限价商品房纠纷案

㈠ 商品房退房纠纷案案例

【案情摘要】

2000年11月16日，原告就购买被告开发的某大厦某号商品房与被告签定《商品房购销合同》。按照合同约定，被告应当于2001年10月31日前将原告所购房屋交付原告使用，但在交房时，原告因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋而与被告发生纠纷。原告将被告诉至法院，并提出如下诉讼请求：（一）要求解除原、被告所签《商品房购销合同》；（二）要求被告退还原告购房款63万元并支付利息35154元；（三）要求被告支付原告违约金216720元。

山西成诚律师事务所刘银栋律师接受被告委托，作为其代理人参与了本案一审的诉讼活动。

原告诉称：原、被告签订合同后，原告于2000年10月27日向被告交清全部购房款63万元，但时至今日，被告仍未能按合同约定交房，被告的行为构成根本违约，故原告要求解除合同，同时，请求法院依据法律规定和合同约定判令被告退还原告购房款并支付利息及违约金。

被告辩称：被告在合同约定的期限内通知原告验房，并办理交房手续，但原告在验房时提出被告的房屋存在风裂问题，不具备交付条件，而拒绝接收合同约定的房屋（向法庭提供了相关的证据）。所以，并不是被告未在合同约定期限内交房，而是原告未按合同约定接收房屋。原、被告在履行合同中原告违约，因此原告诉讼请求的违约金和利息不能成立，被告依法不应该承担违约责任。

被告代理人代理意见摘要：

一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》合法有效，应受到法律的保护，合同双方均应当按合同约定履行自已的义务。

二、《商品房购销合同》不具备解除条件，依法不应予以解除。

1、合同约定的解除条件不成立。合同明确约定被告逾期三个月不能交房的，原告可以解除合同。事实上，在合同约定期限内，被告已通知并接洽原告交房验房，被告没有违约。

2、法律规定的合同解除条件亦不成立。原告请求解除合同的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第94条法定解除条件的规定。

3、原、被告双方未就解除合同的条件订立过补充协议，亦未达成变更原合同的协议。

三、原告所提的房屋风裂问题并非质量缺陷。

1、在《商品房购销合同》中，原、被告约定了质量保修条款。也就是说，房屋作为一种产品而言，其出现一些小的质量问题是不可避免的，所以，原、被告通过合同的形式设定了被告在所交付房屋存在一些细小的质量问题时的保修责任。

2、被告已于2001年11月15日将原告所述的风裂问题全部予以整改，该商品房已完全具备交付使用条件。

四、原告不按照合同约定接收房屋，应当承担违约责任。

1、被告提供的“楼宇接收记录”证据证明：被告按合同约定通知原告验收交房，原告也于2001年11月4 日对其所购房屋进行了验收，并非被告不交房；

2、被告提供的“ 关于某大厦内墙抹灰质量情况的说明”及“竣工验收说明书”证据证明：原告所购房屋内墙抹灰是作为样板房之一，工程验收后出现的内墙风裂现象，此问题不属于质量问题，并且，被告已于2001年11月15日针对该问题作出全面处理。同时，“竣工验收说明书”证明该工程施工质量等级为优良，完全具备交付条件。

3、被告提供的“会谈纪录”证据证明：原告不按合同约定接收三层的房屋，而是要求八层的房屋，在其无理要求遭到拒绝的情况下，就以种种借口要求退房的事实。

综上，真正的违约方是原告，而非被告。原告应当按照合同约定承担违约责任。

法院认定事实及判决结果：

在本案经过开庭后，在法庭的主持下，原、被告自愿达成和解， 调解协议如下：

一、解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；

二、被告在二00三年二月一日前退原告购房款二十一万元，二00三年三月三十一前退原告购房款四十二万元；

三、诉讼费一万三千八百二十九元由原告承担。

【审裁结果评析】

合同经双方当事人协商一致达成合意而形成，根据我国《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除和单方解除。协商解除是在合同履行过程中，经双方当事人协商一致，解除合同，是合同权利义务终止的一种方式。单方解除是指在合同履行过程中，一方当事人根据法律的规定或合同的约定向对方当事人提出解除合同的要求。故单方解除又分为法定解除和约定解除。

本案中，原告根据《合同法》关于法定解除的规定，以被告未按约定的期限向原告交付房屋，已构成根本违约为由向被告主张其法定解除权。事实上我国《合同法》对法定解除权作了非常严格的规定。在审理过程中，被告及其代理人有充足的证据证明其履行了交付房屋的义务，而原告并无相反的证据以支持其诉讼主张，被告如此抗辩为其最终达成较成功的的调解协议奠定了基础。

法院在查清事实的基础上，主持双方当事人进行调解，使原告同意放弃主张违约金和利息，并以低于其诉请的金额即二十一万元的价款与被告达成协议，其实溯其本源还是由于各方当事人均遵循了“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。

【纠纷成因分析及避免纠纷的方法】

在商品房买卖合同的履行过程，开发商与购房人之间发生纠纷已屡见不鲜。而本案是一起因当事人退房而引发的纠纷，究其原因，还是归结为合同的履行存在瑕疵。开发商在开发整个小区，或大规模的楼盘时，难免会出现各种令业主不够满意的情形，但是业主在购房主张权利应严格按合同约定来行使。房屋质量存在瑕疵并不绝对意味着开发商已构成根本违约，而我国《合同法》对法定解除权行使的权限范围基本界定在“对方构成根本违约”的这样一个范畴内，所以业主在主张权利时应按合同约定向开发商提出要求，并准确领会 “根本违约”的概念精髓，只有这样，才能有效地得到法律的支持。否则不但增大了诉讼成本，甚至会给自己造成较大的经济损失。

总之，只有严格依法订立合同、依约履行合同，才能有效地实现保护自身合法权益的问题。对此，律师建议：

一、细化合同中的重要条款； 二、注重合同履行过程中的证据收集。

（以上回答发布于2014-07-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈡ 限价商品房通过司法拍卖以后可以正常上市交易吗

限价商品房上市规定各地各不相同，有三年、有五年，不论几年只要上市交易，就得补缴一部分土地出让金，这个东西不太好计算，各地都用该房屋现评估价，减去原房价，剩余的部分按11%上税。

㈢ 什么是限价商品房，这个房子有没有房产证

可以办理限价房的房产证的。
不考虑限购的房地产政策外，商品房是随时买卖的，买商品房本无问题；
关键是买限价房和买商品房的先后顺序，同时买没有问题，无法确认哪套房子在先；
买限价房有一定的条件要求要求，如果你已经达到买限价房的条件，并且已经购买，那么再买商品房是没有追究依据的；
至于限价房的房产证，主要是在于限价房的开发商手续是否齐全，也就是该交纳的配套费用是否交足，五证两书是否齐全，手续全房产证就可以办理。

㈣ 限价商品房可以买卖吗

按2017年11月实施的《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》规定，对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的。

家庭人口：

（一）申请人家庭成员按申请人、申请人配偶及其未成年子女或成年未婚子女确定；

（二）申请人配偶或子女为本市以外户籍或农业户籍的，也可作为其家庭成员共同申请限价商品住房；

（三）在计算家庭上年人均收入时，2人（含）以下家庭的家庭人口可按实际人口数的1.5倍计算。

(4)限价商品房纠纷案扩展阅读：

注意事项：

办法规定，限价商品住房自办理房地产权属登记之日起，8年内不得上市转让。限价房的申请人及其家庭成员，5年内不得再申请限价商品住房及其他各类保障性住房。

限价商品住房购买人未在交房之日起一年内入住的，由有关部门依法或按合同约定收回住房、收取违约金，并依法追究相关责任。

㈤ 关于于审理商品房买卖合同纠纷案司法解释第二十三条的利息是指什么样的

一般情况下是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

㈥ 限价商品房可以买卖吗

您好，按2017年11月实施的《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》规定，对于《通知》下发后核发销售许可证的限价商品住房项目，购房人在购买5年后上市转让的，应转让给符合限价商品住房购买条件的家庭，或由政府指定的公司回购，所售房屋继续用于住房保障，形成鼓励自住改善、循环流转、政府回购的封闭运行体系，保证更多房源满足刚性需求，使限价商品住房始终用于保障中低收入住房困难家庭的自住需求。

㈦ 开发商超过政府限价卖房会受到什么行政处罚

开发商要开发商品房，必须办理五证，如果五证不全，开发商卖房是属于违法的。五证不全的楼盘没有保障，不能很好的维护购房者的权益。

1、对于实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该商品房预售合同无效，但是在起诉前开发商已经取得商品房预售许可证明的，可以认定该商品房买卖合同有效。

2、在商品房预售合同被认定无效之后，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此，如果该预售商品房合同有关于解决争议的约定，则人民法院应尊重该当事人约定的效力，将该约定作为处理当事人之间争议的依据。

在合同无效且合同中并无有关解决争议方法的情况下，应进一步根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。与此同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3、为了进一步解决实践中如何处理无证预售商品房合同无效后的赔偿损失问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：

在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即规定了针对开发商欺诈行为的惩罚性赔偿。

至于开发商没有欺诈或者故意隐瞒的情况，则应根据上述合同法的规定，进行法律适用，因此，如果人民法院能够认定，开发商与购房人对于合同无效均有过错，则应根据双方的过错程度，判决各自承担相应的责任，这是适用合同法的结果。

(7)限价商品房纠纷案扩展阅读：

五证不全该承担的行政责任：

1、擅自改变项目土地用途应承担的行政责任：

根据我国《土地管理法》第五十六条的规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。

2.未取得《建设工程规划许可证》而擅自建设应承担的行政责任：

根据我国《城乡规划法》第六十四条的规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正。”

开发商在未取得《建设工程规划许可证》的情况下擅自建设，该建设工程依法应认定为违法建筑，开发商因此将面临被城乡规划主管部门责令停建、罚款、甚至限期拆除、没收建筑等行政处罚。

3.未取得《建筑工程施工许可证》而擅自施工应承担的行政责任：

根据我国《建筑法》第七条第一款的规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

4.未取得《商品房预售许可证》而违法预售商品房应承担的行政责任：

根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”开发商将面临被建设行政管理部门责令停售、没收违法所得并处罚款等行政处罚。

㈧ 限价商品房退房问题。

你好，首付是可以退的，但是需要承担违约责任。具体你可以参考http://www.wujinyi.pw/zx/23/70.html 希望对你有帮助。

㈨ 商品房买卖合同纠纷案属于什么性质的案件

当然是
民事案件
了。
案件分类只有三大类，刑事、民事、行政，你说的购房者与开发商之间的纠纷属于
民事纠纷
。

㈩ 商品房买卖合同纠纷案件有哪些常见法律问题

1、交付定金，卖方违约不予双倍返还。《担保法》第八十九条当事人可版以约定一方向对方给权付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2、合同条款存在“霸王条款”，如，对违约责任的规定上，在条款上免除经营者（卖方）的违约责任，或者通过约定违约责任条款，加重消费者的负担。详见，《合同违法行为监督处理办法》第九条、第十条、第十一条的相关规定。