『壹』 业主与物业纠纷的案由有哪些
你好，物业纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费等等都是属于物业纠纷，物业纠纷的案由还有其他的，当然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的话，可以跟着小编一起看看。
物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。
物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又与物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;一些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。
物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷一旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这一问题的关注具有现实意义。当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。法院在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。
一.物业服务合同的性质
物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。随着人口不断地向城市集中，地少人多成为城市的一个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向立体方向发展，出现了多层住宅，改变了过去一家一院的独立居住状况。由此，房屋所有权制度受到了极大的冲击，出现了建筑物区分所有权这一新的物权种类。建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础。建筑物区分所有权是一种复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。[①]共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。物业公司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[②]。取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业公司每年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。
物业管理是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。在高度发达的现代社会生活中，由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理，将物业的管理常常委托给专业机构进行。此种管理属于私法自治领域，往往由业主或业主的代表机构业主委员会与物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利义务。
由于我国《合同法》分则并未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合同，受《合同法》总则的调整。在最高法院“案由规定”中将物业合同纠纷纳入服务合同的大类中。物业服务合同纠纷与其他类型的服务合同纠纷相比，具有一定的特殊性。从权利义务主体看，业主一方具有群体性特征。在一个物业管理区域内往往有较多的业主，成立业主大会并选举产生业主委员会。虽然实质上是业主单个个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，但在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。从合同的标的看，作为物业服务合同标的的物业服务行为具有“公共物品”属性。物业服务在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他性，在小区内的任何一个业主均有权享受物业服务。
二.物业费纠纷案件在审理上的特点
(一)业主大多处于劣势地位。
在物业费纠纷案件中，多是物业服务企业起诉业主索要物业费。业主多是自然人主体，相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。物业服务企业提供物业服务，依照国家规定必须建立相应的服务管理制度。故相关的服务档案资料由其保存，在举证时较容易提出已提供有关服务的证据。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主不刻意保留，在诉讼时已经灭失。特别是在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业服务企业，业主在预期自己的主张不能得到支持且败诉有可能承担诉讼费用的情况下，往往无奈之下补交物业费，以换得物业服务企业撤诉了事。因此呈现出来的就是物业费纠纷案件撤诉的比例较高。还有一部分案件是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉，业主不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终判决以物业服务企业的胜诉告终。拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。业主的拒付理由主要是物业服务有瑕疵，例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养的家畜管理不力等问题。即使业主出庭应诉，在法庭上业主多情绪激动认为自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陈述，并不能提供相关的实物证据来证明;或者主张的一些事由并不属于物业服务的范围，本不是物业企业应尽的义务，缺少关联性。这些看似理直气壮的理由，最终不能成为拒交物业费的正当理由。业主在诉讼中是比较被动的一方。
(二)双方当事人情绪对立，调解难度大。
业主认为自己交纳物业服务费用的前提是享受到预期的服务，既然物业服务不符合约定，存在这样那样的问题，就不应该完全依照约定支付费用。只有在物业服务得到切实改观并达到约定标准，才愿意继续交费。物业则坚持自身的服务已经达到标准，业主的要求已经超出了合理界限。业主与物业服务企业互不相让，走到诉讼这一步，双方已经相互比较反感，态度比较强硬。物业服务企业，担心妥协作出让步会影响以后的服务工作开展，害怕其他原本按时交费的业主也效仿拖欠费用的业主，导致连锁反应，不愿让步。业主则认为自己在服务中已经受到不适当待遇，让步只是更大的牺牲。由于双方当事人情绪对立，对诉讼结果的期待值相差较大，因此案件的调解难度大，调解率比较低。
三.物业费纠纷案件审理中应明晰的问题
(一)对业主合同抗辩权的行使是否支持
法律基于合同履行中的诚实信用原则及公平原则，在双务合同履行中赋予当事人各种抗辩权，使之可以在给付利益实现陷于危机时对抗对方当事人之请求，充分预防各种不公平及利益受侵害的情况发生。在物业纠纷中业主往往以拒绝交纳物业费作为对物业服务企业的抗辩，试图维护自身权益。物业服务合同属于双务合同，业主可以通过行使合同抗辩权来保护自己，但在多大程度上可以行使这一权利还要区分具体情况。
业主与物业服务企业之间存在合同关系，业主的主要义务是交纳服务费用，物业企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这一权利在学理上被称为后履行抗辩权。如果业主认为物业服务企业违反合同约定，即其不履行或者不适当履行合同义务，根据《合同法》有关违约责任的规定，应当首先确定属于根本违约还是一般违约。如果物业服务企业的行为属于根本违约，完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。具体而言，对于物业服务区域的维修、养护、管理，卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项，物业服务企业根本没有提供，应属于根本违约的情形，业主有权拒绝交纳物业服务费。
后履行抗辩权的适用是以对方未履行作为要件，如果对方已履行义务，另一方就不得主张抗辩权，否则有悖公平原则。虽然《合同法》第六十七条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，但该条规定未对“不符合约定”的范围加以定义，在审判实践中应当结合实际情况综合认定。笔者认为，如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位，虽然存在一些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现，业主就无权引用合同履行抗辩权。物业公司基本提供了物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此情形应属于一般违约。物业服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。业主可以要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任，但其不支付物业费的抗辩不应支持。还应注意的是《合同法》规定的后履行抗辩权其性质属于阻却的抗辩权，并非灭权的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。[③]当物业服务企业进行事后补救，完全履行了合同的义务，合同的目的得以实现，后履行抗辩权消失，业主就应当履行自己的相应义务，交纳物业服务费。
(二)对业主申请变更物业服务价格的裁量
在物业费纠纷中，业主往往请求法院变更物业服务价格。依法理，合同变更的形式包括法定变更、裁判变更和协议变更。法定变更一般是由于违反了法律的禁止性规定，依法律的强制性规定直接变更。协议变更是当事人协商一致的结果，体现当事人意思自治。裁判变更是人民法院或者仲裁机构依当事人申请，依照法律对可变更、可撤销合同进行干预的结果，体现了国家对合同自由的适度干预。依照《合同法》第五十四条的规定，可变更的合同包括：因重大误解订立的合同;在订立合同时显失公平的合同;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同(受损害方有权请求变更)。需要注意的是，撤销权和变更权的除斥期间为一年,根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。进而按照这一规定请求人民法院变更合同的权利亦消灭。在物业服务合同中服务价格的变更适用上述基本规则。在审判实践中，法院在审理此类案件时应先查明业主的申请是否过除斥期间，接着应针对业主请求变更物业服务价格的具体情形依照法律规则逐一分析确定是否准许变更。
(1)业主以前期物业服务合同系格式合同为由，请求变更物业服务价格。
业主主张在购房时所签订的物业服务合同是格式合同，在订立前期物业服务合同时并无选择的余地，该协议不是其真实的意思表示。在上述情形下,如果业主没有提出其他的理由,对此类变更物业服务价格的诉讼请求,不应支持。依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《物业管理条例》这样规定是因为商品房售出的过程一般是比较长的时间，业主陆续入住小区，短时间内无法成立业主大会和业主委员会来代表业主行使权利，但是对小区的维护是从建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由开发商与物业服务企业订立合同满足前期物业需求。依照《物业管理条例》规定，如果业主对前期物业不满意，又无法与物业公司就变更物业服务价格达成一致意见，经业主大会作出决议，可以成立业主委员会，终止前期物业服务合同，选聘新的物业服务企业。这也就意味着业主面对此种情形时具有自主选择的权利，其意思自治并未受到限制，其权利受到制约时有相应的救济手段，因此在这种情形下应尊重当事人的意思自治，不应由法院裁判权介入，不应支持业主的变更请求权。否则可能导致司法对私法自治的过度干预,影响物业服务市场的正常发展。
(2)业主以物业服务价格的计算依据不实为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张，如果经法院查证属实，一般应当予以支持。在订立物业服务合同时，业主依据物业服务企业提供的服务价格计算资料进行物业成本分析，进而衡量物业服务企业要求的价格是否合理。如果物业服务价格的计算依据不实，致使物业服务价格虚高，业主误以为真并以此作为判断依据，那么业主就是在受欺骗状态下与物业服务企业订立合同。物业服务企业的这种行为属于欺诈行为，其以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立合同，这属于《合同法》第五十四条规定的：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此业主作为受损害方有权请求人民法院变更，其诉讼请求应予以支持。
(3)以物业服务距离双方约定标准有差距为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张一般不应当支持。物业服务标准是双方当事人约定的结果，合同的订立是当事人真实的意思表示，物业服务企业的服务未达到约定的标准是在合同履行过程中出现了瑕疵，不符合约定内容，并不符合法定可变更的情形，其变更请求不能支持。物业服务企业违反了服务约定，业主为了维护自身权益，可以要求其承担违约责任，或者与其解除合同，另聘新的物业服务企业。
(三)对双方当事人是否违约的认定
在物业服务费纠纷案件中当事人要求对方承担违约责任，首先需要对是否违约予以认定。只有认定违约的事实，才能确定违约责任主体以及承担责任的比例。业主的违约形式多是不按期交纳物业费，其违约责任的承担一般在物业服务合同中约定为：如果逾期交纳物业费则按迟延支付的天数，以及依所欠数额的一定比例支付违约金。物业公司的违约责任在合同中则多是约定如果对业主造成损害则对业主的损害给予赔偿。但在实践中业主多是要求对以往所欠物业服务费用减少一部分收取的方式来承担违约责任。由于对业主造成的损害多难以具体计算，例如物业服务企业不及时修剪草坪影响小区美观，缺乏对小区流浪狗有效管理夜间乱叫影响居民休息等，对业主的损失很难做具体衡量。因此针对物业服务合同的特点，减少费用的方式是比较合适的承担责任的方式。
对业主是否违约的认定是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断。对物业服务企业是否违约则比较难判断。每个业主对物业提供的服务有自己的评判，作为业主的一种主观认识，业主认为物业企业的服务是否达到标准的程度是有差别的。小区的业主很多，每个人都有不同的认识观念，就会形成多种认识究竟以谁的为准难有定论。物业公司提供的物业服务到底值不值，一般的业主没有自行评判的能力，法官的评判也难说客观公正，毕竟要判断的要素很多且专业。因此由专业的机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、业主要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致的做法比较科学。当事人可以向法庭申请由专业人员出庭进行说明，法庭也可以组织专业人员进行对质。专业人员出庭有利于法官对证据作出正确判断。法院根据物业服务不达标的程度，酌情降低物业服务费，既维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。
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『贰』 物业服务合同纠纷案件如何确定诉讼主体
物业管理合同纠纷案件诉讼主体应确定未物业服务企业和业主。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的、业主未能履行物业服务合同的约定导致物业服务企业权益受到损害的，均应承担相应的法律责任。
【法律依据】
《物业管理条例》第三十五条
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十八条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
『叁』 小区物业管理委员会是否具有诉讼主体资格
有，按照新规定，业委会具备社团法人资格，可以作为诉讼主体。
但是，由于业委会属于业主大会授权行使管理职权的单位，所以业委会作为原告提起诉讼时，必须获得业主大会的授权（被告不用）。仅代表部分业主进行诉讼时，应获得所代表的这部分全体业主签字授权。
『肆』 有关物业管理纠纷案件的案例分析（内容详细一点）
被告：史先生、达女士(本所委托人)
承办律师：牛公庆、张由
争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格
案情简介：
史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室的户主。901室与902室为同单元相邻的两套房子，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。
双方主要观点：
原告方认为：
史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。
我方认为：
一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。
二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。
三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。
诉讼结果：
对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。
法律意义：
在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。
『伍』 物业管理的法律关系主体有哪些
物业管理法律关系的种类
物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。
（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系
按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，比如民法关系，《商品房销售管理办法》规定：商品房销售时，房地产开发企业和买人应当订立书面商品房买卖合同，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是相互隶属的，一方服从于另一方的，比如行政法关系，《城市新建住宅小区管理办法》规定：房地产行政主管部门负责小区的管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督和指导。这一类法律关系主要是指物业管理行政法律关系。
（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系
按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是不具体的个人、社会组织或国家机关，如《宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”这种物业管理法律关系的主体是指一切取得中华人民共和国国籍的拥有公民权的人，而并没有具体化为哪一个人，所有我国公民的合法的房屋所有权都受到国家的保护，它是一种“一切人对一切人”的关系，即任何人都不能非法侵占、损毁其他公民的房屋。同时，一般物业管理法律关系的产生不需要特殊的事实，只要求国籍，因此它是与物业管理法律规范同时存在的，是一个国家经济制度和公民的法律地位的固定化形式。具体物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定，而且要有具体事实的发生。比如房屋租赁物业管理法律关系，出租人与承租人都是具体的，该物业管理法律关系的产生，不但要依据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，还必须有承租人与出租人签订的租赁合同以及承租人向出租人租赁的事实的存在，否则该法律关系不能建立起来。
参考物业管理网
http://www.gywygl.com/6/9041.htm
http://www.gywygl.com/6/12583.htm
（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系
具体物业管理法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以“一个人对其他一切人”的形式表现出来。绝对物业管理法律关系最典型的是房屋所有权关系，房屋的所有权人是具体的，而义务人则是不具体的一切人，他们都有义务不得侵犯权利人对房屋的占有、使用、收益和处分。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则以“个人对个人”的形式表现出来。相对物业管理法律关系最典型的形式是商品房销售合同的债权关系，买卖双方互为债权债务人。债权人（某一个具体的购房人——业主）享有请求债务人（开发商）将约定的房屋按时交付的权利，债务人（开发商）负有满足该项请求的义务；债权人（开发商）享有请求债务人（购房人——业主）按约支付价款的权利，债务人（购房人——业主）负有满足该项请求的义务。在上述债权关系中，债权人与债务人都是具体的，而且债权人享受的权利依赖于债务人承担自己的义务，否则债权人的权利也不可能得到享受。
『陆』 房屋共有人在物业服务合同纠纷案件中是共同被告吗
楼主，你好
1.是否必要的共同诉讼。我国《民法通则》规定共同所有、共同继承、共同承担连带责任、共同侵权、合伙制度等，决定民事诉讼可能产生必要的共同诉讼。必须是必要的共同诉讼遗漏了被告的，除此之外被告没有权利再行追加被告。依据《民事诉讼法》第56条规定，如与案件有法律上的利害关系，也只能列为第三人，而不能是被告。
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『柒』 小区物业公司能否成为诉讼主体
小区物业公司是物业服务合同中的一方，当然可以成为诉讼主体。