北京学区房买卖纠纷

❶ 房主卖＂学区房＂为什么被判赔买家双倍定金

“学区房”交易是具有特定目的性的，卖“学区房”的房主使用入学指标将担责。新京报记者今日(1日)从三中院获悉该起典型案例，卖房人使用学区房指标被判双倍返还买房人定金共计66万余元。

法院审理后认为，双方在合同中就户口迁出和违约责任作了明确约定，且涉案房屋系学区房，王先生、张女士在明知教委出台了入学指标的相关规定后，仍在涉诉房屋内为自己的子女办理了入学登记手续，导致刘女士子女入学目的无法实现，其行为构成了违约。刘女士有权依据合同享有单方解除权，且应返还其已支付的定金，并支付相应的违约金。

最终，法院判决被告返还33.1万元定金并支付33.1万元违约金。

❷ “学区房”属于商品房买卖合同内容吗

随着房地产政策、教育政策的不断变化，学区房买卖所涉及的法律问题愈加复杂多样。比如开发商利用学区房作虚假宣传；学区房房屋学籍被占用；购房后出卖人迟迟不迁出户口，使得入学路愈加坎坷等。

【案例】

中粮万科公司系北京市房山区长阳镇半岛项目的建设单位，公司在其销售中宣称“百万米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。张先生购
买了中粮万科公司开发的长阳半岛的房屋。后来，业主得知，就读北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。

2011年12月12日中粮万科公司称，北京四中房山分校“一房一名额”，不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的
制度、通知为准。经过一系列的维权活动，长阳半岛广大业主就读北京四中房山分校的问题，始终处于不确定状态，还要取决于其他条件，不仅没有结果反而出现了
倒退。

业主张先生把中粮万科公司起诉到法院，要求：依法确认中粮万科公司关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺（一房一名额），对中粮万科公司具有法律效力。

中粮万科公司辩称：我公司确与张先生签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，我公司的业主可以行使一次按照国家九年义务教育
就读北京四中房山校区初中的权利，具体能够入学北京四中房山分校，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域名称是半岛家园祥云湾，只是长阳半岛的一部分，
我公司无权对教育问题作出安排，因此张先生要求确认关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允
诺具有法律约束力的请求，不应得到法院的支持。

本案的争议焦点：商品房的销售广告和宣传资料是否应该成为合同内容。

首先，关于商品房的销售广告和宣传资料是否是合同内容的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规
定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及
房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。因此，该承诺应当
视为合同内容的一部分，对中粮万科公司具有法律约束力。

其次，关于张先生所要求的配建小学问题，在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此张先生要求确认该承诺具有法律约束力的请求，不予支持。

根据相关法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。因此，中粮万科公司在销售广告中承诺的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额），对其具有法律效力。

【分析】

开发商所做的销售广告和宣传材料，是不是合同内容，需要就宣传的具体内容进行定性。要看宣传内容对订立合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响。本案中的宣传内容因其内容明确且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，所以根据法律规定应为合同内容。

如果开发商最终无法保证买房人通过购房而入学，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，开发商应当承担相应责任，对买受人予以补偿。

（以上回答发布于2016-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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❸ 想买学区房的朋友注意了，这些坑你一定要知道！

学区房能带来什么好处不用说大家都知道。但是家长一定要注意的是，不是所有学校周边的房子都叫学区房，更不一定所有的学区房都有学位，在购房时候，一定要看看所选房源是否在小学划片之内。

首先我们来看看学区房和学位房的概念：

1.学位房，是指只要购买了该房源就享有上学名额，一般所带的学校性质为私立或联合办学，只有一个孩子的指标。学位房不受户口的限制，这也是它区别于学区房的一大优势，但是学位房的学校因为是私立的收费特别高，估计小学和幼儿园合起来上完得花十万左右吧，这和花钱买一个学区差不多。而且学位房的学校可能老师流动性比较大，可能质量和学区的统招老师还是有一定的差别。

2.学区房是针对九年义务教育而言的，是由政府在每学年根据片区入学生源情况划分出来的。真正意义上的学区房是：该房子属于某个重点小学或中学的划片学区。买了学区房只是具备了优质学校随机派位的资格，能不能进还得看学校的容量和报名的人数等。

以下一些学区房买房注意事项，是购买学区房的一些常见的坑，各位家长买房时候要注意了：

1开发商的宣传承诺要写进购房合同

现在的楼盘大多数都是卖期房，尽管宣传资料上说是建有教育配套，置业顾问也讲得言之凿凿，但往往口说无凭，写进购房合同才是最保险的！写进购房合同才是最保险的！写进购房合同才是最保险的！重要的事情说三遍！因此，必须在购房合同中一一落实，才有事后追究的依据。

2学校好不好，自己多跑跑

购房前如果学校已经建成，或者本身就存在，那就更好办了。到学校实地考察一番，进行详细咨询，亲自摸清楚是否与开发商所承诺的一致。你需要关注一些细节问题，比如学校留给楼盘的名额够不够,学校的办学质量如何，未来几年的办学计划等等。

3“学区房”与择校费哪个划算？

眼下房价较高，如果你买房纯粹是为了一个入学指标，就得先算一笔账，看看到底是买房划算，还是直接交择校费更划算。如果投资的话，也要看买进的价格是否合适，自己测算下房屋未来的增值空间。

4买学区房最重要的事情还是：房子第一学校第二

买房最重要的，还是房屋质量、小区环境、物业服务等“硬件”，而学校配套这一“软件”给房屋的加分也仅仅是一小部分。所以，房子本身好不好是最重要的，有没有学校是其次，不要因小失大。退一万步，现在很多私立学校的办学条件比公办还好了。如果价格稳妥，其实也不用太在意学区房的概念。

5关注学区房学校就读的政策

即使房子所属区域在学区范围内，但如果孩子户口无法迁入，也会影响孩子的名校梦。因此在购买学区房时应明确掌握房屋的户籍状况、入学资质要求等，在签订学区房买卖合同时确保合同目的与购房目的相一致。另外，很多学校都是有规定条件的，譬如：很多学校要求满足落户及入住两个条件才可报名入学。

6周边环境和配套尤为重要

学区问题是家长们关注的重中之重，这就会导致他们对于房价、品质、环境、配套等其他方面考量的缺失。

（以上回答发布于2017-05-31，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 注意购学区房的N种风险

与学校有关的风险

一般公认的学区房的概念是，在幼儿园升小学，小学升初中时在学校所规划的吸收孩子入学的学区内的房产就叫学区房。

学区房的政策风险

最大的一个政策风险就是户口迁入年限和取得房产证年限的变动，有人总结了一句话叫“五年一大变，三年一中变，一年一小变”，意思就是学校的主管部门经常会根据不同的情况，改变年限。比如，在购房时规定落户一年就能就近入学，而等你快入学时又可能变成了两年。还有另一种情况，买房时在学校规划地段内，准备入学时有可能被划出地段。

学校本身发生变化的风险

学校自身的教育资源配置出现问题，导致教学质量下降，该学校片区内的房价出现明显下降。另一种情况则恰恰相反，一直以来一所教学质量不高的学校，因为自身的变革一跃成为一所重点学校。

确认招生范围 注意门牌号

买学区房时一定要看准房子的位置，差一个号码可能就被安排到另外一个学区。尤其要注意查看房屋的单号或双号，是尾号时就要更加注意。现在是人为地将学区房划分复杂化，即使在学校周边的房子也有可能不属于该学区，所以购买学区房一定要认真。

学区房并不是所有人认为的那样，“就近原则”离得近就可以入学，要仔细确认名校招生范围。有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口，容易受开发商的误导，最后影响了子女教育。

学区房购买的各种纠纷

以上情况是与学校有关的风险，下面我们主要讲一下与房有关的风险。学区房的房源一般分为两类，一类是一手商品房，即直接从开发商处购买的房屋，另一类是二手房即存量房。

一手房的风险主要集中在房产证的办理。例如，在签商品房预售合同时，开发商承诺入住后一年，即可颁发房产证，但实际情况是颁发房产证的时间，被一拖再拖，迟迟办不下来，导致业主子女无法上学。

二手房的风险相对多一些，主要集中在产权纠纷、户口纠纷、房产中介虚假信息纠纷、卖方恶意涨价纠纷。

产权纠纷

第一类产权纠纷，又可分为两种，一种是共有人之间纠纷，另一种是产权不清晰导致无法办理产权过户的纠纷。

先说第一种共有人之间的纠纷。我们就曾经遇到这样一个案例，在北京海淀区某著名的学区房片区内，张女士从刘先生处购买了一所房产准备为自己孩子上学所用，在张女士支付完首付款后，突然接到另外一位刘先生打来的电话，明确告知她所购买的房屋还在遗产诉讼纠纷当中，希望她放弃购买，因为跟他签约的那位刘先生只是房产共有人之一，不是唯一所有权人，因此，跟她签订的合同存在瑕疵。

为什么会出现这种情况？因为大多数的学区房都属于年代比较久远的房屋，而房产的原所有人很可能已经去世，这类房屋很可能发生遗产继承纠纷。也正是因为这种特殊性，我们必须提醒大家在购买年代比较久远的学区房时，一定要向卖方详细询问房屋的来源，是从市场购得，还是继承取得，并将房屋的来源情况，作为合同的一部分写入房屋买卖中，以保障自己的权益。

产权纠纷的另一种情况是，房屋的产权能否过户。说到这一点，很多人可能认为夸大其词，其实这种情况在很多单位房改房的小区内最为常见。因为，有些单位的房改并不彻底，导致卖房人虽然有产权证，但始终不能从单位拿到上市交易审批表，从而导致合同无法履行。我们曾经处理过这样一个案子，在北京天坛附近的某学区房，杨先生楼上邻居的房子可以上市交易，但杨先生的房子单位就是不同意卖，导致杨先生向买房人支付了一笔违约金。因此，在购买学区内单位房改房时，一定要问清楚房屋交易是否需要上市交易审批表。

户口纠纷

户口纠纷分为两种情况，一是卖方的户口没有从房屋内全部迁出，按照一般的一房一户的户籍管理原则，买房人的户口无法迁入。另一种是有些地方的特殊情况所致，一房可以有一个以上的户口本，但卖房子女还在学校就读，该学校拒绝接收同一房屋内的另外一个户口的子女入学。

不管是哪一种情况，最好的预防对策就是在房屋买卖合同中约定，如果原房主不将户口迁出，应该支付多少违约金，并且这种违约金一定要按天计算，每逾期一天迁走，就要承担一定的违约金。只有这样加重违约方的负担，才能保证交易安全。

除了在合同中约定违约责任外，在决定购买该学区房前，最好是与卖方一起到房屋所在地公安机关，共同核实房屋内户口情况。

房产中介虚假信息纠纷

这类纠纷直接与房产中介的职业素质有关系，我们遇到的大多数案子，都是中介运用自身的信息优势忽悠买卖双方签协议，等发生纠纷后，自己置身事外，坐山观虎斗。

给大家介绍一个案例，杨女士有一居室想要出售，房产中介小王为了得到这套房源，就向杨女士暗示，自己通过朋友关系获知杨女士的这套房产所在的小区明年就会被划归为学区房，到时房价一定会大涨。杨女士听了小王的话，就将该房屋交给小王他们店挂牌销售。后来，小王就将此房推荐给赵女士，并跟赵女士介绍说，听房主说此房明年划归学区房。如果今年购买，明年一定能赚一大笔。结果杨女士与赵女士就在小王的撮合下，签订了买卖合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被划为学区房，这时赵女士先找到杨女士讨要说法，杨女士觉得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解释说，自己当时只是推断可能会成为学区房，这本身就是一种风险。

后来，因为杨、赵没有证据证明当时小王存在欺骗，诉讼请求被法院驳回。我们给大家的提示是，目前我国房产中介的业务水平参差不齐，不管是卖方还是买方在决定交易前，一定要去学校或其上级主管部门核实情况，再决定是否交易。

卖方恶意涨价纠纷

这类纠纷是最常见的一类，说白了就是因为房价上涨过快，卖方想多赚钱，并且只要违约金的数额低于房价上涨的幅度，卖方就敢违约。预防卖方恶意涨价的违约行为，最好的办法就是在合同中约定相对较高的违约责任，使卖方不敢越雷池半步。

一般我们都是这样约定，首先约定延期履行的违约金，在明确约定了支付首付款或剩余房款后，一定时间内就开始按天计算卖方迟延履行的违约金。

其次，还要约定如果出现一房二卖或多卖时，要支付不低于总房款20%的违约金。

最后，还要约定如果房价上涨过快，违约金不足以补偿损失的，应按照买方实际的差额损失赔偿。

（以上回答发布于2014-01-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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❺ 违约如何适用定金罚则，买学区房不能入名校属违约么

一、开发商违约如何适用定金罚则
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同而言，认购书是买卖合同订立前先行订立的预约合同。
在“开发商嫌房子卖贱反悔”案中，开发商构成了违约，应按“定金罚则”向消费者支付双倍定金40万元。所谓定金罚则，是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。支付定金的一方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，若违约则无权要求返还。收定金的一方违约的，应双倍返还定金。
二、买学区房不能入读名校追究开发商责任吗
虽然开发商没有将关于学校的情况写入合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”
该条款的意思是，如果开发商广告中的说明和允诺具有具体确定的特征，而且能对房价产生重大影响的，即使该部分内容没有写入房屋买卖合同当中，也应视为合同内容，如果开发商违反广告内容约定，应承担违约责任。
但值得注意的是，在实际的诉讼过程中，很多业主却未能根据开发商的广告等相关内容胜诉。因此，开发商即便承诺小区会建造学校，也无法保证只要是小区业主子女就能不缴纳赞助费、享受地段生待遇入读，因为地段划分属于教育局的事情，并非开发商可以控制的范围，因此对孩子无法按照地段生待遇入读的问题，自然也就无法追究开发商的责任。
业主能追究责任的只能是开发商未能将配套学校建好并按时交付给教育局的行为，至于按时交付但学校未能准时开学的，也属于教育局控制的范围，难以追究开发商的责任。此外要注意，如果购房者本身存在超生或没有当地户口等情况，孩子因此而未能入读的话，那开发商就更加没有责任了。

❻ 买了学区房，却没有学校入学资格，应该如何维权

北京市一法律师事务所任丽丽律师

现在很多家长为了孩子能上到一个比较好的学校，不惜一切代价给孩子买学区房，为的就是获得在这片地区的入学资格。正是这种心理，让很多无良卖方钻了空子，打着学区房的幌子，高价出售房屋，买来之后才发现，根据就上不了心怡的学校。对于这个问题，我们该如何应对。

对于学区房的问题，在之前的节目当中也给大家进行过相关介绍，这里我主要再提醒大家注意是，如果您买房的目的就是为了上某所学校，一定要把这个目的在房屋买卖合同中写清楚。因为我们通常买房的目的都是为了居住，而不是为了上学，而现在如果您的买房目的上学第一，居住第二，那就一定要在合同中写上，我购房此房的原因是为了上某所学校，并且要提前核实好相关的入学政策及入学指标的情况，要让房主保证，只要我购买了此房户口落入在此房中，我的孩子就符合这里的入学政策，如果我上某个学区房的目的不能实现，那买方就可以要求解除合同，并赔偿房屋的差价损失。

一般这种学区房的价格都要比普通房屋高，如果这个房屋最后不属于学区房，这个差价也是可以要求赔偿？

如果这个房子上不了学，那就不属于学区房，等于是跟普通房屋是一样的，但是如果你的价格要比同地段的普通房屋要高，显然是不合理的，如果这时买房不退房，那就可以要求退回差价，就当普通房屋进行买卖。

❼ 北京将从严整治炒作学区房，你觉得学区房应该根据市场规则来定价吗

学区房本质上不应该拿来被炒作，理应根据市场规则来定价。但是学区房根据市场行情定价也需要规范开发商的买卖行为，否则表面上根据市场定价了，背地里仍然借着购房名额来赚取钱财。

教育是一个神圣的行业，需要一种相对公平的环境。但是很多房地产的开发商借助学区的优势来恶意炒作学区房，抬高房价，让很多家庭花了很多冤枉钱。

每一个城市都有几所好的学校，比如我所在的城市就有一个不错的学校，家长也都是争着进去。而相对应的是这些学区的房价也是节节攀升。

当然作为监管部门也需要主动的对一些楼盘进行核查，而不是等着消费者去举报才进行介入。只有各个方都做出努力才能让学区房的炒作被扼杀住。

学区房关系到一些优质教育资源，不应该单单的靠房价来决定资格。也不应该让炒房的人从学区房这里进行盈利！

❽ 才买的学区房就碰到学区变动 能不能退房

近些年，学区房一直是热点话题，也成为房地产推销的热词，相关二手房交易价格也是一路水涨船高，北京的天价学区房卖出46万元/平米，更是刷新全球房产记录，11.4平米，530万！加之二胎政策出台，学区房热点再次被推到风口浪尖。拥有一套房区房已然成为很多家庭的梦想，然而买卖学区房确实存在一定的风险。

能否退房？取决于合同如何签订

从法律上解读，学区房买家的要求能否得到支持？取决于其《房屋买卖合同》如何签订了，如果合同中明确约定房屋是学区房，且在其子女入学前学区不会调整，则购房人有权要求退房，其请求可以得到法律支持；否则，购房人的请求因没有法定和约定依据，将难以得到支持。

根据我国《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在此纠纷中，双方合同本已履行完毕，从维护交易稳定性角度，也不宜随意撤销，且考量合同是否显失公平等，也是以合同签订时的客观情况为准，而不应以合同履行完毕后的市场变化去评判；反之，如果所购房屋调整为更好的学区，卖房人也无权要求增加房款。

友情提醒

房屋买卖合同约定越详细越好

诸如此类购房风险还有很多，如学位被占、落户时间要求等等。建议是：家长们购房前了解清楚入学政策，并在买卖合同中约定详细。当双方合意约定将孩子落户上学作为合同目的时，孩子落户上学可被解释为合同目的，如合同目的无法实现，买房人有权解除合同并追究违约责任。

另外，针对开发商对商品房的学区房宣传，国家工商总局已进行规范，在2016年2月1日开始施行的《房地产广告发布规定》中，明确规定房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。家长们购房里，千万别轻信开发商之言，谨慎对待。

（以上回答发布于2016-05-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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