关于物业纠纷的案例

『壹』 拒交物业费胜诉案例

拒交是不可能的，这辈子都不可能拒交的。
签了合同，物业没有尽到责任，就需要承担这部分的责任。
难道物业1年内1
次地也没扫，1次灯泡也没换。
同样的道理，想拒交，业主是必败无疑啊。有证据的话，法院判决少交，或者免交比较好理解。

『贰』 物业管理纠纷的仲裁解决案例

一是自愿性
一项纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治。
二是专业性

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷，常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题，所以，各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行业的专家，这样就能保证仲裁的专业权威性。

三是国际性
随着世界经济一体化和我国加入WTO，仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行，都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

四是灵活性
仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。

五是保密性
仲裁实行不公开审理原则，仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务，为当事人保守商业秘密。

六是快捷性
仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

七是经济性
具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁引起的商业损失较少。

八是独立性 法律规定，仲裁机构独立于行政机关，仲裁机构之间也无隶属关系，仲裁独立进行，不受任何机关、社会团体和个人干涉，仲裁庭在审理案件时，也不受仲裁机构干涉。

『叁』 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

『肆』 有没有一个关于物业纠纷的案例分析ppt,，

本人昨天正好写一个，已发。

『伍』 物业管理法律责任的案例

业主在家中被害的法律责任案例分析
【案例1】某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法，但老年失去唯一儿子的打击，使得被害人的父母痛不欲生。他们认为，凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫，跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是，他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然结果，该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任，已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的共同故意，又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此，被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据，对此不予支持。
【案例2】两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，窜至某市某小区某楼，因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某业主家中进行抢劫，将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任，故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
【案例分析】上述两案例均是业主在家中被害，被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任，而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起，其判决结果也和上述两案例一样，有的判决物业管理公司承担责任，有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害，物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题，我们从以下几个方面分析。
1)物业管理保安应履行哪些职责
保安是物业管理的基本职能之一，是物业管理公司提供物业公共服务的重要内容之一。那么，物业公司的保安保什么呢?
《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有：
①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序，努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。
②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。
③安全事故的应急处理。发生安全事故时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，并协助有关部门做好救助工作。
2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定
物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范或物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为，违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础，法律制裁是法律责任的必然结果。
物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施，保障物业管理合同的全面履行，保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务，而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任，权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面：第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失，包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚，而是教育人们知法守法，使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果，从而自觉地守法守约。
物业管理法律责任具有以下特征：
①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定。
物业管理法律责任必须事先规定。首先，物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定，不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任；其次，物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任；第三，物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此，物业管理法律规范和物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定，就不能要求当事人承担物业管理法律责任。
②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。
物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个：第一是违法违约性，即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性，即因违法违约行为，侵害了国家、集体或个人的合法权益，造成了危害后果。第三是可罚性，即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。
③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。
物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果，这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约，必将受到相应的的制裁和处罚。
④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。
法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规，由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定，由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任。
根据以上的分析，针对本案例我们认为：
第一，物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然，业主被伤害，承担违法责任的应是犯罪分子，而不是物业管理公司。
第二，物业管理公司是否承担违约责任，要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认，除依据有关法律、法规的规定外，也要以合同或契约约定的责任内容作为依据，但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背，否则，合同虽成立，但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定，则被确认为无效，得不到国家法律的保护，没有法律效力。违约责任，指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的，本质上出于双方当事人约定，不是法律强加的，因此，物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任，按合同规定的违约责任条款接受处罚。
《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
根据以上规定，合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定，也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定，一旦出现合同中约定的情形，物业管理公司应该承担相应的违约责任。
3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范
目前的物业服务合同，一般都有对物业管理保安服务的约定，如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻，做好环境和公共秩序管理，做好防火、防盗工作，加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作，没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪，拒绝交纳物业管理费的原因之一。
因此，物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏，直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务，以及保安人员的优良素质，将会获得住户和社会的称赞，得到广泛的支持，从而提升物业管理企业的企业形象。
②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护，使业主和使用人人身免受伤害，财产免遭损失，从而满足业主和使用人的安全需求，增强安全感和归属感。
③良好的保安服务可以创造良好的经济效益和社会效益。良好的保安服务，社会秩序稳定，刑事犯案率低，可使人们安居乐业，人们都愿意在此工作或居住，从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时，良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生，有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失，也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外，小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分，小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。
同时，要建立健全相关的规章制度，加强对保安人员的教育和培训，努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作，应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件，不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键，因此要采取各种有效措施，防止各类刑事案件和安全事故的发生。

『陆』 有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）

被告：史先生、达女士(本所委托人)
承办律师：牛公庆、张由
争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格
案情简介：
史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。
双方主要观点：
原告方认为：
史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。
我方认为：
一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。
二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。
三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。
诉讼结果：
对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。
法律意义：
在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

『柒』 物业纠纷案件的处理

随着楼市的升温，居民住宅条件的改善，当前因物业产生的民事纠纷案件正呈现上升趋势。由于此类案件主体单一，案情复杂，纠纷的表现形式多样，因而给案件审理过程带来一定的难度，引发的有关问题亟待重视。

一、关于无合同情形下纠纷的处理问题

业主委员会或业主与物业公司之间系契约关系，产生争议后应依当事人缔结的合同进行处理。但实践中有不少物业管理公司与业主委员会或业主之间未订立书面合同，甚至是房地产开发商派自己的部门管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续，未与小区业主订立物业管理合同等等，为物业管理纠纷埋下了伏笔。

在无合同可依的情形下，法院在处理物业管理纠纷时应注意两个突出问题：一是物业公司的资质问题。物业公司开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书;对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷后，法院可基于鼓励企业发展、有利于人民生活的角度，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业公司补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取;如物业公司不能补办手续，或业主委员会、业主不同意该物业公司继续管理，法院应基于民法的公平原则，只支持物业管理企业的成本费用，而不应保护其违法违规而企图赚取的经济利益。二是物业费用标准问题。物业费用的收取应遵循合理、公开及与服务相适宜的原则，收取标准严格依照合同的约定。普通住宅的物业管理服务费是政府指导价，确立费用时以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算的;而其他住宅，必须经业主或业主委员会之间就协议约定。如果当事人未就物业管理达成协议，表明当事人对物业管理的事项未约定，对收费标准、缴费方式也未约定，因而当事人之间服务合同关系不成立;如果物业公司对小区进行了管理，并因此而受到损失，可参照民法通则中的无因管理原则处理，由业主或业主委员会酌情给予其因提供服务而受损的、相当于损失数额的经济补偿。

二、关于法律适用问题

关于建筑物的区分所有权，世界许多国家以立法的形式予以规范，如奥地利1948年的《住宅所有权法》、德国1951年《住宅所有权及继续居住权法》、英国1957年《住宅法》等。由于我国目前对住宅方面立法滞后，尚未对建筑物区分所有权制度作出规定，故目前对建筑物管理尚无法律加以规范，国家建设部门拟议的规章尚未出台，目前仅存的是一些地方性法规和地方性规章，如江苏省人大常委会通过的《江苏省物业管理条例》等。有学者建议我国在制定物权法或单行建筑物区分所有权法时，考虑建筑物区分所有权问题，因为物业管理问题，实质是区分所有建筑物的管理问题。

审理物业公司与业主之间纠纷案件具体适用的法律，应视具体案情的性质而定。如系因物业管理产生的争议，应适用合同法或地方性法规，也可参照部门规章;如因侵权产生的纠纷或相邻关系产生的纠纷，可适用民法通则、有关司法解释和其他法律;如因无管理产生的纠纷，则可适用民法通则及有关司法解释。

（以上回答发布于2014-06-26，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更全面，更及时，更准确的新房信息

『捌』 求物业管理纠纷的案例

车辆在消防通道上丢失物业公司应否赔偿

【案情】原告诉称：原告系亚洲花园的业主，自购房以来一直入住该花园。2006年3月1日，原告购买一台雅阁小汽车共花费282000元。自购车之月起，原告每月向被告某物业公司缴纳停车服务费100元，每日将车停在小区内。2009年3月9日凌晨左右，原告驾车回亚洲花园，刷卡进入停车场寻找车位停车，因车位不够，原告又刷卡驶出停车场，将车停在小区大门内消防通道上。当时原告问值班的保安廉某将车停在此处有无关系，廉某回答说一般没事。3月10日下午2时许，原告发现车辆被盗，当即报警。车辆被盗后，原告多次与被告协商赔偿事宜未果。原告认为，其按月向被告交纳停车费，被告为原告办理了停车卡。双方已构成车辆保管合同关系。现原告车辆在被告的停车场损失，被告应当赔偿车辆被盗损失人民币226600元。被告辩称：被告从未承诺为原告车辆提供保管服务，原告交纳的是停车费而非车辆保管费。被告已在停车场入口公示仅供车辆停放不负责车辆的保管。原告将车辆停放在停车场之外的小区消防通道上丢失，应当自行承担损失。法院查明：亚洲花园小区内停车场有车辆出入的道闸，小区出入口无道闸。车场外公开张贴的《停车场管理规定》第5条提示规定：车辆必须停放于指定的车位上，不得乱停放，人行通道、消防通道及非停车位严禁停车。

一、问题

1.被告对停放在消防通道上的车辆是否有管理的义务？

2.原告是否应当自行承担车辆丢失的责任？

二、解析

（一）被告对原告停放在消防通道上的车辆有管理的义务

本案原告作为住宅小区的业主按月向被告交纳停车费，被告为原告的车辆办理了住宅区月停车卡，双方没有特别约定为车辆保管关系，则双方形成了事实上的车辆停放管理法律关系。依该法律关系，被告对停车场内车辆的出入具有查验的义务。如果被告未履行该义务，则应当承担相应的法律责任。本案的焦点问题是原告将其车停在车场外的小区消防通道上是否获得了被告的允许。如果未经被告的允许，则应视为原告未将车辆实际交付给被告管理，双方的车辆停放管理法律关系不成立。从案情告知，原告车辆曾驶入小区停车场，但因车位不足又驶出，最终选择了停车场外的消防通道上。原告停车后询问被告保安人员廉某，廉某回答说一般没事。可见，被告对原告的停车行为并未提出反对、制止或警告在该位置停放车辆所生的严重后果。被告工作人员的行为表明，被告默许原告的车辆可以停放在停车场外的小区道路上。被告的默许行为应当认定为小区道路可以作为停车场范围的临时延伸。因此，被告对原告在该处停放的车辆具有与停车场内车辆相同的管理义务。原告的车辆未经查验驶出小区，被告应当承担相应的赔偿责任。

（二）原告未对其车辆尽到管理义务应当承担部分责任

原告作为小区的业主，每天将车辆停放在小区停车场内，其应当对小区停车场的设施及车辆出入制度十分清楚。车场外公开张贴的《停车场管理规定》第5条明确提示：车辆必须停放于指定的车位上，不得乱停放，人行通道、消防通道及非停车位严禁停车。对该内容原告也应当知悉。案涉小区内停车场有车辆出入道闸，停车场外小区出入口无道闸，被告无法对停车场之外的车辆进行刷卡查验的情况是明知的。对案涉地点停车可能导致丢失的风险，其停车时应当能够预见。保安员廉某说一般没问题，即暗示特殊情况下可能有问题。此外，原告3月9日凌晨左右停车，但其迟至3月10日14时才发现车辆丢失。可见，原告对其停放在停车场外的车辆并未尽到充分的注意义务，违反小区停车场管理规定，是导致车辆被盗的原因之一，其应当为自己的过错承担部分责任。

请参考！希望能帮到你！

『玖』 物业维权——关注典型纠纷

买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。

在此，就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼。

关注1、公共设施的主人究竟是谁

近日，本市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

解决方法

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注2 、签物业委托合同还是服务合同

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

解读

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

解决方法

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注3、物业管理费

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

解读

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

（以上回答发布于2015-06-19，当前相关购房政策请以实际为准）

点击查看更多房产信息

『拾』 物业纠纷案例分析问题

1。合理。
2。事故是由于物业公司的失职行为造成的，同时构成了合同违约。