『壹』 物业管理合同纠纷是否可以反诉
物业管理合同纠纷只要符合反诉的条件就是可以反诉的。具体条件有：反诉只能由被告向原告提起；反诉必须向受理本诉的法院提起；反诉必须在法院受理本诉后至法庭辩论终结前提出；反诉的请求和事实理由与本诉具有牵连性，存在着法律上的联系。
【法律依据】
《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条
反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
『贰』 关于物业服务合同纠纷的几个常见问题
您好：
1
前期物业合同并非由业主签订，合同对业主是否有效？
普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会，才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求，其中包括人数要达到一定比例。现实生活中，开发商不可能将楼盘一次性全部售出，需要经过较长的一段时间后，小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且，即使召开了第一次业主大会，也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内，房屋已经交付给业主，业主存在着物业管理的需求。因此，这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同，就是前期物业合同。
根据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之，开发商与购房者签订买卖合同时，已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分，业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同，业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力，业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。
因此，某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人，拒绝缴纳物业服务费。
2
业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费？
开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由，迟交、拒交物业服务费。
3
业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费？
既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费，那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费？答案也是否定的。小编认为，首先，虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”，但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次，业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵，而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且，物业服务公司所提供的服务具有整体性，比如对公共区域的绿化和保洁，虽然无法细分到每个业主身上，但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下，物业服务公司并非完全不履行自己的义务，业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费，但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。
风险提示
实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由，拒付物业服务费，由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比，业主虽然为较为弱势一方，但业主应当合法、理性维权，以免无理由拒付物业管理费，届时还将产生违约金的损失。
『叁』 要怎么确定物业服务合同纠纷管辖法院
物业纠纷管辖法院的规定 合同纠纷向被告住所地法院或合同履行地法院起诉 因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第24条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。 可以协议确定受诉法院 《中国人民共和国民事诉讼法》第二十五条规定合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。 既侵权又违约的 当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。 不归不动产所在地法院管辖 物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。
『肆』 物业服务合同纠纷专用签什么意思
摘要 物业服务合同是指物业公司在合同履行期间与签订合同的组织或者个人对于合同条款产生争议的一种纠纷，如果调解不成，物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉,因而往往是集中爆发的系列案,少则几十件,多则几十件同时立案。
『伍』 物业服务合同纠纷怎么维权
物业服务合同纠纷可以采取协商、调解、仲裁、诉讼方式解决。司法是权利救济的最后一道屏障，当事人符合法定条件的，可以向管辖地点人民法院提起诉讼。
【法律依据】
《民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《中华人民共和国民法典》第十条
处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
『陆』 如何处理物业管理纠纷
很多人都说，物业和业主是天生的敌人，只要有物业就会产生很多物业管理纠纷。那发生物业管理纠纷后应该如何处理呢？吵闹打肯定是无法解决纠纷的，
如何处理物业管理纠纷：
一、双方当事人通过协商调解解决。
物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。
物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。
民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。
二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。
依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”
仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。
(一)仲裁协议要写明以下内容：
1、请求仲裁的意思表示;
2、仲裁事项;
3、待定的仲裁委员会。
注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。
(二)仲裁处理的一般程序是：
1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;
5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;
6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;
7、当事人向法院申请执行。
与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。
三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：
1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;
2、法院立案后将起诉状副本送达被告;
3、被告提交答辩状;
4、开庭：调查、辩论、调解;
5、制作调解书或一审判决书;
6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;
7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;
8、执行。
（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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『柒』 物业管理合同纠纷案件诉讼主体怎么确定
物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定
一、业主委员会作为诉讼主体的确定标准
(一)业主委员会的成立标准
业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
(二)业主委员会的诉讼主体资格的确定
对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
1.物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的;
2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的;
3.物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;
4.其他损害全体业主公共权益的情形。
二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
(一)物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的;
(二)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的;
(三)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(四)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(三)、(四)情形下，业主可以列为共同被告。
三、开发商作为诉讼主体的确定
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
『捌』 物业合同纠纷专属管辖是如何的
物业合同纠纷专属管辖:
物业纠纷是指与物业管理和服务活动有关的民事纠纷。根据《最高人民法院民事案件案由规定》，物业纠纷分为建筑物区分所有权纠纷和物业服务合同纠纷。专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地等作为确定专属管辖法院的联结点。专属管辖是一种排他性的管辖：一是排除其他法院的管辖，二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖，三是排除当事人协议管辖。
物业纠纷案件的法律特征:
物业纠纷案件的排他性法律特征主要表现在：
(一)建筑物区分所有权系特殊物权
对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。
(二)物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分
国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。
(三)业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责
根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
『玖』 物业管理服务合同纠纷
建议您与小区的业主沟通，如果多数业主都不知道业主委员会成立的事情，可以联合起来召集业主大会，确认现在的业主委员会是否合法，现在的物业服务合同是否有效。按照业主大会确定的事情来做就有理有据。