因抵押权产生租赁纠纷的案件

Ⅰ 抵押权与租赁权冲突怎么处理，设立抵押权时应注意什么

转让抵押物的合同，虽未经抵押权人同意，但仍应有效。理由：物权行为与债权行为有着本质的区别，转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。

Ⅱ 抵押权人对进入诉讼阶段的抵押房产的租金是否有优先受偿权注意是租金。

租金没有优先受偿权的，质押才有
根据担保法规定

第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
说的很清楚，抵押权的实现，是通过“以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”

抵押才有优先权，担保法规定：
第六十八条质权人有权收取质物所生的孳息。质押合同另有约定的，按照约定。

不过注意，你抵押的是房产，房产是不能质押的

Ⅲ 新《民事诉讼法》施行后，抵押权如何实现

新《民事诉讼法》施行后，抵押权实现的方式主要三种：

1、由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿

2、抵押权人可以向法院申请实现担保物权，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

3、通过法院诉讼的方式实现抵押权。

《民事诉讼法》抵押权的实现方式的规定：

第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地提出。

第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。

《物权法》关于抵押权的实现方式的规定：

第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

(3)因抵押权产生租赁纠纷的案件扩展阅读：

依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：

①抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。

②必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。

③债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。

④债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

Ⅳ 关于房屋租赁纠纷，民法通则八十六条是怎样规定的

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

Ⅳ 最高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定了什么

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

Ⅵ 如何解决房屋抵押权与租赁权之冲突

2010年，被告无力偿还银行贷款，银行向法院起诉申请实现抵押权。法院在审理中发现，被告与第三人在2008年签订一份租赁协议，将该房屋出租给第三人，并一次性收取10年的租金。 [评析] 审理中，合议庭对抵押权和租赁权哪种权利优先，产生了分歧。 第一种观点认为，依据“设立在先则权利在先”原则，房屋租赁权设定在先，房屋抵押权设定在后，故租赁权优先。且依据《合同法》第二百二十九条及《物权法》第一百九十条，在该种情形下，租赁权与抵押权是可以并存于同一房屋之上的。抵押权实现后，新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权，是为了维护稳定的租赁关系，促进租赁业的发展，使物的价值充分实现。 第二种观点认为，依据“登记优于未登记”原则，即经登记公示的权利优于未登记公示的权利实现。房屋抵押权经登记才设立，具有公示效力，而租赁权并不需要登记才设立，即使在一些地方性规定中，规定租赁合同要登记备案，但这种登记只是为治安管理和税收等方面的需要而进行的安排，登记与否并不影响租赁合同的效力。所以，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权应优先于租赁权。 笔者认为，一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，尤其是长期租赁（如20年）的情况下，就会给抵押权的实现造成现实的困难。笔者认为从抵押权和租赁权的对价上看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，确立抵押权的优先效力。尤其在当事人可能恶意利用“买卖不破租赁”的规则下，恶意制造抵押权无法实现的困境下，更应该坚持抵押权效力优先。

Ⅶ 房产抵押权行使的诉讼请求怎么写

我在网上有看到律师谢的案子，你可以找他咨询一下

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起侵犯承租人优先购买权的房产案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

案件介绍：
一、原告诉称：
王伟明在法院诉称：2015年6月18日，我和陈东升在我爱我家中介的居间服务下签订了房屋买卖合同和补充协议，约定我购买陈东升出售的位于北京市朝阳区的102号房屋，房屋交易价格为120万元。双方在合同中约定自合同签订后90日内办理过户手续。我在合同签订当日交付了陈东升定金2万元，陈东升向我出具了收受定金函，该函件明确双方交易价格为120万元。
同日，双方签订了一份补充协议，协议约定如果我和陈东升双方中任何一方没有经过对方许可变更买卖意向的认定为违约。违约方应赔偿守约方相当于合同总价款10%的违约金。后我和陈东升、北京某担保公司在2015年7月11日签订了《担保合同》，由担保公司负责为陈东升的房子办理解押手续，合同第四条约定：我的购房款通过担保公司指定帐户向陈东升进行结算和支付。2015年8月5日，我和某银行、担保公司及中介签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定我使用诉争房屋向银行办理个人抵押贷款。
随后，我和陈东升、担保公司签订了《资金监管协议》，协议约定购房款和银行发放贷款的支付方式，由某银行对账户进行监管，待陈东升协助办理完毕过户即抵押登记手续后，银行将全部购房款自资金监管账户支付至陈东升账户内。合同签订后，我依照合同约定及时支付首付款和申请贷款，2015年8月1日，我依照约定将全部购房款支付至担保公司指定帐户。
但因陈东升不配合办理过户手续即办理解押手续，拒绝履行合同义务，因此我起诉要求：继续履行合同，陈东升协助办理解押手续并将房屋过户至我名下，同时陈东升依照口头约定将车库20年使用权赠予我；陈东升支付我违约金12万元，并支付按每日560元的标准支付我自2015年9月18日至我实际取得房产证之日止的违约金；确认陈东升和康启林之间不存在租赁合同关系。

二、被告辩称：
陈东升辩称：我不同意王伟明的全部诉讼请求。我认为合同至今没有履行的主要原因在于王伟明，王伟明没有依照合同约定将55万元装修、设备折价款支付给我，同时我认为王伟明的诉讼请求是相互矛盾的，王伟明主张的12万元违约金不是履行合同的违约金，如果承担刺鼻违约金，则不应当再继续履行合同。关于王伟明主张的依照每日560远的标准支付违约金的诉讼请求是有合同依据的，关于申国胜要求确认我和康启林之间不存在租赁合同关系也是不属实的。
最后，王伟明提及后面的很多合同，均没有涉及到装修、设备折价款的事项，只涉及房屋买卖。依据双方签订的《装修款补充协议》的约定，王伟明有义务在房屋过户前支付我装修款55万元。综上所述，我不同意王伟明的诉讼请求。

康启林诉称：2015年2月25日，我和陈东升签订了一份房屋租赁合同，约定由我承租陈东升出租的位于朝阳区的102号房屋给我的工程业务人员居住、使用，并且支付了半年的房租。2015年9月20日，我又交纳了下半年的租金。后陈东升告诉我说王伟明起诉了陈东升，经我咨询相关人员后得之我拥有优先购买权，因此我要求在王伟明、陈东升的房屋买卖中行使优先购买权。

中国银行丰台支行述称：2005年7月，我行和陈东升签订了按揭担保借款合同，约定陈东升向我行贷款46万元，贷款期限为240月。到2010年5月20日，陈东升还款58期，还款状态正常，截止到庭审结束，尚有39.13万元的到期本金没有偿还。陈东升已经用贷款所购房产向我行设定抵押，我行享有优先受偿权，只有在贷款还清后抵押权才解除。根据担保借款合同约定，抵押期间陈东升转让抵押物应当经我行同意，所得价款应当优先于向我行清偿所担保的债权。如果法院依法认定其他人为抵押房产的受让人，依照物权法规定，受让人应当先代为清偿陈东升队我行的债务，结清全部贷款本息，我行才能办理解除抵押登记手续。

陈东升反诉称：2015年6月18日，我和王伟明签订了房屋买卖合同及补充协议，但王伟明没有如约支付装修款55万，王伟明行为存在严重违约，根据买卖合同约定，因此我提起反诉要求解除我和王伟明双方签订的房屋买卖合同，并且支付我违约金11.6万元。

王伟明针对反诉答辩：不同意陈东升的反诉请求。

三、法院查明：
2015年6月18日，王伟明和陈东升签订了房屋买卖合同，双方合同中约定王伟明购买陈东升的102号房屋，房屋总价款65万元。合同中约定自合同签订之日起90日内双方前往房屋权属登记部门办理房屋过户手续。
同日，双方签订了补充协议，其中约定：陈东升出售给王伟明的房屋合同价格为65万元，屋内设备设施作价55万元，因此陈东升实际应得价款120万元。上述设备设施折价款55万元，王伟明登记前自行支付甲方。本补充协议为主合同的不可分割部分，具体价款和房屋买卖合同中价格有冲突时应当以本协议为准。
同日，王伟明、陈东升签订了一份二手房定金确认函，该函件确定双方买卖合同的总价款为120万元，王伟明在2015年6月18日支付陈东升定金2万元。为进行上述交易，王伟明、陈东升和中介公司签订了补充协议，协议中约定经甲乙双方友好协商，本协议签订后，甲乙双方任何一方未经对方许可变更买卖意向，则视为改变方违约，违约方应当赔付守约方相当于本协议意向出售价款的10%的违约金。
此后，王伟明、陈东升和担保公司签订了一份担保合同，双方在合同中约定为了解除抵押，陈东升采用提前还款方式一次性清偿银行债务，为缓解提前还款资金压力，甲方（陈东升）向担保公司借款40万元。2015年8月5日，王伟明和某银行、担保公司签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，该合同约定由王伟明向该银行借款81万元，王伟明指定将该款项汇入担保公司在某银行中的账户中，由担保公司向该81万元资金进行监管。
同日，王伟明、陈东升、担保公司签订了资金监管协议，协议约定：甲（王伟明）乙（陈东升）丙（担保公司）依据《房屋买卖合同》办理房屋产权过户手续，一方取得所购房屋产权证后依照二手房抵押贷款借款合同办理房屋抵押登记手续，自抵押登记手续办理完毕且丁方（某银行）取得房屋他项权证后三日内，甲乙丙三方共同前往丁方营业场所，由丙方开具收款人为乙方的转账支票，将全部购房款自监管账户支付到乙方账户。
2015年8月1日，王伟明支付了担保公司首付款29万元。2015年8月5日，某银行将王伟明的借款81万元汇入深国省制定的账户内。2015年9月8日，担保公司以挂号信方式向陈东升发出告知函，要求陈东升在2015年9月13日前将房屋产权证原件交付给担保公司以保证合同履行，陈东升收到告知函后没有将产权原件交付给担保公司。2015年9月10日，陈东升想王伟明发出《通知》要求王伟明在2015年9月14日将装修款55万元汇入陈东升的指定帐户，逾期视为解除双方合同，王伟明收到通知后没有支付55万元装修款。
原审庭审中，王伟明提供中介公司的证人证言，证明王伟明、陈东升双方在签订合同时，双方曾口头约定陈东升赠予王伟明附属车库20年的使用权，对此陈东升不予认可。法院经询问得知王伟明表示同意替陈东升向中行丰台支行偿还剩余贷款以消除诉争房屋抵押，中行丰台支行不持异议。
另，法院查明得知陈东升在2005年7月27日和中行签订了抵押贷款合同，约定借款46万元，陈东升在2006年6月17日取得房屋所有权证书，该房屋被抵押给中行丰台支行，目前为止陈东升尚未偿还完毕贷款。
庭审中，康启林向法院提交其和陈东升在2015年2月25日签订的《房屋租赁合同》及两份租金收据，证明在王伟明购买诉争房屋时，陈东升已经将该房屋出租给康启林，陈东升对此予以认可。
康启林称王伟明在2015年10月起诉陈东升后，陈东升才告诉他房子已经出售，所以其请求作为第三人主张对房屋的优先购买权。

审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、王伟明和陈东升继续履行双方在2015年6月18日签订的房屋买卖合同及补充协议，陈东升在判决生效后15日内协助办理过户手续，王伟明在过户当日替陈东升向中行丰台支行支付剩余贷款、利息和其他费用（具体数额由中行丰台支行根据陈东升还款情况确定）；
二、陈东升在本判决生效后15日支付王伟明违约金12万元。
三、驳回王伟明其他诉讼请求。
四、驳回陈东升反诉请求。
五、驳回康启林全部诉讼请求。

一审判决后，陈东升、康启林不服一审判决结果，上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

五、房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：
1、关于双方签订的合同效力问题：
房屋买卖合同律师靳双权认为，在本案中，王伟明和陈东升所签订的房屋买卖合同和补充协议为两人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，因此该合同属于合法有效合同。王伟明和陈东升应当依照合同约定履行各自义务。两人虽然在房屋买卖合同中约定房屋价款为65万元，但通过双方后来签订的补充协议可以得知房屋总价款为120万元，并且双方在之后所签订的其他合同中也是依照此条款履行协议的，因此认定双方实际交易价款为120万元更为适宜。
王伟明、陈东升双方签订的补充协议中虽然约定王伟明应当在房屋过户前向陈东升支付装修款55万元，但通过双方之后签订的资金监管协议约定已经变更了装修款的支付时间，且王伟明已经将2万元定金支付给陈东升，并将生育110万购房款全部汇入双方认可的资金监管账户内，因此应当认定王伟明已经履行了合同主要义务，陈东升不能以王伟明在过户前没有向其支付55万装修款为由要求解除合同，且王伟明不存在违约行为，因此陈东升要求王伟明支付违约金的反诉请求没有事实依据，因此法院没有支持。

2、关于继续履行合同及办理过户的问题：
关于王伟明要求陈东升继续履行合同协助解押一节，靳律师认为，双方在买卖合同和相应的补充协议中没有就此作出约定，因此王伟明的诉讼请求没有合同依据，因此法院没有支持其诉讼请求。
对于王伟明要求陈东升协助办理过户手续一节，靳律师认为，在两人的买卖合同中已经明确约定了诉争房屋在合同签订后90日办理过户手续，王伟明起诉时已经符合过户的合同约定的过户条件，因此王伟明的此项诉讼请求具有合同以及法律依据，法院应当予以支持。

3、关于违约金：
陈东升以王伟明没有在房屋过户前支付55万元装修款为由拒绝协助王伟明办理过户手续，陈东升存在违约行为，因此王伟明要求陈东升依照合同约定支付11.2我那元的违约金，具备事实及法律依据，法院应当予以支持。对于申国胜要求陈东升旅行赠与附属车库使用权一节，因双方没有足够的证据证明双方就此事向曾达成一致意见，因此法院没有对此项诉讼请求予以支持。
关于王伟明要求陈东升依照每日560元的标准支付违约金的诉求，因双方在买卖合同中仅就房屋的逾期实体交付达成了日万分之五违约金的约定，但合同中并没有约定房屋实体交付的时间，因此王伟明主张此项违约金没有事实依据，因此法院没有支持。

4、关于康启林和陈东升租赁合同的问题：
对于王伟明要求确认康启林和陈东升之间不存在租赁合同关系一节，靳律师认为，康启林所提交的证据足以证明康启林和陈东升之间曾经就诉争房屋存在租赁合同关系，因此法院对其此行诉讼请求没有支持。
对于康启林要求行使优先购买权的请求，靳律师认为，因王伟明购房时属于善意第三人，而作为出租房的陈东升并没有将出售房屋的事情及时告知康启林，因此康启林的优先购买权如果因此而受到侵害，也应当向出卖人主张赔偿，并不能在此案件中要求行使优先购买权，因此康启林的请求没有法律依据，法院不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

Ⅷ 房屋租赁合同纠纷 以物抵债方式变更的房主，原租赁合同是否有效

按相关法律规定，即使房屋所有权发生变更，也不影响租赁合同的效力。
相关法律规定《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

Ⅸ 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用的介绍

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》是由最高人民法院民事审判第一庭编写的，由人民法院出版社于2009年09月出版的图书。

Ⅹ 房屋抵押后再租赁,租赁合同是否有效.

有效的，不影响租赁。

即使房屋所有权转移，你的租赁合同继续有效，只是要将租金交给新的主人。

如果你的租赁不能继续，由房屋所有人赔偿人，也就是最终的竞标者。如果是你自己放弃租赁，那需要别找人赔了。

拓展资料：

相比较于信用贷款，房屋抵押贷款的额度明显比较高。一般来说，房屋抵押贷款的额度高低，主要取决于抵押房屋自身的价值，最高可贷房屋评估价值的9成。

房屋抵押贷款因其提供了房屋作为抵押物，贷款机构所需承担风险降低了一些，相应的贷款利息也会较低一些。

房产抵押办理

1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间；

2、申贷资料准备：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；

3、看房评估(或勘估)：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估；

4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；

5、借款合同公证：借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手；

7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户(注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物)。 借款人应提供：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。 抵押人应提供：房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。