物业纠纷维权自助

❶ 和物业产生纠纷要如何维权

装修与物业产生纠纷属于民事纠纷，协商不成，到住房和城乡建设局 投诉不成，起诉解决。

❷ 业主欠物业费被限电律师擅自限电不合法是怎么回事

买房得看物业如何！

律师:擅自对业主限电不合法

据悉,该小区水费、电费一直是由物业公司代收代管,那么业主不缴纳物业费,物业公司是否有权对其限水限电?

山东大地人律师事务所孙健律师表示,根据《物业管理条例》,物业公司与业主之间签订的是物业服务合同,业主与自来水公司、供电局之间签订的是供水、供电合同,这是两个相互平行、相互独立的法律关系。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养,并不是水、电的供应方。根据《合同法》,只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时,自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。所以,物业擅自对业主进行限水限电是不合法的。

但孙健律师指出,业主享受了物业提供的服务,就应该缴纳物业费,如果拒绝缴费,也不尽合理。此外,如果物业服务合同中约定物业公司有代收水电费的权利,可以在业主不履行缴费义务时采取自助行为追缴水电费,必要时可以协助电力部门和自来水公司限水限电。业主无正当理由拒缴物业费,物业公司可以通过诉讼的程序维权。双方都应当在法律框架之内解决矛盾纠纷。

孙健律师提醒市民,物业费不是想不缴就不缴,物业管理处也不能“一言不合”就断水断电,一切都应该按照法律规章办事。

❸ 物业维权——关注典型纠纷

买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。

在此，就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼。

关注1、公共设施的主人究竟是谁

近日，本市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

解决方法

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注2 、签物业委托合同还是服务合同

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

解读

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

解决方法

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注3、物业管理费

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

解读

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

（以上回答发布于2015-06-19，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

❹ 物业起诉如何维权

楼顶属于业主公共区域，凡是使用公共区域需要经业委会同意或者三分之二业主同意。而版物业费是按照权物业管理合同对物业提供服务支付的费用。这是两个不同的法律关系，物业对于拖欠物业费可以采取诉讼的方式，如果业主没有证据证明物业未按合同约定提供了相应服务，法院肯定判决物业胜诉。至于安装发射塔，业主也可以通过诉讼方式解决，但是用拒交物业费方式进行对抗即属于非法。

❺ 物业纠纷维权难 物业成为小区民主最大障碍

翻开报纸，每天都在发生因为“有理无处讲”“讲理没人听”而导致的业主与物业的激烈冲突——物业与业主不可调和的矛盾及引发的激烈冲突，已经成为当下中国城市的一大隐患。

无数业主面对蛮横物业侵权时的无奈——维权成本极大，代价极昂贵，过程极艰难。

道理听起来总是很简单

有人会说，成立业主委员会啊，业主们联合起来捍卫自身的权利。然而，在尝试成立的过程中，你就会明白这是一件多么耗时、耗力、耗耐心的事，可能每一个已成立业主委员会的小区，都经历过坎坷。你需要越过无数的障碍，有的物业有恃无恐，也有开发商的蛮横霸道，少数社区管理部门的官僚作风，盖个章比登天还难；更要面对一部分业主的民主冷漠——很多人怕麻烦，觉得成立业主委员会是自己找事儿，不愿意参与，使程序无法推进。

成立业主委员会？哪有那么容易！

1、媒体信息中的负能量

有些物业虽然很差，只知道收钱而不提供服务——但忍着似乎也能过去，一说要成立业主委员会，所有隐藏的矛盾都立刻以激烈的方式暴露出来。每天的新闻，经常在传递着关于成立业主委员会时的种种负能量，各种刁难，各种冲突，这种新闻见多了之后，使很多小区都不敢成立业主委员会。这也是各大城市的小区业委会成立比例极低的重要原因。

2、物业公司与业主的冲突

种种冲突中，最直接最激烈的就是业主与物业公司的冲突，笔者一个总体的感觉是，物业公司已经成为小区民主最大的障碍。在各种新闻的描述中，常能看到一些物业公司在发生冲突时的蛮横霸道，拒不撤离，断水断电威胁业主，甚至雇佣流氓恐吓业主，为业委会的成立设置种种障碍——有评论称，个别物业公司已经严重地黑社会化。然而，这些都是表象，问题并不都在物业公司的唯利是图，而是背后存在一个制度性的症结。成为业委会障碍的不仅仅是物业公司，而是一个以开发商和物业公司为中心的利益链条。

3、成立流程阻碍重重

虽然为了解决这个问题，为了鼓励小区成立业委会，相关部门进行了很多改革尝试，又是简化业委会成立的流程，又是敦促小区和街道管理部门积极推进。可因为这样的改革触及庞大的既得利益，又没有理顺权力关系，所埋下的问题带来了制度化的冲突。比如很多地方都规定，街道办事处是业委会成立的指导部门，可正如马少华老师所说，没有权力边界的指导会沦为刁难。他说：正当自己的小区业委会准备按规定程序“备案”后行使管理权力之时，却在街道办事处遇到了阻碍。原来，“备案表”需要居委会、办事处盖章，受办事处委托全程参加了筹备工作的居委会早早地就盖好了章，可办事处却说：“我们不知道你们符不符合程序。”因此到现在也没给盖章。大家感到疑惑：“备案”是什么性质，是一种权力吗？还是一道门槛？

这样的设计，使很多酝酿中的业委会陷入证明“你妈是你妈”的行政刁难中。成立业委会是解开小区冲突死结的唯一途径，可因为旧物业、开发商的阻挠，一些管理部门屁股又坐在开发商那一边为业委会设置种种障碍，形成强大的利益阻挠，有着强烈的社区民主欲求却非常分散的业主，面对这种阻挠时充满无力感。问题也许出在，此前这个问题上的改革过于迁就物业公司和开发商这个利益集团，纵容着物业公司成立小区民主的障碍，使作为小区主人的业主面对“反客为主”的物业公司时无比弱势。

（以上回答发布于2015-09-16，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

❻ 同物业产生纠纷时业主该如何合理的维权

在和物业产生纠纷时，业主合理维权的方法如下：
1、向业主委员会投诉。
2、协商。当事人在友好的基础上，通过相互协商解决纠纷，这是最佳的方式。
3、调解。当事人如果不能协商一致，可以要求有关机构调解。
4、仲裁。当事人协商不成，不愿调解的，可向仲裁机构申请仲裁。
5、诉讼。可以将纠纷起诉到法院，寻求司法解决。
【法律依据】
《民事诉讼法》第九十三条，人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。

❼ 小区业主与物业之间的纠纷，业主去哪里能维权

(一)行政途径

投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》第十条，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

(二)法律途径

1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。

侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

(三)其他途径

1、业主与物业管理公司协商解决。《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

2、由第三人调解。这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

3、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

(7)物业纠纷维权自助扩展阅读

按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。

《四川省物业管理条例》第四十条中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。

❽ 物业强制如何维权

1、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任划分、损失赔偿等问题引起的纠纷；

2、非公用管道跑冒滴漏、供电管线等维修问题引起的纠纷；

3、物业公司协调邻里间关系问题引起的纠纷；

4、共用部位、共用设施维修费用分摊问题引起的纠纷；物业公司私擅自改变共用部位和共用设施的用途，并将所获收益不用于物业管理等问题引起的纠纷。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

❾ 物业服务合同纠纷怎么维权

物业服务合同纠纷可以采取协商、调解、仲裁、诉讼方式解决。司法是权利救济的最后一道屏障，当事人符合法定条件的，可以向管辖地点人民法院提起诉讼。
【法律依据】
《民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民法典》第十条
处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。