物业管理费纠纷

❶ 十、物业管理费纠纷的调解处理

十、物业管理费纠纷的调解处理

(一)物业管理费纠纷概述

物业管理合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。

一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。

二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。

三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金;在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。

(二)物业管理费纠纷调解处理的原则

1、引导物业公司运用正当手段维护权益

有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或表示在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这类纠纷时，应向物业管理公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促或公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。

2、利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益

物业管理合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金，以尽快解决纠纷;二是结合滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，以使双方利益趋于平衡。

3、区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由

有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期并补交物业费。

(三)有关物业管理费纠纷的法律规定

中华人民共和国合同法(节录)

(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过

自1999年10月1日起施行)

……

第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

……

第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

……

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

……

物业管理条例(节录)

(2003年6月8日国务院颁布自2003年9月1日起施行

2007年8月26日国务院修订自2007年10月1日起施行)

……

第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

……

上海市住宅物业管理规定(节录)

(2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次

会议通过自2004年11月1日起施行)

……

（以上回答发布于2014-06-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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❷ 物业管理费纠纷调解处理的原则有哪些

1、引导物业公司运用正当手段维护权益有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或表示在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这类纠纷时，应向物业管理公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促或公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。2、利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益物业管理合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物
业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要的作用。具体方法上：一是根据业主逾期交纳物业管理费的主观过错程度、欠交数额、物业服务是否具有瑕疵等情况，视不同情形促使物业公司主动放弃部分或全部滞纳金，以尽快解决纠纷;二是结合滞纳金的计算数额，如果已经超过物业管理费本金的，就要引导物业公司放弃超出本金部分的滞纳金，以使双方利益趋于平衡。3、区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期并补交物业费。

❸ 物业管理费纠纷概述 分类介绍

一般来说，在一些现代的社区内部，都会有一个专门的物业团队负责我们日常生活，包括一些物业维修，或者是其它的物业管理，但是相对应的我们应该付出一定的成本费用，也就是物业管理费，可是后期可能因为合同的问题或者是前期没有提前说明，我们会发现物业管理费方面存在的一些纠纷和问题麻烦，今天为大家举例介绍的就是常见的物业管理费纠纷案例和分析，大家可以通过实际参考了解以便于对比学习。

一、概述

物业管理合同是长期性合同，在履行过程中，业主与物业公司容易产生纠纷，尤其业主以物业公司提供服务和管理的质量不合格而拒绝交纳物业管理费的情况较为常见。这类纠纷又可依据业主拒绝交费的理由能否成立，可分为三种情况。

一是业主拒绝交费的理由能够成立。物业公司在履行物业管理合同的过程中，如果确实存在小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答等情况的，业主在物业公司整改完毕之前拒绝交纳相应的物业管理费，是对物业公司不履行合同义务的一种应对措施，是依法行使合同同时履行抗辩权的行为，不构成违约。如果物业公司除非已按法定和约定的要求进行了整改，业主则应交纳物业管理费。

二是业主拒绝交费的部分理由成立。物业管理公司基本履行了管理服务义务，但在某些方面确有缺陷，如保洁工作、车辆停放管理等存在较大的问题。在此情况下，如果物业管理费是分不同项目收取的，业主仅能就物业公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。如果物业管理费无法明确区分为不同项目，则可根据物业公司未尽职责的具体情况酌情降低支付物业管理费。需要注意的是，在存在上述情况的场合，业主补交所欠物业管理费时一般无须支付滞纳金。

三是业主拒绝交费的理由不能成立。物业管理行业属于微利行业，带有一定的公益性质。在物业公司按法定或约定的标准提供了物业服务后，如业主仍无正当理由拒绝交纳物业管理费，是对物业管理合同的违反，损害了物业公司的合法利益，应承担相应的违约责任。对此，物业公司有权要求业主交纳物业管理费，并按合同约定支付滞纳金;在合同对滞纳金无约定的情况下，可要求业主按照逾期付款违约金的法定标准支付滞纳金。

上文为大家举例介绍的是关于物业管理费纠纷的案例分析以及说明对比，由此入手可以得知，如果发生了物业管理费的纠纷，那么可能导致这方面的问题麻烦有很多，包括常见的就是合同规定不合适，或者有一方反悔，以及权力利益受到损伤等等，它们都是有可能的，我们应该综合实际考量对比，确定合理合适的解决方案，尽可能在不损害双方利益权利的前提条件之下进行处理，由此才能够达到尽可能将损失降到最低。

❹ 物业管理费的纠纷

当初原业主有没有签了合同，里面说明免除一年物业管理费？若有书面证明即可。若需要进一步咨询欢迎来电或来访。

❺ 怎样处理物业管理收费纠纷

目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施：
①签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署;
②入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决;
③房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复;
④尽早成立物业管理委员会，签订，对住、管双方的行为加以规范、约束。
纠纷出现后，可以采取如下措施进行解决：
①业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决;
②不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定;
③物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。
违法后果：
(l)物业产权人、使用人不按合同规定缴纳物业管理服务费的，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金;逾期仍不缴纳的，物业管理公司可向人民法院起诉，申请法院强制执行;
(2)物业管理公司有下列行为的，政府价格监督检查机关可依照国家有关规定予以处罚：
①越权定价，擅自提高收费标准的;
②擅自设立收费项目，乱收费用的;
③不按规定实行明码标价的;
④提供服务质价不符的;

❻ 物业与业主因为物业费发生纠纷该怎么处理

一、业主与物业管理公司协商解决

《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

七、注意事项

业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费，这是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后，双方就形成了一种服务合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。因为物业管理费事物业公司开展物业服务所需要的一项保证资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降的现象。因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。如果业主逾期不交纳物业管理费，物业公司有权起诉业主。此时，业主可以以物业服务质量不符合约定为由要求物业管理公司承担违约责任。

❼ 物业管理费纠纷问题！急！急！！急！！！请律师帮忙！！！

就你提出的问题一个一个回答如下：

1、拒付物业费的理由不充分，虽然你的太阳能系统有问题，物业公司应当承担修理和赔偿的责任，但是物业费是根据《物业服务合同》来收的，如果他们在执行这个合同的义务时没有严重违约，你不交物业费就没有依据，这是两码事，虽然协商的时候可以一起说，但是到了法律层面就是单独看了；

2、所谓“反诉”是双方针对同一法律事实互为原告被告的情况，但现在物业告你的理由是不交物业费，你告物业是产品质量责任，两者是不同法律事实，虽然审理的时候可以合并审理，但是从法律上说是两个独立的诉讼。

3、如果是针对物业费诉讼的答辩状，应当比照当年的《物业服务合同》逐条来扣，找物业服务本身的各项不达标内容，并且以“同时履行抗辩权”的名义要求物业先改进，然后你再付费，并且对此前期间的物业费要求降低收费标准。

4、对于你拖欠物业费的案件，我个人认为你胜诉的机会不大，不过如果答辩得当，或许可以大幅度减免部分物业费。

5、建议你在物业告你期间马上就物业公司太阳能系统的问题提出一个独立的侵权赔偿诉讼，法院一般会合并审理，这样法院在判你给物业费的同时也会要求物业给你修缮房屋甚至赔偿装修损失。

6、你所要搜集的证据包含被告抗辩部分和原告部分，分别针对两个诉讼。被告部分刚才第3点已经说了，原告部分主要是提供当年委托物业安装太阳能的合同，以及历年来维修记录，相关费用证明，以及时至今日各种问题的状态。证据可以是各种单据、照片、录象等等。

7、所谓“反诉一般法院不受理”说的就是我前面讲的“反诉”只有在特定情况下成立，你们的情况属于“另诉”，其实只要是法院受理了，效果没太大差别。如果能合并审理，那么在时间和花费上可能要相对节省一些。

❽ 拖欠物业管理费的法律问题

在我国的起步时间不长，随着该行业的迅猛发展，物业管理纠纷近几年也呈上升趋势，纠纷的主体涉及到物业公司、业主及等。诉讼争议包括了业主拖欠物业费、供暖费，物业公司不履行职责致使业主人身、财产受损，业主委员会与物业公司争夺物业管理权等多方面。其中，业主拖欠物业费、供暖费的案件占据了大部分，也基本成为每个物业公司面临的不可避免的难题。该类纠纷的出现，一方面反映了当事人权利意识的提高，但另一方面也反映出当事人在处理法律纠纷中存在着一些错误的理解或做法。笔者结合担任物业公司法律顾问期间的工作经验，总结了在处理该类纠纷时应注意的几个问题。

一、法律关系问题

在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。

但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。

(一)物业公司与开发商之间的法律关系

在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为一、二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。

因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。

在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。

但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。

这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

(二)业主与业主之间的法律关系

业主与业主之间，主要存在因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系。

根据《民法通则》第83条关于相邻关系的规定，因相邻一方没有正确处理相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当承担责任。而侵权责任，也应按照相关法律规定处理。但不论在哪种情况下，物业公司承担责任的前提必须是有过错，或者是没有按《物业服务合同》约定履行管理职责，如在对房屋进行装饰装修时，业主应注意避免对相邻业主造成噪声干扰，更不应该拆除房屋的承重结构，给相邻房屋造成安全隐患，而物业公司虽在服务合同中承诺对业主的装饰装修行为进行监督管理，但物业公司没有履行该监督管理职责，物业公司应对相邻业主因装饰装修行为遭受的损失承担部分责任，或对侵权结果的发生有过错，与其他业主构成共同侵权，如将应由全体业主分摊的费用分摊到个别业主身上。但需要明确的是，不论物业公司的行为构成的是违约还是侵权，与业主是否交纳物业费都属于截然不同的法律关系，业主只能要求物业公司承担违约或侵权责任，而不能拒绝交纳物业费、供暖费等费用。

可见，由于混淆了法律关系，物业管理当事人不仅无法达到最初目的，还可能因行为不当，对给相对人造成的损失承担责任。

二、抗辩权的行使问题

与上面提及的混淆法律关系不同，在有些情况下，业主拒交物业费、供暖费的理由是物业公司提供的服务没有达到《物业服务合同》中约定的标准，如在《物业服务合同》中约定24小时巡逻，实际上物业公司并没有做到，或约定保持小区环境整洁，而业主认为物业公司的保洁措施并不完善等。业主以物业公司没有尽到职责为由拒交物业费用，实际上是错误地行使了双务合同中的不安抗辩权。

根据不安抗辩权的理论，双务合同中先履行债务当事人如有确切证据证明对方存在法定情形，则可以中止履行债务。我国《合同法》第68条规定的法定情形之一为：有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力。在物业管理中，物业费的交纳通常都是先于物业公司提供的物业服务的，符合不安抗辩权要求的债务履行有先后顺序的要求。但事实上，即使物业公司管理不善，提供的服务存在瑕疵，一般也达不到《合同法》第68条规定的无法或者可能无法履行管理职责这一要求，因此，业主常常因证据不足，拒绝交费答辩无法得到法律支持。

虽然业主无法行使不安抗辩权，但物业公司没有按照《物业服务合同》的要求提供完善的管理已经构成合同的不完全履行，业主完全可以要求物业公司承担违约责任：按合同要求完善服务，对给自己造成的损失要求赔偿。

（以上回答发布于2014-07-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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