Ⅰ 以物业服务合同纠纷起诉物业公司，法院以不属于物业服务范畴驳回,遂起诉建设单位侵权是否违反一事不再理
你得看是否出了保修期，如果出了保修期，你告开发商也没什么大用，而且这个并内不一定属于设计缺陷。容你说的下水管应该是公共设施，属于业主共有的部分，具体情况具体分析，说物业有责任得看这个管道物业能不能日常巡视维护到，如果在一楼车库里面，物业不可能维护到，所以不得算物业责任，下水井结不结冰还得看是不是去年也这样，并且你向物业报修过没有，如果以前没发生结冰或没向物业反映过，那基本可以免除物业责任。补充一下，一般开发商不直接建楼，所以有可能你高了开发商，开发商转告施工单位。
Ⅱ 业主与物业纠纷的案由有哪些
你好，物业纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费等等都是属于物业纠纷，物业纠纷的案由还有其他的，当然，也有他存在的一些特殊原因，想要了解的话，可以跟着小编一起看看。
物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。
物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又与物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;一些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。
物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居住人口密集，纠纷一旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这一问题的关注具有现实意义。当前，我国物业服务市场还很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。法院在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。
一.物业服务合同的性质
物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。随着人口不断地向城市集中，地少人多成为城市的一个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向立体方向发展，出现了多层住宅，改变了过去一家一院的独立居住状况。由此，房屋所有权制度受到了极大的冲击，出现了建筑物区分所有权这一新的物权种类。建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础。建筑物区分所有权是一种复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。[①]共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。物业公司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[②]。取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业公司每年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。
物业管理是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。在高度发达的现代社会生活中，由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理，将物业的管理常常委托给专业机构进行。此种管理属于私法自治领域，往往由业主或业主的代表机构业主委员会与物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利义务。
由于我国《合同法》分则并未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合同，受《合同法》总则的调整。在最高法院“案由规定”中将物业合同纠纷纳入服务合同的大类中。物业服务合同纠纷与其他类型的服务合同纠纷相比，具有一定的特殊性。从权利义务主体看，业主一方具有群体性特征。在一个物业管理区域内往往有较多的业主，成立业主大会并选举产生业主委员会。虽然实质上是业主单个个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，但在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。从合同的标的看，作为物业服务合同标的的物业服务行为具有“公共物品”属性。物业服务在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他性，在小区内的任何一个业主均有权享受物业服务。
二.物业费纠纷案件在审理上的特点
(一)业主大多处于劣势地位。
在物业费纠纷案件中，多是物业服务企业起诉业主索要物业费。业主多是自然人主体，相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。物业服务企业提供物业服务，依照国家规定必须建立相应的服务管理制度。故相关的服务档案资料由其保存，在举证时较容易提出已提供有关服务的证据。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主不刻意保留，在诉讼时已经灭失。特别是在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业服务企业，业主在预期自己的主张不能得到支持且败诉有可能承担诉讼费用的情况下，往往无奈之下补交物业费，以换得物业服务企业撤诉了事。因此呈现出来的就是物业费纠纷案件撤诉的比例较高。还有一部分案件是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉，业主不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终判决以物业服务企业的胜诉告终。拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。业主的拒付理由主要是物业服务有瑕疵，例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养的家畜管理不力等问题。即使业主出庭应诉，在法庭上业主多情绪激动认为自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陈述，并不能提供相关的实物证据来证明;或者主张的一些事由并不属于物业服务的范围，本不是物业企业应尽的义务，缺少关联性。这些看似理直气壮的理由，最终不能成为拒交物业费的正当理由。业主在诉讼中是比较被动的一方。
(二)双方当事人情绪对立，调解难度大。
业主认为自己交纳物业服务费用的前提是享受到预期的服务，既然物业服务不符合约定，存在这样那样的问题，就不应该完全依照约定支付费用。只有在物业服务得到切实改观并达到约定标准，才愿意继续交费。物业则坚持自身的服务已经达到标准，业主的要求已经超出了合理界限。业主与物业服务企业互不相让，走到诉讼这一步，双方已经相互比较反感，态度比较强硬。物业服务企业，担心妥协作出让步会影响以后的服务工作开展，害怕其他原本按时交费的业主也效仿拖欠费用的业主，导致连锁反应，不愿让步。业主则认为自己在服务中已经受到不适当待遇，让步只是更大的牺牲。由于双方当事人情绪对立，对诉讼结果的期待值相差较大，因此案件的调解难度大，调解率比较低。
三.物业费纠纷案件审理中应明晰的问题
(一)对业主合同抗辩权的行使是否支持
法律基于合同履行中的诚实信用原则及公平原则，在双务合同履行中赋予当事人各种抗辩权，使之可以在给付利益实现陷于危机时对抗对方当事人之请求，充分预防各种不公平及利益受侵害的情况发生。在物业纠纷中业主往往以拒绝交纳物业费作为对物业服务企业的抗辩，试图维护自身权益。物业服务合同属于双务合同，业主可以通过行使合同抗辩权来保护自己，但在多大程度上可以行使这一权利还要区分具体情况。
业主与物业服务企业之间存在合同关系，业主的主要义务是交纳服务费用，物业企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。这一权利在学理上被称为后履行抗辩权。如果业主认为物业服务企业违反合同约定，即其不履行或者不适当履行合同义务，根据《合同法》有关违约责任的规定，应当首先确定属于根本违约还是一般违约。如果物业服务企业的行为属于根本违约，完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。具体而言，对于物业服务区域的维修、养护、管理，卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项，物业服务企业根本没有提供，应属于根本违约的情形，业主有权拒绝交纳物业服务费。
后履行抗辩权的适用是以对方未履行作为要件，如果对方已履行义务，另一方就不得主张抗辩权，否则有悖公平原则。虽然《合同法》第六十七条规定“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，但该条规定未对“不符合约定”的范围加以定义，在审判实践中应当结合实际情况综合认定。笔者认为，如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位，虽然存在一些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现，业主就无权引用合同履行抗辩权。物业公司基本提供了物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此情形应属于一般违约。物业服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。业主可以要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任，但其不支付物业费的抗辩不应支持。还应注意的是《合同法》规定的后履行抗辩权其性质属于阻却的抗辩权，并非灭权的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。[③]当物业服务企业进行事后补救，完全履行了合同的义务，合同的目的得以实现，后履行抗辩权消失，业主就应当履行自己的相应义务，交纳物业服务费。
(二)对业主申请变更物业服务价格的裁量
在物业费纠纷中，业主往往请求法院变更物业服务价格。依法理，合同变更的形式包括法定变更、裁判变更和协议变更。法定变更一般是由于违反了法律的禁止性规定，依法律的强制性规定直接变更。协议变更是当事人协商一致的结果，体现当事人意思自治。裁判变更是人民法院或者仲裁机构依当事人申请，依照法律对可变更、可撤销合同进行干预的结果，体现了国家对合同自由的适度干预。依照《合同法》第五十四条的规定，可变更的合同包括：因重大误解订立的合同;在订立合同时显失公平的合同;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同(受损害方有权请求变更)。需要注意的是，撤销权和变更权的除斥期间为一年,根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。进而按照这一规定请求人民法院变更合同的权利亦消灭。在物业服务合同中服务价格的变更适用上述基本规则。在审判实践中，法院在审理此类案件时应先查明业主的申请是否过除斥期间，接着应针对业主请求变更物业服务价格的具体情形依照法律规则逐一分析确定是否准许变更。
(1)业主以前期物业服务合同系格式合同为由，请求变更物业服务价格。
业主主张在购房时所签订的物业服务合同是格式合同，在订立前期物业服务合同时并无选择的余地，该协议不是其真实的意思表示。在上述情形下,如果业主没有提出其他的理由,对此类变更物业服务价格的诉讼请求,不应支持。依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《物业管理条例》这样规定是因为商品房售出的过程一般是比较长的时间，业主陆续入住小区，短时间内无法成立业主大会和业主委员会来代表业主行使权利，但是对小区的维护是从建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由开发商与物业服务企业订立合同满足前期物业需求。依照《物业管理条例》规定，如果业主对前期物业不满意，又无法与物业公司就变更物业服务价格达成一致意见，经业主大会作出决议，可以成立业主委员会，终止前期物业服务合同，选聘新的物业服务企业。这也就意味着业主面对此种情形时具有自主选择的权利，其意思自治并未受到限制，其权利受到制约时有相应的救济手段，因此在这种情形下应尊重当事人的意思自治，不应由法院裁判权介入，不应支持业主的变更请求权。否则可能导致司法对私法自治的过度干预,影响物业服务市场的正常发展。
(2)业主以物业服务价格的计算依据不实为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张，如果经法院查证属实，一般应当予以支持。在订立物业服务合同时，业主依据物业服务企业提供的服务价格计算资料进行物业成本分析，进而衡量物业服务企业要求的价格是否合理。如果物业服务价格的计算依据不实，致使物业服务价格虚高，业主误以为真并以此作为判断依据，那么业主就是在受欺骗状态下与物业服务企业订立合同。物业服务企业的这种行为属于欺诈行为，其以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立合同，这属于《合同法》第五十四条规定的：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此业主作为受损害方有权请求人民法院变更，其诉讼请求应予以支持。
(3)以物业服务距离双方约定标准有差距为由，请求变更物业服务价格。
对业主的这一主张一般不应当支持。物业服务标准是双方当事人约定的结果，合同的订立是当事人真实的意思表示，物业服务企业的服务未达到约定的标准是在合同履行过程中出现了瑕疵，不符合约定内容，并不符合法定可变更的情形，其变更请求不能支持。物业服务企业违反了服务约定，业主为了维护自身权益，可以要求其承担违约责任，或者与其解除合同，另聘新的物业服务企业。
(三)对双方当事人是否违约的认定
在物业服务费纠纷案件中当事人要求对方承担违约责任，首先需要对是否违约予以认定。只有认定违约的事实，才能确定违约责任主体以及承担责任的比例。业主的违约形式多是不按期交纳物业费，其违约责任的承担一般在物业服务合同中约定为：如果逾期交纳物业费则按迟延支付的天数，以及依所欠数额的一定比例支付违约金。物业公司的违约责任在合同中则多是约定如果对业主造成损害则对业主的损害给予赔偿。但在实践中业主多是要求对以往所欠物业服务费用减少一部分收取的方式来承担违约责任。由于对业主造成的损害多难以具体计算，例如物业服务企业不及时修剪草坪影响小区美观，缺乏对小区流浪狗有效管理夜间乱叫影响居民休息等，对业主的损失很难做具体衡量。因此针对物业服务合同的特点，减少费用的方式是比较合适的承担责任的方式。
对业主是否违约的认定是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断。对物业服务企业是否违约则比较难判断。每个业主对物业提供的服务有自己的评判，作为业主的一种主观认识，业主认为物业企业的服务是否达到标准的程度是有差别的。小区的业主很多，每个人都有不同的认识观念，就会形成多种认识究竟以谁的为准难有定论。物业公司提供的物业服务到底值不值，一般的业主没有自行评判的能力，法官的评判也难说客观公正，毕竟要判断的要素很多且专业。因此由专业的机构按照物业服务等级标准逐项进行打分评判，并按照小区面积、业主要求档次、整体规模进行成本费用的测算，最终确定服务质量与收费标准是否一致的做法比较科学。当事人可以向法庭申请由专业人员出庭进行说明，法庭也可以组织专业人员进行对质。专业人员出庭有利于法官对证据作出正确判断。法院根据物业服务不达标的程度，酌情降低物业服务费，既维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。
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Ⅲ 物业管理合同纠纷问题
1、根据合同法第五十七的规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
2、可以提起上诉。选择待现有法院审理还是提起管辖裁定上诉应由你根据利弊自行决断。要上诉必须查找合同争议条款是否也存在无效的情形。
Ⅳ 对于物业合同纠纷，诉讼时效方面，有没有相关规定
适用诉讼时效。
根据2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件专具体应用法律若干属问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。
我国民法通则规定了诉讼时效制度，如果在法定期限内不行使权利，将导致权利的丧失或权利效力减损的法律后果。那么物业合同同样适用诉讼时效的规定。但并不是说，过了诉讼时效的物业费都无法主张了。如果物业公司能够提供证据证明诉讼时效中断的，如经公证的催收单或其他方式行使债权的凭证；物业公司采取通过业主委员会催收物业费，由业主委员会出具相关证据证明等，法院还是可以维护物业公司利益的。
Ⅳ 物业管理合同纠纷案件诉讼主体怎么确定
物业管理合同纠纷案件诉讼主体的确定
一、业主委员会作为诉讼主体的确定标准
(一)业主委员会的成立标准
业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
(二)业主委员会的诉讼主体资格的确定
对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
1.物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的;
2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的;
3.物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;
4.其他损害全体业主公共权益的情形。
二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
(一)物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的;
(二)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的;
(三)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的;
(四)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(三)、(四)情形下，业主可以列为共同被告。
三、开发商作为诉讼主体的确定
由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
Ⅵ 物业合同纠纷中为什么业主总是败诉
你好，物业费纠纷，可以说是目前居民小区最主要的矛盾：一部分业主———有的小区比例甚至达到50%，以物业公司的服务不到位或自家财物受损为由，拒缴物业费;而物业公司则以物业费收缴不足为由，缩减服务内容、降低服务质量。这个矛盾具有普遍性和长期性，一直没有找到一个好的解决办法。近日，某法院对近期物业费案件审理情况作了通报，在已审结的有关拒缴物业费的817件案件中，除调解成功或物业主动撤诉外，其余177件均以业主败诉告终。
此事有点出人意料。纠纷难以调解，诉诸法律裁决，本是一个好的选择。法院判决，也肯定于法有据。难以置信的是，败诉的竟然全是业主!
如古镇街道周先生因房屋渗水要求物业解决，物业派人查看后便没了下文，于是他选择了以拒缴物业费的方式“维权”。物业公司多次催讨未果，就将周先生告上法院。因为房屋渗水原因很多，解决起来比较复杂，经法院调解，最终双方达成一致，周先生当场缴纳了物业费。
如宗汉街道佟女士一天回家发现爱车上有伤痕，怀疑被其他车辆碰撞所致，于是找到小区物业要求赔偿。但物业公司不认同佟女士的说法。因为按照合同约定，物业公司没有义务保证停放的车辆不被刮擦碰撞。气急的佟女士干脆拒缴物业费。物业公司起诉到法院，法院明确支持物业公司要求佟女士支付物业费的请求，佟女士败诉。
还是宗汉街道的王先生，以家中被盗为由，拒缴物业费。物业公司告到法院，法院判决王先生仍须缴纳物业费。
177个案例中业主败诉的具体起因不尽相同，但根源是一样的：“业主弄错了法律关系“。业主该不该缴纳物业费，与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔，适用的是两个不同的法律关系，不能擅自折抵。就是说，业主按时足额缴纳物业费，是法律规定，否则就违法。而业主人身、财物受损，物业公司应不应该赔偿，适用不同的法律及与业主订立的合约。业主动不动用拒缴物业费的方式“维权”，用一句方言来比方，就是“红蜡烛记到了胡萝卜账上”。
法院有关物业费官司的判决结果集中发布，给我们以多重启示。
启示之一：作为业主，自己的利益受损后，维权的行为要合乎法律，不能仅凭直觉就采取行动，这样才能避免“赔了夫人又折兵”的尴尬结局。
启示之二：作为物业公司，在业主拒缴物业费而又催缴、协商无果后，积极的应对办法就是诉诸法律。目前一些物业公司普遍采用减少服务项目、降低服务质量的做法，不仅会带来恶性循环，而且侵犯了按时缴纳物业费的业主的利益，也让自己陷于不履行合约的被动境地。此时如果缴纳了物业费的业主起诉物业公司，败诉的就不是业主了。
启示之三：作为小区的有关组织，包括居委会和业主委员会，现下最紧迫的任务，就是向全体业主宣传与物业费相关的法律法规，同时告知合法利益受损时反映与投诉的途径，使他们的维权行为遵守法律的规则。业主们之所以动不动以“拒缴”作为维权的手段，大多数是由于不懂法，明知故犯者肯定是少数。
社区是城市的最基层组织，是市民赖以生活、休闲的重要场所。城市居民的一生，超过1/2时间在社区里度过。所以，能否保证社区的安全、有序、舒适，直接关系到市民的幸福与社会的稳定。而缓解业主与物业的矛盾，至少在当前是最为重要的工作，有关各方都应把它当一回事。
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Ⅶ 物业公司以物业管理公约为证据向法院起诉物业管理合同纠纷，诉业主补缴物业费，可以吗
问题比较复杂。
一般来说，物业公司主张物业服务费应当出示其与开发商或者业委会签订的物业服务合同，否则，那就不是合同纠纷了，而是无因管理的债务纠纷了。
你讲的业主公约，如果公约上讲了要向某某物业公司缴纳物业服务费，那无疑构成合同性质的内容，否则，仅仅凭公约是不行的，必须有合同。