中海地产纠纷

『壹』 北京考察心得或体会（急用）

这次我和部分同事有幸随公司领导到北京，对国内知名品牌物业公司“金地”、“中海”进行了为期五天的参观学习。我们相继对“金地物业”管理的“格林小镇、诚品建筑、国际花园、乐成国际园”和“中海物业”管理的国优项目“万泉新新家园”等项目进行了参观考察、学习交流活动。虽然此次行程的时间是短暂的，但是收获确是非常大的。
遵照公司领导的要求：带着问题去，带着收获回来。由于事先把自己急于想了解、学习的问题准备的比较充分，我们每个人都能较快的进入状态，找到对口的部门、对口的人沟通、交流学习。带去的问题也迎刃而解，下面就把我学习到的东西与大家分享。
1、培育社区文化是搞好物业管理服务重要条件。其中最重要的是以人为本的人性化服务其核心内容就是做什么事先为业主着想，一切从方便业主出发，而不是方便企业管理。.
共建和谐社区，举办社区活动，打造社区文化。是一个成熟品牌物业公司必做功课之一。丰富得宜的社区活动不仅能创造和谐的文化氛围，更能够拉近物业公司与业主之间的距离感，使沟通渠道更为畅通，便于工作的开展和相互的理解支持。正如金地诚品建筑的社区文化主管薛昕野所说，开展社区文化还能对以后小区的业主委员会选举工作提供一定的信息（对业主委员会成员的选举要了解其工作、背景、参选目的、性格等因素，以便于选出的业主能不能积极配合、理解支持物业公司开展工作。）而日常的社区活动主要可以集中在一些国家法定节假日，如六一、春节、重阳、圣诞节、中秋等节气，根据节日的不同内容设置和参与对象也就不同，但总的原则是面向老人和小孩，“年青人都在外面忙碌，只要栓住了老人和小孩，你的社区文化活动也就成功了80%”------薛主任如是说。
对照公司现在的实际情况，我们可以利用周边支援，开展诸如：免费的医疗会诊、以家庭为单位的卡拉OK大赛等活动。另外公司还可以组织体育比赛活动，以管理项目为单位组队参加，让业主也参与进来，这样有助于员工、业主之间的相互了解和加深感情，增加项目团队的荣誉意识。
为此，建议公司把举办社区活动纳入项目考核之中，各项目管理部要制定社区文化活动的方案和主题次数，要求各个项目每月至少开展一次社区文化活动，重大节日必须要有大型的互动节目以满足各层次、各年龄段人的需求。
现在的物业小区动辄几百人上千人，甚至几千上万人，可以说一个成熟的小区是天天都在过节。如客户的生日、结婚、生小孩或是孩子考上名牌大学等等，打个电话、送束鲜花表示祝贺都是极为正常的事情，而这个费用的支出远远超出了物业管理社区文化活动经费的预算，北京金地物业和中海物业是如何处理的呢？答案就是合理利用社会资源！那么如何才能吸引社会资源呢？靠品牌、靠形象、靠良好的口碑！要知道一个几百人上千人，甚至几千上万人成熟小区对商家的吸引力是巨大的，再加上物业公司和业主的良好关系，正是各大商家求之不得的资源。金地国际花园的谢总说：只要你的公司品牌、形象、口碑好，商家是排着队在等你挑！商家得利、物业无须出钱、社区活动也开展起来了，一举多赢。你就偷着乐吧！那你还愁没资金，社区活动不好开展吗？但归根结底是公司要有良好的品质、品牌作保障，这才是问题的关键！行业领袖企业------金地，尚把“品质提升”作为公司今年的文化主题，和盟正处在创品牌、做品质的冲刺阶
段，我们更没有理由取得一点点成绩就沾沾自喜。
2、如何避免保安人员的流动问题？安全防范工作是每个物业企业工作的“重中之重”，硬件的投入（技防）我们可以与开发商协调解决，如何解决软件（人防）的问题，即如何解决安保人员的相对稳定？
金地国际花园的谢总说，首先稳定骨干队伍，再由内部员工进行推荐，凡是推荐人员被公司录用后，给推荐者一定的奖励，推荐者和被推荐者不在一个班或者派到其他项目；其次要为员工创造良好的生活、工作、学习、娱乐环境，金地国际花园就为员工准备了免费的书吧和咖啡吧（开发商提供）；再次，尽量不用或少用当地人（金地国际花园的保安员中没有一个是北京人）；最后各级管理人员，特别是主管、领班要与自己的员工打成一片，经常与他们交流、沟通，帮助他们解决工作、生活中的问题，适时的嘘寒问暖，让员工感受到他在你（公司）的存在，让他时刻感受到他是这个团队的一份子，感受大家庭的温暖，哪都是打工，他何必频繁跳槽呢？再有就是对犯了错误的员工要恩威并用，不能简单地批评、罚款、降职、开除，金地地产的肖总讲的非常好：做事先做人，能力不行可以培养；人品不好，坚决不要。只要你用真心去帮助他，那他会带着感恩的心态去工作，他还会随时想着走人、跳槽吗？诚然，“铁打的物业，流水的保安”是不争的事实，但是只要你的骨干在，梯队在，那么这个队伍就是有战斗力的、稳定的团队。
3、看到了不足，增强了信心。在家的时候准备了很多问题，比如有什么办法让管理费拖欠问题得到根治，如何引导住户在处理物业管理纠纷时？理性、守法？等等。北京之行后，豁然开朗。正如中海楼宇科技公司的陈总说：物业收费问题是一个人们对物业的认知程度问题。我们只有不断地作好服务，提升品质，用真情换真心，让业主觉得离不开你，真真正正的作好服务，那么还会有拒缴、拖欠管理费的现象发生吗？这是一个需要物业人和业主共同磨合、共同提高认知度的过程，这个过程的长短取决于你公司的专业化程度和规范化程度的高低。比如，金地地产对所建项目的硬件投入：国际花园地面全是花岗石、雨水箅子全是统一定做，铸有公司标识且经久耐用；门岗、大堂、单元门都使用银行“一卡通”，既方便业主（如缴费、理财、订票、求医挂号等等），满足了业主入住“金地楼盘”的尊贵感，物业又节省了人力成本。再如中海地产：水泵房使用的筏门为不锈钢作成，市政供水本已符合卫生要求，又增加了紫外线消毒……如此等等，不一而足。
“他山之石，可以攻玉”。通过此次学习，我们看到了与行业领袖企业的差距，同时也看到了公司广阔的发展前景和未来物业管理行业的发展趋势。
“临溪羡鱼，不如退而结网”。结合北京的学习，反思我们两年多来的工作，应该说和盟物业公司已经有了长足的进步和提高，在业内我们已经具有一定的知名度和美誉度，有了一支较为专业的员工队伍，有比较完善的管理体系，有比较完备的管理制度，再加我们良好的办公和生活环境，知名的楼盘品牌，在全体员工的共同努力和地产公司的强力支持下，物业公司将会有更好、更大的发展机遇。

『贰』 百姓遇到困难可拨打那个新闻媒体求助

1、市长热线

沟通政府部门和为人民群众的联系，方便市民直接反映情况，提出建议，咨询问题 ，监督，检查，指导，协调市政管理的各项业务工作。

2、妇女热线

提供在线咨询、开展维权服务的有效方式。通过热线为广大妇女提供更加便捷高效的维权服务，了解妇女所需，及时向各级党委和政府反映妇女最关心、最直接、最现实的问题，直接把维权服务送到妇女群众身边，提高广大妇女的法律意识和依法维权能力。

3、法律专线

是市、区县司法局及法律援助中心面向广大市民群众的法律咨询专用电话，它接受解答群众的法律咨询，配合调处民间纠纷，及时反映群众的法律需求信息，指导和接受法律援助申请，维护贫弱当事人的合法权益、维护司法公正、维护社会稳定。

面向所有市民，由专业高等律师或法律工作者回答各种各样的法律问题，法律问题的解答和法律援助。

4、公安局

预防、制止和侦查违法犯罪活动;防范、打击恐怖活动;维护社会治安秩序，制止危害社会治安秩序的行为;管理交通、消防、危险物品;管理户口、居民身份证、国籍、出入境事务和外国人在中国境内居留、旅行的有关事务。

维护国(边)境地区的治安秩序;警卫国家规定的特定人员、守卫重要场所和设施;管理集会、游行和示威活动，监督管理公共信息网络安全监察工作。

5、派出所

坚决贯彻公安工作的路线、方针、政策;同犯罪分子作斗争;防、控各种事故的发生，管理社会治安，维护公共秩序，保障人民合法权益不受侵犯，保卫国家安全。

6、民政局

法律法规、规章和政策，起草本市相关地方性法规草案、政府规章草案并组织实施。拟定民政事业中长期发展规划和政策并监督实施，承担依法对本市社会团体、社会服务机构、基金会进行登记和监督管理责任。指导各区社会团体、社会服务机构的登记管理工作。

『叁』 苏州山湖一号怎么样

本人在山湖销售查经理介绍下，当时看到沙盘，挺漂亮，感觉环境不错。之后就订购了一幢（销售经理根本没介绍有4条高压线，其中还有一个500KV高压线的事!!!）。在签订购房协议后，交完2万元定金后，某天趁有空来到现场探班，发现斜对5幢客厅位置有三座大的高压线塔，两个200KV伏特，一个500KV伏特，总共加起来有900KV伏特的电压，就在你家客厅不远处。整天面对这密密麻麻的高压线，顿时大跌眼镜，觉得心里不舒服。遂向苏州中海地产山湖一号要求退还定金两万元。原来发现山湖一号周边有4路高压线经过小区周边：200KV*3
+ 500KV = 1100 KV伏特高压线。
《消法》规定消费者有知情权，商家本应了解高压线对商品的影响，在消费者选购时有义务告知，并在单据上注明，以避免发生消费纠纷。商家没有尽到提醒和告知义务，对于消费者的选择失误应承担一定的责任。

『肆』 中海地产总部投诉电话

摘要 您好，这边帮您查询到中海地产客服热线为95112，您可以拨打此号码进行相关信息查询1、购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。

『伍』 房地产审批手续流程

房地产开发项目手续流程是开发合同；开发经营许可证；单体工程审查；预售许可证；房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件；转移登记。

一、开发合同。

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交:

1、可行性研究报告

2、资质证明文件

3、房地产开发项目审批书

4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书)

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图

6、前期物业管理合同(协议)

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。

发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文

2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的)

3、建施计划书及投资计划书

4、开发合同、开发经营许可证。

发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;

3、土地使用权证或合法用地文件;

4、建设工程规划许可证;

5、开工许可证;

6、单体工程审查表;

7、施工合同;

8、工程施工进度计划;

9、工程建设投资25%以上证明材料;

10、商品房预售方案;

11、备案回执单;

12、平面图、楼房表;

13、商品房预售资金监管协议;

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。

发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

办事依据：

《城市房地产管理法》、

《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用

管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请;

2、开发项目竣工图纸;

3、单体工程审查表;

4、规划、绿化、质检验收合格报告;

5、物业管理落实情况报告。

发放：综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收(分期综合验收)后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件;

2、建设工程规划许可证;

3、建设工程开工证明;

4、建设工程竣工验收证明;

5、幢层户平面图;

6、房屋初始登记申请表;

7、聊城市房屋调查表;

8、营业执照复印件;

9、综合验收(分期综合验收)证明文件。

发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：

1.身份证复印件，

2.购房合同，

3.聊城市房屋调查表，

4.购房发票，

5.契税发票，

6.商品房移交结算协议书，

7.房屋转移登记申请、审批书，

8.测绘发票，

9.维修基金缴款证明。

发放：房屋产权证。

(5)中海地产纠纷扩展阅读：

立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。

基本内容

开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。

工程建设项目立项审批

步骤：

第一步房地产开发公司的设立

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告。

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1.公司设立准备

2.申请资质等级审批

3.申请办理企业名称预先核准

4.办理工商注册登记

5.办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6.申请批准项目建议书

7.办理企业名称登记

8.送审合资或合作合同、章程

9.申领外商投资企业批准证书

10.办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1.企业法人开业登记费

2.企业法人变更登记费

3.企业法人年度检验费

4.补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1.选定项目，签定合作意向书

2.初步确定开发方案

3.申报规划要点

4.申报、审批项目建议书

5.编制项目可行性研究报告

6.申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1.可行性研究费

2.建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1.申报选址定点

2.申报规划设计条件

3.委托作出规划设计方案

4.办理人防审核

5.办理消防审核

6.审定规划设计方案

7.住宅设计方案的专家组审查

8.落实环保“三废”治理方案

9.委托环境影响评价并报批

10.建设工程勘察招、投标

11.委托地质勘探

12.委托初步设计

13.申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14.征求主管部门审查意见

15.落实市政公用设施配套方案

16.报审市政配套方案

17.市政各管理部门提出市政配套意见

18.市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1.工程勘察（测量）费

2.工程设计费

3.建设工程规划许可证执照费

4.竣工档案保证金

5.临时用地费

6.临时建设工程费

7.建设工程勘察招标管理费

8.勘察设计监督管理费

9.古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1.办理建设用地规划许可证

2.办理建设用地委托钉桩

3.办理国有土地使用权出让申请

4.主管部门实地勘察

5.土地估价报告的预审

6.委托地价评估

7.办理核定地价手续

8.办理土地出让审批

9.签订国有土地使用权出让合同

10.领取临时国有土地使用证

11.领取正式国有土地使用证

12.国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13.国有土地使用权划拨用地申请

14.主管部门现场勘察

15.划拨用地申请的审核、报批

16.取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17.征用集体土地用地申请

18.到拟征地所在区（县）房地局立案

19.签订征地协议

20.签订补偿安置协议

21.确定劳动力安置方案

22.区（县）房地局审核各项协议

23.市政府下文征地

24.交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25.办理批地文件、批地图

26.办理冻结户口

27.调查户口核实劳动力

28.办理农转工工作

29.办理农转居工作

30.办理超转人员安置工作

31.地上物作价补偿工作

32.征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1.地价款（土地出让金）

2.资金占用费

3.滞纳金

4.土地使用费

5.外商投资企业土地使用费

6.防洪工程建设维护管理费

7.土地闲置费

8.土地权属调查、地籍测绘费

9.城镇土地使用税

10.地价评估费

11.出让土地预订金

12.征地管理费

13.土地补偿费

14.青苗及树木补偿费

15.地上物补偿费

16.劳动力安置费

17.超转人员安置费

18.新菜田开发建设基金

19.耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1.委托进行拆迁工作

2.办理拆迁申请

3.审批、领取拆迁许可证

4.签订房屋拆迁责任书

5.办理拆迁公告与通知

6.办理户口冻结

7.暂停办理相关事项

8.确定拆迁安置方案

9.签订拆迁补偿书面协议

10.召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11.发放运作拆迁补偿款

12.拆迁施工现场防尘污染管理

13.移交拆迁档案资料

14.房屋拆迁纠纷的裁决

15.强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1.房屋拆迁补偿费

2.搬家补助费

3.提前搬家奖励费

4.临时安置补助费（周转费）

5.清理费

6.停产停业综合补助费

7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8.一次性异地安置补助费

9.房屋拆迁管理费

10.房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1.领取房地产开发项目手册

2.项目转入正式计划

3.交纳煤气（天然气）厂建设费

4.交纳自来水厂建设费

5.交纳污水处理厂建设费

6.交纳供热厂建设费

7.交纳供电贴费及电源建设集资费

8.土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9.设计单位出报批图

10.出施工图

11.编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12.办理消防审核意见表

13.审批人防工程、办理人防许可证

14.核发建设工程规划许可证

15.领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16.办理招标登记、招标申请

17.招标准备

18.招标通告

19.编制招标文件并核准

20.编制招标工程标底

21.标底送审合同预算审查处确认

22.标底送市招标办核准，正式申请招标

23.投标单位资格审批

24.编制投标书并送达

25.召开招标会，勘察现场

26.召开开标会议，进行开标

27.评标、决标

28.发中标通知书

29.签订工程承包合同

30.工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31.办理质量监督注册登记手续

32.建设工程监理

33.办理开工统计登记

34.交纳实心黏土砖限制使用费

35.办理开工前审计

36.交纳投资方向调节税

37.领取固定资产投资许可证

38.报装施工用水、电、路

39.协调街道环卫部门

40.协调交通管理部门

41.交纳绿化建设费，签订绿化协议

42.领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43.施工场地的“三通一平”

44.施工单位进场和施工暂设

45.工程的基础、结构施工与设备安装

46.施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47.办理单项工程验收手续

48.办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49.商品住宅性能认定

50.竣工统计登记

51.办理竣工房屋测绘

52.办理产权登记

『陆』 我去加盟一个项目，在签约之前应该查看他们哪些证件签约的时候应该要注意哪方面的一些细节呢跪求解答

创业初期，对于目标项目的考察，可以说是较为关键也是较让人费神并且的。现总结出对项目方进行考察的所应关注的6个方面，或者说聪明投资者必做的6件事，分别是： 一、正当性 对项目方正当性的考察主要包括：1、项目方是否有工商登记，项目方的工商登记是否在有效期内；2、有的项目方可能会拿着别人的执照蒙事，所以投资者还需要辨别项目方所持执照是否为项目方本人所有，如果项目方提供了资料，要注意资料中的企业名称与其提供的营业执照上的企业名称、经营范围是否一致，如果不一致，需要项目方做出合理解释。签约时，要与营业执照上的法人签约，加盖营业执照上的法人公章。为安全起见，可进一步向发照当地工商机关查询。3、按国家对加盟连锁的有关规定，项目方必须满足“2＋1”的条件(2个直营店，经营一年以上)，才可以进行对外招商，这是国家为保护投资者利益出台的专门政策。据《科学投资》了解，目前相当数量正在积极进行加盟连锁招商的项目方达不到这个要求，这是违反国家有关规定的，投资者必须保持警惕。 二、可信性 鉴于目前加盟连锁中骗局连连发生，部分投资者损失惨重，在考虑加盟之前，有必要对项目方进行可信性考察。考察的内容主要包括： 1、项目方提供的办公地址是否真实，是否与营业执照上的地址一致。不久前，几个湖北人在北京大学附近的一个写字楼里租了一个房间，办了营业执照，然后打出旗号，进行项目招商，几个月后便卷款而逃。这样的事经常发生，屡见不鲜，所以，投资者还需要考察项目方企业的存续期，已经经营了多长时间。一般来说，一个企业经营存续期越长，从业历史越久，就越可靠。必要的时候，可以向所在物业查询项目方的租赁期限，交了多长时间的租金，到什么时候为止，还可以查询项目方是否按期交纳房屋租金；从对项目方注册资金的大小，也可以看出其实力和承担违约责任的能力，这都是很细致的工作； 2、项目方是否经营过别的企业，进行过别的项目招商，结果如何。目前一些骗子习惯于打一枪换一个地方，已经形成一种经营“模式”，如上述几个湖北骗子，此前就曾经营过几个别的项目，这都属于公开行为，一定会留下蛛丝马迹，只要投资者够细心，就不难看出破绽； 3、一些项目方很乐意在口头和广告、资料上宣传已加盟者的数字，这个数字往往很大，以增加对投资者的吸引力，要注意考察其真实性； 4、一些项目方常常宣传自己获奖的情况，什么“十佳”、“最优”、“白金”、“白银”、“最具吸引力”、“投资者最满意”等等，这些奖项往往由某些行业机构、招商组委会和媒体颁发，但据《科学投资》了解，其中很多是只要你给钱，就给你发奖状，钱给的越多，奖状的名称就越唬人。这种颁奖授匾完全是买卖，不值得信任。 三、风险性 为了让项目做到“保赚不赔”，投资者一定要对项目的风险性进行充分的考察。考察的内容包括： 1、对项目先行者的考察。当你看中一个连锁加盟项目，可以考察该项目已加盟者的经营状况，考察对象可由项目方提供，但最好由投资者自己选择，在不告知对方的前提下，先以消费者的身份进行观察。考察内容包括店址、每小时客户流量、全天客户流量、产品受欢迎程度、经营者的经营方式、雇员多少、业务熟练程度，估算其成本和投入产出。然后以投资者的身份出现，直接向对方询问，大多数时候，如果对方经营状况不佳，对项目方有情绪，反而会向你介绍真实情况，如果经营状况甚好，有可能对你隐瞒，或者介绍情况不真实，以防备竞争，在这种时候，需要投资者有良好的判断力。然后可以将考察的情况与项目方的介绍进行比较，基本可以得出符合实际的判断。要注意的是，一般对项目方样板店的考察均不可靠；投资方在对经营状况不佳的加盟店进行考察时，要弄清楚对方为什么经营状况不佳，有时候是加盟者自己的原因，或是能力不足，或是不听从项目方的指导，投资者一般都喜欢听加盟者的一面之词，因为对方和自己的身份类似，同病相怜之下容易同仇敌忾，以致错过好项目。不过，如果你觉得自己实在没有能力分辨，那就不如宁可信其有不可信其无，毕竟，对于风险承受能力不足的中小投资者来说，投资安全应是第一位考虑的因素； 2、了解项目方在知识产权方面(技术、商标等等)和品牌方面是否存在纠纷，是否拥有完全的所有权； 3、了解项目方的禁忌，在什么情况下可能被解除加盟连锁资格，了解项目方所设禁忌是否合情合理，在合同中要明确这些细节，如果合同中没有这些内容，可以补充合同进行说明； 4、明确项目方的收费，如加盟费、管理服务费、保证金等等，明确这些费用的数额，收取的频率，必要时还要明确已交费用的退还问题，如在什么情况下投资者退出加盟，项目方必须退还保证金，这些要在合同中写清楚。对于要求加盟者一次交清若干期限费用，比如一次交齐2-3年管理费、服务费的项目方，投资者须保持警惕，防止对方在收钱后卷款走人，或在事情不顺利时溜之大吉。为提高投资的安全性，投资者可与项目方商量分期付款的办法，比如学会技术时交多少费用，拿到设备时交多少费用，生产出合格产品时交多少费用。

『柒』 中海地产与娄堃商品房买卖合同纠纷案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2007)沈民(2)房终字第114号

上诉人(原审被告)：辽宁中海房地产开发有限公司。住所地：沈阳市大东区中学堂路5-7号。

法定代表人：祝春梅，该公司董事长。

委托代理人：张荣文，辽宁同泽律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：娄堃，女，1958年9月26日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市铁西区南六东路25号213。

委托代理人：周爽，辽宁同方律师事务所律师。

上诉人辽宁中海房地产开发有限公司(以下简称中海公司)与被上诉人娄堃因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2006)沈铁西民二房初字第428号民事判决，于2006年11月1日向本院提起上诉，铁西区人民法院于2007年1月9日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员李方晨参加评议的合议庭，于2007年1月31日开庭公开审理了本案，上诉人中海公司的委托代理人张荣文、被上诉人娄堃及委托代理人周爽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2004年6月20日，娄堃与中海公司签订《商品房买卖合同》，约定娄堃购买中海公司开发建设的位于沈阳市铁西区云峰综合市场2r-5号摊位，面积4平方米，房款60,000元，合同约定中海公司于2004年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付娄堃。在此之前娄堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，总计娄堃共支付中海公司购房款60,000元，中海公司为娄堃出具了收款收据。2004年8月31日，中海公司按合同约定交付娄堃2r-5号摊位。

2006年7月19日，娄堃以中海公司未在诉争摊位交付后办理房屋所有权证为由诉至原审法院，请求法院判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》;2、判令中海公司退还已付购房款60,000元;3、判令中海公司按银行逾期贷款利率承担利息;4、中海公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为，娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》有效。中海公司应在交付娄堃购买的摊位后国家规定的时间内协助娄堃办理土地使用权证和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明。而中海公司在娄堃诉讼之前仍未向娄堃交付办理房屋所有权登记的所需有关证明，致使娄堃无法进行所购房屋产权登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”娄堃要求解除与中海公司签订的《商品房买卖合同》及支付利息的要求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：1、解除娄堃与中海公司签订的《商品房买卖合同》;2、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元;3、中海公司于本判决发生法律效力后10日内给付娄堃购房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判决确定给付之日止，利息按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付);四、驳回娄堃、中海公司的其他诉讼请求。案件受理费2,410元，由中海公司负担。

（以上回答发布于2014-07-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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法定代表人：任志旭
成立日期：877881600
注册资本：1000万元人民币
所属地区：山东省
统一社会信用代码：91370200264685795W
经营状态：在营（开业）企业
所属行业：批发和零售业
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
英文名：
人员规模：100-499人
企业地址：山东省青岛市高新区竹园路18号10号楼502室
经营范围：工程造价咨询;工程咨询、招投标咨询、项目管理、工程监理。计算机信息技术研发、咨询、培训;不动产评估(房地产与土地),不动产登记代理,海域使用论证及评估,工程测量、不动产测绘、海洋测绘,地理信息系统工程,土地规划,建筑用地集约利用评价。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。

『拾』 中海地产济南分公司实力如何

中海地产济南紫御东郡相关报道

摘要:同一楼盘，现房与样板间窗户存差异惹争议。中海紫御东郡引起部分业主不满，认为涉嫌虚假宣传。紫御东郡负责接待的工作人员表示：窗户是改不了的，中海紫御东郡开发商及商品房销售合同中也没有承诺所售房屋就全部是落地窗。“这是你们自己的认为、不行你们就退房。”
随着交房日期的临近，济南小张和女朋友心里悬着的石头越发地沉重。8月23日，小张来到大众网告诉记者，他在中海紫御东郡购买的商品房将于明年交房，然而当他们满怀期待去项目现场看进度时却意外发现，即将交付他们使用的是一个跟样板间存在巨大差异的商品房，原本样板间里卧室也有的落地观景窗并没有出现在商品房里，在找到开发商质问窗户问题时，却被劝说可以退房。

中海紫御东郡，卧室窗户为落地窗设计，而客厅则被设计有90厘米高的底座
同一楼盘，现房与样板间存差异惹争议
小张和女朋友与2009年购买了中海紫御东郡的房子，当初在置业顾问的带领下参观了紫御东郡的样板间。“我们看到样板间里无论是客厅还是卧室的窗户都是落地的，落地窗带来的是极佳的采光性和通透性，这直接增加了我们对房子的好感。”小张告诉记者，“谁料到，我们购买的8号楼的房子主体竣工后，我们去看房时却发现客厅窗户并不是样板间里的那种落地窗。这不明摆着虚假宣传嘛!”
据中海紫御东郡现场施工人员介绍，带阳台的厅室都取消了落地窗，仅有一间卧室保留落地窗。而11、12号楼设计的是没有阳台的，5、6、9、10号楼的大户型设计增加阳台，到了7、8、1、2、3号楼所有户型都设计了阳台，带阳台的窗户全不是落地窗。
8月23日下午，记者从中海紫御东郡项目工地了解到，样板间所在的正是最早开工建设的12号楼，连同同期开发的11号楼，这里的所有户型设计全部是落地窗。而除11、12号楼以外的其他高层、小高层建筑的户型中则部分被设计成落地窗。
记者从济南某设计院业内人士那里获悉，建筑行业中，需要考虑一个重要因素就是建筑成本。“如果窗户设计面积较大，保温窗户的使用面积就会加大，而保温窗户的价格远高于砌墙的砖头成本。成本降下来了，便牺牲掉了室内部分采光性。”这位不愿透露姓名的业内人士认为，弃落地窗而采用普通观景窗，多是基于成本考虑。
中海紫御东郡此种做法引起部分业主不满，认为在售楼之初用于展示的样板间与后来实际销售的商品房存在巨大差异，涉嫌虚假宣传，于是，紫御东郡的业主们希望开发商给出合理的答复。

样板间所在的12号楼，所有窗户均为落地窗设计
业主找开发商谈解决被劝“退房”
就在小张找到大众网记者反映中海紫御东郡房子的窗户问题前，紫御东郡部分业主分别于8月14日、21日两次到售楼处就“窗户不落地问题”进行协商，希望中海紫御东郡方面能够给出满意答复及合理的处理。
8月14日，紫御东郡27户业主来到售楼处。在交涉过程中，中海紫御东郡工作人员及销售主管表示：“设计部门就是这么设计的、已经备案了不好更改。我们做不了主，还要看看合同、咨询一下设计部门，需要跟领导汇报。”并承诺就窗户问题下周五前给业主一个回复。然而，紫御东郡业主们认为，开发商的回复“依然固我”，更无法让业主们满意。
8月21日上午，一场更大规模的业主队伍来到了中海紫御东郡的售楼处，他们还是为了窗户不落地的问题而来的。
就在中海紫御东郡业主于8月21日与开发商“对话”时，紫御东郡负责接待的工作人员表示：窗户是改不了的，中海紫御东郡开发商及商品房销售合同中也没有承诺所售房屋就全部是落地窗。“这是你们自己的认为、不行你们就退房。”

尚未做外立面的1号楼，并非所有窗户都是落地窗

中海紫御东郡商品房销售合同中，对于窗户的规定
开发商：从未承诺所售房屋全部采用落地窗
在中海紫御东郡售楼处，置业顾问告诉记者，样板间目前已售出，已经无法进入。随后记者从原样板间所在的12号楼外侧观察发现，此楼面朝南一侧的所有窗户底座均在30厘米左右，“这就是落地窗。”小张对记者说，“你再看看我们家的，卧室窗户底座90厘米，不是落地窗了。”
据记者了解，中海紫御东郡商品房销售合同为济南市建委监制的格式化合同，合同及合同附件中，仅对“护窗栏杆”有所规定：简易钢筋焊接栏杆。对于业主提及的窗户落地与否的设计及施工问题，并没有过多涉及。
中海紫御东郡项目相关负责人在接待业主时表示，样板间仅作展示用，代表的仅是部分户型，无法做到每栋楼、每个户型都能做出样板间，“我们从未承诺过所有的户型、所有的窗户都是落地窗。”
而业主则认为，合同中并未对窗户规格作出规定，既没有说所售商品房是落地窗，也没有说不是落地窗，“那么我们只能依据样板间来断定我们所购买的商品房窗户规格，否则就是开发商隐瞒真相，存在欺诈。”
目前，关于中海紫御东郡商品房部分户型窗户落地与否的纠纷还在进行之中。