当然,只不过合同主体比较特殊,但是不改变其合同性质,属于民事案件
② 国有土地出让合同纠纷是民事案件还是行政案件
您好,国有土地使用权出让纠纷要根据合同双方的当事人确定纠纷的性版质。
如果双方权是个人或企业间土地使用权转让的,则属于民事纠纷。
如果合同一方是代表国家的如土地局,市政动迁等,则属于行政纠纷。
相关法律规定:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十五条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
如能给出详细信息,则可作出更为周详的回答。
③ 关于国有土地使用权合同纠纷案件怎么解决
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
④ 国有土地使用权出让合同纠纷是行政纠纷还是民事纠纷
您好,国有土地使用权出让纠纷要根据合同双方的当事人确定纠纷的性质。专
如果双方是个人或企业属间土地使用权转让的,则属于民事纠纷。
如果合同一方是代表国家的如土地局,市政动迁等,则属于行政纠纷。
相关法律规定:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十五条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
如能给出详细信息,则可作出更为周详的回答。
⑤ 处理国有土地出让合同纠纷比较专业的律师是哪个
同事说徐宝同律师很不错
⑥ 解决国有土地使用权出让合同纠纷,最有效的方法是哪些
协商、调解、仲裁、诉讼
⑦ 国有土地使用权出让合同纠纷的救济途径
国有土地使用权出让中,出让方和受让方签订国有土地使用权出让合同,土地管理部门作为国家所有权的代表以民事主体身份收取土地出让金,同时又作为国家土地管理的行政机关,以行政主体身份对合同的履行实施监督管理权、处罚权等。这个过程中,民事法律关系和行政法律关系交织在一起。当前在我国,行政合同的概念仅限于理论探讨,在法律上还没有明确化。国有土地使用权出让合同履行发生争议时,土地管理部门在执法实践中自行摸索,各自采取不同的解决办法。由于判例的影响,司法实践中,大量的此类合同纠纷由民庭受理,适用民事诉讼的有关规则来审查土地管理部门的行政行为,更使土地管理部门无所适从。
国有土地出让合同的性质是行政合同对兼有民事与行政法律关系的合同,其属性应以居于主导、核心地位的那一种法律关系来认定。如果以行政法律关系为主导,则是行政合同;如以民事法律关系为主导,则是民事合同。毋庸置疑,国有土地使用权出让合同必然具有契约性,即具有合同的性质。合同双方法律地位平等,按照平等、自愿、有偿的原则,遵循要约、承诺的有关规定签订合同,合同的履行也要遵循适当、全面、及时的原则。但是在国有土地使用权出让合同中,作为签约的一方,土地管理部门不以通常形式的民事主体而存在,而保持其原有公权力主体的身份以及单方对合同行使公权力的强制性特权。无论是在合同的签订中还是履行中,作为出让方的土地管理部门始终居于主导地位,出让方与受让方之间管理与被管理的行政法律关系始终处于主导核心地位。具体表现如下:
土地出让的目的是为了实现行政管理目标
土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同的目的是为了贯彻国家有关土地管理的法规及政策,行使土地管理职权,按照市场方式配置土地资源,取得最佳土地利用效益,而非单纯追求经济利益。合同本身是出让方进行土地管理和执行土地政策的一种方式。根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定,依法出让土地是土地管理部门法定的行政职权,不行使出让权或越权行使,土地管理部门应负行政责任,而非民事后果。
合同双方的权利义务不对等
作为出让方的土地管理机关在合同中仅负有交付土地的义务,享有收取出让金的权利,并且享有监督检查权、处罚权、单方解除合同权等行政权力,这些都是民事合同中民事主体所不能享有的特权,并且土地管理机关不得放弃这些权力,否则构成不作为。而出让合同中的受让方除负有缴纳出让金的义务外,还负有按照合同约定的时间、条件开发利用土地,不得闲置、不得改变用途等义务。民法中的契约自由在出让合同中受到极大的限制。
另外,合同的性质还可以通过签订合同的基础行为的性质来认定。如商品买卖合同,签订这种合同的基础行为是商品买卖,而商品买卖行为是民事法律行为,所以商品买卖合同也自然而然是民事合同。同样的道理,国有土地使用权出让合同的性质也可以通过国有土地使用权出让这种行为的性质来认定。国有土地使用权出让的性质在《行政许可法》中有明确的规定。《行政许可法》第十二条规定,“下列事项可以设定行政许可......(二)有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等,需要赋予特定权利的事项......”。《行政许可法》第五十三条规定:“实施本法第十二条第二项所列事项的行政许可的,行政机关应当通过招标、拍卖等公平竞争的方式作出决定……行政机关按照招标、拍卖程序确定中标人、买受人后,应当作出准予行政许可的决定,并依法向中标人、买受人颁发行政许可证件。行政机关违反本条规定,不采用招标、拍卖方式,或者违反招标、拍卖程序,损害申请人合法权益的,申请人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”
由此可见,国有土地出让是行政许可行为,而且是一种双方行政行为。国有土地使用权出让合同是行政合同,应适用行政法规则。导入民事合同规则,是对行政法规则作出的修正。国有土地使用权出让合同是行政权力和契约精神的有效结合,是市场经济条件下,国家以合同方式来行使管理和配置土地的行政职权的一种手段,相对于单方行政行为而言,这种方式更灵活、更柔和,更符合现代民主行政的精神。
国有土地出让合同纠纷的救济途径
实践中,因土地管理部门违约而引起纠纷的情况比较少见,更多的是因受让方违约,土地管理部门对其进行制裁而引起的纠纷。出让方和受让方因合同的有关条款发生争议时,应寻求何种途径解决纠纷,《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》均未作出规定,最高人民法院2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)也回避了这一问题。
国有土地使用权出让合同纠纷不适用于仲裁机构仲裁
根据《仲裁法》第二条规定,民事仲裁仅适用于解决“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”,而国有土地使用权出让合同并非平等的民事主体之间的合同,其一方当事人的行为具有一定的行政属性,因此,国有土地使用权出让合同的纠纷不在《仲裁法》的适用范围之内。
国有土地使用权出让合同纠纷不适用于寻求民事诉讼救济
首先,依民事诉讼审理对保障行政机关依法行使职权不利。这有多方面表现:一方面,在民事诉讼中法庭认为国有土地使用权出让合同的双方当事人地位是平等的,土地管理部门是以民事主体的身份与相对人签订合同,因而法庭可能会否认土地管理部门在合同行为中的制裁权、处罚权、提前解除合同权等行政优先权。因此,土地管理部门正当行使行政优先权的行为可能被法庭认定为是非法利用行政权的行为,从而认定是违法的,这对于土地管理部门依法行使职权不利。
另一方面,民事诉讼不适用行政诉讼中的起诉不停止执行原则,这会导致合同因提起诉讼而被迫停止执行,影响行政职能的有效运转和实现。例如,土地管理部门因受让方闲置土地而解除合同,收回其土地使用权时,若适用民事诉讼规则,则在诉讼期间,土地依然被闲置而不能被有效利用。
其次,民事诉讼的规则也不利于保护相对人的合法权益。民事诉讼的举证规则是“谁主张、谁举证”,提出主张而举不出证据证明者则承担不利的法律后果。土地出让方可以在不与受让方协商的条件下单方面作出行政决定,改变合同的正常形态,而对于出让方的行为是否合法、合理,受让方没有足够的举证能力,从而可能会使自己的合法权益得不到保障。
最后,监督制约行政权是行政诉讼区别于民事诉讼的重要功能,依民事诉讼规则审理国有土地使用权出让合同纠纷,不利于司法权对行政权的监督制约。适用民事诉讼审判程序,法庭仅仅能审查合同本身,注重合同的订立、履行情况,而忽略对行政行为的审查,从而使违法的行政行为可能得不到纠正,无法实现司法权对行政权的制约。
国有土地使用权出让合同纠纷宜寻求行政诉讼救济
(以上回答发布于2013-09-13,当前相关购房政策请以实际为准)
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⑧ 关于国有土地使用权转让合同纠纷几个法律问题
一、土地使用权出让合同纠纷
第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷
第七条本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。
第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:
(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;
(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;
(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。
第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。
第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。
第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。
⑨ 国有土地使用权出让合同纠纷是否适用仲裁协议
国有土地使用权出让合同纠纷不适用仲裁协议。
根据《仲裁法》第二条内规定,民事仲裁仅适用于解容决“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”,而国有土地使用权出让合同并非平等的民事主体之间的合同,其一方当事人的行为具有一定的行政属性,因此,国有土地使用权出让合同的纠纷不在《仲裁法》的适用范围之内。