的。法院会予以支持，法院还会予以支持的包括以下两点：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关法律法规如下：

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

(8)最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件扩展阅读：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。