Ⅰ 关于物业服务合同纠纷的几个常见问题
您好：
1
前期物业合同并非由业主签订，合同对业主是否有效？
普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会，才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求，其中包括人数要达到一定比例。现实生活中，开发商不可能将楼盘一次性全部售出，需要经过较长的一段时间后，小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且，即使召开了第一次业主大会，也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内，房屋已经交付给业主，业主存在着物业管理的需求。因此，这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同，就是前期物业合同。
根据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之，开发商与购房者签订买卖合同时，已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分，业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同，业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力，业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。
因此，某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人，拒绝缴纳物业服务费。
2
业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费？
开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由，迟交、拒交物业服务费。
3
业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费？
既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费，那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费？答案也是否定的。小编认为，首先，虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”，但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次，业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵，而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且，物业服务公司所提供的服务具有整体性，比如对公共区域的绿化和保洁，虽然无法细分到每个业主身上，但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下，物业服务公司并非完全不履行自己的义务，业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费，但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。
风险提示
实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由，拒付物业服务费，由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比，业主虽然为较为弱势一方，但业主应当合法、理性维权，以免无理由拒付物业管理费，届时还将产生违约金的损失。
Ⅱ 物业纠纷现状及成因
一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一） 法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止2004年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。检举 回答人的补充 2009-06-04 12:57 （四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够
目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，2005年10月30日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。
三、解决问题的对策
通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：
（一）完善立法，改进司法
一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。
（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。检举 回答人的补充 2009-06-04 12:58 再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。
（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平
要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。
（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质
即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。
总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。
Ⅲ 常见的物业纠纷的都有哪些
您好，一般有抄以下常见物业纠纷：
一、无物业服务合同的物业纠纷
实践中有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同，甚至是房地产开发商派自己的“人马”管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续，未与业主订立物业管理合同等等。
二、物业费用标准问题
物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准应严格依照合同的约定。
三、业主拒交物业管理费纠纷
按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要从实际出发，分不同情况作出处理
四、物业管理企业违约
物业管理企业的违约行为主要表现在：对公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化;未经业主同意，自己或许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或将物业管理权发包给他人等等。
如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。
Ⅳ 物业纠纷案例分析问题
1。合理。
2。事故是由于物业公司的失职行为造成的，同时构成了合同违约。
Ⅳ 请问常见的物业纠纷问题有哪些，怎么来解决呢
你好，很高兴为你解答，人们在生活中难免会发生一些不愉快的事，就像小区业主和物业的纠纷已成为广大市民很头痛的一件事了，几乎天天都有，大大小小的事，这类纠纷关系到千家万户人民群众的切身利益，如果处理不当，就会引发突发性事件、群体性事件或上访。今天在这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供大家参考。希望对大家处理这类事件有一定的帮助！ 案例：1公共设施的主人究竟是谁? 某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一 [解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定 同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。 [解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 案例：2签委托合同还是服务合同? 目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。 [解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。) [解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 案例：3物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 [解读]由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。 [解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。 案例：4开发商与物业的“父子关系” 如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。 [解读]《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系” 依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。 解决方法]人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主大会，来维护自身权益。 案例：5谁做纠纷诉讼人? 由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。 [解读]据了解，在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。 [解决方法]在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担败诉的责。 案例：6物业公司是管理还是服务? 由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主也时有发生。 [解读]《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权;从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。 [解决方法]此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是管理为主。 好了，就介绍这么多，以上就是一些常见的物业纠纷问题及其解决办法，如果我遇上类似事件可以参考着来解决的，友情提醒下如果物业答应修复但没有履行，可以查物业服务合同，如确有相关条款而未履行，可以向人民法院提起诉讼，告其违约。如果觉得给力的话给我点个赞呗，以后我会更用心作答的哟，祝你生活愉快。
Ⅵ 急求物业管理纠纷形式及处理方法的调查问卷及调查报告
为方便相关部门掌握小区的真实情况，以便有针对性地开展下一步工作，特在政府网站开通小区满意度调查活动。请您认真阅读问卷，仔细填写。
1、职业：
公务员
企事业单位
个体户
学生
社区居民
2、你对社区周边环境建设满意吗？
非常满意
基本满意
不太满意
非常不满意
3、你认为社区建设的主要欠缺是什么？
过于嘈杂
脏乱、不整洁
建筑质量差
绿化度不够
管网铺设不齐（电信、有线电视、天然气管道貌）社区公共区不够（运动场、广场）
其他
4、你认为社区还欠缺哪些辅助单位？（可复选）
医务所
幼儿园
便民商店
邮局
停车场
服务中心（家政类）
其它
5、你选择该小区居住，主要是哪些设置吸引了你？（可复选）
居室结构
小区建设
交通便利
治安状态良好
生活设施完善
其它
6、你认为什么项目可能造成社区的污染？
垃圾站建设不到位
社区周围饭馆等造成污染的门面太多
没有专人进行社区的卫生管理
居民没有环保意识
其它
7、你在小区住的过程中，小区发生的变化是大还是小？
变化很大
变化不大
变化很小
没有变化
8、你认为邻里关系发生了什么样的转变？
更为贴近
较为疏远
越来越淡漠了
没有任何转变
9、如果小区中发生了各种意外（火警、失窃、口角等）其它居民的表现是什么样的？
不闻不问
看是否牵涉到自家的利益
只是简单的口头慰问
及时提供帮助
10、在小区中居住，购买生活用品时，你会：（可复选）
基本在小区内购买
寻找小区周边的商店或摊点
去更远的超市或大商场
要求商家送货上门
其它
11、小区的文化系统活动都有哪些内容？（可复选）
报纸、电视、网络
社区组织的各类文体娱乐活动
社区间的互动性活动
社区的文化交流活动很溃乏，基本没有
12、你对小区的物业管理部门满意吗？
很满意
基本满意
不满意
非常不满意
13、你对小区物业收费项目了解得清楚吗？
很清楚
基本清楚
不很清楚
不清楚
基本只是交费用，不问收费项目
14、物业部门收费向你提供单据吗？
提供，并且很明细
提供，但不明细
偶尔提供
基本不提供任何单据
15、如果你家中发生了各类意外状况（停电、停水、有线电视无信号、下水阻塞、墙体渗透反潮、天燃气管路不通畅或泄露等）物业部门的服务到位吗？
物业部门会很快上门并解决问题
物业部门会想办法帮助解决问题
物业部门会推卸或回避责任，并无明确的反馈
物业部门在大多时间都置之不理
你根本不会找物业部门
16、你最希望物业部门的服务应该首选解决什么问题？（可复选）
每一项服务都能上门，并做到微笑服务
遇到问题不推诿
尽快完善本区建设
建立合理的小区制度并照章办事
提供完整的物业管理依据
其它
17、你对物业部门的电话及人员熟悉吗？
熟悉
不熟悉
一无所知
18、你与物业部门是否有过纠纷？
没有
有
19、你认为与物业部门发生纠纷的主要原因是？
服务意识差，办事能力弱
服务项目少，遇事爱推诿
前期承诺多，后期不兑现
解决问题不彻底，总留一些小尾巴
其它
20、物业管理公司能否承担义务和履行承诺
能
不能
不清楚
21、物业管理公司是否有专人负责处理物业消费争议
有
没有
不清楚
22、物业管理公司能否认真、及时、妥善地解决住户的投诉
能
无故拖延
无理拒绝
23、您认为业主和物业管理公司之间产生纠纷的主要因素是
物业收费
物业服务质量
服务人员态度
业主或使用人自身存在问题
24、您认为影响有效处理业主与物业管理公司纠纷的主要因素是
政策法规滞后
物业服务单位管理缺失
有关职能部门不积极主动
开发商、物业公司、业主委员会、住户的责权利不清
25、您对小区物业服务的总体评价
好
一般
差
26、小区的物业公司管理
好
一般
差
27、小区的物业管理人员素质
好
一般
差
28、小区的安全保卫
好
一般
差
29、小区的交通管理
好
一般
差
30、房屋及设施维修
好
一般
差
31、您的年龄：
24岁以下
25－40岁
41－54岁
55岁以上
32、所在小区：
33、造成小区纠纷较多的主要原因是
小区开发随意性大
开发商在售房时随意承诺
开发商单方面毁约
开发商迫使消费者签订霸王条款
参考物业管理网 http://www.gywygl.com/37/9688.html
Ⅶ 急求关于物业管理纠纷的论文
物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业 管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。
一、物业管理超前介入阶段
物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业 及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括 业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。
在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可 以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适 用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规 定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。
物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生 的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场 地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的 委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。
关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理 专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。
关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第36 3条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作 条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。当事人另有约定的，按照其约定。
二、前期物业管理阶段
1.物业接管验收期
物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物 业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)及 相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。《房屋接管验收标准》之“1.2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自 有的房屋的接管，可参照本标准执行。”
新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交 接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路 等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第(五)项 规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并 非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。
物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务 工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项 重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”(即法律关系纽结)。
为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证 今后物业维护保养管理的角度，特别注意以下几个方面：
(1)接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开 发建设单位负责维修，也可以采用费用补偿的办法，由接管方处理。
(2)落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布施行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础 设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓“终身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的 防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修 期，自竣工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就 开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。
《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”在物业保修实务中，有两种主要做法：一是 由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，在需要时用于代修，保修期满，按时结算；二是由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。因此，在接管验收之后 ，若业主提出物业质量瑕疵问题和保修请求时，应先了解清楚保修责任具体承担者是谁，否则会造成搞错保修责任人的纠纷。
(3)物业管理企业应督促开发建设方移交物业整套竣工验收资料和竣工图，包括产权资料和技术资料。
(4)为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经接管验收符合要求后，物业管理企业应 在7日内签署验收合格凭证，签发接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作就完成了。
2.物业入伙期
当物业管理企业的验收接管完成后，物业就具备了入伙条件。所谓“入伙”就是业主领 取钥匙，接房入住或使用。由于物业的入伙阶段是物业管理企业除管理物业以外，开展对人服务业务即与其服务对象业主接触的第一关，这一时期除了大量的接待工作和繁琐的入伙手 续外，各种管理与被管理的矛盾、服务与服务感受的差异也会在短时期内集中地暴露出来。因此，这一时期通常也是物业管理问题和纠纷发生最集中的阶段。所以，物业管理企业应高 度重视这一时期，一方面应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼接房须知、收费通知书、管理规约一并寄给或送达业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续；另一方面应充分做好 预防和依法处理纠纷的准备，充分利用这一机会，做好物业管理的宣传讲解工作，特别要阐明物业管理方的权利来源(委托授予的经营管理权和国家法定的具有权利与义务结合性的物 业管理职责)、权利性质(产权中的相对独立的经营管理权和物业管理事务受托处理权或代理权)、义务和责任的有限性(限于复有物业财产的经营管理、使用物业公共秩序的监督和协助 业主们维护、改良生活环境以及保安责任、物业质量保修责任的非约定性等)，组织签署共管规约的必要性和法定性、物业管理收费的项目及有关规范性文件依据。
例如，针对业主对收取防盗门、防盗锁、监控和报警装置等安全防范设施费用的异议， 应援用1996年1月5日建设部、公安部令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》(49号) 第12条规定：“城市居民住宅安全防范设施建设费用，由产权人或使用人承担。”此外，应秉行“全心全意为业主服务”的理念，切实为业主着想办事，例如，对业主进行物业验收时 予以热情协助，并以专业知识和企业经验指导业主注意一般物业可能存在的质量问题，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，赢得业主们的信赖。
在物业入伙期易发纠纷主要是四类：
(1)服务态度和办事效率方面的纠纷。这类纠纷一般按说明情况并向业主方赔礼道歉、请求谅解和物业管理企业内部追究有关服务工作人员纪律责任等方法来处理。
(2)服务差错造成业主利益损害的纠纷。这类纠纷一般按实事求是、有错必纠原则和侵权损害赔偿原则作出处理。
(3)格式条款合同纠纷。关于此类纠纷见本节后面关于消费者合法权益保护方面的纠纷中的有关说明。
(4)业主验收自己物业发现质量瑕疵而错究责任人纠纷。在上面物业接管验收部分中已阐明物业质量责任归属问题，有些业主因误解而把物业管理企业当作责任人来找吵闹要保修 而引起纠纷。这类纠纷一般采用让业主了解国家有关法规规定，说明责任归属问题，化解业主对物业管理公司的敌视情绪的办法来处理，并尽可能协助业主追究开发建设方的责任，督 促其履行保修义务。
(5)房屋销(预)售合同中关于售后物业管理约定的纠纷。按物业管理规范性文件规定，住宅区房屋销售时，开发建设单位应当与购房者在房屋销(预)售合同中订立有关售后物业管 理条款，并向购房者提供入住管理公约和住户手册。经双方签字、盖章后的入住管理公约和住户手册，是房屋销(预)售合同的组成部分，具有受合同法保护的效力。但业主入住后发现 物业管理企业的服务效果不能令人满意，从而提出要辞退之，于是双方发生合同约束力问题纠纷。对这类纠纷应当具体分析和提出个案对策，不能笼统简单地规定不可以辞退或者应当 辞退的原则。
3.房屋装饰装修期
业主入住时，大都要搞装修装饰，为减少二次装修装饰的浪费，便于居民进行家庭装饰 ，中国建设部提倡住宅工程初装饰，要入住只有初装饰的住宅，必然要先进行装修装饰。因此，做好关于房屋装修装饰的物业管理工作，预防和制止违法装修装饰行为，是在物业的业 主人伙后突出的一项重要事务。《重庆市物业管理办法》第24条明确要求：业主或者使用人 装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事 项告知业主和使用人。物业管理企业应当对装修房屋活动进行指导和监督，发现违反前款的行为，应当劝阻和制止，并督促其改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关 行政管理部门依法处理。
……
对房屋装饰装修中易发的纠纷之处理，应注意以下几点：①《建设工程质量管理条例》 第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构 。”若擅自变动了则按第69条规定“责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。”造成损失的，应依法承担赔偿责任。②异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属 建筑，而为不同所有人所共有的房屋。《建筑装饰装修管理规定》第28条规定：“房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的，应负责修复或赔偿。”③业主与其所聘用的施工 队伍之间因装饰装修房屋质量或报酬发生的纠纷，不属于物业管理纠纷，当事人协商解决不了的，可以申请调解、仲裁或提起民事诉讼。④为防止环境侵害行为和保护业主环境权，对 能产生震动、噪音、妨害相邻人安宁的装饰装修房屋活动，应当限定每天允许施工的时间。
三、业主团体自治主持下的物业管理阶段
业主委员会成立后，前期物业管理转入业主团体自治管理与专业化物业管理相结合的运 行阶段。
1.物业管理企业的辞退纠纷
关于辞退物业管理企业纠纷的处理是适用信任原则还是适用违约原则？按照委托合同的 信任基础法理和中国《合同法》有关规定，委托合同当事人可以以赔偿损失为代价随时终止合同。但按不少地方现行物业管理法规规定，只有物业管理委托合同期满，或者接受委托的 物业管理企业提供的管理服务未能达到政府部门(深圳规定)和委托合同规定的管理服务效果标准或者有其他违约行为的，业主委员会或委托方才可以决定终止委托合同(江苏省规定)。 这种限制信任定律发挥作用，从而限制合同解除自由的规定是否妥当呢？有人认为，从物业管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物业管理事务繁杂，受托 的物业管理企业投入的劳动量亦大，辛辛苦苦干了一段时间打下了物业管理上台阶的基础，如果没有什么违约行为，业主委员会将之辞退，好像不太公平，应当立法保护物业管理企业 的商业利益。其实这个问题可以用一句话点透：在市场经济竞争中，无功就是过，守约但不能比别的经营者更多快好省地创造综合效益，就难免会失去委托人对其能力的信任，也自然 就难免被更能干的经营者所取代。立法限制委托人善意(即为获得更优秀的受托人)解除合同，实质上是限制了正当竞争和保护停滞不前乃至落后的经营管理方式及服务方式。因此，为 充分发挥竞争机制作用和维护委托合同的信任基础，鞭策物业管理企业居安思危，努力以自己不断提高的服务水平来维系与业主们之间的信任关系，在有关立法上不应对物业管理委托 合同的解除设不必要的限制，而应回到《合同法》第410条的原则立场上来。况且，违约行为也并不必然导致合同解除，追究了违约责任后，合同还可能继续履行，没必要以违约作为 合同解除的基本前提。当然，考虑到物业管理委托合同的商事性和物业管理企业的营业性，如果业主委员会在不存在违约情形下解除合同，为此付给原受托方的损失赔偿额数目也不会 很小。
从各地方的物业管理省级文件相关规定比较而言，上海市和重庆市的规定比较稳妥，即 ：物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理下列事项， 并报区、县(自治县)房地产行政主管部门备案：①对预收的物业管理服务费用予以按实结算 ，多收的部分应予退还；②移交全部物业档案资料和有关财务账册；③移交物业管理用房和业主共有的其他财物。上海市的第26条和重庆市的第15条都未有另给合同解除附加前提条件 。
2.房屋维修、更新的费用纠纷
根据权利与义务相一致原则和损失与赔偿相等称原则来处理物业管理辖区内的房屋维修 、更新的费用纠纷。
(1)属于业主独有(房屋室内)部分的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责。
(2)房屋使用人承租的，依中国《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”其第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以 要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
1995年5月9日建设部第42号令颁布的《城市房屋租赁管理办法》第21条规定：出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。租用房屋从事生产、经营 活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。因此，物业管理企业代为经租商业用房，应注意在租赁合同中明确约定修缮责任条款。
(3)房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢房屋本体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，1989年11月1日建设部第5号令《城市异产毗连房屋管理规定》 第9条，比较详细地规定了凡异产毗连房屋发生自然损坏(因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏)，所需修缮费用的处理原则。深圳市的规定突出了住宅维修基金，由业主按规定分摊 ，分期缴纳，房屋共用部位、共用设施设备由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
(4)物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等管线及其他属公用事业部门专项管理的设施，也可以委托物业管理企业管理维护，并承担相应费用。
(5)属人为损坏的，由该行为人负责承担维修、更新费用或者给予赔偿。
(6)物业出现严重损坏而影响业主、使用人权益和公共安全时，区、县房地产行政主管机关应当督促限期维修；必要时，房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施，排险 解危的费用由当事人承担。(参见1989年7月8日建设部第11号令《城市房屋修缮管理规定》)
(7)房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。反之，依 不动产相邻关系法理及规定，因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。
3.物业的使用纠纷
物业的使用纠纷是因涉及公共秩序、公共环境卫生、公共利益的利用物业行为违法或不 正当所引发的纠纷。处理这类纠纷应适用社会公益优先保障原则、维护相关行政管理秩序原则和尊重物业所有权属主意思原则。
物业管理法规明列出物业使用关系中的禁为行为：损害房屋承重结构和破坏房屋外貌； 占用、损坏房屋的共用部位、共用设施或者移装共用设施设备；在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；侵占绿地、毁坏绿化；乱设摊点、集贸市场； 乱倒垃圾、杂物；在建筑物、构筑物上乱张贴、涂写、刻画；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；从事业主公约所禁止的营业；法律、法规及政 府规章所禁止的其他行为。对违反强行性禁为规范的行为人，不仅业主、使用权人、居民、业主委员会、物业管理企业有权劝阻制止和举报，而且有关行政主管部门的执法监察机构有 权依法予以行政处罚。
中国1998年修改完善的《土地管理法》确立了土地用途管制制度，城市规划法与土地利用总体规划相互衔接和相互配合以控制各种地块的用途。物业管理区域内按照规划建设的住 宅、公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。住宅因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的要求，其产权人应当征得相邻业主、使用人、业主委员会的书面同意 。利用物业设置广告等经营性设施的，应当符合《广告法》等有关规定的要求，征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并签订合同。对物业拥有产权的业主们应该按一定比 例享受在共有共用的地方因设置广告等经营性设施所产生的经济效益。
4.车辆停占车位及车辆保管纠纷
……
中国《消费者权益保护法》赋予了消费者九项权利：①安全权。消费者在购买、使用商 品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。②知情权。消费者享有知悉购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。③选择权。消费者享有自主选择商品或者服务 的权利。④公平交易权。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。⑤求偿权。消费者因购买、 使用商品或者接受服务受到人身、财产损害时，享有依法获得赔偿的权利。⑥结社权。消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。⑦获取知识权。消费者享有获得有关 消费和消费者权益保护方面的知识的权利。⑧受尊重权。消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。⑨监督权。消费者享有对商品和服 务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。有权检举、控告侵害消费者权益的行为，有权对保护消费者权益工作提出批评和建议。
根据物业管理服务的特点，物业管理企业和物业消费者应特别注意关于消费者权益的下 列规定：
(1)《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接 受服务的费用的一倍。”这就是所谓“加倍赔偿”(又称“退一赔一”)的法律依据，其中关键是对“欺诈行为”的认定。国家工商行政管理局于1996年颁布实施的《欺诈消费者行为处 罚办法》第3条列举了可以直接认定为属欺诈行为的具体类型，第4条又列举了经营者如果不能证明自己没有“欺骗、误导消费者”的故意，就必须承担加倍赔偿责任的一些情况。此外 ，计量不准就是商品质量不合格，根据有关法规规定，购到计量不准商品的消费者可以向经营者索取商品金额价格3倍的赔偿。
(2)《消费者权益保护法》第25条规定：“经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得侵犯消费者携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。”第43条规定，违反上述条款规定的 ，“应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿损失。”这就是消费者名誉权、人身自由权受到侵害时要求精神损害赔偿的法律依据。《民法通则》第120条规定，也是 人身权受到侵害时可以要求精神损害赔偿的依据。在物业管理实务中，特别要注意对保安人员的行为规范化、合法、尊重人权的教育，防止发生侵犯业主、使用人等的人身权、人身自 由的错误和违法行为。
(3)《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应 当承担的民事责任。”含有这方面的内容无效。格式条款合同的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。条款合同不同于示范合同，它是由 当事人一方(经营者)预先拟订，相对方只能对该拟订的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能讨价还价的合同类型，在法理上也称为“服从合同”。中国《合同法》 第39、40、41条对格式条款作了专门规范，要求提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款， 按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
顺带指出，关于一些业主、使用人拒交物业管理费引起的收费纠纷，物业管理企业可依 照《民事诉讼法》第189条的规定向法院申请启动督促程序即申请支付令，每件交纳申请费1 00元。督促程序因债务人异议而终结的，申请费由申请人负担；债务人未提出异议的，申请费由债务人负担。
在业主团体自治主导的物业管理阶段，除了上面已述的各种纠纷，还有其他一些在物业 管理活动中会发生，但不是物业管理特有的纠纷，如无因管理之债纠纷、保安纠纷等等。物业管理从业人员特别是物业管理企业经理层人员及行政主管机关的工作人员，应在日常工作 和学习中，注意收集、研究物业管理实务纠纷案例分析资料和相关法学理论文著，以利于不断提高自己依法办事的工作水平和理论水平……
参考物业管理文章
http://www.gywygl.com/6/9337.html
http://www.gywygl.com/6/7395.html
http://www.gywygl.com/6/5866.html
http://www.gywygl.com/6/3742.html