商铺售后回租法律纠纷

① 商铺投资售后回租策略的风险有哪些

对开发商
1、量力而行；售后返租是一个高成本运营的销售方式，她不仅仅是你拥有一栋楼即可，这有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，她要求开发企业是实力与诚信的结合。如果没实力最好自己不要涉足免得到时无力回天。
2、售后返租不得零散经营；售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。
3、对经营利润进行可行性分析；对售后返租在开始之时，开发企业对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。
对投资者
1、了解城市规划，理性判断开发企业的实力及经营风险；一般都选择升值空间比较大的地段，可从市政规划上有所预见，早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力，回报率越高越应当谨慎选择。
2、明确签约主体；销售物业的是开发企业，承租经营商是否是开发企业，承租协议与谁签订，这个很重要。
3、明确违约责任；对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等尽可能的约定清楚
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② 商铺的包租和返租具体区别

商铺售后返租又称售后包租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

没什么区别。只是要合同清淅明了，开发商为了尽快回笼资金，在税费清查尚不到位的情况下，钻了法律的空子。投资者在与开发商签订售后包租合同时，一定要仔细斟酌，合同约定得越详细越好，将来出现纠纷时也可做到有“法”可依。在与开发商签约时就应该明确写上，“商铺在开发商承租期间，所发生的一切国家规定的相关税费，包括但不限于营业税均由开发商承担”。同时，对租金的支付方式及相关违约责任也必须明确。

③ 商铺售后返租，售后回购属于非法集资吗

商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。

(3)商铺售后回租法律纠纷扩展阅读：

是否使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：

（一）集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；

（二）肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；

（三）携带集资款逃匿的；

（四）将集资款用于违法犯罪活动的；

（五）抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；

（六）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；

（七）拒不交代资金去向，逃避返还资金的；

（八）其他可以认定非法占有目的的情形。

参考资料：售后回租-网络

④ 我公司开发的商铺售后回租，之后又出租，这些业务我们如何来交营业税，相关的文件有哪些

根据国税函[2007]603号《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

根据国税函【1999】第144号《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条关于营业额问题的规定：“（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”财税[2003]16号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。贵公司的情形不符合财税[2003]16号的规定，因此，不能以收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。

⑤ 商铺投资里的一种方式：售后返租，是怎么一回事

产权式商铺的缺陷近来，在省城的并州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散发产权式商铺、商铺 “售后返租”的广告单，甚至在第十届房展会上，这种广告单也被偷偷散发，上面承诺的高额回报率、返租年限和知名品牌商家进驻的内容着实吸引大众的眼球。

⑥ 商铺返祖租金在总房价抵扣合法吗

商铺售后返租又称售后包租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

⑦ 投资商铺陷阱多 售后返租实为规避风险

经营权销售，提前返租，带租约销售……目前市场上的多种多样的商铺销售模式让投资者看得是眼花缭乱。置业顾问油爆的说辞更是让投资者对“一铺养三代”、“翘脚老板”浮想联翩。

殊不知，投资商铺是一门技术活，在纷杂的商业销售模式中，如何分清利弊，做个谨慎的投资人是下手前需着重考虑的。如未下足功夫，一不小心就落入了开发商的宣传陷阱就悔之已晚。虽然有钱可以任性，但也不至于随便的将钱打水漂。

出售商铺

商铺被指为开发商的吸金神器

模式1 ：只售经营权

“经营权”就是购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，相当于“长租”。此类销售模式，受益最大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。另外，如商铺已经抵押给银行，银行对抵押权有优先权，可以对抗经营权人的租赁权。请不要责怪这个世界满满的恶意。

低价、投资门槛低，高投资回报是经营权出售的最大“诱饵”，在投资的时候，你若不问，售姐便不语，只是一脸阳光的冲你笑。如果已经出手，虽然无法享受商铺本身的物业升值收益，但是能有租金收益(还在考察阶段的投资人请将虽然、但是交换阅读)。若在“经营权”年限内物业出现突变，如征收迁拆，或者若后期运营公司管理不善，甚至卷钱走人，投资者将血本无归。哭吧哭吧，全是罪!

出售商铺

投资商铺需要各方考量

部分商铺，开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营，看似给投资者一个心理保障，业主每个月的返租保障依靠商家的租金。高回报率下是高租金，什么商家能够买单还请投资人不要瞎。并且，从现实情况来看，市场上返租一两年后，就没有再返租的例子屡见不鲜。

另外，法律上并无不动产“经营权”买卖的概念，此外，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。

模式2：售后返租

商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业。返租模式分为短期返租和长期返租，时间不定。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，诱惑大大的有。

不过，有专家对这种模式发表不同的意见：第一，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第二，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。

铿锵有力，掷地有声有没有，还能不能愉快的赚钱了?

出售商铺

商铺收益率常常被开发商夸大

根据返租时间的长短，短期返租一般为3—5年，这之后购房者的经营将失去保障，需要准确对物业价值有所预判，才能安心当“翘脚老板”。选择长期包租的购房者，一定要了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报或很难保证，总之一句话：背靠大树才好乘凉。

资深房产业界专家、四川大学经济学教授冯宗荣曾提醒购房者，目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。对这个世界失望了吧?

模式3：纯产权出售

纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，但也容易被玩坏。

这种销售模式常见于社区商铺或者底商，或者见于一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值，但是同时承担着物业管理、租赁的任务，可谓“劳心劳力”。对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平高低不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。也许最后你都不好意思跟人讲你有一个铺，掉粉。

出售商铺

商铺买卖常常给人一种旺销的假象

另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。由于这种商铺不像商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

模式4：零首付零月供

如果你刚看到这里，就忍不住面红耳赤、心潮澎湃、血液循环加速，甚至坐立不安，恭喜你
，你已被广告成功击中!另外，还有一个悲剧的事实：头脑简单的人容易被“空手套白狼”故事吸引。

出售商铺

停止对商铺投资的过高期望 稳健投资

零首付如何解决?如果你手上无多余现金，却有一套价值约100万的房产。可通过专业的金融平台抵押出你房产评估价值的60%-70%(实际抵押贷款金额以银行评估为准)作为首付，投资者只需每月支付与按揭大约同等贷款利息，抵押期限内还清贷款即可。看清楚了!不需要有钱，有房可以、有价值100万的车也可以!

某些商铺，投资者确定投资意向后，开发商可为购房者垫付部分首付款，只要需要在一定时间内结清即可。一定要按时结清!不然可能会承担较高的利息!不谢!

零月供，这个就是单纯的文字游戏了，经营权由专业的商业运营公司进行统一经营，通过返租给物权者，租金可抵部分或全部月供。

（以上回答发布于2017-06-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑧ 商铺售后回租，法律上有何规定，效力如何

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，如产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺等。这种售后包租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式，所涉及的相关政策包括以下两方面。房地产开发商应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函〔1999〕144号)房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。投资者应缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得纳税。

⑨ 什么是售后回租开展售后回租要注意哪些问题

比如我把房子卖给你，又租回来用!称为售后回租
要办理正规的租凭合同手续

⑩ 什么是商铺返租(商铺售后返租)

售后返租，又称售后包租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。