小区人防工程车库产权纠纷

A. 商品房地下车库是否属于人防工程,如果是人防工程,现在开发商出售地下车库是否符合的规定

地下车库未必都是人防工程，但如果是，就不能出售，但可以出租。开发商可能玩了个文字游戏，它出售的是使用权而非产权。

B. 我们小区的地下车库属于国家人防工程，现在开发商要将其卖给业主，请问这合法吗

小区人防工程作为车库是否可以买卖？(2008-12-05 16:55:46)
文/建纬苏州刘汉文律师
尽管《物权法》没有对小区人防工程的产权作出界定，但人防工程的产权性质基本上是明确的。因为《人民防空法》第2条规定：人民防空是国防的组成部分。从这个意义上讲，人防资产同样是国防资产的组成部分。而《物权法》第52条规定：国防资产属于国家所有。据此，作为人防资产组成部分的人防工程，其产权应当属于国家所有，居民小区修建的人防工程产权应该归国家所有。从表面上看，工程是由开发商投资建设的，投资主体是开发商，但实则不然。根据法律规定，城市新建民用建筑必须按照国家有关规定修建防空地下室，如果因地形、地质等技术原因而无法修建的，要缴纳易地建设费（要纳入财政资金），由人防部门统一易地修建人防工程，并对不建或不缴的行为规定了严厉的制裁措施。这本是国家对符合条件的特定经济主体（城市民用建筑的建设单位）以实物（小区防空地下室）或货币（易地建设费）形式征收的一种赋税，与国家直接用财政资金修建并无不同。换言之，无论小区修建人防工程费用是否由业主均摊，均不影响产权应该归国家所有。

虽然产权归国家所有，但《人民防空法》还规定，“平战结合”是人民防空建设的一项基本原则。根据这一原则，各类民用建筑依法建造的地下人防工程，可以在和平时期用来为经济建设和人民生活服务，又可以在战争状态下或者抵御各类自然灾害和各类突发事件时归国家统一征用（使用）。在获得有关行政部门的审核同意，并保证不降低人民防空工程防护能力的情况下，也可以根据国家对地下车库相关技术规范和地下车库使用的标准将人防工程改作为地下停车库使用。在人防工程改建为地下停车场的情况下，停车场的车位能否买卖，收益应归于哪一方？本律师认为，如果开发商将人防工程改造为车库将建筑面积公摊的，车库则不能买卖，受益应当属于全体业主；未公摊的，可以出租，原则上不可买卖。

C. 小区地下车库车位有产权吗人防车位有产权吗

小区车位归属问题，开发商和业主之间一直纠纷较多。为减少争议，《物权法》就此作了相应规定。根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定仍没有完全明晰车位归属问题，对于利用人民防空工程改建成的车库这类特殊问题无法直接作出判定。尽管《物权法》没有对小区人防工程的产权作出明确界定，但笔者个人认为，无论依据现行有关法律规定还是依据法理分析，小区人防工程的产权应属国家所有。
首先，从法律规定来看，依据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等有关法律法规规定，人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有。尽管人防工程是由开发商投资建设的，但根据《人民防空法》第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”的法律规定，以及《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》中“城市新建民用建筑必须依法修建防空地下室，确因地质等原因难以修建的要按规定缴纳易地建设费”等政策规定，城市新建民用建筑修建防空地下室，属于国家在城市建设中，出于维护公共利益考虑，对开发商附加的住宅开发中必须承担的法定强制性、公益性义务，与国家直接用财政资金修建具有相同意义，国家是否出资不应影响产权归国家所有。
其次，从法理分析的角度来看，依据民法的基本原理，所有权的取得包括生产、孳息、转让、继承、遗赠、遗失物取得、所有人不明的埋藏物和隐藏物取得、添附及国有化和征收等方式。根据《物权法》的一般理论，通过生产的方式创造出新的所有权，生产者当然原始取得所有权，但人防工程属于与国防安全、群众生命安全等公共利益高度密切相关的财产，其在遵循民事基本原则和精神的同时，也应遵循“公共利益优先”、“国家利益保护”等公法优先原则，对人防工程其产权归属的判定，不应仅从一般追逐短期经济利益的纯私法视角进行考量。如果确定了人防工程的所有权由国家予以保留，则人防工程在战时危险时期就能够由国家直接以所有人的地位进行管理使用，而无需通过任何征收或征用的繁琐途径，无疑将是最有利于保障国防安全这一目的的。
尽管人防工程产权应归国家所有，但并不影响投资人的使用收益权的行使，并不违背市场经济法治中“谁投资、谁受益”的损益相抵私法精神。根据《人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”因此，经人防机关批准，人防工程投资者可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益。
收益实际归属方面，人防工程开始由开发商投资建设，相应的经营管理及收益应归开发商享有，但小区商品房售完后，管理及收益权是否还属开发商需要具体分析，关键是看修建人防工程地下室的投资是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。如果地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，随着房屋产权的转移，投资者也就随之变成了购买房屋的业主，则地下人防车库的收益权依法转由作为实际投资人的小区全体业主享有。反之，如果房屋销售价格没有将人防工程开发成本纳入，则地下人防车库的收益权仍归开发商所有。
商品住宅价格构成方面，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格的构成包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费。《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。”因此，笔者认为，除非开发商在商品房销售合同中，明确载明人防地下工程建设成本没有纳入住宅销售价格，一般情况下，地下人防车库作为小区的附属工程或配套公建，其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。司法实践中大量存在的业主委员会依法收回地下人防车库的成功判例也证明了以上观点。
综上分析，地下人防车库的收益权在房屋销售给业主后，应依法转归小区全体业主所有。不管从人防工程产权归属还是从管理收益归属来看，开发商均无权出售人防地下车库。

D. 小区内人防工程究竟属于谁麻烦告诉我

没有明确的法规说明的。

在城市商品房开发过程中，为了国防利益和国家安全，要求开发商修建一定的地下防空工事。对于这些人防工程的权利归属，在《物权法》实施前后一直存在争议，而在司法实践中，由于人防工程引发的诉讼也不在少数。

例如，有业主即因为开发商与其在《商品房买卖（预售）合同》中约定人防工程属于开发商所有而诉至法院，要求确认该约定无效。有业主则因为开发商使用人防工程作为地下车库对外出租，要求确认地下车库为业主共有，开发商返还收益。

(4)小区人防工程车库产权纠纷扩展阅读：

人防工程使用方法

人防工程具有良好的防护性能，然而要发挥其应有的作用，还必须掌握正确的使用方法和要求，才能达到防护目的。待蔽人员，应注意以下几个方面。

1. 在得到转入战时状态的预警号令后，要保持沉着镇静，服从城市人防指挥部的统一指挥，迅速而有秩序地做好防护准备。

2. 准备好进入人防工程掩蔽应携带的物品：包括密闭存放不易腐烂的食品和饮用水，个人常用药品，手电筒，可用作个人防毒的器材，个人生活必需品以及证件等。切忌携带有味、易燃易爆物品。带入工程的包裹体积不能过大，要便于进出工程。

3. 要懂得各种防空警报信号及其相应的行动内容，熟悉自己待蔽工程的位置、通往工程最短的路线，以及人防工程入口白天、黑夜的识别标志。

4. 听到空袭警报后，要以最快的速度进入附近的人防工程。进入人防工程时，要保持镇静，服从人防工作人员的组织指挥，切忌在工程口部造成人员混乱和拥挤，影响进入工程的速度。

5. 在人防工程内严禁使用明火，不吸烟，少饮水，不随地大小便，饮食残余物、垃圾要集中密闭存放。

6. 待蔽时要安静坐、卧，少活动，不打闹，保持体力，减少工程内氧气消耗。不要乱动工程内的各种设备。

7. 当工程局部发生坍塌、漏毒等意外情况时，待蔽人员要利用简易防护器材进行个人防护，并听从指挥，有秩序地转移或进行隔绝防护工作，切不可产生混乱。

8. 空袭警报解除前，待蔽人员不得开门离开工程，防止周围受污染空气和放射性物质被带入工程。警报解除后，要防止人员突然拥出人防工程，造成混乱和拥挤。

敞开洞门：

为民造福各地人防平战结合为民造福纪实

防空洞是现代立体战争的产物，是人们应对空袭这个“矛”而寻找到的“盾”之一。

战时，人们利用它来保护自己的生命；和平时期怎么办，是将防空洞封门闲置，还是敞开洞门服务社会？改革开放以来，我国人防部门针对未来战争特点，根据国家经济和社会发展的情况，就人防建设的发展方向进行了多方面的探索。

E. 小区车库没有产权证而且是人防工程，物业能卖给业主么

根据技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定，人防工程不作为共有建筑面积，也就是不能作为公摊，业主购买的公摊面积里不含人防工程。有的小区由于车位紧张，物业将其作为车位出租，即使“卖”也是卖租赁权，而不是产权，所以，就没有产权证。

F. 人防工程地下车位的产权问题以及使用年限问题

你好，您的提问现在在很多地方都有发生，以下是一个案例你可以参考。随着城市的发展，私家车拥有量在不断增加，城市停车空间紧缺问题日益突出。记者了解到，如今，一些小区开发商将小区人防工程改建成地下停车位，并将其出售给业主，这在一定程度上缓解了城市停车难问题。不过，不少市民对开发商出售人防停车位的行为表示了质疑。

小区的地下人防工程，开发商能卖吗？一位网友也询问了相似的问题，据这名网友介绍，鲁兴古槐广厦小区内的地下人防工程被开发商改建成了停车位，并向业主出售。对于周先生的疑问，人防办工程科科长柴庐峰解释说，王府景人防工程现已经过人防办审批，不过，由于该工程尚未竣工，目前还没进行验收和备案。在验收合格且备案后，硬件人防工程面积归国家所有，居民出钱购买的，实际上是小区车位的使用权，与其说卖，倒不如说“租”更贴切。据了解，国家政策鼓励社会资金投资人防工程建设，按照“谁投资谁受益”的原则，允许开发商以使用权的形式出售这些人防地下停车位的使用权。
此外，工程所在单位使用人防工程（包括使用权出售、转让等）必须到人防主管部门申请领取《人防工程平时使用证》，只有在符合安全使用条件的情况下，人防部门才会颁发《人防工程平时使用证》。业主如想保护自己的权益，在与开发商签订协议时，最好确认一下，看看这个人防工程是否有《人防工程平时使用证》。

G. 小区地下停车场产权归谁

地下车位的产权归属

一、地下车位的产权归属目前有3种类型，小区业主在购买小区地下车位之前一定要弄清车位的产权归属问题。

1、业主分摊建设费用

如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。

2、开发商独立建设

如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。

3、地下防空工事

部分地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”对照这一条，如果地下车位属于人防工程，也就是开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

二、查询产权归属办法：

一般情况下，开发商是不会公布详细的地下车库产权资料，业主想要得到相关资料可以根据《政府信息公开条例》向人民政府申请政府信息公开。

(7)小区人防工程车库产权纠纷扩展阅读：

物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。