物业管理服务合同纠纷案例李全庆

1. 物业管理案例分析

（1）你认为法院回如何判决？为什么？这个问题无法给你百分百的解答。打官司是有风险。其次要讲求证据。
王某与李某之间属于侵权关系。如果李某天花板渗水的损害事实是由于王某的装修而引起的，王某要在此承担李某渗水带来的损失责任。因该渗水确实是王某在装修过程中破坏了地面的结构层和防水层而引起的，但是如果王某能证明开发商在开发该房屋的过程中存在房屋质量问题，则开发商也存在一定责任。如果是因房屋先前的质量问题，王某可以不承担责任，或者承担次要责任。
（2）你认为物业公司在管理服务过程中存在瑕疵吗？根据你所描述的情况，我很难看出物业公司在管理服务过程中能存在什么瑕疵问题。如果你有证据证明物业管理公司在这事件中存在过错，当然物业公司也应承担相应的赔偿责任。
（3）王某应怎样做才能既不违法，也能达到自己的装修目的？ 根据上面两点，王某只能搜集证明该渗水不是自己引起的原因或者主要原因，才能避免承担该纠纷的相应责任。

2. 有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）

被告：史先生、达女士(本所委托人)
承办律师：牛公庆、张由
争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格
案情简介：
史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。
双方主要观点：
原告方认为：
史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。
我方认为：
一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。
二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。
三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。
诉讼结果：
对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。
法律意义：
在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

3. 物业维权——关注典型纠纷

买了房，怎么来维护自己的业主权益？据近日一项有关物业纠纷案例的调查表明，在近2年的物业纠纷中，有超过7成比例的矛盾主要集中在公共设施权属、物业管理费用、物业管理合同等几个比较典型方面，比如开发商将会所卖给个人、承诺的物业管理费用免费却不实行等。

在此，就这些比较具有代表性的典型纠纷关注事项作了相关解读，业主们在维权时不妨多留个心眼。

关注1、公共设施的主人究竟是谁

近日，本市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

解决方法

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注2 、签物业委托合同还是服务合同

据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

解读

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。

解决方法

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注3、物业管理费

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。

解读

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20-30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。

解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

（以上回答发布于2015-06-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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4. 案例告诉你 哪些情况下可以拒交物业费

在物业纠纷案件中，许多业主因不满小区物业公司服务而拒绝缴纳物业费。那么，业主拒绝缴纳物业费的理由都能否成立吗？

找不到停车位

【案例】

王先生2004年购买了位于A小区的住宅后，一直在该小区内居住。2011年，王先生购买了一辆小轿车，小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。

王先生找到物业公司理论，物业公司告诉王先生，小区的停车位分为两部分，一部分是地下停车，是业主在购买房屋时一并购买。王先生并没有购买停车位，因此不能将车停入地下。另一部分是地面停车，因小区规划的地面停车位数量有限，已经被现有业主占用，因此王先生的车也不能停放。王先生表示，有的业主一家就占用2个甚至3个停车位，这是不合理的；同时，小区还有部分绿地，物业公司可以把绿地开辟出来用于停车。王先生要求物业公司出面帮助协调，但停车问题始终没有解决。王先生一气之下，从2013年起拒绝交纳物业费。小区物业公司起诉至法院要求王先生交纳物业费。

【分析】

本案中，王先生拒绝缴纳物业费的理由是，物业公司未能合理规划、安排停车位，物业公司履行物业服务合同不到位。那么，王先生拒绝缴纳物业费的理由能否得到法院的支持呢？物业公司对小区提供物业服务，对停车的管理亦属于物业管理的范围。但本案中，王先生主张的没有停车位的问题，并不属于小区物业的管理不当，也不属于不缴纳物业费的合法理由。小区地下停车位为开发商对外出售，王先生没有购买停车位，自然不能停放车辆。小区地面的停车位系被其他业主占有使用，并不存在物业公司私自占用的情况，小区已经规划为停车位的部分，属于小区公共区域，权利归属于小区全体业主，物业公司仅为提供管理，无权将其他占有了多个车位业主所使用的停车位分配给王先生。而未规划为停车位的部分，物业公司无权擅自划立车位。最终，法院判决王先生支付物业费。

私搭乱建未解决

【案例】

赵女士于2007年购买了B小区一栋别墅。然而一家人入住后不久，发现相邻的业主在楼顶加盖了一层。赵女士认为相邻业主侵害了自己的权利，找到物业反映要求拆除。物业公司表示，会找相邻业主协调处理此事。然而半年过去了，相邻业主并没有拆除加盖的房屋，甚至还在旁边继续加建。物业公司告诉赵女士，已经通知了相邻的业主不允许加建，并且报告了城管部门，但是物业公司也无权拆除违规加盖的房屋，并建议赵女士可以起诉相邻业主。赵女士认为，对小区进行管理是物业公司的职责。赵女士并没有找到相邻业主协商，也没有提起诉讼，并自2009年开始拒绝缴纳物业费。物业公司将赵女士诉至法院。

【分析】

本案中，赵女士认为物业公司没有对违规私搭乱建的现象进行制止，服务不当，因此拒绝交纳物业费。那么，赵女士的说法合理吗？物业公司作为小区的服务和管理者，对小区内私搭乱建的行为有义务管理和制止。本案中，物业公司在接到赵女士反映私搭乱建的情况后，即与相应业主联系，发送了书面的通知，在相应业主继续违规搭建的情况下，物业公司及时向城管部门报告，已经履行了相应的义务，并不存在怠于行使管理职责的情况。虽然违建的问题未能解决，但物业公司已经做出处理，赵女士以此为由拒绝缴纳物业费缺乏合法依据。

赵女士如果认为相邻业主的违规搭建行为侵害自己的利益，那么作为权利受损一方，赵女士也应该积极维护自身的权利，可以针对相邻业主提起诉讼。

楼上漏水造成损失

【案例】

2014年春节后不久，林先生家发生一件闹心的事。家中的卫生间出现漏水，不仅给林先生一家的生活带来了不便，还花费了不少维修的费用。在发生漏水后，林先生当即找物业公司报修，物业公司的维修人员及时赶到现场，经检查后发现，是由于楼上业主家的管道破裂漏水导致林先生家发生漏水。但是楼上业主家中当时并没有人，无法及时维修。林先生要求楼上的业主和物业公司共同赔偿损失，却遭到了楼上业主的拒绝，物业公司也表示漏水并非公司管理不当造成。因协商赔偿事宜未果，林先生从2014年6月起开始拒绝交纳物业费。物业公司起诉至法院要求林先生支付物业费。同时，林先生亦起诉楼上业主及物业公司赔偿其损失。

【分析】

物业公司要求林先生给付物业费系物业服务合同纠纷，而林先生因家中漏水主张损害赔偿则系损害赔偿纠纷，并不属于同一法律关系，因此法院分别审理上述两案。林先生要求先解决漏水问题，否则不同意交纳物业费的意见，缺乏法律依据。林先生家发生漏水后报修，物业公司及时派人员检查维修，提供了相应的服务，履行了服务、管理的职责，因此林先生理应交纳物业费用。

目前，法院受理的物业服务合同纠纷数量庞大，同一个小区内往往存在多户业主欠缴物业费的情况。一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护。个别业主拖欠物业费，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。而小区公共部分的管理，需要全体业主协商进行。同时，业主在发生利益受损的情况下，要及时向具体的责任方主张权利。

（以上回答发布于2016-01-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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5. 物业侵权纠纷 以案说法教你维权

小区业主与物业公司之间的关系总是“剪不断，理还乱”，甚至时不时还会发生诉讼——

轿车在小区被盗，物业公司应当赔偿

【案例】2011年初，业主晏紫便已根据物业公司的要求，按每月60元交纳了一年的车辆保管费。5月8日晚，晏紫按惯例将自己的轿车停放在指定位置。可由于保安没有对出入人员进行任何盘查，导致轿车被盗，虽经报案但公安机关因无线索而一直未能侦破。三个月后，晏紫要求物业公司赔偿18万元车款，因遭拒绝而成讼。

【点评】物业公司应承担赔偿责任。一方面，《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”保安不盘查来客，表明物业公司未履行好服务合同，自然难辞其咎。另一方面，《合同法》第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任……”

利用小区赚外快，所得收益应归业主

【案例】韦贞所在小区的物业公司未经业主委员会同意，将临街一面的外墙租给一家超市发布经营广告，并预收了一半租金。租约期满，超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等业主认为该租金应归业主，但被物业公司拒绝，理由为外墙是其所单独开发利用，理应归其所有。

【点评】租金应归全体业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）项规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属物权法第六章所称的业主共有部分，本案外墙也不例外。业主对外墙的共有权，决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司在任何情况下，也只能是一个管理者。

业主拖欠管理费，物业公司无权曝光

【案例】牛莉所在小区的物业公司未收清2010年的物业管理费。物业公司遂连续一个月，通过在小区进出大门、过道等处，张榜公示欠缴业主的姓名、欠款金额、家庭住址、联系电话，以迫使业主因怕名声受损而付清欠款。

【点评】公司侵犯了牛莉等的名誉权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”该物业公司的行为客观上已影响了牛莉等人的社会评价和尊严，符合《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第七条规定的承担侵害名誉权责任的构成要件。同时，家庭住址、联系电话等属个人隐私，公司未经本人允许或经司法程序而公示，也属侵犯隐私权。

（以上回答发布于2015-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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6. 物业管理法律责任的案例

业主在家中被害的法律责任案例分析
【案例1】某大学青年教师大白天被歹徒杀害于所住小区的家中。凶手虽被绳之以法，但老年失去唯一儿子的打击，使得被害人的父母痛不欲生。他们认为，凶手之所以有恃无恐大白天入室杀人、抢劫，跟小区没有保安员、门卫脱岗、外来人员可以自由进出有着直接的关系。于是，他们一纸诉状将小区开发商及小区的物业管理公司一并告上法庭。当地人民法院先后两次开庭对此案进行审理。法院经审理认为，被害人在家中被害，是罪犯犯罪的直接、必然结果，该犯罪结果所引起的刑事和民事侵权责任，已由罪犯承担。被告某开发公司、某物业管理公司与罪犯的犯罪行为既没有主观上的共同故意，又没有客观上的行为牵连。原告要求被告承担赔偿责任理由不充分。被害人人身损害与两被告的管理行为无直接因果关系。因此，被告不应当承担侵权的民事责任。原告要求被告承担侵权民事责任没有法律依据，对此不予支持。
【案例2】两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器，窜至某市某小区某楼，因该楼值班保安员没有盘查，两人冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入某业主家中进行抢劫，将业主夫妇唯一的儿子杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并赔偿经济损失共4万元。业主夫妇认为负责小区管理的某公司未尽到安全管理的责任，故将其告上法庭。当地法院一审判决负责小区管理的某公司赔偿死亡补偿金等费用共计16万元。法院认为，楼宇保安员并未对两名罪犯进行盘查。在楼宇中设置的保安设施、门禁系统和可视对讲系统均已损坏，不能正常使用，使得犯罪分子得以未受到任何盘查即进入原告居住的房屋，并在较长时间内实施了犯罪行为，故该公司应对原告的损失承担相应的赔偿责任。
【案例分析】上述两案例均是业主在家中被害，被害人家属均要求物业管理公司承担相应法律责任，而两地法院的判决结果完全不同。同样的案例在全国各地已发生多起，其判决结果也和上述两案例一样，有的判决物业管理公司承担责任，有的判决物业管理公司不承担责任。业主在家中被害，物业管理公司到底应承担法律责任还是不承担法律责任呢?对这个问题，我们从以下几个方面分析。
1)物业管理保安应履行哪些职责
保安是物业管理的基本职能之一，是物业管理公司提供物业公共服务的重要内容之一。那么，物业公司的保安保什么呢?
《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
从以上规定中我们认为物业管理保安的职责有：
①维护秩序。即维护物业区域范围内正常的工作和生活秩序，努力为业主创造良好的、安定的工作和生活环境。
②协助做好安全防范。即协助公安机关做好安全防范。
③安全事故的应急处理。发生安全事故时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，并协助有关部门做好救助工作。
2)物业管理保安的责任应根据法律法规的规定和物业服务合同的约定来界定
物业管理法律责任是指物业管理当事人由于违反物业管理法律规范或物业管理合同的规定所必须承担的法律后果。违反物业管理法律规范的行为属违法行为，违反物业管理合同的行为属违约行为。违法行为和违约行为是法律责任的基础，法律制裁是法律责任的必然结果。
物业管理法律责任是保证物业管理法律规范的有效实施，保障物业管理合同的全面履行，保护物业管理法律主体的合法权益的必要条件。如果法律规范和合同仅有法律关系主体的权利义务，而没有在使用权利不当或不履行义务的情况下应承担的法律责任，权利义务就成为一纸空文而没有任何约束力。法律责任最基本的功能体现在四个方面：第一明确违法违约后果。法律责任一般都会明确如有违法违约行为产生或哪些违法违约行为必须承担什么样的后果。第二处罚违法违约行为。对违法违约行为进行经济的、行政的或法律的制裁和处罚。第三赔偿损失。违法违约人要赔偿由于其违法违约给守法守约人带来的各种损失，包括直接损失和间接损失。第四教育人们守法。明确法律责任的目的并不是为了制裁和处罚，而是教育人们知法守法，使人们懂得守法和违法的界线、知晓违法违约所带来的严重后果，从而自觉地守法守约。
物业管理法律责任具有以下特征：
①物业管理法律责任必须有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定。
物业管理法律责任必须事先规定。首先，物业管理法律责任的种类由法律规范事先规定，不得追究法律规范未规定的新种类的物业管理法律责任；其次，物业管理法律责任的内容要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的内容以外的法律责任；第三，物业管理法律责任的处罚范围和标准要由法律规范事先规定，不得追究法律规范规定的范围和标准以外的法律责任。因此，物业管理法律规范和物业服务合同应有明确的法律责任或违约责任的规定和条款。如果没有物业管理法律规范和物业服务合同的事先规定，就不能要求当事人承担物业管理法律责任。
②物业管理法律责任必须以物业管理违法违约行为为前提。
物业管理违法违约行为是物业管理当事人拒不履行义务或做出法律、法规、合同禁止的行为。违法违约行为的构成要件有三个：第一是违法违约性，即当事人违反了物业管理法律规范的规定或违反了物业服务合同的约定。第二是危害性，即因违法违约行为，侵害了国家、集体或个人的合法权益，造成了危害后果。第三是可罚性，即当事人的违法违约行为符合物业管理法律规范和物业服务合同的约定的处罚条件。以上构成要件只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。
③物业管理法律责任是对违法违约当事人的一种制裁。
物业管理法律责任是要求违法违约当事人必须承担违法违约的法律后果，这显示了物业管理法律法规的权威性和物业服务合同的严肃性。如果物业管理当事人违法违约，必将受到相应的的制裁和处罚。
④物业管理法律责任由国家强制力保证实施。
法律责任具有国家法律所赋予的强制性和约束力。违反物业管理法律法规，由国家司法机关和其他法律、法规授权的机关依法追究其法律责任。违反物业管理合同的约定，由合同守约方依法请求人民法院追究违约者的违约责任。
根据以上的分析，针对本案例我们认为：
第一，物业管理公司不承担违法责任。我国目前已出台的物业管理的法律法规中并没有物业管理区域内的业主的人身安全由物业管理公司负责、业主的生命受到犯罪分子的伤害应由物业管理公司承担法律责任的规定。显然，业主被伤害，承担违法责任的应是犯罪分子，而不是物业管理公司。
第二，物业管理公司是否承担违约责任，要根据物业服务合同的约定。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同由物业服务需求方与物业服务提供方双方自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，依法成立的物业服务合同受到法律的保护。物业服务当事人由于违反合同条款的约定必须承担违约责任。因此物业管理法律责任的确认，除依据有关法律、法规的规定外，也要以合同或契约约定的责任内容作为依据，但合同约定的条款不得与相关法律、法规相违背，否则，合同虽成立，但其在内容和形式上违反了法律、法规的规定，则被确认为无效，得不到国家法律的保护，没有法律效力。违约责任，指一方不履行物业服务合同中约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。违约责任是由合同义务转化而来的，本质上出于双方当事人约定，不是法律强加的，因此，物业服务当事人必须清楚自己的权利和义务，不能随意承诺自己无法达到的义务。权利与义务一旦承诺，就应履行，否则就应承担违约责任，按合同规定的违约责任条款接受处罚。
《民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
根据以上规定，合同是追究违约责任最根本的依据。物业服务合同可以对业主人身财产安全的保护措施做出更为具体的约定，也可以对业主人身或财产受到不法侵害后而要求物业管理公司承担一定的赔偿责任做出约定。如果有这方面的约定，一旦出现合同中约定的情形，物业管理公司应该承担相应的违约责任。
3)物业管理公司应加强和改善物业区域内的安全防范
目前的物业服务合同，一般都有对物业管理保安服务的约定，如保安服务要做到24小时专人值守、定期巡逻，做好环境和公共秩序管理，做好防火、防盗工作，加强人员、物品、车辆出入管理等。但是物业管理保安并不能杜绝各种治安案件和刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防案件的发生。而目前相当一部分物业管理公司并没有做到最大限度地去做好预防工作，没有认真履行保安职责，如没有聘用经过专业培训的保安人员、对小区进出的陌生人员不进行盘查登记、很少对小区进行巡逻、保安人员脱岗、安全设施管理不善形同虚设等。这也是不少业主对物业管理公司产生情绪，拒绝交纳物业管理费的原因之一。
因此，物业管理公司要充分认识到保安工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，具有十分重要的作用。
①良好的保安服务有利于提升企业形象。保安服务的好坏，直接反映了物业管理质量的高低。良好的保安服务，以及保安人员的优良素质，将会获得住户和社会的称赞，得到广泛的支持，从而提升物业管理企业的企业形象。
②良好的保安服务可以使业主和使用人产生安全感。良好的保安服务提供良好的安全及保护，使业主和使用人人身免受伤害，财产免遭损失，从而满足业主和使用人的安全需求，增强安全感和归属感。
③良好的保安服务可以创造良好的经济效益和社会效益。良好的保安服务，社会秩序稳定，刑事犯案率低，可使人们安居乐业，人们都愿意在此工作或居住，从而有效提高小区或大厦的销售率和出租率。同时，良好的保安服务可以及时发现或避免刑事犯罪案件的发生，有效地保护业主和使用人的生命财产不受损失，也大大减少和避免业主和使用人因生命受到伤害、财产受到损失而引起的赔偿纠纷。此外，小区或大厦的保安管理是社会治安管理的组成部分，小区或大厦的良好保安服务有利于促进整个社会的长治久安。
同时，要建立健全相关的规章制度，加强对保安人员的教育和培训，努力做好保安服务工作。保安服务的关键是做好预防工作，应防患于未然。保安服务工作良好的重要标准就是物业区域范围内不发生或很少发生刑事案件，不发生或很少发生安全事故。做好各项预防工作是保安服务工作的关键，因此要采取各种有效措施，防止各类刑事案件和安全事故的发生。

7. 物业服务案例分析

我个人认为，物业付次要责任，龚老太太应付主要责任。物业应承担相应比例的赔偿责任，应该在30%到40%之间比较合理。首先物业公司承担公共设施公共设备的日常运行和维护，应保证楼道灯的完好率（根据合同约定），楼道灯损坏后应及时修理和更换，故由于物业公司的维修维护不到位，造成的人身财产损失应负有赔偿责任。其次，物业公司的维修维护不到位和龚老太太的摔伤有一定的关系，但不是全部原因，也就是说，龚老太太摔伤不是楼道灯不亮的必然结果，楼道灯不亮不是造成龚老太太摔伤的唯一原因，老人上下楼自己应该有注意安全的责任，不慎摔伤自己应负有主要责任。

8. 物业合同纠纷中为什么业主总是败诉

你好，物业费纠纷，可以说是目前居民小区最主要的矛盾：一部分业主———有的小区比例甚至达到50%，以物业公司的服务不到位或自家财物受损为由，拒缴物业费;而物业公司则以物业费收缴不足为由，缩减服务内容、降低服务质量。这个矛盾具有普遍性和长期性，一直没有找到一个好的解决办法。近日，某法院对近期物业费案件审理情况作了通报，在已审结的有关拒缴物业费的817件案件中，除调解成功或物业主动撤诉外，其余177件均以业主败诉告终。

此事有点出人意料。纠纷难以调解，诉诸法律裁决，本是一个好的选择。法院判决，也肯定于法有据。难以置信的是，败诉的竟然全是业主!

如古镇街道周先生因房屋渗水要求物业解决，物业派人查看后便没了下文，于是他选择了以拒缴物业费的方式“维权”。物业公司多次催讨未果，就将周先生告上法院。因为房屋渗水原因很多，解决起来比较复杂，经法院调解，最终双方达成一致，周先生当场缴纳了物业费。

如宗汉街道佟女士一天回家发现爱车上有伤痕，怀疑被其他车辆碰撞所致，于是找到小区物业要求赔偿。但物业公司不认同佟女士的说法。因为按照合同约定，物业公司没有义务保证停放的车辆不被刮擦碰撞。气急的佟女士干脆拒缴物业费。物业公司起诉到法院，法院明确支持物业公司要求佟女士支付物业费的请求，佟女士败诉。

还是宗汉街道的王先生，以家中被盗为由，拒缴物业费。物业公司告到法院，法院判决王先生仍须缴纳物业费。

177个案例中业主败诉的具体起因不尽相同，但根源是一样的：“业主弄错了法律关系“。业主该不该缴纳物业费，与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔，适用的是两个不同的法律关系，不能擅自折抵。就是说，业主按时足额缴纳物业费，是法律规定，否则就违法。而业主人身、财物受损，物业公司应不应该赔偿，适用不同的法律及与业主订立的合约。业主动不动用拒缴物业费的方式“维权”，用一句方言来比方，就是“红蜡烛记到了胡萝卜账上”。

法院有关物业费官司的判决结果集中发布，给我们以多重启示。

启示之一：作为业主，自己的利益受损后，维权的行为要合乎法律，不能仅凭直觉就采取行动，这样才能避免“赔了夫人又折兵”的尴尬结局。

启示之二：作为物业公司，在业主拒缴物业费而又催缴、协商无果后，积极的应对办法就是诉诸法律。目前一些物业公司普遍采用减少服务项目、降低服务质量的做法，不仅会带来恶性循环，而且侵犯了按时缴纳物业费的业主的利益，也让自己陷于不履行合约的被动境地。此时如果缴纳了物业费的业主起诉物业公司，败诉的就不是业主了。

启示之三：作为小区的有关组织，包括居委会和业主委员会，现下最紧迫的任务，就是向全体业主宣传与物业费相关的法律法规，同时告知合法利益受损时反映与投诉的途径，使他们的维权行为遵守法律的规则。业主们之所以动不动以“拒缴”作为维权的手段，大多数是由于不懂法，明知故犯者肯定是少数。

社区是城市的最基层组织，是市民赖以生活、休闲的重要场所。城市居民的一生，超过1/2时间在社区里度过。所以，能否保证社区的安全、有序、舒适，直接关系到市民的幸福与社会的稳定。而缓解业主与物业的矛盾，至少在当前是最为重要的工作，有关各方都应把它当一回事。

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9. 物业管理合同纠纷案例分析

大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。

物业管理合同纠纷案例分析

[案情]

原告：李xx

被告：aa物业管理有限公司

原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[裁判要点]

中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。

一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。

[评析]

本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。

物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围

“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。

（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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