❶ 关于物业服务合同纠纷的几个常见问题
您好：
1
前期物业合同并非由业主签订，合同对业主是否有效？
普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会，才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求，其中包括人数要达到一定比例。现实生活中，开发商不可能将楼盘一次性全部售出，需要经过较长的一段时间后，小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且，即使召开了第一次业主大会，也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内，房屋已经交付给业主，业主存在着物业管理的需求。因此，这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同，就是前期物业合同。
根据《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之，开发商与购房者签订买卖合同时，已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分，业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同，业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力，业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。
因此，某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人，拒绝缴纳物业服务费。
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业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费？
开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由，迟交、拒交物业服务费。
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业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费？
既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费，那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费？答案也是否定的。小编认为，首先，虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”，但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次，业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵，而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且，物业服务公司所提供的服务具有整体性，比如对公共区域的绿化和保洁，虽然无法细分到每个业主身上，但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下，物业服务公司并非完全不履行自己的义务，业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费，但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。
风险提示
实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由，拒付物业服务费，由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比，业主虽然为较为弱势一方，但业主应当合法、理性维权，以免无理由拒付物业管理费，届时还将产生违约金的损失。
❷ 物业服务合同都有哪些特征和类型
：物业服务合同，顾名思义是指在进行物业服务的时候当事人双方所达成共识的服务项目，以及由物业服务公司对居住房屋进行定期专业化的维护、管理、更换等服务，保证居民居住质量。当然，天下没有免费的午餐，业主是要支付一定报酬给物业公司的。
相信有很多网友不知道 物业管理合同都有哪些类型和特征 ，怎么样才能切实维护自身利益呢！下面就让小编来为大家详细介绍一下吧。
首先说一下类型吧。
根据物业服务性质的不同可以分为两大类，分别是居住物业服务和商用物业服务两种不同类型。当然它们的费用也是不同的，家居的肯定比商用的要便宜的多；如果根据签约时间的不同又可以分为，前其物业服务合同和后期物业服务合同，具体原因是前期的物业服务合同由开发商统一为业主办理，属于强制性的。而后期的物业服务合同是业主在居住一定时间后，在法律保证下成立物业会，共同与物业服务公司谈判签约的。
然后说一下物业服务合同的特征。
特征一：物业服务合同说到底是一种劳动报偿的合同。物业公司为业主提供劳动服务，如维修设备，打扫卫生，园艺绿化等。这些都是物业公司的劳动，所以业主有义务为他们提供劳动报酬。所以物业管理的报酬是与合同中的服务条款密切相关的，想要获得优越的服务，就先支付昂贵的佣金。
特征二：平等，自愿，具有法律效力。物业服务合同是业主与物业服务公司自愿签订的。由物业服务公司提供服务，业主提供报酬。具有法律效益，双方都必须遵守。
特征三：它是一种业主对物业公司的委托合同。但它也与一般的委托合同有很大不同，因为一般委托合同如果有一方想要终止合同，在无任何法律纠纷的情况下可以随时取消。但物业劳动合同不同，无论是物业服务公司还是业主个人都不得随意撕毁合同，只有在双方都达成一致或者通过法律程序才可以结束。另外还有就是一般委托合同可以是口头约定，也可以是书面约定。而物业服务合同必须是书面的。
总结 ：物业合同的制定可以有效保护我们的利益，也可以增加物业工司的工作积极性。所以了解一下是非常有必要的，希望小编的文章可以帮助大家。
❸ 物业纠纷包括哪几种类型
物业纠纷包括以下几种类型：
第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公回摊面积计算是一个答十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范合国家标准。
第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为。
第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承但的义务，管而不理，一致于业主享受不到缴费后的服务。
第四、建筑质量问题导致的物业管理纠纷：业主乔迁之后，相关的管理服务有时转移到物业管理公司，开发商延续建筑开发所获取的后续利益。
物业纠纷的法律特征依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律，如《合同法》，物业纠纷本质是一合同纠纷。
❹ 物业合同纠纷专属管辖是如何的
物业合同纠纷专属管辖:
物业纠纷是指与物业管理和服务活动有关的民事纠纷。根据《最高人民法院民事案件案由规定》，物业纠纷分为建筑物区分所有权纠纷和物业服务合同纠纷。专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地等作为确定专属管辖法院的联结点。专属管辖是一种排他性的管辖：一是排除其他法院的管辖，二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖，三是排除当事人协议管辖。
物业纠纷案件的法律特征:
物业纠纷案件的排他性法律特征主要表现在：
(一)建筑物区分所有权系特殊物权
对建筑物区分所有权的三部分内容而言，专有权部分与个别所有权相同，一般都具有独立的占有、使用、收益和处分权能;共有权部分可分为共同共有和按份共有;共同管理事务部分，亦即共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理和修缮等。与其他物权相比，其特殊性在于：专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分;共有部分不能单独处分;共有权部分不能以放弃共同管理义务为由予以放弃。
(二)物业服务合同与物业所在地政府的监管活动密不可分
国务院行政法规及其部门规章赋予了各级人民政府相关行政主管部门监督管理权力。譬如：在对物业管理的监督管理主体上，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。在业主大会的成立、业委会的选任上，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会;业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。除此之外，在物管人员的选聘、大修基金的管理与使用、物业收费等问题上，各级行政机关主管部门都肩负有监督、管理和指导职能。
(三)业主维权需要物业所在地人民政府职能部门履行职责
根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
❺ 物业管理服务合同纠纷
建议您与小区的业主沟通，如果多数业主都不知道业主委员会成立的事情，可以联合起来召集业主大会，确认现在的业主委员会是否合法，现在的物业服务合同是否有效。按照业主大会确定的事情来做就有理有据。
❻ 物业管理合同纠纷案例分析
大家入住小区都希望能够得到一个良好的物业管理、维护服务，因此很多小区物业都会与小区住户签订物业管理合同，虽然合同具有约束性，但也避免不了一些因物业服务不到位而产生的纠纷，下面我们就来看一个物业管理合同纠纷案例，了解与物业管理合同有关的知识。
物业管理合同纠纷案例分析
[案情]
原告：李xx
被告：aa物业管理有限公司
原告是aa花园18幢602房住户。2003年1月17日原 告与被告签订《ss住宅管理合约》，约定由原告使用位于ss14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤xzx和粤xxx的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤xzx摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的 宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责ss住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加 强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范 服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被 告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出 口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈 述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
[裁判要点]
中山市人民法院经审理认为，首先，关于 原告摩托车是否在ss住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤t9f786号摩托车停放在第14幢楼下编号为 1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最 高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤t9f786号 摩托车在ss住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约 对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供 相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合 理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对 原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此 应承担50%的民事赔偿。
一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。
[评析]
本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。
物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围
“物 业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所 谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任 和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是 业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《ss住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业 管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业 管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭 借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。
首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行 政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加 安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。
其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群 治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合 同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。
再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。
综 上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出 入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对 等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50%的赔偿责任是比较合理的。
（以上回答发布于2014-06-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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❼ 物业服务合同纠纷有些什么特征
一、多为系列案，物业服务合同纠纷多为物业公司对小区欠缴物业服务费的业版主进行的集中起诉，因而权往往是集中爆发的系列案，少则几十件，多则几十件同时立案。
二、调撤率高，物业服务合同纠纷案件的调解率、撤诉率较高。
三、送达难，采用邮寄方式向业主送达诉讼文书，回退率经常在50%左右。因为邮寄人员通常在工作时间送达，而工作时间业主常常不在家，导致无法送达，或者由物管人员签收，不具有送达效力。
四、抗辩理由类似，业主拒交物业服务费的抗辩理由集中为两类，一类为对物业服务质量不满意因而拒绝交费，另一类是不承认和物业公司的合同关系因而拒绝交费。
五、诉讼成本较高，物业服务合同纠纷案件的标的额大多为千元左右，但案件的诉讼成本很高。
❽ 物业管理合同纠纷问题
1、根据合同法第五十七的规定，合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
2、可以提起上诉。选择待现有法院审理还是提起管辖裁定上诉应由你根据利弊自行决断。要上诉必须查找合同争议条款是否也存在无效的情形。
❾ 物业合同纠纷中为什么业主总是败诉
你好，物业费纠纷，可以说是目前居民小区最主要的矛盾：一部分业主———有的小区比例甚至达到50%，以物业公司的服务不到位或自家财物受损为由，拒缴物业费;而物业公司则以物业费收缴不足为由，缩减服务内容、降低服务质量。这个矛盾具有普遍性和长期性，一直没有找到一个好的解决办法。近日，某法院对近期物业费案件审理情况作了通报，在已审结的有关拒缴物业费的817件案件中，除调解成功或物业主动撤诉外，其余177件均以业主败诉告终。
此事有点出人意料。纠纷难以调解，诉诸法律裁决，本是一个好的选择。法院判决，也肯定于法有据。难以置信的是，败诉的竟然全是业主!
如古镇街道周先生因房屋渗水要求物业解决，物业派人查看后便没了下文，于是他选择了以拒缴物业费的方式“维权”。物业公司多次催讨未果，就将周先生告上法院。因为房屋渗水原因很多，解决起来比较复杂，经法院调解，最终双方达成一致，周先生当场缴纳了物业费。
如宗汉街道佟女士一天回家发现爱车上有伤痕，怀疑被其他车辆碰撞所致，于是找到小区物业要求赔偿。但物业公司不认同佟女士的说法。因为按照合同约定，物业公司没有义务保证停放的车辆不被刮擦碰撞。气急的佟女士干脆拒缴物业费。物业公司起诉到法院，法院明确支持物业公司要求佟女士支付物业费的请求，佟女士败诉。
还是宗汉街道的王先生，以家中被盗为由，拒缴物业费。物业公司告到法院，法院判决王先生仍须缴纳物业费。
177个案例中业主败诉的具体起因不尽相同，但根源是一样的：“业主弄错了法律关系“。业主该不该缴纳物业费，与业主财物受损、人身受伤害等物业公司该不该赔，适用的是两个不同的法律关系，不能擅自折抵。就是说，业主按时足额缴纳物业费，是法律规定，否则就违法。而业主人身、财物受损，物业公司应不应该赔偿，适用不同的法律及与业主订立的合约。业主动不动用拒缴物业费的方式“维权”，用一句方言来比方，就是“红蜡烛记到了胡萝卜账上”。
法院有关物业费官司的判决结果集中发布，给我们以多重启示。
启示之一：作为业主，自己的利益受损后，维权的行为要合乎法律，不能仅凭直觉就采取行动，这样才能避免“赔了夫人又折兵”的尴尬结局。
启示之二：作为物业公司，在业主拒缴物业费而又催缴、协商无果后，积极的应对办法就是诉诸法律。目前一些物业公司普遍采用减少服务项目、降低服务质量的做法，不仅会带来恶性循环，而且侵犯了按时缴纳物业费的业主的利益，也让自己陷于不履行合约的被动境地。此时如果缴纳了物业费的业主起诉物业公司，败诉的就不是业主了。
启示之三：作为小区的有关组织，包括居委会和业主委员会，现下最紧迫的任务，就是向全体业主宣传与物业费相关的法律法规，同时告知合法利益受损时反映与投诉的途径，使他们的维权行为遵守法律的规则。业主们之所以动不动以“拒缴”作为维权的手段，大多数是由于不懂法，明知故犯者肯定是少数。
社区是城市的最基层组织，是市民赖以生活、休闲的重要场所。城市居民的一生，超过1/2时间在社区里度过。所以，能否保证社区的安全、有序、舒适，直接关系到市民的幸福与社会的稳定。而缓解业主与物业的矛盾，至少在当前是最为重要的工作，有关各方都应把它当一回事。
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