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土地使用权抵押纠纷

发布时间:2021-12-18 18:02:02

❶ 土地使用权抵押与买房人购房冲突吗

您好,被抵押的房产不一定不能买。根据有关法律规定,在抵押期间,抵押人(如开发商)在通知或取得抵押权人同意的情况下,可以转让抵押物,但应将转让物已经抵押的情况告知受让人(购房人)。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在实际操作中,如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话,在办理预售登记、产权过户时,必须取得抵押权人(一般为银行)的同意,由抵押权人出具同意办理的书面信函。需要说明的是,抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此,有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。
开发商有义务明确地将房产抵押的有关情况告知购房人,否则会导致合同无效,购房人日后无论因何种原因要求退房的话,都可以以此为由。在通知购房人时,最好是取得购房人的书面确认,以免日后的纠纷
如果你需要购买此类房产的话,可以参考以下办法处理:
1.如果付款方式不是按揭贷款的话,你可以要求将与所购房产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人,由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。
2.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话,可以约定,由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行,后者在收到该部分款项后,应当解除对所购房产相应部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话,这种情况相对比较简单,银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理,同时会间接地降低你购房的抵押风险。

❷ 解读《关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》

根据本批复,国有土地使用权无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,经抵押权人同意,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人享有。 一、问题的由来 四川省高级人民法院请示,一些地方由于房地产市场不景气,土地使用权转让价格不断下跌,为了保护国有资产,国家制定了国有土地使用权的保护价,低于保护价不得转让,也不能办理有关权属转移手续。因而,在有关以国有土地使用权作抵押的担保案件中,抵押人依生效法律文书行使抵押权时,作为抵押标的的国有土地使用权以国家规定的保护价也无法转让、变现。在这种情况下,可否直接将土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人,以实现其抵押权,有两种不同的意见:一种意见认为,不能直接将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押权人。因为折价抵偿不是抵押权实现的方式。另一种意见认为,在主债务人无其他任何可供执行的财产时,可以直接将其国有土地使用权抵偿给抵押权人。因为此时该土地使用权不能变现是由于国家政策制约所致,非债务人所能预见。在这种情况下,抵偿是合法的现实选择。四川省高级人民法院倾向于第二种意见。 二、有条件的折价抵偿以实现抵押权 法释[1998] 25号批复规定通过有条件的折价低偿以实现抵押权人的抵押权。根据批复,在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中,债务履行期届满抵押权人未受偿的,将土地使用权变现应当是首要的选择。按照《担保法》的规定,变现的方式可以是拍卖,也可以是变卖。如果无法变现,债务人又没有其他可供清偿的财产时,可以折价抵偿。但法释[1998] 25号批复规定了两项折价抵偿的条件:一是由人民法院折价,而不是由抵押权人与抵押人协商确定。折价前应当对国有土地使用权依法评估,然后由人民法院参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价,人民法院不得随意折价。二是征得抵押权人同意。将土地使用权折价抵偿给抵押权人,必须经抵押权人同意,不能将土地使用权强行折价抵偿给抵押权人。因为并非所有的抵押权人都需要国有土地使用权或者能够将其变现。例如,银行通常只希望抵押人支付现金以实现抵押权。法释[1998] 25号批复中所指“经抵押权人同意应仅指就折价抵偿问题取得抵押权人同意,不包括国有土地使用权的折价问题。当然人民法院对国有土地使用权折价时,除参考政府管理部门确认的地价评估结果外,还应当考虑抵押权人取得国有土地使用权的变现成本,也应当充分考虑折价时的国有土地使用权的市场价格。 三、与法释[1998] 25号批复相关的若干问题 (一)折价抵押以实现抵押权符合法律规定 《担保法》第五十三条第一款规定:“债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”根据这一规定,抵押权的实现方式包括抵押物折价和拍卖、变卖抵押物。以何种方式实现,由抵押人与抵押权人协商。协商不成,由法院裁判。为了保护抵押人和抵押人的其他债权人的合法权益,抵押物是不能直接受偿的。 根据《城市房地产管理法》第四章“房地产交易”的规定,国有土地使用权可以依法转让。该法对转让国有土地使用权的条件及禁止转让的各种情形作了具体规定,没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定,土地使用权转让价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权,但并未规定不得转让。1990年原国家土地管理局曾发出《关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》,要求对国有土地使用权的出让加以有效管理,出让金受基准地价限制。但对国有土地使用权的转让没有特别限制。其他法律、行政法规也没有禁止通过折价抵偿转让国有土地使用权。 (二)折价抵偿是客观需要 尽管一般情况下,抵押权实现时,只要对土地使用权依法正确评估,一般不会出现土地使用权的价格高于当地市场价格从而出现不能转让变现的问题,而且强制拍卖的变现价值会低于任意拍卖时的实现价值,或者签订抵押合同的评估价值。但拍卖不能无限制地进行下去。如果房地产市场不景气,国有土地使用权的二级市场处于有价无市状态,抵押财产通过市场无法变现,主债务人也没有其他可供执行的财产,债权人与债务人又无法就抵押受偿达成协议,为了实现抵押权人的合法债权,人民法院可以以有批准权的人民政府土地管理部门确认的地价评估结果为依据,将土地使用权折价,与抵押权人协商并经抵押权人同意后,将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人,土地使用权由抵押权人持有。对这一意见原国有资产管理部门和国家土地管理局均表示同意。由于国有土地使用权客观存在无法变现的现实,折价抵偿是不得已的办法。 (三)折价抵偿国有土地使用权不会造成国有资产流失 有人认为,通过拍卖国有土地使用权或者以其折价抵偿实现抵押权会造成国有资产的流失。虽然这种担心不无道理,但这种担心是不必要的。一方面,为实现抵押权而进行的拍卖属于强制拍卖,与一般民事交易活动不同,要受到有关强制执行法律的制约,其目的是为了使国有土地使用权变现。这种拍卖或折价与拍卖国有企业的其他财产或者将国有企业的其他财产折价的目的完全相同。另一方面,人民法院在确定国有土地使用权的拍卖低价或者折价都不可能不考虑基准地价问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”在司法实践中,抵押权人通常为国有商业银行,更好地实现国有商业银行的债权本身就是防止国有资产的流失。因而,拍卖国有土地使用权或者以国有土地使用权折价抵偿抵押权不可能造成国有资产的法律流失。

❸ 在没有任何法律依据的情况下,土管局以有纠纷为由,拒绝为土地使用权人办理抵押手续,是否合法

合法,如果出现纠纷,你的债权人可以提出让土地局作为被告人,因为合适不清让他蒙受损失

❹ 土管局以有纠纷为由,拒绝为土地使用权人办理抵押手续,合法吗

的确合法,
土地登记
的前提就是权属清晰,在有纠纷的情况下,是应该冻结
变更登记
和他项权利登记的。

❺ 关于开发商建设用地土地使用权抵押后的债务纠纷

1、起诉是必须的,而且要快!对方的土地使用权已经做了抵押登记,回一般问题不大,问题答是要衡量以后实现债权时土地拍卖款是否能足额偿还债务,如果不能,则必须申请查封房屋。

2、可以查封没办手续的房子,因为房子是一种事实状态存续着,且我国是“房地一体”的制度政策,查封这种“违章建筑”是没有问题的。

3、你们最好做诉前查封,保证对方不会耍手段。诉前是必须提供担保的。

4、一般律所都是以一般代理做这些案子,很少以风险代理做的。或者你能找到熟人,也许可以。

❻ [转载]建设用地使用权抵押后新增的建筑物属于抵押财产吗

是的。

对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时,应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围,所以对有拍卖新增建筑物所得的价款,抵押权人不得优先受偿。

《城市房地产管理法》第五十一条:房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。

(6)土地使用权抵押纠纷扩展阅读:

房地产交易、转让、抵押规定:

(依据:《城市房地产管理法》)

第一节一般规定

第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节房地产转让

第三十七条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

❼ 抵押权范围是否及于土地使用权

后因郭某逾期未还款,银行在实现抵押权的过程中,该间店面及依附的土地使用权被依法一并拍卖所得万元,现银行要求就该105万元拍买所得款全部优先受偿,以实现其抵押权;但胡某认为自己然是该土地的使用权人且该土地并未办理抵押登记,银行无权就全部拍卖款优先受偿,该拍卖款中关于土地使用权的款项应先归胡某所有。 【分歧】 第一种意见认为,抵押财产的范围应该以登记为准,现胡某然是上述土地的使用权人且未办理抵押登记,银行只享有地上建筑物即该店面拍卖款的优先受偿权。 第二种意见认为,根据“地随房走”原则,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,故银行享有该店面全部拍卖款的优先受偿权。 【管析】 笔者同意第二种意见,理由如下: 首先,由于房地产的不可分性,我国在处理房地产法律关系时历来强调一项基本原则,即房屋所有权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则,俗称“房随地走,地随房走”的原则。我国《担保法》第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”,及《物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。可以看出地上建筑物等在自然属性上对土地的依附,避免了对地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值的破坏,并可以使物权关系清楚简明,避免因建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权主体不同,在权利行使时发生纠纷。 其次,在房地产抵押问题上,实现抵押权必然带来抵押财产的转让,因此在设定抵押权时,房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押,只有这样,才能保证实现抵押权时,房屋所有权和建设用地使用权同时转让。我国《物权法》第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。因此,不论在房地产的转让还是抵押的问题上,“房地一体”都是处理此类纠纷的基本原则。 最后,本案中虽然胡某持有土地使用权证,但郭某与胡某已经办理产权过户登记手续,且在银行与郭某办理了抵押登记后,该店面作为不动产物权变更已经完成,并对外产生登记公示公信力。胡某然持有该店面的土地使用权证,更多的属于管理层面的问题,房地产登记机关没有对土地使用权证进行相关处理,致使胡某仍然持有土地使用权证书,但本案土地权益实际上已经随着店面买卖而转移。故胡某以其属于该店面土地合法使用权人,该土地使用权并非抵押物为由,要求获得返还拍卖款中土地使用权价值的要求不成立。 综上,抵押权的范围及于该店面的土地使用权,银行就该105万元拍买所得款全部享有优先受偿权。

❽ 请问房地产开发商将期房的土地使用权抵押给银行了,买这样的期房有风险吗

被抵押的房产不一定不能买。根据有关法律规定,在抵押期间,抵押人(如开发商)在通知或取得抵押权人同意的情况下,可以转让抵押物,但应将转让物已经抵押的情况告知受让人(购房人)。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在实际操作中,如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话,在办理预售登记、产权过户时,必须取得抵押权人(一般为银行)的同意,由抵押权人出具同意办理的书面信函。需要说明的是,抵押权人同意抵押人办理预售登记或者产权过户并不意味着抵押权人放弃了抵押权。因此,有人认为“办理了预售登记的房屋就不会出现问题”的观点是值得商榷的。
开发商有义务明确地将房产抵押的有关情况告知购房人,否则会导致合同无效,购房人日后无论因何种原因要求退房的话,都可以以此为由。在通知购房人时,最好是取得购房人的书面确认,以免日后的纠纷。
如果你需要购买此类房产的话,可以参考以下办法处理:
1.如果付款方式不是按揭贷款的话,你可以要求将与所购房产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人,由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。
2.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话,可以约定,由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行,后者在收到该部分款项后,应当解除对所购房产相应部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭贷款,而贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话,这种情况相对比较简单,银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理,同时会间接地降低你购房的抵押风险。
希望帮到你.

❾ 土地使用权被抵押的期房可以买吗

土地使用权被抵押的期房可以买。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时,应当签订抵押权转让合同,并办理抵押权变更登记。抵押权转让后,原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

(9)土地使用权抵押纠纷扩展阅读

买被抵押的房子会存在风险

1、重复抵押

开发商在建设的过程中,由于资金缺乏,会选择将部分房源抵押给银行,获得银行的贷款,另一方面又为了加速回笼资金,在未经银行同意且没有告知购房者该房源已被抵押的情况下,就对该房源进行出售,这种重复的交易造成了巨大的风险,给房屋权属登记也带了隐患。

2、多方利益冲突

利益冲突风险往往发生在房产被抵押给多方的情况下,比如房产同时抵押给银行,工程方,土地管理部门等多个抵押人,最终业主在不知情的情况下购买,如果开发商资金链断开,无法偿还贷款和拖欠的资金,那么,最终处理起来,房屋的归属问题就会是错综复杂,毕竟各方的利益都要照顾到。而购房者势单力薄,最终受到损失的还是购房者。

3、退房难

开发商恶意隐瞒抵押情况,要么是补办解押手续,继续完成房产交易,要么是支付违约金,同意购房者退房。

但是,通常情况下退房并不是一件轻而易举的事情,开发商反而会找借口解决,延长购房的战线,得到的结果只能是等待。

4、无法办理不动产证

抵押房产在房地产开发商没有偿还清债务的前提下与购房者进行的再次交易,对购房者来说不仅面临着首付房款的损失,还因为银行与开发商之间的债务关系的存在,无论是向银行申请贷款还是签订正式的购房合同都是不能的,更别提网签备案,到房管部门办理不动产权登也是受阻的一件事。

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