物业管理纠纷人民调解的调解程序

1. 物业与业主因为物业费发生纠纷该怎么处理

一、业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

七、注意事项

业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费，这是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后，双方就形成了一种服务合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。因为物业管理费事物业公司开展物业服务所需要的一项保证资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降的现象。因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。如果业主逾期不交纳物业管理费，物业公司有权起诉业主。此时，业主可以以物业服务质量不符合约定为由要求物业管理公司承担违约责任。

2. 物业有没有责任调解业主之间的纠纷

这个业主与业主之间的纠纷，基层的社区委员会可以调解。物业公司接收业主委托提供物业服务。处于公立心，也可以本着邻里和睦的角度参与相互沟通。

具体法定责任，物业公司没有被赋予这种权力。特别相互之间的矛盾，两家业主都找到物业让说出解决办法，物业公司是经营性企业，不是法律服务机构，不能要求一方必须怎样不能怎样。在处理邻里矛盾时，基层社区就有调解员，可以试试。

3. 物业行业人民调解委员会怎么运作

民调解委员会的调解范围是什么？
市司法局基层科科长刘克平介绍说：“调解范围包括：物业使用、物业服务、物业交接引发的业主之间、业主或业主委员会与物业管理企业之间的各类矛盾纠纷。”
记者了解到，该调委会调解员由司法局统一组织专业知识培训，考核合格后发放聘用证书。调解员遵循双方当事人自愿平等基本原则，尊重当事人的诉讼权利，依据有关法律、法规、规章和政策进行调解。
此外，司法局将对物业行业人民调委会进行业务指导，对调解成绩突出的进行表彰奖励。
程序方法：物业服务纠纷须一个月内调结
据刘克平介绍，物业服务纠纷当事人可以向物业管理行业人民调解委员会申请调解，人民调解委员会应当受理。该人民调解委员会也可以根据单位、群众的需求主动介入调解，但不得因物业服务纠纷当事人拒绝调解或调解不成而阻止当事人向法院提起诉讼。
同时，经物业管理行业人民调解委员会调解的物业服务纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书。调解协议对双方当事人具有法律约束力，当事人应当认真履行。
物业管理行业人民调解委员会调解物业服务纠纷，一般应在1个月内调结。如有特殊情况不能在1个月内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不得超过30日。
刘克平说：“经人民调解委员会调解达成协议后，双方当事人认为有必要的，可以自协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对协议进行审查，依法确认调解协议的效力，经法院确认后，一方当事人拒绝或未全部履行的，对方则可向人民法院申请强制执行。”
同时，刘克平还表示，物业管理行业人民调解委员会将依据《人民调解法》，以第三方的身份，通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，使矛盾纠纷和相关问题及时有效地化解在基层。

4. 调解员的人民调解委员会调解工作程序

一、受理纠纷。一是纠纷当事人主动申请调解；二是人民调解委员会发现纠纷后主动调解；三是上级部门交办调解。受理纠纷后，如发现纠纷不属于人民调解范围，或者当事人表示异议的，应当告知当事人按照法律、法规向人民法院起诉或提请有关部门解决。随时可能激化的纠纷，应当在采取必要的疏导措施后，及时提交有关部门处理。
二、调解前的准备工作。一是受理纠纷后，要向当事人、知情人和周围群众、当事人所在单位进行调查，掌握纠纷情况、弄清纠纷性质，拟定调解方案；二是应当以口头或书面形式告知当事人人民调解的性质、原则和效力，以及当事人在调解活动中享有的权利和应承担的义务。
三、促成当事人达成调解协议。进行说服教育和劝导，使得当事人在知道“利害得失”的情况下接受调解。如果当事人能互谅互让，调解人员应促成当事人达成调解协议；如果达不成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们经过协商，在自愿平等的基础上达成调解协议。
四、做好回访工作。一方不履行调解协议的，应先进行劝解；拒不履行的，如未经司法确认，告知当事人通过诉讼维护合法权益；经过司法确认的，告知向法院申请强制执行维护合法权益。
五、做好调解卷宗等档案资料的存档保管工作。

5. 物业管理矛盾纠纷怎样处理

您好：
物业管理矛盾纠纷处理治理
物业服务合同纠纷
很多业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有的小区中双方签订的是“服务合同”，而有的小区中双方签订的则是“委托合同”。
这是因为对于物业管理服务合同的认识不同所造成的。如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可随意终止合同，而不需要任何理由，这也不利于小区物业管理的稳定性。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。
与开发商关系纠纷
《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后，物业管理企业常以其与开发商是两独立法人，无任何关系拒绝处理，而开发商往往是项目公司，一个小区成立一个项目公司，建设完成结算完毕后就不存在了，售后服务、保修等矛盾无法解决。
解决方法：入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满2年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，通过业主委员会来维护自身权益。
公共配套设施纠纷
例：某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定
同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
物业费纠纷
物业费纠纷来自两方面：一、物业费包含的费用项目;二、物业费收取不到。
物业费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等混合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业费”的名称来取代其中各类的费用名称。
建立完善物业管理纠纷调解机制的对策
(一)建立完善各级物业管理纠纷调解组织。积极探索人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业管理纠纷调解模式，充分发挥人民调解工作在预防物业管理纠纷中的作用。进一步加强和完善县(区)、街道和社区物业纠纷调解委员会职能作用，发挥好对所辖区物业纠纷调解工作组织领导和整体协调作用，综合协调调解解决辖区重大疑难物业管理纠纷。基层司法所要负责调解本辖区复杂性物业管理纠纷，指导社区人民调解组织开展物业纠纷调解工作。建立社区物业纠纷调解委员会，以预防物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般性物业管理纠纷。
(二)大力加强物业纠纷调解队伍建设。认真做好物业管理纠纷调解员的选任工作。实行专兼职相结合，从房管部门、司法机关、社区居委会、社区律师或在社区有一定威望的群众中，挑选一批热爱公益、公道正派、素质较高的人员担任人民调解员。深入开展“律师进社区”活动，组织广大律师、法律工作者深入社区积极参与社区物业纠纷的调处工作，为社区人民调解工作提供法律保障。充分发挥律师职能优势，利用自身的法律知识，担任社区物业公司的法律顾问，提供决策咨询法律服务，确保物业公司规范有序健康发展。司法局要加强对物业纠纷调解队伍的管理，定期共同组织开展物业纠纷调解业务培训，对于成绩突出的集体和个人给予表彰奖励。
(三)加大物业管理纠纷排查力度。组织社区调解员深入小区调查走访，对群众反映的有关物业管理方面的问题认真登记，甄别问题性质，对于属于物业管理纠纷的要切实做好人民调解工作，对于不属于物业管理纠纷的，要引导群众通过其他正当手段解决问题，做好人民调解与行政调解的衔接。注重敏感时段和敏感地区的物业管理纠纷排查，对入住率超过50%的新住宅小区给予高度关注，进一步加强对业主大会的筹建给予帮助引导，着重做好对物业公司选聘和退出引发的矛盾纠纷预防和调处工作。 (四)加强业务培训和法治宣传。充分利用社区工作覆盖面宽、贴近基层、贴近群众的优势，运用具体案例在社区群众中开展生动直观的法治宣传和人民调解工作宣传，引导居民学法用法、知法守法，从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生。组织业主委员会的主要成员、物业公司的负责人、街道办事处及居委会有关人员进行业务及法律培训，引导物业服务企业增强依法守约意识、服务意识，按照合同约定为业主提供质价相符服务。引导全社会了解物业管理行业特征，澄清对于物业管理的认识误区，厘清对物业管理的职能定位，进一步提升对物业管理行业的认识度。

6. 物业公司与业主发生纠纷怎么办

解决方式：

一、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。

经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

二、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

(一)仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。

注意：达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

(二)仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

三、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

(6)物业管理纠纷人民调解的调解程序扩展阅读：

物业管理公司纠纷：

(一) 基于物业管理合同的纠纷

依据业主和开发商之前签订的或者由业主委员会于专门的物业管理公司签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业公司承担安全及服务义务。

如果物业管理公司颠倒市场主体的位置和不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费。

这些都可能引起纠纷。而且，由于我国目前物业管理市场体制发展不成熟，主要是物业管理公司不作为导致纠纷发生，进而引发各种极端事件。

根据最高人民法院2000年法发 [2000]26号文件即《民事案件案由规定(试行)》第一部分的规定，这类纠纷本质上属于合同纠纷。应当按照合同法等相关法律进行处理。

(二) 物业管理公司侵犯业主权益的纠纷

第一种类型中，物业管理公司也侵犯了业主的合法权益，但因为是因为基于物业管理合同发生，而且往往是消极侵权，所以将其单列。

第二种类型特指，物业管理公司的积极侵权行为引起的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。

这类纠纷一般与物业管理服务合同的履行没有直接关系，属于一般侵权纠纷，最高院《民事案件案由规定(试行)》讲物业管理纠纷不加区别地规定为合同纠纷欠妥。当然，第一类和第二类往往会同时发生，出现竞合的现象。根据民法通则的规定，当事人由选择权。

(三) 开发商遗留问题引起的纠纷

业主入主后，还可能出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现……严格地讲，这类纠纷与物业管理公司没有直接关系。

而属于业主与开发商的纠纷。但是因为这些问题往往是在业主入住以后出现，而且物业管理公司对物业的维护管理负有责任。

7. 人民调解员主持调解纠纷有几个步骤

人民调解的程序：
1、纠纷的受理，既由当事人提出调解申请，当事人没有提版出申请的，调委会也可权主动调解。实行统一立案报告制、统一承办;
2、进行必要的调查，收集相关证据，查明纠纷的事实经过，拟定调解纠纷的实施方案;
3、主持调解，制作书面调解协议书，当事人、承办人签字，并加盖“人民调解委员会”印章;
4、对久调不决的纠纷，及时申报人民调解工作领导小组，避免纠纷激化;
5、调解结束，分为两种情况：一是达成协议而结束的调解。二是没有达成协议的调解。调解达成协议后人民调解委员会有责任帮助、检查、督促、教育双方当事人自觉履行协议。没达成调解协议，防止纠纷激化，并告知纠纷当事人进入其他程序进行解决(如申诉、仲裁、诉讼)。