商品房回购纠纷

❶ 关于房产回购

您好!
如果业主需要通过银行贷款来购买这样的房产，利润远达不到30％。

假设你所购房面积为160平方米，单价1万元／m2，则购房总价为160万元。交付3年后如果业主想退房，可得到208万元（160×130％＝208）。乍一看，业主退房时可以赚48万元，然而考虑过应该缴纳的税费后，这一收入将大打折扣。

首先，业主购房时缴纳的4％契税（因为属高档房）和3％的维修基金（因为属高层住宅），在回购时是不退的，这笔支出为11．2万元（160×4％＋160×3％＝11．2）。

其次，三年后如果退房，业主需要为开发商的回购行为缴纳6.5％营业税等税费，依据新政出台的规定，计税金额为房产一进一出后业主赚得的差价，应纳税款31200元。（48×6.5％＝31200）

如果业主购房是一次性付款，那么三年后退房确实可以多得35万元（48－11．2－32000＝35．008）。回购增值部分其实只有21％，根本不足30％。

如果业主通过银行贷款购房，那么贷款成本一定要仔细算清。这里只假设贷款五成20年的情形。贷款80万元（160×50％＝80），20年期，3年后一次性全部付清，这期间业主的贷款成本为66657．42元。相当于总房款的4．2％。也就是说，通过贷款购房的，增值部分三年总共只有7．68％。如果是业主购房后自行装修出租，然后再按回购协议退房给开发商的，假设业主的装修成本为总房价的7．5％即12万元，月租金5000元，也就是年收入6万元，退房时出租满两年，租金收入刚好把装修款还清。此时，开发商拿到的回购房已进入纯利阶段，业主会不会退房呢？开发商的回购协议中又将怎样补偿装修价款呢？

所以建议慎重购买!

❷ 期房回购是什么意思

通常意义上说的回购是指，卖主与买主事先在合同中约定，当合同约定的条款成就时，卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度，其目的是为了保护卖方的利益。

而所谓的开发商房产回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。

期房回购的标的物是尚未建成的房屋，具有特殊性。根据我国相关法律的规定，购房人须在抵押房产竣工后才能办理产权证书， 并重新办理房地产抵押登记。

开发商回购根据不同的标准可以分为不同的类型，目前实践中主要存在以下几种分类：

按照按揭贷款中房屋是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购；

根据开发商回购的目的，可以分为投资型回购和担保型回购；

根据回购时是否根据事前约定而进行，将商品房回购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等等。

(2)商品房回购纠纷扩展阅读：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

❸ 开发商回购房产，卖房子应该注意什么

一定要提前做单独的回购房屋价格评估。

一般情况下以下五种情况可以回购：

1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；

2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；

3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等；

4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋；

5、发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。

(3)商品房回购纠纷扩展阅读：

回购流程：

（一）资格审查

市住房保障中心会同有关部门对申请购买经济适用房或限价商品住房等各类政策性保障住房的申购家庭进行资格审查，并向符合申购条件的对象发放经济适用房或限价商品房《资格认定通知单》。

（二）签订定房合同或选房协议

申购家庭凭《资格认定通知单》，在规定的时间内选购发售的经济适用房或限价商品住房。选定房屋后，与经济适用房建设单位或限价商品住房房地产开发商签订定房合同或选房协议。

（三）住房出售申请

有自有产权住房的申购家庭，在取得《资格认定通知单》后，即可向市住房储备中心提出住房回购的申请，并填写《自愿出售自有产权住房意向申请表》。

（四）实地踏勘和产权查档

市住房储备中心应对申购家庭的自有产权住房进行实地踏勘和产权查档。实地踏勘人员应不少于三人，踏勘时应制作记录并签字。申购家庭应配合市住房储备中心实地踏勘工作。

（五）房屋评估

对回购房屋进行价格评估的估价机构由市住房储备中心和申购家庭双方通过协商在评估机构名单中选取并共同委托；协商不成的，双方在估价机构名单中采取抽签等方式确定并共同委托。估价机构不得接受市住房储备中心和申购家庭单方对回购房屋价格评估的委托。

房屋评估费用由市住房储备中心承担。

（六）确定回购价格

估价机构做出房屋估价结果后，双方对评估结果均无异议，则双方以《房屋回购价格确认书》确认评估结果为房屋回购价格。

如双方中任何一方对评估结果有异议，则可向估价机构书面申请复核评估价，也可由双方共同协商另行委托一家估价机构进行重新评估，重新评估费用由提出异议的一方承担。

（七）签订《政策性住房申购家庭自有产权住房出售协议》

申购家庭凭《房屋回购价格确认书》和经济适用住房或限价商品住房的定房合同或选房协议，选择以下适当的出售方式，与市住房储备中心签订《政策性住房申购家庭自有产权住房出售协议》。

1、一次性领取售房款并立即交付原住房：在签订《政策性住房申购家庭自有产权住房出售协议》后，双方办理产权变更手续和交接手续后，市住房储备中心向申购家庭一次性支付全部购房款。

2、一次性领取售房款并在一定期限内临时租住原住房：在签订《政策性住房申购家庭自有产权住房出售协议》后，双方办理产权变更手续，市住房储备中心向申购家庭一次性支付全部购房款。

申购家庭与市住房储备中心按照市场租金标准签订《住房临时租赁合同》，租赁期限不得超出申购的政策性住房交付使用后的6个月。

3、分期领取售房款并在一定期限内无偿居住原自有产权住房：在《政策性住房申购家庭自有产权住房出售协议》中约定付款方式为市住房储备中心为申购家庭预付购买政策性住房的首付款。

最高限额不超过原自有产权住房评估总价的50%，首付款直接支付给政策性住房的建设单位，剩余房款在办理了房屋产权变更手续和交接手续后，支付给申购家庭；申购家庭应在申购的政策性住房交付使用后的6个月内将原自有产权住房交付市住房储备中心，并协助办理房屋产权变更手续。

❹ 商品房回购是什么意思

把房子卖回开发商。
牵涉到回购价，资金利息，交易税费等
最大的风险是----开发商跑路

❺ 商品房买卖常见纠纷处理

商品房买卖常见纠纷处理
内容提要
未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨
(一)一起案例
1.案件事实
2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由
3.一审的认定
4.二审的认定
未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨
(二)相关问题探讨
1.哪个法院的认定是正确的?
2.对合同法52条第(5)项应如何理解?
(1)法律和行政法规的范围
(2)强制性规定的范围及识别
如城市房地产管理法第39条和45条
3.对商品房买卖合同纠纷司法解释第四条应如何理解?
(1)适用的前提是否必须是取得预售许可证?
(2)认购协议与商品房预售合同是什么关系?
(3)相对于定金合同的主合同是哪个合同?
4.法律实务中如何对疑难法条进行理解并说服法官?
(1)权威机关的解释或说明(如上述司法解释的第4条)
(2)体系解释、逻辑解释(同上及物权法的第74条)
(3)立法背景和目的(物权法的74条)
(4)社会效应(先交物业费后交房)
买受人能否以贷款政策变化是不可抗力为由主张解除商品房买卖合同的问题探讨
(一)一起案例
1.案件事实
2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由
3.一审的认定
4.二审的认定
(二)相关问题探讨
1.一审认定存在的问题(合同法41条和125条)
2.二审认定存在的问题(可预见、格式条款的效力认定)
3.合同法第39条中“采取合理的方式”的界定
4.对合同法第40条的理解
5.合同法第39条和40条的逻辑冲突及对司法解释第10条的理解

❻ 小区没有卖完的房子被政府回购对业主有什么影响

一般情况下以下八种情况可以回购：
1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%；
2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期；
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构形式、如户型、空间尺寸、朝向等；
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋；
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用；
6、不能或不能按期办理产权过户；
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致；
8、合同中约定的其他退房条件出现；
发生重大自然或人为灾害时，由政府组织科学论证，确定是否由政府回购。
回购主体
1、一般情况下是开发商回购；
2、政府回购，这种情况一般是指在遇到重大自然或者人为灾害或是因政府行政行为所导致的房屋所有人权益受损，相关政府部门通过行政行为予以回购。本质上是一种社会保障行为，是对开发商已售出的商品房通过政府的再交易行为回到政府。
回购方式
1. 开发商回购：按照法律规定等各项规定和合同约定内容执行。
2. 政府回购：这种因重大自然和人为灾害引发的房屋回购，需要经过科学论证，评估房屋受损情况，是否还能居住，最终确定是否修缮后居住，还是直接回购。政府回购的核心，在人为灾害中，责任的认定是是否进行房屋回购的最关键的因素。如果事故责任主体是企事业单位或者个人，而不是政府，则会引发各种法律争议。业主们也有权向事故责任单位主张赔偿。
如何回购及业主注意事项
在自然灾害或是人为灾害中，受损业主的索赔也应该遵循一定的合法途径。受损业主个人应先将先情况上报到相应的街道、居委会、建委等相关部门，相关部门组织专业机构进行评估，最后根据小区整体价值、小区所在位置、房屋受损程度等情况判定赔偿方式。受损业主在维护自己合法权益时，应该注意做好证据的保留，为以后的索赔做好准备。